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Abogadas al rescate. La importancia del contrato de arrendamiento.

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En este episodio de Abogadas al Rescate hablamos de la importancia de hacer un buen contrato de arrendamiento.

Tan solo son dos minutos de información pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana porque, poco a poco, iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica lo que, sin apenas darnos cuenta, nos ayudará a evitar problemas legales en nuestro día a día.

Podéis ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si estás pensando en alquilar es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Te damos algunos consejos prácticos que pueden ayudarte tanto si tienes una vivienda que quieres alquilar como si buscas alquilar una para establecer en ella tu vivienda.

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No nos cansamos de repetir que el contrato de arrendamiento es un elemento esencial. Es con lo que vamos a trabajar en caso de que haya el más mínimo problema entre arrendador y arrendatario y por tanto, cuanto mejor sea su contenido, cuanto mejor lo adaptemos a nuestras necesidades y expectativas dentro de lo legalmente permitido, más sencillo será después que podamos solucionar cualquier cuestión relativa al arrendamiento.

¿Es imprescindible que el contrato se haga por escrito?

No es imprescindible desde un punto de vista estrictamente legal. El arrendamiento existe si se pacta verbalmente y se puede acreditar que se está pagando una renta a cambio del uso de un inmueble. Ahora bien, nosotras sí lo consideramos fundamental y nunca recomendamos un contrato verbal, ni siquiera en situaciones de confianza entre las partes. Si hacemos un contrato verbal y no tenemos la precaución de pagar por transferencia bancaria o guardar los recibos del pago en metálico puede producirse una situación en la que tengamos serias dificultades de demostrar que no estamos en precario. Hay que tener en cuenta que actualmente existe un procedimiento de desahucio para ocupantes que carecen de título que justifique su ocupación y que lo primero que se les va a requerir es un documento que justifique su situación.

¿Si no tengo contrato por escrito puedo exigir al arrendador que lo haga?

Sí. Cuando no existe contrato por escrito cualquiera de las partes puede exigir a la otra que se formalice en un documento. Más sencillo puede resultar ofrecer ya el contrato redactado a la parte contraria para que lo revise, haga sus puntualizaciones y finalmente se firme. Pero siempre recomendamos que el contrato se redacte antes de su entrada en vigor. Si hay predisposición a que se hagan las cosas correctamente no tiene por qué haber ningún problema.

Si el contrato no consta por escrito ¿cómo sabemos cuáles son sus condiciones?

La ley establece para los arrendamientos de vivienda unas condiciones imperativas, es decir, que siempre serán aplicables. Por tanto, al menos tendremos claros estos derechos y obligaciones si acudimos a la Ley. El problema es que quienes no toman la precaución de hacer un contrato por escrito tampoco conocen lo que la ley regula, de modo que suelen encontrarse en una situación de indefensión a la hora de conocer y exigir sus derechos. Un buen contrato puede ayudar en la medida en que, si se hace correctamente, servirá para que arrendador y arrendatario sepan a qué atenerse.

¿Qué ventajas ofrece un contrato por escrito?

Hemos dicho que la ley establece unos derechos y obligaciones imperativos para las partes. No obstante, algunas cuestiones pueden pactarse y cabe elegir entre varias opciones. En estos puntos es el contrato el que nos permite concretar todo aquello que queda a la voluntad de arrendador y arrendatario como por ejemplo, la forma en que actualizará la renta, si se permite o no el subarriendo, si añadimos garantías adicionales, si el inquilino tiene que pagar la comunidad o el IBI, etc.

Por otra parte el contrato será la prueba y justificación de la existencia de un arriendo, evitando así que puedan desalojarnos alegando falta de título. Aquello en lo que nos hemos puesto de acuerdo, lo tendremos por escrito, así que podremos hacerlo valer en caso de incumplimiento.

Por último, el contrato es un buen recordatorio de los derechos y obligaciones que, de otro modo, pueden no conocer arrendador y arrendatario. Eso sí, solamente se consigue esta seguridad cuando el contrato está bien hecho, es decir, respeta lo legalmente establecido. En otro caso solamente puede confundirnos.

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¿Qué debemos considerar a la hora de concretar opciones?

Es importante contar con el asesoramiento de un experto que comente con nosotros las diferentes opciones que la ley permite. Algunas cosas no son opcionales como, por ejemplo, la fianza por importe equivalente a una mensualidad de renta, la obligación del arrendador de encargarse de las reparaciones necesarias de la vivienda que no sean imputables a un mal uso del inquilino ni al desgaste ordinario, la duración mínima y las prórrogas legales, etc. Muchas otras podemos elegirlas. En sucesivos capítulos iremos desarrollando estos extremos. Baste por el momento llamar la atención sobre la importancia del contrato como instrumento que nos permite hacer un arrendamiento personalizado.

Por ello, y tanto si eres arrendador como arrendatario, tienes que dedicar un tiempo a revisar el contrato pensando aquello que te conviene. Obviamente puede existir una negociación entre las partes, ya que allí donde cabe elegir pueden existir intereses contrapuestos. Sin embargo, en la práctica lo más habitual es que sea el arrendador el que se encargue de la redacción del contrato y se lo presente al inquilino para la firma como una opción cerrada e innegociable. En tal caso hay que analizar, desde el punto de vista del inquilino, si se respetan sus derechos legales imperativos y si las elecciones hechas por el arrendador encajan en sus expectativas o hacen que el arrendamiento sea desaconsejable. No hay que temer hacer alguna propuesta. Algunos propietarios están más abiertos que otros a negociar, pero merece la pena intentarlo.

¿Podemos utilizar un formulario?

Hay que tener especial cuidado en utilizar un formulario de contrato a no ser que estemos completamente seguros de que está actualizado, es decir, de que su contenido se corresponde a la ley vigente en el momento en que se hace el contrato. Esto es fundamental, porque en materia de arrendamientos se han producido sucesivas reformas legales, algunas muy recientes, de modo que es fácil dar con formularios desactualizados que todavía están en circulación.

Por otra parte, el formulario, además de estar legalmente actualizado, debe contener en su texto todas las opciones que podamos concretar y, a poder ser, incluir explicaciones de cómo completar aquello que podemos elegir.

Si podemos permitírnoslo la mejor opción siempre es hacer un contrato a la carta, con un profesional que nos haga las preguntas adecuadas, nos explique lo que necesitamos saber y redacte el contrato que mejor se adapte a nuestras necesidades, negociando con la otra parte las clausulas en las que haya discrepancia y supervisando la firma.

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Cuando la ley se refiere al contenido del contrato dice que si se hace por escrito debe contener la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado. Vamos a intentar desarrollar mínimamente estas cuestiones.

¿Cuáles son los datos del arrendador y del arrendatario que han de incluirse en el contrato?

Los datos esenciales de ambas partes son nombre, apellidos, documento nacional de identidad (DNI) o número de identidad de extranjero (NIE) y la dirección. En algunos casos el inquilino indica como domicilio el de la vivienda arrendada, ya que esa será su residencia y puede no disponer de otro lugar en que recoger sus notificaciones.

Si el arrendador es una persona jurídica hay que hacer constar su denominación social, su forma jurídica y su código de identificación fiscal (C.I.F.). También hay que hacer constar quien es la persona que firma en nombre y representación de esa persona jurídica, con todos sus datos (nombre, apellidos, DNI y dirección) y su condición (por ejemplo si es administrador, apoderado, presidente de una comunidad de propietarios, etc.).

Nosotras siempre recomendamos que se incluyan además teléfonos de contacto así como una dirección de correo electrónico de cada una de las partes, donde poder enviar y recibir comunicaciones. Obviamente, cuando haya que realizar comunicaciones fehacientes, será otro el sistema recomendado pero el correo electrónico puede ser muy eficaz para pequeñas cuestiones cotidianas.

¿Qué sucede si son varios los arrendadores?

Por distintos motivos legales es posible que los arrendadores sean varias personas. Por ejemplo, porque el inmueble sea propiedad de varios herederos o copropietarios. En tal caso cualquiera de ellos puede actuar en beneficio del conjunto, pero nosotras siempre aconsejamos, por seguridad, que todos se incluyan en el contrato y lo firmen y, de no ser posible, que la persona que lo haga tenga un poder notarial para representar a quienes no vayan a firmar el contrato.

Otra posibilidad que se puede dar es que sobre la vivienda arrendada exista un derecho de usufructo. En ese caso es suficiente con que firme el contrato como arrendador el usufructuario, por ser quien tiene el derecho de uso y disfrute del inmueble, derecho que puede ceder a través de un contrato de arrendamiento. Eso sí, el contrato en tal caso no podrá durar más de lo que dure el derecho de usufructo. Por ello, de nuevo por seguridad, nuestro consejo es que firmen el contrato tanto el nudo propietario como el usufructuario y, de este modo, incluso aunque se extinga el derecho de usufructo, podemos mantener vigente en contrato conforme a la duración y prórrogas legalmente establecidas.

¿Cómo puedo comprobar que el arrendador puede alquilarme esa vivienda?

El inquilino debe exigir que el arrendador justifique que es el propietario del inmueble que se alquila, el usufructuario o cualesquiera otro derecho que alegue y le permita arrendar. Esto puede hacerse fácilmente en la mayor parte de los casos, a través del correspondiente título que justifique su derecho. Además, podemos consultar en el Registro de la Propiedad quién o quiénes son los titulares. Hay que tener en cuenta que algunas veces la persona que figura en el Registro de la Propiedad no es quien nos quiere alquilar la vivienda y esto puede estar justificado en una compra reciente, en una herencia que aún no se ha formalizado, etcétera. Si es así, siempre hay formas de poder comprobar documentalmente aquello que nos dicen. Nunca debemos fiarnos de la palabra.

¿Y si quien alquila es a su vez un arrendatario?

Si quien nos alquila la vivienda lo hace en base a un contrato de arrendamiento anterior del cual resulta ser el inquilino hemos de ser especialmente cuidadosos. Es imprescindible exigir su contrato de arrendamiento para estudiarlo, comprobar su fecha de entrada en vigor y con ello la normativa que le resulta de aplicación y revisar además si contiene alguna clausula específica relativa a la posibilidad de llevar a cabo un subarriendo. Si el contrato no permite el subarriendo ni tampoco hay una autorización posterior por escrito del propietario, no estamos protegidos ya que nuestro contrato no será válido. En cambio, si se permite subarrendar, hemos de tener en cuenta que la duración de nuestro contrato está limitada al tiempo que reste por cumplir del primer contrato de arrendamiento. También existen limitaciones en cuanto a la renta que pueden exigirnos, por lo que comprobar el contrato y la normativa que le resulta aplicable en este punto es esencial.

Si tomamos estas precauciones evitamos encontrarnos en una situación de desprotección ya que es relativamente frecuente que estas situaciones de produzcan. Incluso se han dado casos en los que una persona ocupa una vivienda de forma ilegal para posteriormente cederla en alquiler. Por eso toda precaución es poca y nadie debe ofenderse si se pide justificación de las cuestiones a las que nos referimos.

¿Y si son varios los inquilinos?

Cuando sean varios los inquilinos es importante que todos y cada uno de ellos figuren en el contrato como arrendatarios (excepto si son niños menores de edad que vayan a vivir allí con sus familiares). La razón es que de este modo todos ellos responderán solidariamente del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Esto beneficia al arrendador, que podrá reclamar contra cualquiera de ellos en caso de incumplimiento pero también es importante para los inquilinos porque si uno de ellos paga lo de todos podrá luego reclamar al resto la parte que les corresponde en base al contrato.

¿Cómo debe identificarse el inmueble en el contrato?

El inmueble debe identificarse por su dirección completa, su número de referencia catastral y si está inscrito en el Registro de la Propiedad, aunque esto no es obligatorio, por los datos de inscripción registral.

¿Qué obligaciones y derechos hay que incluir en el contrato?

Aunque la ley no es tan específica, nosotras recomendamos que se incluyan en el contrato todas las obligaciones y derechos de ambas partes. Tanto las que legalmente son imperativas, como cualesquiera otras que se acuerden voluntariamente entre las partes. De este modo el contrato nos sirve de recordatorio de derechos y obligaciones y al mismo tiempo de instrumento para concretar aquello que la ley nos permite elegir.

Es difícil para quien no es experto en derecho cumplir con esta recomendación, por eso insistimos en contar con el asesoramiento de un experto o emplear un formulario actualizado, seguro y con instrucciones para cumplimentarlo.

Hay que ser especialmente cuidadoso con algunas cuestiones como la renta y sus actualizaciones, suministros, comunidad e Impuestos. En sucesivos capítulos iremos desarrollando estas cuestiones. Baste por el momento decir que el importe de la renta mensual ha de estar claramente indicado así como la forma en que anualmente queremos que se actualice. Hoy en día ya no se produce la actualización conforme al IPC automáticamente, ni tampoco es este el único índice de actualización que podemos utilizar. La actualización de la renta es una de esas cuestiones a la que nos venimos refiriendo como opcionales. También podemos elegir si queremos que el pago se haga en metálico o por transferencia bancaria, indicando a tal efecto la cuenta en que deben hacerse los ingresos y el plazo dentro de cada mes en que debe hacerse dicho ingreso por meses adelantados. En caso de que no especifiquemos estas cuestiones la ley establece que el inquilino abonará la renta en los siete primeros días de cada mes, en metálico y en la vivienda arrendada, pero hay que tener en cuenta que, si no se indica en el contrato, la mayor parte de los inquilinos desconocen esta información.

Debemos además especificar si el inquilino debe hacerse cargo del pago de la cuota de comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles y otros tributos como tasas de recogida de basuras y alcantarillado. Todos estos gastos no serán de cuenta del inquilino si no se incluyen claramente en el contrato. Por el contrario, los suministros de la vivienda que puedan ser individualizados siempre van a ser de cuenta del inquilino. Aun así, siempre es recomendable concretar algunas cuestiones tales como si se va a cambiar la titularidad del contrato o solamente la domiciliación bancaria en algunos contratos como los de luz y gas, por ejemplo.

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Hemos hablado hasta ahora de la necesidad de incluir en el contrato los datos de arrendador y arrendatario, la identificación de la vivienda que se alquila, cuestiones relacionadas con la renta, comunidad, impuestos y suministros.

Pero además, hay otras cuestiones esenciales que tan solo vamos a enumerar, puesto que las iremos desarrollando más adelante.

¿Es imprescindible hacer constar la duración del contrato?

La duración del contrato es, junto con la renta, uno de los elementos más importantes del contrato. Tanto es así que, incluso aunque no reflejemos esta cuestión en el contrato, la ley se encarga de dejarlo completamente claro, pues se entendería que el contrato se celebra por un año, con derecho a prórrogas anuales para el inquilino hasta alcanzar los cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), existiendo después opción a una prórroga por otras tres anualidades. Aún así, existe un margen de negociación. Se puede pactar una duración determinada sin perjuicio de que, si es inferior a la duración mínima legalmente establecida, el contrato pueda continuar.

¿Es obligatoria la fianza?

La fianza es obligatoria. Debe pagarla el inquilino y en algunas comunidades autónomas se establece un órgano administrativo como depositario. Conviene comprobar esta posibilidad ya que es más seguro que la fianza se deposite en manos de alguien imparcial para evitar tener que iniciar reclamaciones para lograr la devolución de la fianza al término del contrato, aun habiendo cumplido con todas las obligaciones legales. El importe de la fianza como ya hemos dicho es equivalente a una mensualidad de renta.

¿Pueden incluirse otras garantías adicionales?

Sí que pueden añadirse garantías adicionales, pero en los arrendamientos de vivienda de hasta cinco años de duración, o siete cuando el arrendador es una persona jurídica, hay un límite cuando la garantía adicional sea económica: no puede exceder de dos mensualidades de renta.

Este límite, desde nuestro punto de vista, no impide incluir en el contrato la figura de un fiador solidario, como explicamos más adelante.

También es muy recomendable contratar un seguro, tema al que también nos referiremos después.

¿Hay que incluir un inventario en el contrato?

Si la vivienda se alquila amueblada, aunque sea con tan solo algunas cosas, debemos incluir un inventario, es decir, un listado de todos y cada uno de los objetos que se dejan a disposición del inquilino. También es esencial hacer constar el estado en que se encuentran para poder valorar al término del arriendo si existen desperfectos. En caso de duda es mejor ser concreto y específico, de modo que no quede ninguna duda del objeto al que nos referimos, por ejemplo, si el armario es de madera, cuántas puertas tiene y en qué habitación se encuentra, lo que mide la cama, si el somier es de un modo u otro, cuantos cajones tiene cada mesita, etc.

¿Pueden incluirse fotografías en el inventario?

Sí. Es muy recomendable hacer fotografías en las que se aprecien con claridad todos los muebles y enseres y se pueda ver su estado. Lo habitual es que sea el arrendador el que haga las fotografías y prepare el listado de cosas, pero el inquilino no debe firmar sin comprobar todo antes.

¿Quién tiene que firmar el inventario?

Tanto el listado de objetos como las fotografías deben firmarse en todas sus páginas por arrendador y arrendatario. Hay que tener en cuenta que la firma implica conformidad con el contenido, por lo que hay que ser muy cuidadoso ya que algunas veces el propietario indica en el inventario que todo está en perfecto estado y puede ser mentira.

El inquilino antes de firmar puede pedir comprobar las cosas y, a la vista de lo que se encuentre, solicitar que se modifique el inventario o añadir al final algunos comentarios o matizaciones sobre las cosas que puedan tener algún desperfecto o que se relacionen en el inventario pero finalmente no se encuentren en la vivienda. También hay que hacer constar si existen en las paredes agujeros de cuadros anteriores, azulejos o cristales rotos o cualquier otro desperfecto de la vivienda, no solo de los muebles, para evitar que luego se le quiera imputar al inquilino. Si hay electrodomésticos, hay que comprobar su funcionamiento. Estas indicaciones también deben ser firmadas por ambas partes tras su redacción.

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