El Comercio
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Fecha: marzo, 2012
Las terrazas en una comunidad de propietarios.
Cuervo Alfageme Abogados 26-03-2012 | 12:22 | 0

Las terrazas en una comunidad suelen ser fuente de conflictos. Unos se preguntan si pueden cerrarlas o realizar en ellas algún tipo de instalación. Otros quieren saber si tienen que encargarse de sus reparaciones o esto corresponde a la comunidad. Otros se preocupan por el derecho de uso sobre las mismas o por la falta de limpieza y mantenimiento.

Cuando alguien nos consulta sobre una terraza en un edificio en régimen de propiedad horizontal siempre empezamos por el principio: ¿es un elemento común o pertenece al propietario de una vivienda? Y, si es elemento común ¿tiene algún copropietario un derecho de uso exclusivo? ¿acarrea este derecho obligaciones? Estas preguntas solo pueden responderse consultando varios documentos: la escritura de propiedad, el título constitutivo de la propiedad horizontal del inmueble y, cuando los haya, los estatutos de la comunidad. Por último hay que consultar el libro de actas, por si existiera algún acuerdo adoptado por la comunidad al respecto. Sólo tras el estudio de esta documentación podemos empezar a tener las cosas claras.

Por lo general, lo más frecuente en la práctica es que cuando la terraza es un elemento común y no hay ningún propietario que tenga derechos de uso exclusivo sea la comunidad la que tenga que encargarse de todas las reparaciones así como de la limpieza y mantenimiento. Si, por el contrario, hay algún vecino que tenga acceso a ese elemento y derecho de uso del mismo, la contrapartida mas habitual es que el título constitutivo le haga responsable de los gastos de conservación y mantenimiento. Esto no da derecho al usuario de la terraza a cerrarla ni a instalar elementos en ella, cosa que nunca podrá hacer sin una autoración expresa del título constitutivo o de la junta de propietarios.

Por último, cuando la terraza pertenece a un propietario junto con la vivienda, a este corresponde toda reparación, pero el cierre de la misma depende de la autorización unánime de la junta.

Además, incluso en los casos en los que la comunidad esté de acuerdo en la realización de cierres o instalaciones, resulta necesario contar con licencia municipal, que no suele concederse para el cierre individual de una terraza en un inmueble en que hay varias, a no ser que se cuente con un proyecto para el conjunto del edificio.

En conclusión, antes de actuar sobre una terraza, primero hay que consultar los documentos que antes indicamos pues de ese modo sabremos con certeza de damos los pasos adecuados.

 

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Dejar de pagar la cuota de comunidad.
Cuervo Alfageme Abogados 26-03-2012 | 12:16 | 3

Isabel es propietaria de un piso en el que reside. Su situación económica es precaria, puesto que ha dejado de cobrar la prestación por desempleo y no cuenta con ingresos en la actualidad. Si bien no tiene hipoteca, pues el piso lo adquirió por herencia de su madre, dados los escasos ahorros de los que dispone cuenta con que en los próximos meses no podrá hacer frente a sus facturas y ha pensado dejar de pagar la cuota de la comunidad de propietarios. Nos pregunta qué consecuencias puede suponer.

Si deja de pagar la comunidad, la junta de propietarios puede decidir reclamar judicialmente las cantidades adeudadas. Para ello tendrá que aprobarse en una reunión la liquidación de la deuda y decisión de reclamar el importe judicialmente. De la convocatoria a dicha junta así como del resultado de la misma han de tener conocimiento todos los propietarios, por lo que podrá estar al tanto de lo que decida la comunidad. Además, antes de presentar la demanda, la comunidad te requerirá el pago de la deuda. Si no pagas, el procedimiento seguirá adelante y podrán embargarse tus bienes de cara a una ejecución. Además de las cantidades adeudadas debes contar también con el abono de las costas judiciales.

Por otra parte, desde el momento en que dejes de pagar podrás asistir a las juntas que se celebren, pero estarás privada de tu derecho de voto.

Informa a la comunidad de tu situación económica y solicita un tiempo razonable para ponerte al día. Es posible que si conocen tu problema opten por esperar en lugar de iniciar una reclamación judicial.

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Derechos en la herencia de una hermana.
Cuervo Alfageme Abogados 26-03-2012 | 12:15 | 0

Avelino nos cuenta que su hermana falleció en enero de 2011, sin hijos y estando casada. Saben que hizo varios testamentos abiertos ante Notario, realizando el último en Pontevedra, aunque desconoce su contenido. Avelino quiere saber a quien corresponde la herencia de su hermana, concretamente, si sus bienes pasarán a su marido y, tras fallecer éste a los hermanos del marido o, por el contrario, si él y otros dos hermanos de la difunta hermana podrían tener algún derecho y si estos derechos los tendrían desde el fallecimiento del marido.

Si cuando tu hermana falleció no tenía ascendientes ni descendientes, la única persona con derechos legitimarios sería el cónyuge viudo. A él correspondería la herencia de la esposa en caso de no haber testamento. Ahora bien, puesto que existe testamento, tu hermana pudo haber dispuesto de sus bienes como tuviera por conveniente, sin que por ley sea necesario reservar bien alguno a favor de los hermanos, por no ser herederos forzosos.

Para saber si tú y tus dos hermanos teneis derechos en la herencia de vuestra hermana es necesario consultar el testamento. Suponemos que habeis solicitado el certificado de actos de última voluntad, puesto que os consta que el último testamento se hizo ante notario en Pontevedra. El siguiente paso es solicitar una copia del testamento en la Notaria correspondiente, justificando el parentesco con la fallecida. Ten en cuenta que si tu hermana no concedió derecho alguno a sus hermanos en el testamento es posible que en la notaría no te entreguen una copia, pues solamente existe obligación de facilitarla a los que tienen algún derecho conforme al contenido del documento o a los que, de no existir el testamento o ser nulo, serían llamados en todo o parte de la herencia en virtud de un testamento anterior o de las reglas de la sucesión intestada.

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Requisitos para ser abogado y procurador.
Cuervo Alfageme Abogados 19-03-2012 | 11:13 | 0

Los estudiantes de Derecho en la Universidad de Oviedo viven expectantes su futuro, un futuro nada fácil por los tiempos de crisis que atravesamos y que, además, se complica para los que quieran ser abogado y procurador porque la ley 34/2006 establece que, tras terminar los estudios universitarios, aquellos que quieran acceder a alguna de estas profesiones deben realizar una formación práctica y unas pruebas que acrediten tal formación. Esta ley se ha reformado recientemente (por el Real Decreto-Ley 5/2012) de modo que ahora parece haber mejorado en parte la situación.

Y es que el punto de partida es la existencia en la Facultad de Derecho de estudiantes que se encuentran cursando dos planes de estudios diferentes. Uno de ellos, el plan de 2002, que avanza hacia su extinción y en el que tras cinco años de estudios se obtiene una licenciatura de derecho. El otro, mas reciente y que busca ajustar los estudios universitarios a la realidad europea, de cuatro años de duración y que da lugar a un grado en derecho.

Pues bien, la lógica llevaría a pensar que la formación práctica y la prueba de acceso a las profesiones de abogado y procurador debiera exigirse a los estudiantes del nuevo plan, que habrán realizado una formación de menor duración y ya conocían, desde un principio, que deberían enfrentarse a estos requisitos. En cambio, parecería razonable no extenderlos a ninguno de los licenciados en derecho, pues exigirlos a unos sí y otros no, pudiera implicar cierta desigualdad de trato.

A pesar de que la lógica o el sentido común pudieran apuntar a tal solución, la ley 34/2006 no la contempla ni en su redacción inicial ni tampoco en la actual, tras la reforma operada por el Real Decreto-Ley 5/2012.

¿Qué estudiantes de derecho, finalmente, tendrán que hacer formación práctica y prueba de acceso para ser abogado o procurador? Pues la fecha a tomar en cuenta es haber iniciado los estudios universitarios antes de la publicación de la ley 34/2006, es decir, antes del 31 de octubre de 2006. Por tanto, los alumnos que comenzaron sus estudios en el curso 2006/07 o cualquiera anterior, no deben cumplir estos requisitos siempre y cuando, en el plazo de dos años desde que terminen sus estudios, se colegien como abogado o procurador (da igual que se como ejerciente o como no ejerciente). En cambio, los alumnos que comenzaron la licenciatura el el curso 2007/08 o posterior, si tendrán que cumplirlos.

Es una solución que mejora la anterior redacción de la ley 34/2006, pero no es la que la mayor parte de los futuros licenciados en derecho esperaban. Al menos, para consolarles, les diremos que la formación práctica es inevitable, obligatoria o no, porque sin ella es imposible ejercer en tales profesiones. La prueba de acceso ya es otro cantar, pero como por el momento no ha habido ninguna, se hace difícil valorar si realmente va a dificultar en exceso o no el acceso a estas profesiones. Ya lo iremos viendo.

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Conseguir la vida laboral de un hijo.
Cuervo Alfageme Abogados 19-03-2012 | 11:09 | 0

Roberto tiene dos hijos a los que abona mensualmente una pensión de alimentos. Actualmente ambos son mayores de edad y puesto que ya no hay obligación de mantener visitas los fines de semana, hace tiempo que ha perdido con ellos el contacto, por lo que no tiene forma de saber si se encuentran trabajando en la actualidad. Ha intentado acudir al INEM a explicar que necesita conocer ese dato para ver si puede dejar de pagar la pensión alimenticia, pero le indican que no puede conseguir esa información si no es a través del Juzgado. Nos pregunta cómo puede conseguirlo.

Pues es un tema que no está nada claro hoy por hoy. Por una parte, es una realidad que un padre no puede obtener información sobre la vida laboral de sus hijos acudiendo personalmente al INEM ni a ningún otro organismo público, pues tal información es reservada y solo se facilita a su tilurar. Por tanto, cuando le han dicho que solo facilitan los datos bajo petición judicial es cierto.

Una posiblidad es solicitar el informe de vida laboral como diligencia preliminar ante el Juzgado de Primera Instancia que por turno corresponda. El problema es que hay disparidad de criterios entre los distintos Juzgados y mientras que algunos lo conceden, otros lo deniegan, alegando que esta diligencia no es ninguna de las que la Ley de Enjuiciamiento Civil permite pedir a través de este mecanismo. En consecuencia, se puede intentar pedir la vida laboral por esta vía, pero no hay garantía de conseguirla, pues dependerá del Juzgado que decida sobre el particular.

Otra opción es iniciar un procedimiento de modificación de medidas y, en el curso del mismo, realizar las averiguaciones sobre este punto. El inconveniente, obviamente, es que podemos encontrarnos que, tras haber iniciado el procedimiento para modificar o extinguir los alimentos, descubramos que los hijos no trabajan y que bien pudiéramos habernos evitado todo el trámite.

Sería deseable que se clarificara la jurisprudencia en lo que tiene que ver con obtener la inforación a través de las diligencias preliminares, pero así están las cosas hoy por hoy.

Nuestro consejo no puede ser otro: intente averiguar si sus hijos trabajan de alguna forma extrajudicial. Hable con sus ellos y con su madre y, si no es posible, recurra a amigos comunes o conocidos. Hay quien incluso solicita el informe de un investigador privado. Si no hay modo de averiguar nada, siempre se puede intentar obtener el informe de vida laboral por alguna de los cauces judiciales que antes comentábamos, con los inconvenientes ya descritos.

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