Donde dije digo… el lío de plazos en los arrendamientos de vivienda
Esto de los cambios de legislación en los contratos de arrendamientos de vivienda se nos ha ido de las manos por completo. Como se trata de desenmarañar el lío de normas, cambios y marcha atrás en un tema de tanta importancia en materia de vivienda, vamos a comenzar por donde se debe, es decir, por el principio.
En el año 2013, para flexibilizar el mercado del alquiler, se reformó la ley de arrendamientos urbanos y se estableció, en cuanto al plazo que debían durar los contratos de arrendamiento de vivienda lo siguiente. Las partes podían pactar el plazo que quisieran pero, si este plazo era inferior a tres años, el arrendatario tenía el derecho a mantener el contrato a través de prórrogas sucesivas hasta alcanzar esta duración o bien dejarlo, enviando, en ese caso, un preaviso al arrendador con treinta días de antelación. Dicho de otra forma, se pactara lo que se pactara en el contrato, el arrendatario tenía el derecho a estar en la vivienda durante tres años, salvo que se dieran determinadas circunstancias que expresamente vienen recogidas en la ley.
El pasado 18 de diciembre de 2018 se publica en el BOE un decreto ley del Gobierno que aprueba determinadas medidas que considera urgentes en materia de vivienda y alquiler, decreto que entró en vigor el día 19 de diciembre. Entre otras cuestiones, este decreto toca directamente dos aspectos esenciales en materia de alquileres: el plazo y las garantías adicionales que puede solicitar el arrendador.
Con la misma idea de flexibilizar y mejorar el mercado, se adopta la medida contraria a la establecida en el año 2013 y así, pacten lo que pacten las partes, el arrendatario pasa a tener el derecho a disfrutar de prórrogas hasta alcanzar los cinco años de duración, siete si el arrendador es una persona jurídica. Por otro lado, como garantía adicional del pago tan solo se permite exigir, además del mes de renta como fianza, dos mensualidades más.
Los decretos leyes son normas que aprueba el Gobierno pero que tienen rango de ley, como si las emitieran las Cortes. Ahora bien, tienen limitado su campo de regulación, se exige que se dicten cuando se produce una situación de extraordinaria y urgente necesidad y tienen que ser posteriormente convalidados por el Congreso de los Diputados en el plazo de treinta días.
Sin entrar en discusiones sobre si esta reforma cumple con los requisitos de extraordinaria y urgente necesidad, porque ya no tiene sentido, ni tan siquiera si realmente su contenido era coherente con los objetivos que pretendía conseguir, cosa que dudamos bastante, el caso es que el Congreso ha dicho que no. Que no lo convalida. ¿Y eso que significa? Pues que está muerto. Hasta aquí ha llegado la vida de este decreto ley. Apenas treinta y cinco días.
Y ahora surge la siguiente pregunta, ¿y entonces los plazos de los arrendamientos? ¿Y la limitación de las garantías? ¿Y el resto de reformas que incluía el decreto? Todo muerto, como el decreto ley. Ahora bien, dicho esto, no podemos olvidar que, a pesar de que ya no dé para más, el decreto ley ha estado vivo y, por tanto, vigente todos estos días.
¿Y entonces cómo queda la situación? No es nada fácil. Los contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan firmado entre el 19 de diciembre y el 22 de enero en que el decreto es rechazado se rigen por este decreto y la duración y límites de garantías que hemos explicado, es decir, cinco años de prórrogas obligatorias para el arrendador, siete si es persona jurídica.
Los anteriores al decreto y los que se hagan nuevos siguen rigiéndose por la ley con la reforma del 2013, es decir, tres años de prórrogas obligatorias, sin límites en cuanto al establecimiento de garantías adicionales.
¿Por qué tanto lío? Porque el Gobierno tira de un tipo de norma excepcional para reformar una ley que exige un mínimo consenso en las cortes obviamente sin contar con ese mínimo. ¿Quién pierde? Todos los ciudadanos porque, donde la interpretación de las leyes en ocasiones resulta difícil, todos estos cambios generan confusión y numerosos errores en la elaboración de los contratos de arrendamientos.
Nuestro consejo: esperar a que se publique en el BOE la no convalidación del decreto y fijarse mucho en que el contrato que firmamos se adapte a la legislación vigente.
Si hemos firmado un contrato durante estos treinta y cinco días estamos bajo la vigencia del decreto y para modificarlo debemos contar con el acuerdo de ambas partes.
Y, si aún así tenemos dudas, siempre consultar con un experto antes de hacer un mal contrato o tomar una decisión equivocada.
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