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Categoría: COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Impago de cuotas en una comunidad cuando hay un banco como nuevo titular

Francisco acaba de ser nombrado presidente en su comunidad de propietarios y tiene que dar solución al siguiente problema: en esa comunidad un vecino llevaba más de dos años sin abonar su cuota mensual. Ahora saben que su piso ha sido embargado y se lo ha adjudicado una entidad bancaria. Francisco nos pregunta si pueden reclamar esas cuotas impagadas y a quién.

Esas cuotas impagadas se pueden reclamar judicialmente. ¿Quién responde de las mismas? El propietario inicial del inmueble responde mientras ha sido propietario, es decir, hasta el momento en que el piso fue adjudicado a la entidad bancaria, dato que se puede conseguir fácilmente con una nota simple de titularidad y cargas en el Registro de la Propiedad.

La entidad bancaria que ha adquirido el piso también responde. Por un lado, desde que es titular del inmueble y, por otro, junto con el anterior propietario, de las cantidades vencidas de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y de las que se adeuden en los tres años naturales anteriores.

Estando la situación como nos comenta es fácil que, si reclaman, pueda la comunidad conseguir cobrar ese importe. El primer paso, tras el correspondiente acuerdo en junta de propietarios, es remitir un burofax a los dos responsables del pago de la deuda. Es aconsejable contar con consejo de abogado desde el primer momento para dar los pasos de forma correcta.

 

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El puesto de vicepresidente en una comunidad de propietarios.

Faustino tiene que convocar la junta anual para el cierre de ejercicio y nombramiento de nuevos cargos en su comunidad de propietarios. Muchos de los propietarios le han indicado la necesidad de crear el cargo de vicepresidente para que la comunidad tenga dos representantes si el presidente no se encuentra disponible. Faustino nos pregunta cómo tiene que hacerlo.

Incluya expresamente ese punto en el orden del día de la convocatoria de la junta. Si es un administrador profesional el que lleva la gestión, comuníqueselo a él para que así lo haga. Para adoptar la decisión de crear el cargo y para la elección de la persona que lo va a ocupar  es suficiente con el acuerdo de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. 

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Presidente de una comunidad que no es propietario

Un lector nos indica que en su comunidad se procedió al nombramiento de presidente y vicepresidente en junta ordinaria, procediéndose un mes más tarde a invertir los cargos (el presidente pasó a ser vicepresidente y viceversa). El actual vicepresidente no es propietario ni vive en el edificio. Nos pregunta si esta situación es legal.

El cargo de presidente de la comunidad ha de recaer necesariamente en un propietario, si bien las funciones de secretario y administrador pueden recaer en un propietario o en una persona ajena a la comunidad siempre y cuando, de no ser propietario, se trate de un administrador de fincas colegiado.

El vicepresidente, que es un cargo facultativo, también ha de ser propietario, puesto que las funciones que le corresponden son las mismas que las del presidente, pero en caso de ausencia, vacante o imposibilidad del otro. En conclusión, dado que en su comunidad existe una situación irregular, es recomendable que se trate el asunto en una junta y se proceda a su subsanación.

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Quién puede ser secretario-administrador en una comunidad

Alberto nos comenta que en su comunidad, un familiar de un propietario ha propuesto llevar él los libros y cuentas cobrando una cantidad más pequeña que el actual administrador que tienen contratado. A Alberto no le parece buena idea y nos pregunta qué tipo de acuerdo sería necesario para acordar este punto.

La Ley de Propiedad Horizontal señala que los cargos de administrador y secretario los puede ejercer el propio presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la junta por acuerdo adoptado por mayoría decida que dichos cargos se encuentren separados del de la presidencia.

Si esto es así, como ocurre en vuestro caso ya que nos comentas que ahora está contratado un administrador profesional, el cargo de secretario-administrador puede ser ejercido bien por un propietario o bien por una persona con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.

En el supuesto que nos planteas, la persona que propone hacerse cargo de las cuentas no tiene la cualidad de propietario y parece, del relato de la consulta, que tampoco es un profesional. No procede, por tanto, nombrarle para estos cargos, al margen de considerar otros aspectos que desconocemos tales como que esta persona esté legalmente establecida.

Respetando los requisitos legales para su nombramiento, cualquier cargo se puede nombrar y revocar por acuerdo de la Junta adoptado por mayoría.

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Contratación de vigilancia en una urbanización.

Lucía vive en un edificio que cuenta con varios servicios comunes: piscina, cancha de tenis, zonas ajardinadas… Últimamente han tenido problemas con ciertos actos vandálicos y con personas ajenas a la comunidad que entran para utilizar estos servicios sin autorización de los propietarios. Por este motivo han planteado algunos vecinos la posibilidad de contratar un servicio de vigilancia, al menos, durante los periodos que se sabe que son más conflictivos. Nos pregunta si este acuerdo lo tiene que adoptar la junta o puede contratar sin más el servicio el administrador.

El establecimiento o la supresión de un servicio de vigilancia, al igual que ocurre con los de conserjería, portería u otros servicios comunes de interés general, requiere que se adopte un acuerdo en junta de propietarios debidamente convocada al efecto con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría es la que se aplica en cualquier caso, implique o no el acuerdo una modificación del título constitutivo.

Es interesante que a la junta en que se vaya a valorar esta decisión se lleven varios presupuestos para dejar seleccionada ya a la empresa que se vaya a encargar del servicio en caso de que se acuerde su contratación conforme a las mayorías anteriores.

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Vecino moroso e insolvente

La propietaria de una comunidad nos indica que otra propietaria del edificio lleva sin pagar la cuota de comunidad desde el año 2010, habiendo sido condenada ya en dos ocasiones sin que se haya podido cobrar la deuda ni las costas del procedimiento puesto que tan solo cuenta con su vivienda (hipotecada y con un embargo previo importante) y una pensión que previamente está embargada en la cuantía máxima, de modo que no hay forma de recuperar ese dinero. Nos pregunta si no hay nada que se pueda hacer.

La situación que nos comentas, desgraciadamente, es muy frecuente en la actualidad. Salvo que la deudora mejore su situación económica, lo que no parece previsible en este caso, por vía de ejecución es casi imposible lograr nada. Ahora bien sucede a veces en alguno de estos casos que la vivienda termina sacándose a subasta, generalmente por los acreedores preferentes y, aunque no suela quedar remanente para los acreedores posteriores, en caso de adjudicarse el inmueble a un nuevo propietario, éste estará obligado a hacerse cargo de las deudas comunitarias de la anualidad en curso y del año natural anterior, además de empezar a pagar puntualmente nuevas cuotas y derramas.

A partir de ahí habría que seguir valorando la situación económica de la deudora, por si mejorase o se extinguiesen los embargos previos de la pensión, para ver si poco a poco se puede ir recuperando lo que haya quedado sin pagar.

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