Blogs

Cuervo y Alfageme

TUS DERECHOS CON LUPA

Estos son los gastos hipotecarios que podemos reclamar

blog

En más de una ocasión nos hemos sorprendido con comentarios, publicidad, análisis… que daban por sentado conseguir todos los gastos hipotecarios y además de una forma fácil y sencilla y extremadamente barata en cuanto a costes judiciales se refería.

En más de una ocasión hemos puesto del derecho y del revés las normas y la jurisprudencia para comprobar si algo se nos estaba escapando… porque el panorama ni nos parecía tan claro, ni tan contundente, ni tan fácil de conseguir y porque en estas cuestiones, obtener o no la imposición de las costas a la otra parte es clave para que el asunto finalmente le resulte interesante al cliente consumidor.

Pues al fin lo tenemos claro.

Claro clarísimo después de cinco sentencias del Tribunal Supremo dictadas todas ellas el pasado 23 de enero y que el propio Tribunal acompaña de una nota de prensa para que no nos llamemos a engaño ni tengamos duda alguna sobre ninguna de las partidas.

Así están las cosas para todos aquellos que, por unas circunstancias u otras, aún no nos hemos animado a llevar a nuestro banco y las condiciones de nuestro préstamo hipotecario ante los tribunales:

1.- Comisión de apertura. Algunos tribunales obligaban a su devolución, ahora el Tribunal Supremo dice que no. Que lo tiene que asumir íntegramente el prestatario, es decir, el consumidor. ¿Por qué? Porque es una cláusula legal, no abusiva, de general conocimiento por todos los consumidores. De hecho es uno de los puntos que aparece en cualquier publicidad de los préstamos hipotecarios. Y también porque forma parte del precio del préstamo junto con los intereses.

Asombradas nos quedamos con esta argumentación. El precio del préstamo efectivamente son los intereses. La comisión de apertura es, como su propio nombre indica, una comisión bancaria y, como tal, debe responder a la efectiva prestación de un servicio por parte del banco y de una cuantía razonable en relación con dicho servicio.

No está nada claro qué servicio nos presta el banco para imponer una comisión en la concesión de un préstamo, comisión que además se calcula habitualmente en base a un porcentaje que puede variar, y mucho, de banco a banco. Algunas entidades señalan que el servicio al que hace referencia es el estudio de solvencia del cliente… análisis de solvencia en el que, con los actuales medios técnicos, se tarda apenas minutos… en fin… sobra decir que no lo entendemos y no estamos de acuerdo.

2.- Gastos hipotecarios que se abonan a terceros:

2.1.- Arancel notarial. El Tribunal Supremo mantiene que la escritura de constitución del préstamo interesa a ambas partes, por tanto, debe abonarse por mitad. Misma solución si se trata de una escritura de modificación de un préstamo. La de la cancelación, como interesa solo al prestatario, es este, es decir, el consumidor, quien asume íntegramente su pago y las copias que se soliciten las abona aquel de los dos que las haya pedido.

Dos notas en este punto. Una: si resulta que la cláusula que impone el pago de todos los gastos al consumidor es nula por abusiva… ¿ahora por qué se reparten de forma salomónica los gastos?

Dos: si la escritura de cancelación tan solo interesa al consumidor y, por tanto, debe abonarla íntegramente él, ¿la de constitución no interesa únicamente al banco para que pueda procederse a su inscripción en el registro? Evidente que sí. Pero es que es tan claro que el propio Tribunal Supremo lo argumenta así en relación con el arancel registral. Vamos con él.

2.2.- Arancel registral. La inscripción de la garantía hipotecaria interesa solo al banco, ahora sí, y, por tanto, debe asumir íntegramente su importe. Ahora bien, la de cancelación corresponde al prestatario por el mismo criterio.

Patente contradicción entre este arancel y el notarial.

2.3.- Gastos de gestoría. El pago aquí también es por mitad. Pues ya de ser así, deberíamos poder elegir si queremos o no servicio de gestoría y, en caso positivo, con qué gestoría… pero no, el prestatario paga la mitad y de todos es sabido, igual que la publicidad de la comisión de apertura, que el banco nos va a imponer el servicio de su gestoría de cabecera.

2.4.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sobre este punto ya estaba todo escrito. Lo paga el prestatario porque sí. Sin más. Porque los argumentos legales no nos cuadran. Ni al propio Supremo que se dijo y se desdijo a sí mismo. Eso sí, en los préstamos hipotecarios que se firmen tras la entrada en vigor del Decreto Ley del 8 de noviembre el impuesto corresponde al Banco.

Habrá que esperar que la nueva ley hipotecaria dé un giro a la situación. Pero mientras tanto y para los préstamos hipotecarios ya firmados esta es lo que tenemos.

Mucho cuidado con las reclamaciones pendientes y, sobre todo, con las que se van a iniciar a partir de ahora porque seguro continuarán existiendo vendedores de humo o magos de la justicia.

La realidad es esta. No nos gusta, nos parece más que criticable, no entendemos el vaivén del Supremo, pero al menos, como decíamos, hemos ganado en claridad.

Si tienes cualquier duda o estás pensando iniciar la reclamación de tus gastos hipotecarios, consúltanos en el 985348424. Más contenidos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoyalfagemeabogados

Temas

Un espacio en el que puedes encontrar respuestas incluso aunque aun no te hayas planteado la pregunta...

Sobre el autor

Cuervo Alfageme Abogados es algo más que un despacho de abogados. Entendemos que la mejor forma de evitar los problemas legales es conocer las normas. Por ello, además de atender a nuestros clientes desde la primera consulta hasta el final del proceso judicial, dedicamos tiempo y esfuerzo a la difusión del derecho. Con este objetivo publicamos guías prácticas, realizamos secciones legales en medios de comunicación y ofrecemos contenido jurídico en nuestras redes sociales y en nuestro canal de youtube. También disponemos de un sistema de clases particulares para estudiantes de derecho. En el diario El Comercio y en este blog publicamos el Consultorio Legal, en el que damos una primera orientación a consultas de nuestros lectores de forma gratuita. AVISO LEGAL: En las consultas publicadas en el blog o en el diario El Comercio no incluimos datos personales o referencias que puedan conducir a la identificación de quien formula la consulta, utilizando un nombre ficticio. No obstante si al formular una consulta se facilitan datos, serán tratados exclusivamente a los efectos de poder proceder a dar respuesta, pudiendo solicitar autorización o información adicional si resultara necesario a través de la forma de contacto facilitada por el interesado. Cuervo Alfageme se reserva el derecho de seleccionar las consultas que vayan a ser publicadas, sin que podamos garantizar que todas las consultas recibidas sean contestadas, ni un plazo de tiempo estimado. Las respuestas constituyen tan solo una primera orientación que debe ser contrastada por consulta a un abogado que realice un estudio mas completo. La política de privacidad y protección de datos de Cuervo Alfageme Abogados puede consultarse en la sección aviso legal de nuestra web.


febrero 2019
MTWTFSS
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728