¿Y ahora cuánto duran los contratos de arrendamiento?
Moverse por el caótico universo de los arrendamientos no es tarea fácil para propietarios e inquilinos, porque hay diferente regulación a considerar según se trate de fincas rústicas, de inmuebles destinados a vivienda habitual, usos distintos como por ejemplo un local de negocio, vivienda vacacional o alquiler por habitaciones… Para complicar aún más la cuestión, en los contratos de arrendamiento de vivienda coexisten diferentes normas que resultarán de aplicación en función de la fecha de entrada en vigor del contrato. Finalmente, encontramos a muchas personas que, por desconocer los cambios legales, utilizan formularios desactualizados, ya que son fácilmente accesibles, lo que les lleva a cometer errores que pueden tener consecuencias.
Son muchas las cuestiones a considerar a la hora de hacer un buen contrato de arrendamiento, pero sin duda la duración es la mayor preocupación para todas las partes implicadas, porque el propietario quiere saber hasta cuándo va a tener su vivienda a disposición del inquilino mientras que ésta a su vez desea conocer cuánto tiempo puede quedarse y que pasará si desea irse antes de lo pactado.
Como la respuesta no es la misma en todos los supuestos, vamos a centrarnos en explicar cuál puede ser la duración de un contrato de arrendamiento destinado a vivienda, en caso de que hiciéramos ahora el contrato (explicación que será adecuada para todos los contratos de vivienda celebrados a partir del día 6 de marzo de 2019 y en tanto no se produzcan nuevas modificaciones legales). Intentaremos responder a las preguntas más frecuentes que nuestros clientes formulan sobre esta cuestión.
¿La duración es la que se indique en el contrato de arrendamiento?
Las partes pueden hacer constar en el contrato su duración. Si no concretan este punto la ley entiende que la duración inicial es de un año.
¿Qué plazo es habitual pactar en el contrato?
En la práctica lo más frecuente es encontrar contratos en los que la duración pactada es de un año.
¿Significa esto que llegada la fecha de la duración pactada finaliza el contrato?
No necesariamente. La ley establece una duración mínima de hasta cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica, de manera que llegada la fecha pactada el contrato se prorrogará, por prórrogas anuales, hasta alcanzar la duración mínima legal. Estas prórrogas anuales se producen automáticamente, sin necesidad de hacer otra cosa que mantener el uso de la vivienda y seguir pagando la renta.
¿Cómo se puede evitar que el contrato continúe hasta esos cinco o siete años?
El inquilino es quien tiene que tomar la iniciativa si no desea continuar con el contrato después de la duración pactada. Para ello tiene que comunicar al arrendador su intención de poner fin al contrato con al menos treinta días de antelación a la fecha pactada o a la finalización de cualquiera de las prórrogas anuales. Por tanto, estos primeros años de duración mínima legal es el inquilino el que decide seguir o no con las prórrogas anuales, debiendo estar el arrendador a lo que el otro decida.
¿Qué sucede cuando se cumple la duración mínima legal (cinco años cuando el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica)?
Cuando se cumplan cinco o siete años de contrato éste puede finalizar o prorrogarse por tres nuevas anualidades. En este momento tanto arrendador como arrendatario pueden poner fin al contrato preavisando a la otra parte. Ahora bien, el plazo de preaviso es diferente para arrendador y arrendatario. El arrendador tiene que comunicar su intención de no continuar con el contrato con al menos cuatro meses de antelación. Por su parte el inquilino debe hacerlo con una antelación de al menos dos meses.
¿Si no se produce ninguna comunicación el contrato dura tres años más?
No necesariamente. En contrato se puede prorrogar hasta tres años y el propietario deja de poder elegir lo que sucederá, pues de nuevo será el inquilino quien tomará la decisión de continuar al término del primer y segundo año. Si desea continuar no tiene que hacer nada más que seguir pagando la renta. Si desea irse debe comunicarlo al arrendador con al menos 30 días de antelación al término de cada prórroga anual.
¿Puede el inquilino irse antes de la duración pactada en el contrato o por el medio de alguna de las prórrogas?
Sí, el inquilino puede desistir del contrato, pero deben haber transcurrido al menos seis meses. Para hacerlo tiene que comunicar su decisión al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
¿Tendrá que pagar alguna penalización el inquilino si desiste del contrato?
Depende de lo que se haya hecho constar en el contrato. La ley permite que se acuerde que en caso de desistimiento deba el inquilino indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir (este tiempo por cumplir será el pactado en el contrato, sin tomar en consideración las prórrogas legales).
Si el contrato no dice nada el arrendador no podrá exigir indemnización por desistimiento del inquilino.
¿Puede el arrendador dar por terminado el contrato antes del periodo pactado o legalmente establecido?
La ley permite esta posibilidad, pero con algunas condiciones. Para empezar no podrá hacerlo durante el primer año de duración del contrato y entendemos que tampoco durante el tiempo pactado en el contrato si este es superior al año, pues la ley tan solo permite evitar la prórroga del contrato. Además, solamente puede hacerlo el arrendador que sea persona física. Será necesario que esta posibilidad se haya hecho constar en el contrato de forma expresa, indicando la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si el contrato no dice nada, no se podrá utilizar esta posibilidad. Por último, el arrendador debe comunicar al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa, con al menos dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.
¿Cómo tienen que hacerse las comunicaciones?
Tiene que hacerse de forma fehaciente. La comunicación por conducto notarial o un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido son formas válidas. Pueden plantearse también la firma de un documento por el destinatario entregado en mano. No aconsejamos hacerlo por correo ordinario, electrónico, whatsapp, etc. La antelación es muy importante. Hay que tener en cuenta que hablamos de plazos mínimos. Siempre recomendamos hacerlo con mayor antelación, para tener tiempo a comunicar la decisión a pesar de posibles imprevistos o dificultades que puedan presentarse en la comunicación.
Recordamos una vez más que estas respuestas son válidas solamente para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al día 6 de marzo de 2019. Para contratos de fecha anterior es otra la regulación aplicable y son varias las posibilidades que se pueden dar en función de la fecha de entrada en vigor del contrato.
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