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Cambios en los contratos de arrendamientos.

El martes 18 de diciembre se publicó en el BOE un nuevo decreto ley que recoge medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Esta norma introduce importantes modificaciones en varias leyes relacionadas todas ellas con la vivienda, algunas de las más llamativas en materia de arrendamientos urbanos. Como ocurre con muchos decretos leyes, casi sin darnos tiempo de adaptación, estos cambios ya se encuentran en vigor desde el 19 de diciembre, por lo que hay que prestar especial atención a los contratos de arrendamientos que firmemos a partir de esa fecha, que ya tienen que encontrarse adaptados a la nueva normativa.

Veamos cuáles son los más interesantes.

La primera modificación afecta a la duración de los contratos de arrendamiento destinados a vivienda. Si hasta ahora la duración de la prórroga legal a la que tenía derecho el inquilino era de hasta tres años, con opción a un cuarto año si ambas partes estaban de acuerdo, con esta reforma se amplía la duración para el arrendatario hasta cinco años con prórrogas anuales, siempre que así lo desee, con opción a otras tres anualidades más. Con ello se da un paso atrás, volviendo a la regulación que existía en el año 2013. El plazo es incluso más largo para aquellos contratos en los que el arrendador sea una persona jurídica. En ese caso en lugar de cinco años hablamos de siete.

Se limitan las garantías adicionales que pueden exigirse por el propietario, además de la de una mensualidad de renta que ya está prevista por la ley como fianza. Así, si el arrendador quiere pedir un depósito adicional o un aval bancario, el límite en cuanto a su cuantía son dos mensualidades de renta, a no ser que se trate de un contrato de larga duración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, cuando el arrendador sea una persona jurídica, deben ser asumidos por el arrendador, salvo que se trate de servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Paralelamente a estas medidas se modifica también la normativa procesal de los procedimientos de desahucio, de modo que en situaciones de vulnerabilidad del inquilino puede suspenderse el procedimiento durante un mes (dos si el arrendador es persona jurídica) con la idea de que los servicios sociales puedan tomar medidas al respecto.

Hasta aquí los aspectos más esenciales de la reforma. Otra cuestión es su valoración desde el punto de vista jurídico.

Nuestra primera apreciación es que tanto cambio, a golpe de decreto ley, genera cierta sensación de inseguridad jurídica. Y ello sin entrar a discutir si se da o no la extraordinaria y urgente necesidad imprescindible para emplear esta forma normativa. A falta de su convalidación en el congreso, si, además, se convierte en ley siguiendo el procedimiento legislativo ordinario, su contenido puede sufrir cambios. Por tanto, no hay ninguna garantía de que a corto o medio plazo puedan producirse nuevas modificaciones en esta materia.

No hay que olvidar que el mercado inmobiliario es sensible a este tipo de reformas. Quien pone la vivienda en alquiler y, en consecuencia, quien determina la oferta es el arrendador, que será quien esté bien atento a cualquier modificación que restringa sus derechos.

Pensemos que por más que desde un punto de vista teórico esta norma beneficie al arrendatario, aumentando su derecho de prórroga en el contrato y limitando las garantías adicionales que se le pueden exigir, un arrendador bien asesorado no va a poner una vivienda en manos de un inquilino que no resulte solvente, especialmente si no va a poder contar con garantías adicionales suficientes.

Es previsible que parte de los propietarios de una vivienda vacía esperen hasta comprobar cómo se estabilizan las normas afectadas por este Decreto-Ley. Si finalmente hay convalidación o conversión en ley en los mismos términos, lo más probable es que sean selectivos al elegir al inquilino. Siendo realistas, no aporta demasiada seguridad arrendar una vivienda a una persona que no cuenta con ingresos estables y a la que tan solo podemos pedir un aval por importe equivalente a dos mensualidades de renta. Y ello por una razón clara. Los procedimientos de desahucio ya duran hoy en día más de dos meses de media y si a ese tiempo hay que añadir entre uno o dos meses de suspensión del procedimiento en los casos de vulnerabilidad del arrendatario… esas garantías adicionales se nos quedan muy muy cortas.

¿Quién puede verse perjudicado entonces a corto plazo? Aquellos arrendatarios que sean menos solventes, que no podrán acceder a las viviendas de los arrendadores que no estén dispuestos a asumir ciertos riesgos. Afortunadamente el Decreto-Ley no excluye expresamente la figura de avalista solidario, por lo que puede ser un recurso alternativo al depósito o al aval bancario como forma de garantía. Eso sí, no resulta fácil encontrar a una persona que esté dispuesta a asumir el cumplimiento del contrato de otro.

Bien es cierto que también hay un propósito de dinamizar la oferta de vivienda de alquiler, a través de una disposición adicional que pretende movilizar suelo público, actuar a través del Plan Estatal de la Vivienda y algunas otras medidas que, obviamente, no estarán en funcionamiento a corto plazo, ni a día de hoy se conoce cuál va a ser su contenido.

En conclusión, desde nuestro punto de vista esta reforma urgente no resuelve los problemas que se presentan en los arrendamientos de vivienda:

  • Falta de control a quienes alquilan viviendas vacacionales sin tener una situación de legalidad.

  • Pasividad ante quienes alquilan a precios desorbitados viviendas o habitaciones que no cumplen las más mínimas condiciones de habitabilidad.

  • Desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas en alquiler que hace que los precios se eleven.

  • Falta de seguridad para los arrendadores, lo que impide que salgan al mercado del alquiler viviendas que se encuentran vacías.

Para conseguir que haya una mayor y mejor oferta de alquiler hay muchas otras cosas que se pueden hacer, como aumentar la oferta pública y establecer mecanismos para que los propietarios se sientan seguros y alquilen sus viviendas. Solamente aumentando la oferta pública y privada podrán bajar los precios y los inquilinos no se verán obligados a aceptar condiciones inasumibles e incluso ilegales y empezarán a denunciar a quienes no cumplan las normas.

Esperemos que efectivamente se tomen a la mayor brevedad las medidas que faciliten el acceso a una vivienda para quienes realmente lo necesitan. Entretanto, para los que ya tienen un contrato de arrendamiento su situación no varía. Estos cambios no se aplican con efectos retroactivos a los contratos que ya se encuentran en vigor.

Si tienes cualquier duda sobre arrendamientos, llámanos 985 34 84 24.

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