Los bancos, las hipotecas, el Supremo… y el mundo de lo incierto.
Si en nuestra última entrada comentábamos el mundo de noticias e interpretaciones a las que puede dar lugar una sentencia, a partir de aquella que reconocía el derecho de los trabajadores de una empresa a recibir las cestas de Navidad indebidamente eliminadas, hoy el tema vuelve a salir a colación y de una forma mucho más trascendente.
Años llevamos ya dando vueltas con la devolución de los gastos hipotecarios. La guerra contra las cláusulas abusivas incluidas en los contratos de préstamo hipotecario que se inició con la eliminación de las cláusulas suelo continúa ahora con la reclamación de los gastos que conlleva la formalización de esos préstamos.
La tradicional cláusula que establecía que todo lo tenía que pagar el prestatario, es decir, el adquirente del inmueble, se ha declarado nula por abusiva en la mayor parte de los contratos de los principales bancos.
Conseguido este primer logro, el siguiente paso consiste en determinar qué gastos son los que podemos reclamar y cuáles no. Extremo este especialmente difícil, dada la diversidad de sentencias sobre el asunto, y especialmente importante, porque conseguir o no todo lo que solicitamos en una demanda puede ser determinante para que exista una condena en costas al banco.
Sin condena en costas, teniendo que asumir íntegramente el pago de nuestro abogados y nuestro procurador, hay que hacer números porque tal vez no resulte tan interesante la reclamación de gastos como nos pintan algunos anuncios publicitarios. No nos llamemos a engaño, todos los despachos de abogados cobramos por nuestro trabajo, de un modo u otro. Para este tipo de asuntos, al igual que para cualquier otro, pedir un presupuesto y leerse bien la letra pequeña es esencial.
Con el paso de las sentencias parece que se había asentado la regla de que se podía sostener más o menos de una forma aceptable la reclamación de gastos como los de notaría, registro, tasación, gestoría… correspondientes al préstamo hipotecario (no a la compraventa que es un acto jurídico distinto entre comprador y vendedor y en el que no interviene la entidad bancaria)… pero no el pago del impuesto de actos jurídicos documentados.
A pesar de algunos fallos contradictorios, el Tribunal Supremo mantenía la idea en sus sentencias de que tal impuesto correspondía al prestatario. Uno de los principales argumentos consistía en aplicar la literalidad del reglamento del impuesto que añadía un párrafo más a lo especificado en la ley aclarando justamente este extremo. Es decir, el reglamento del impuesto especificaba que en estos casos era el prestatario el obligado al pago del impuesto, especificación que en la ley no venía incorporada, lo que llevaba a una solución contraria si nos basábamos solamente en ella.
Muchos son los juristas, incluso algunos magistrados y jueces en alguna sentencia menor, que mantuvieron durante todo este tiempo que la interpretación de ley en general y de ese precepto reglamentario en particular exigía determinar que el mismo era ilegal, por ser contrario a la ley, y, por tanto, el obligado al pago del impuesto era la entidad bancaria.
Y ahora lo dice, curiosamente, el propio Tribunal Supremo, en una sentencia dictada en un asunto en el que lo que se discute es la obligación del pago del impuesto entre una constructora y la propia administración.
¿Qué entiende ahora esta Sala del Tribunal Supremo? Justamente lo contrario a lo que se decía hasta ahora. Explicar de forma detallada todas las razones jurídicas en este artículo resultaría agotador y excesivamente técnico pero podemos resumirlo en dos ideas básicas.
Lo que se inscribe en el Registro de la Propiedad es la garantía hipotecaria y es necesario inscribirla para que sea título ejecutivo. Es decir, traduciéndolo a algo más sencillo, ¿a quién le interesa?, a la entidad bancaria. El banco es el beneficiario de que el préstamo hipotecario figure en una escritura notarial y se inscriba en el Registro para poder exigir su cumplimiento con todas las ventajas de la garantía hipotecaria en caso de impago. El impuesto se genera por este motivo y a quien beneficia es a la entidad bancaria.
¿Y qué pasa entonces con aquel artículo del reglamento que aumentaba lo previsto en la ley especificando que era el prestatario el obligado aunque no sea el beneficiario del acto? Pues que es ilegal. El reglamento no puede ampliar la regulación establecida en una ley más allá de lo previsto en la propia ley.
Hasta aquí concuerda con lo que pensábamos muchos de los que estudiamos esas normas pero, claro, ahora vienen las consecuencias.
¿Qué va a pasar a partir de ahora? Que podríamos reclamar ese impuesto junto con el resto de los gastos hipotecarios.
¿Así tan fácil? Pues no. Porque aquí ahora empiezan las dudas. Existen dos teorías. La primera que dice que debe reclamarse ante las haciendas autonómicas y, por tanto, solo son revisables los últimos cuatro años, plazo de prescripción general de los impuestos, y luego las haciendas autonómicas reclamar a los bancos. Y la segunda que sostiene que la cláusula del préstamo hipotecario donde se recoge la obligación de pago del impuesto cuanto se impone a un consumidor es nula, por abusiva, y, por tanto, se puede reclamar al banco y no prescribe. Nosotras pensamos que la segunda solución es la adecuada en los casos en que el prestatario sea un consumidor, al igual que ha ocurrido con las otras cláusulas declaradas abusivas… Cuando el prestatario sea una empresa, la historia es otra. No obstante, aquí no terminan las dificultades.
¿Cuál es el problema principal? La avalancha de reclamaciones que, las soporten las haciendas regionales o las soporten los bancos, suponen un serio terremoto a la situación económica de unos u otros o de los dos. Y ante esto el Tribunal Supremo ha dado un paso atrás. Esperen ustedes vamos a pensarlo mejor por aquello de asentar doctrina y el próximo día cinco de noviembre se lo contamos…
No es la primera vez que sucede esto. Con las cláusulas suelo pasó lo mismo, limitando su reclamación temporal hasta que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó lo contrario.
¿Es correcta la posición del Supremo? Desde nuestro punto de vista y en aplicación de lo que dice nuestra Constitución, los tribunales de justicia han de actuar sometidos únicamente al imperio de la ley. Deberían dictar las sentencias que realmente y en aplicación de las normas jurídicas sean las correctas, no presionados por la situación política, económica, bancaria… en este y en todos los asuntos… porque nos quedan muchos y muy polémicos por resolver.
Ello al margen de la situación de inseguridad jurídica que se crea y que acarrea importantes consecuencias como, por ejemplo, el retraso en la firma de nuevos préstamos hipotecarios hasta que la situación se aclare.
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