Tres preguntas sobre la duración de los arrendamientos de vivienda
Muchas de las consultas que recibimos tienen que ver con la duración de los contratos de arrendamiento. La preocupación es lógica y las dudas se multiplican al coexistir condiciones diferentes en función de la fecha del contrato.
- ¿Cual es la duración mínima del contrato?
Se puede pactar la duración que arrendador y arrendatario decidan. Si esta es inferior a tres años el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta cumplirse tres años a no ser que el inquilino manifieste con treinta días de antelación a la fecha de término del contrato o de cualquiera de las prórrogas su intención de no renovarlo. Esta solución se aplica a los contratos celebrados a partir del seis de junio de 2013. Los anteriores siguen teniendo una duración mínima de cinco años en lugar de tres.
- ¿Puede el arrendador recuperar antes la vivienda si la necesita?
En los contratos celebrados a partir del seis de junio de 2013 el arrendador puede recuperar la vivienda si la necesita para utilizarla el mismo como vivienda permanente o bien sus hijos o su cónyuge (este último en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial). No es necesario que esta circunstancia se haya hecho constar en el contrato, pero ha de haber transcurrido al menos el primer año y debe avisarse al inquilino como mínimo con dos meses de antelación. Para contratos anteriores no se puede recurrir a esta solución si no se ha hecho constar previamente en el contrato.
- ¿Puede el arrendatario irse antes de que termine el contrato? ¿Debe pagar la renta restante?
En la redacción actual de la ley está previsto que el inquilino pueda dar por terminado el contrato antes de la fecha pactada siempre y cuando hayan transcurrido al menos seis meses y avise al arrendador con una antelación mínima de treinta días. El arrendador no podrá exigir el importe de la renta que corresponda al resto de tiempo no disfrutado, aunque si se pactó en el contrato, tendrá derecho a exigir una indemnización por importe equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir, ajustándose proporcionalmente la indemnización para periodos inferiores al año. Por tanto, si la indemnización no se pacta, el arrendador no podrá exigirla. Esta solución varia para contratos anteriores a 6 de junio de 2013, en los que habrá que estar a lo pactado en el contrato o, en otro caso, valorar las posibilidades en atención al caso y la doctrina jurisprudencial.
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