María nos pregunta cómo puede ser posible que un usufructuario esté obligado al pago de las cuotas de la comunidad cuando según el artículo 9 de la Ley de la Propiedad Horizontal el obligado al pago es el propietario. También indica que le parece abusivo que una persona pueda utilizar un inmueble de forma gratuita, pidiendo que aclaremos esta cuestión.
El derecho de usufructo efectivamente supone que respecto de un determinado bien se diferencien dos sujetos con derechos y obligaciones: de un lado el usufructuario, que tendrá derecho de uso y disfrute y de otra parte el nudo propietario, que conservará su titularidad, pero estará privado del derecho de uso que al usufructuario corresponde. El usufructo el un derecho que puede nacer de la ley (por ejemplo, el usufructo del cónyuge viudo), de un acuerdo entre las partes o incluso puede adquirirse por prescripción adquisitiva, también llamada usucapión. No se trata de una situación de hecho o mero consentimiento, como podría darse en un precario, pues el usufructo tiene una regulación legal específica en el Código Civil que regula los derechos y obligaciones de ambas partes y que será de aplicación si no se ha pactado por las partes otras normas diferentes cuando el usufructo se constituye por contrato.
Precisamente entre estas normas el Código Civil establece la obligación del usufructuario de pagar cargas y contribuciones anuales así como también realizar las reparaciones ordinarias en la cosa mientras dure el usufructo (correspondiendo las extraordinarias al nudo propietario). Es por ello que en lo que a la cuota de comunidad se refiere y puesto que tiene que ver con los gastos ordinarios de la comunidad, se entiende que es el usufructuario el que tiene que abonarla. En cuanto a las derramas, si se acuerdan para reparaciones extraordinarias corresponderá su abono al nudo propietario.
El hecho de que la Ley de Propiedad Horizontal establezca la obligación genérica del propietario del pago de los gastos de comunidad, no debe cambiar esta conclusión. Y ello porque se trata de una norma que no entra a regular con detalle las particularidades del usufructo, refiriéndose al propietario en un sentido genérico, sin entrar en pormenores, debiendo buscar por tanto en el Código Civil los derechos y obligaciones que a usufructuario y propietario corresponden.
Por último, el usufructo no es una figura abusiva, pues los casos en que se impone legalmente están suficientemente justificados y en el resto de supuestos será el propietario el que lo autorice a través de un contrato o lo consienta durante el tiempo suficiente para que un mero poseedor llegue a adquirir un derecho de usufructo por el transcurso del tiempo. No obstante, desde el punto de vista del propietario, efectivamente es una limitación de derechos que le impide disfrutar plenamente del bien.