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Categoría: Vivienda
La agonía inmobiliaria

Todo indica que este año será tremendamente complicado para el mercado de la vivienda, quizás agónico por las circunstancias en las que se tendrá que desenvolver. La confluencia de una serie de factores adversos para la actividad amenaza con provocar un nuevo hundimiento del sector inmobiliario y una mayor reducción de los precios, que algunos expertos aventuran que rondará el 30 por ciento de aquí a finales de 2013. Con todo ello, el túnel en el que se ha metido la construcción no parece que verá la luz en el último semestre, como pronostica el Gobierno para la economía en general, sino que dada la situación a la que está llegando puede que tenga que transcurrir muchísimo mas tiempo, quizás años, para que el negocio recupere un mínimo dinamismo. Estas son algunas de las trabas:
Un enorme parque de viviendas. No existe en estos momentos suficiente demanda para cubrir la ingente oferta de inmuebles acumulada después del estallido de la burbuja. El stock de viviendas a la venta en manos de los constructores ronda las 800.000 (cerca de 12.000 en Asturias) y en las circunstancias actuales se necesitaría un lustro para que el mercado absorbiera tal cantidad de pisos. Pero además hay que sumarles las casas que se han tragado los bancos y la Sareb, unas 300.000; las que han puesto directamente a la venta sus propietarios, otras 800.000; las promociones que están aún en construcción, más de 250.000, y las procedentes de desahucios y ejecuciones hipotecarias, 150.000. Es decir, que en España están disponibles mas de dos millones de viviendas, una bolsa gigante que, en condiciones normales, tardaría en ser colocada quince años.
Sin ningún incentivo fiscal. Craso error del Gobierno. La eliminación de los beneficios fiscales que afectaban a la compra-venta de inmuebles es una dosis mortal para el sector. Las medidas tributarias que entraron en vigor el 1 de enero obstaculizan el acceso a la vivienda volviéndolas mas caras desde el punto de vista fiscal: aumenta el IVA del 4 al 10% que grava la adquisición del piso y se elimina la deducción por vivienda habitual en la declaración de la Renta, que suponía un ahorro de hasta 1.356 euros al año. Pero además tampoco se podrá descontar del IRPF las obras destinadas a las reformas de la residencia, el Impuesto sobre el Valor Añadido por aquel concepto también se eleva y se suprime la exención de la mitad de las plusvalías obtenidas en las ventas. 
Restricción de créditos y hipotecas más caras. Es otro de los factores que dificulta la reactivación del mercado. Si en el último mes de diciembre, antes de que entrara en vigor el ‘castigo fiscal’ a la vivienda que decidió aplicar Hacienda, no se vendieron más pisos fue porque algunos de los compradores que querían aprovechar la última oportunidad se dieron de bruces con los bancos, que mantienen cerrado a cal y canto el grifo del crédito. La restricción perdurará a lo largo de este año, coincidiendo con la reestructuración bancaria y continuará con toda seguridad durante 2014, hasta tanto se vaya asentando el sector en su nueva configuración. Pero es que, como añadido, el crédito hipotecario cada vez es más caro. Los bancos han comenzado a aplicar diferenciales de dos puntos sobre el euríbor, de tal manera que aunque el índice está situado en estos momentos en el nivel más bajo de su historia, el 0,55%, el coste de las hipotecas nuevas está como el que regía cuando el euríbor superaba el 2%.
Y la entrada en escena del ‘banco malo’. Será otro elemento distorsionador. La Sareb, como se denomina oficialmente el ‘banco malo’, integrará y gestionará los activos tóxicos procedentes de las entidades financieras, viviendas y suelo, por un valor superior a los 100.000 euros. El traspaso de esos bienes a la sociedad gestora se realiza con descuentos del 60 por ciento o mas, pero se desconoce aún como se pondrán en el mercado. Sea como sea, los inmuebles del ‘banco malo’ entrarán en competencia con los de los promotores y particulares, tanto en venta como en alquiler y provocará una nueva revisión de precios a la baja. Con todo ello, el sector está inmerso en la tormenta perfecta, en una crisis profunda duradera. Muy duradera.

 

 

 

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