El Comercio
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Categoría: VIVIENDA
Tengo cláusula suelo y quiero reclamar
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Juan y Sara tienen un préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual en que han comprobado que tiene cláusula suelo y que se les ha venido aplicando además durante los últimos años. Ahora que han visto que se puede reclamar la devolución de lo pagado indebidamente nos preguntan cómo hacerlo y qué pasos seguir.

En primer lugar, aunque la mayor parte lo son, hay que comprobar que la cláusula suelo incluida en vuestro contrato de préstamo hipotecario efectivamente se puede considerar abusiva y, por tanto, puede declararse nula. Para analizar este extremo se toman en cuenta varios aspectos, entre otros, la falta de información suficiente, su ubicación entre un conjunto de datos que dificulten verla con claridad, que no se hayan hecho simulaciones de su posible funcionamiento antes de la contratación del préstamo o que no exista una advertencia previa, clara y comprensible del coste comparativo con otros productos.

Si consideramos que nuestra cláusula suelo es nula o, si consultado un profesional así lo considera, las opciones son dos: acudir directamente a la vía judicial o iniciar el procedimiento de reclamación a la entidad bancaria siguiendo los pasos del último Decreto Ley publicado al respecto. Lo más recomendable es utilizar esta segunda vía porque si la entidad bancaria nos da la razón no precisamos acudir a la vía judicial y porque, si no nos la dan, es la mejor manera de recuperar las costas en caso de ganar posteriormente ante un juez.

Nuestro consejo es reclamar en todo caso.

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Vender a plazos

Eugenia tiene un piso en venta y ha recibido una oferta en la que en lugar de pagarle el precio de una vez el comprador le propone  hacer el pago en mensualidades con letras de cambio. Como no le vendría mal contar con ingresos mensuales, nos pregunta si es recomendable o puede tener algún riesgo.

Salvo que estés desesperada por vender tu vivienda (y aún en ese caso habría que hacer un buen contrato con garantías adecuadas) no te recomendamos que aceptes esta opción. Tardarías muchos años en tener tu dinero y dependerías de la solvencia del comprador. Hay muchas desventajas para ti y no te conviene. Piensa que si el comprador fuera solvente podría conseguir financiación bancaria para la compra y no tendría que ofrecerte otro tipo de soluciones. Si lo que quieres es aumentar tus ingresos mensuales plantéate alquilar en lugar de vender. Tendrás ingresos mensuales y seguirás siendo propietaria de la vivienda. Si optas por alquilar procura hacer un buen contrato de arrendamiento con suficientes garantías, contratar un seguro adecuado y valorar las implicaciones fiscales.

 

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Aval bancario

José tiene un hijo que quiere comprar un piso y le ha pedido que le avale en la solicitud del préstamo hipotecario. Está dispuesto siempre y cuando no se ponga en juego su propia vivienda. Entiende que lo justo sería que el banco se quedara con la vivienda hipotecada a cambio de la deuda. Nos pregunta si puede poner esta condición al firmar el aval.

Lamentablemente, cuando una entidad financiera solicita un avalista o fiador solidario exige que éste responda con todo su patrimonio y de forma solidaria, es decir, que en caso de impago el acreedor pueda reclamar por el total de la deuda tanto contra el que recibe el dinero prestado como contra el que le avala. No va a ser posible que usted imponga sus condiciones pues en tal caso lo más probable es que el banco deniegue la operación.

Para tomar una decisión es importante que valore la solvencia de su hijo no solo a corto plazo, sino a lo largo de toda la duración del préstamo hipotecario y tenga muy en cuenta el riesgo que asume.

 

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Presidente de una comunidad que no es propietario

Un lector nos indica que en su comunidad se procedió al nombramiento de presidente y vicepresidente en junta ordinaria, procediéndose un mes más tarde a invertir los cargos (el presidente pasó a ser vicepresidente y viceversa). El actual vicepresidente no es propietario ni vive en el edificio. Nos pregunta si esta situación es legal.

El cargo de presidente de la comunidad ha de recaer necesariamente en un propietario, si bien las funciones de secretario y administrador pueden recaer en un propietario o en una persona ajena a la comunidad siempre y cuando, de no ser propietario, se trate de un administrador de fincas colegiado.

El vicepresidente, que es un cargo facultativo, también ha de ser propietario, puesto que las funciones que le corresponden son las mismas que las del presidente, pero en caso de ausencia, vacante o imposibilidad del otro. En conclusión, dado que en su comunidad existe una situación irregular, es recomendable que se trate el asunto en una junta y se proceda a su subsanación.

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Vivienda ganancial o privativa

Ana y Rodrigo están pensando casarse. En este momento ya viven juntos en una vivienda que ha comprado Rodrigo hace tres años y en la que está pagando mensualmente una cuota hipotecaria. La idea es continuar viviendo en ese piso una vez ya casados y aportar los dos para tratar de quitar la hipoteca lo más pronto posible. Nos preguntan si la vivienda pasa a ser de los dos si a partir de ahora la pagan a medias y se casan en gananciales o tienen que hacer algún documento en concreto.

Si el régimen económico que queréis para vuestro matrimonio es el de sociedad legal de gananciales, aquí en Asturias, no es preciso que hagáis capitulaciones matrimoniales pues el que se aplica por defecto.

En este régimen, la regla general es que un bien comprado a plazos antes del matrimonio por uno de los cónyuges es privativo y seguirá siendo privativo aunque parte del precio se pague con dinero ganancial. No obstante, esta regla general no se aplica a la vivienda y ajuar familiar, pues excepcionalmente se entiende que pertenecen al cónyuge que los adquirió y a la sociedad de gananciales en proporción al dinero que cada parte haya puesto en su pago. De esta forma el piso pertenecerá a Rodrigo en la parte que él haga pagado hasta el momento del matrimonio y a la sociedad de gananciales formada por los dos a partir de ahí.

Si lo que queréis es que figure su propiedad al cincuenta por ciento cada uno, entonces sí sería preciso realizar un documento, que implicaría también al banco que concedió la hipoteca.

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Dejar una casa a un amigo

Un amigo de Mario se traslada a trabajar a Oviedo desde Barcelona. Como Mario tiene un piso libre en esa localidad, se lo ha ofrecido para que lo utilice dos o tres meses hasta que encuentre uno en alquiler con las condiciones que necesita. Nos pregunta si eso puede generarle algún problema teniendo en cuenta que no va a cobrarle renta ni cantidad alguna salvo lo que gaste en suministros.

Siempre que dejamos entrar a alguien a vivir en un inmueble, sea bajo la forma contractual que sea, pueden generarse problemas si no dejamos previstos y aclarados una serie de extremos de antemano.

En tu caso, estamos hablando de un precario pues simplemente le dejas el piso sin percibir renta a cambio. No obstante, aún en este caso, es muy recomendable realizar un documento por escrito entre las dos partes en el que especifiquéis todos los puntos que ya habéis hablado: duración del uso, que este es calidad de precario, pago de suministros, cómo se realizaría este pago, si solo se le permite el uso a él o podría vivir con alguien más… en definitiva todas aquellas cuestiones que pactéis. De esta forma las dos partes tendréis perfectamente claras todas vuestras obligaciones y compromisos.

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