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Etiqueta: vivienda
Vender a plazos
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Cuervo Alfageme Abogados | 31-01-2017 | 11:02 |0

Eugenia tiene un piso en venta y ha recibido una oferta en la que en lugar de pagarle el precio de una vez el comprador le propone  hacer el pago en mensualidades con letras de cambio. Como no le vendría mal contar con ingresos mensuales, nos pregunta si es recomendable o puede tener algún riesgo.

Salvo que estés desesperada por vender tu vivienda (y aún en ese caso habría que hacer un buen contrato con garantías adecuadas) no te recomendamos que aceptes esta opción. Tardarías muchos años en tener tu dinero y dependerías de la solvencia del comprador. Hay muchas desventajas para ti y no te conviene. Piensa que si el comprador fuera solvente podría conseguir financiación bancaria para la compra y no tendría que ofrecerte otro tipo de soluciones. Si lo que quieres es aumentar tus ingresos mensuales plantéate alquilar en lugar de vender. Tendrás ingresos mensuales y seguirás siendo propietaria de la vivienda. Si optas por alquilar procura hacer un buen contrato de arrendamiento con suficientes garantías, contratar un seguro adecuado y valorar las implicaciones fiscales.

 

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Aval bancario
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Cuervo Alfageme Abogados | 12-12-2016 | 12:17 |0

José tiene un hijo que quiere comprar un piso y le ha pedido que le avale en la solicitud del préstamo hipotecario. Está dispuesto siempre y cuando no se ponga en juego su propia vivienda. Entiende que lo justo sería que el banco se quedara con la vivienda hipotecada a cambio de la deuda. Nos pregunta si puede poner esta condición al firmar el aval.

Lamentablemente, cuando una entidad financiera solicita un avalista o fiador solidario exige que éste responda con todo su patrimonio y de forma solidaria, es decir, que en caso de impago el acreedor pueda reclamar por el total de la deuda tanto contra el que recibe el dinero prestado como contra el que le avala. No va a ser posible que usted imponga sus condiciones pues en tal caso lo más probable es que el banco deniegue la operación.

Para tomar una decisión es importante que valore la solvencia de su hijo no solo a corto plazo, sino a lo largo de toda la duración del préstamo hipotecario y tenga muy en cuenta el riesgo que asume.

 

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Presidente de una comunidad que no es propietario
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Cuervo Alfageme Abogados | 24-10-2016 | 10:27 |0

Un lector nos indica que en su comunidad se procedió al nombramiento de presidente y vicepresidente en junta ordinaria, procediéndose un mes más tarde a invertir los cargos (el presidente pasó a ser vicepresidente y viceversa). El actual vicepresidente no es propietario ni vive en el edificio. Nos pregunta si esta situación es legal.

El cargo de presidente de la comunidad ha de recaer necesariamente en un propietario, si bien las funciones de secretario y administrador pueden recaer en un propietario o en una persona ajena a la comunidad siempre y cuando, de no ser propietario, se trate de un administrador de fincas colegiado.

El vicepresidente, que es un cargo facultativo, también ha de ser propietario, puesto que las funciones que le corresponden son las mismas que las del presidente, pero en caso de ausencia, vacante o imposibilidad del otro. En conclusión, dado que en su comunidad existe una situación irregular, es recomendable que se trate el asunto en una junta y se proceda a su subsanación.

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Vivienda ganancial o privativa
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Cuervo Alfageme Abogados | 03-05-2016 | 07:47 |0

Ana y Rodrigo están pensando casarse. En este momento ya viven juntos en una vivienda que ha comprado Rodrigo hace tres años y en la que está pagando mensualmente una cuota hipotecaria. La idea es continuar viviendo en ese piso una vez ya casados y aportar los dos para tratar de quitar la hipoteca lo más pronto posible. Nos preguntan si la vivienda pasa a ser de los dos si a partir de ahora la pagan a medias y se casan en gananciales o tienen que hacer algún documento en concreto.

Si el régimen económico que queréis para vuestro matrimonio es el de sociedad legal de gananciales, aquí en Asturias, no es preciso que hagáis capitulaciones matrimoniales pues el que se aplica por defecto.

En este régimen, la regla general es que un bien comprado a plazos antes del matrimonio por uno de los cónyuges es privativo y seguirá siendo privativo aunque parte del precio se pague con dinero ganancial. No obstante, esta regla general no se aplica a la vivienda y ajuar familiar, pues excepcionalmente se entiende que pertenecen al cónyuge que los adquirió y a la sociedad de gananciales en proporción al dinero que cada parte haya puesto en su pago. De esta forma el piso

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Dejar una casa a un amigo
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Cuervo Alfageme Abogados | 04-04-2016 | 08:54 |0

Un amigo de Mario se traslada a trabajar a Oviedo desde Barcelona. Como Mario tiene un piso libre en esa localidad, se lo ha ofrecido para que lo utilice dos o tres meses hasta que encuentre uno en alquiler con las condiciones que necesita. Nos pregunta si eso puede generarle algún problema teniendo en cuenta que no va a cobrarle renta ni cantidad alguna salvo lo que gaste en suministros.

Siempre que dejamos entrar a alguien a vivir en un inmueble, sea bajo la forma contractual que sea, pueden generarse problemas si no dejamos previstos y aclarados una serie de extremos de antemano.

En tu caso, estamos hablando de un precario pues simplemente le dejas el piso sin percibir renta a cambio. No obstante, aún en este caso, es muy recomendable realizar un documento por escrito entre las dos partes en el que especifiquéis todos los puntos que ya habéis hablado: duración del uso, que este es calidad de precario, pago de suministros, cómo se realizaría este pago, si solo se le permite el uso a él o podría vivir con alguien más… en definitiva todas aquellas cuestiones que pactéis. De esta forma las dos partes tendréis perfectamente claras todas vuestras obligaciones

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Término de contrato de arrendamiento.
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Cuervo Alfageme Abogados | 14-12-2015 | 10:24 |0

Felipe alquiló hace poco más de un año un apartamento a una señora que ya le indicó en su día que ese apartamento era de sus hijos y que ella lo tenía como usufructuaria tras la muerte de su marido. El contrato se hizo por tres años. Ahora la señora ha fallecido y los hijos se han puesto en contacto con él para indicarle que no les interesa seguir con el contrato de arrendamiento porque piensan vender el apartamento. Nos pregunta si pueden echarle teniendo en cuenta que él cumple con todos los pagos.

Si el contrato se hizo por la arrendadora en calidad de usufructuariala Leyde Arrendamientos Urbanos es clara al respecto: el arrendamiento se extingue al término del derecho del arrendador, por tanto, los hijos pueden dar por terminado el contrato.

La única opción, si te interesa seguir en el apartamento, pasa por negociar con los hijos y que te permitan terminar el plazo previsto en el contrato.

 

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Pago del IBI tras una venta
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Cuervo Alfageme Abogados | 03-11-2015 | 11:57 |0

Alberto compró un piso el pasado mes de junio y acordó con el comprador que el IBI del año 2015 se pagaría entre comprador y vendedor a prorrata del tiempo que cada uno haya sido propietario. Alberto preguntó en el Ayuntamiento y le han dicho que este año el IBI se lo liquidan al vendedor y que el próximo año ya llegará a su nombre. Nos pregunta si el acuerdo que figura en la escritura es nulo.

El IBI es un impuesto municipal cuyo pago corresponde a quien figure como propietario el día uno de enero de cada año, sin perjuicio de que la liquidación no se produzca hasta meses después. En consecuencia, en tu caso el vendedor es el obligado frente al Ayuntamiento y no puede alegar que solo tenga que pagar una parte. No obstante, esto no significa que el pacto que consta en la escritura no sea válido, si bien solo puede hacerse valer entre comprador y vendedor.

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Familiar que ocupa una vivienda en precario.
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Cuervo Alfageme Abogados | 15-12-2014 | 10:09 |0

María Ángeles nos cuenta que su nieta está viviendo en un piso de su propiedad y no le abona ninguna cantidad por su uso. Nos pregunta si es necesario plasmarlo en algún tipo de documento de cara a la declaración del impuesto sobre la renta de personas físicas.

Al utilizar un piso de su propiedad sin abonarle ningún tipo de remuneración a cambio, su nieta está en una situación de precario. En este tipo de casos sí que recomendamos que se recoja por escrito el uso, los datos de las partes, la duración y las obligaciones que asumen propietaria y precarista, De esta forma se dejan resueltos de antemano problemas que pueden ir surgiendo con el paso del tiempo.

No obstante, esta es una solución que recomendamos desde el punto de vista jurídico. Desde el punto de vista fiscal, si el ocupante del piso no abona renta o abona una cantidad muy baja y es familiar del propietario hasta unos determinados grados, el impuesto indica que el propietario, como mínimo, debe continuar declarando como ingreso lo mismo que hasta ese momento por imputación de rentas, es decir, un 1,1% o un 2% del valor catastral del inmueble en función de si ese valor ha sido o no revisado. Esto es

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Obligaciones y derechos en un precario
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Cuervo Alfageme Abogados | 24-11-2014 | 10:50 |0

Adrián está viviendo en un piso propiedad de su madre. Tienen alguna discusión porque no se ponen de acuerdo en quién tiene que pagar los gastos de esa vivienda. Nos pregunta cuáles son sus obligaciones.

Solamente hablas de pagar gastos, en ningún caso una renta mensual, por lo que tu situación actual, a no ser que exista algún documento que regule otro tipo de contrato, es de precario, es decir, no tienes un derecho de permanencia en esa vivienda y dependes de que su propietaria, tu madre, mantenga o no esa situación. Siendo así es difícil hablar de derechos y obligaciones, siendo lo más recomendable iniciar una negociación a fin de establecer con claridad las posiciones. En la práctica lo habitual en casos como el que nos comentas suele ser que el que ocupa la vivienda se haga cargo de los suministros y consumos (luz, gas, internet, etcétera), de la cuota ordinaria de comunidad y de las pequeñas reparaciones propias del uso de la vivienda, encargándose el propietario del IBI, reparaciones extraordinarias y derramas de la comunidad.

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Compra de la nuda propiedad.
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Cuervo Alfageme Abogados | 03-11-2014 | 09:51 |0

René está interesada en comprar la nuda propiedad de una vivienda pero el vendedor no le deja ver el piso hasta después de la compra ni tampoco le facilita información sobre costes mensuales de comunidad, derramas pendientes o previsión de alguna obra. Nos pregunta si esto es habitual, así como numerosas cuestiones sobre la compra y posibles responsabilidades.

El espacio del que disponemos no alcanza para resolver todas las dudas que nos planteas. No obstante, debes tener en cuenta que no es normal que el nudo propietario te dificulte el acceso a información imprescindible para la venta. Por tu cuenta la única información a la que puedes acceder es a la que conste inscrita en el Registro de la Propiedad (información sobre titularidad y usufructo y cargas) o en el Registro Civil (certificado de nacimiento de la usufructuaria para comprobar la edad, si dispones de los datos). La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria por lo que es posible que no esté actualizada la información, pero no es recomendable comprar si la situación real no consta en el Registro.

Para que la operación sea segura deberían facilitarte una copia de las escrituras que

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