Desde el pasado 16 de junio de 2019 está en vigor la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, más conocida popularmente como “la ley hipotecaria”. Es un cambio muy esperado y necesario por varios motivos. En primer lugar, porque ya desde 2014 existe una directiva comunitaria que obliga a los estados europeos a armonizar su regulación relativa a créditos hipotecarios y España ya iba con retraso en su incorporación en nuestra legislación. Y, en segundo lugar, porque tras el maremágnum de reclamaciones judiciales y sentencias resultaba imprescindible actualizar nos nuestras normas y ajustarlas a la nueva situación jurídica en la que numerosas cláusulas de las que eran habituales en los contratos de préstamo hipotecario han sido calificadas como abusivas y, en consecuencia, nulas.

La reforma es profunda. Mejora en numerosos aspectos la regulación anterior, aclara muchos puntos que resultaban conflictivos y, por supuesto, es criticable en otras tantas cuestiones, como nos ocurre casi con cualquier nueva norma que analicemos con detalle.

Estos son algunos de los extremos más importantes e interesantes de la nueva ley:

• No se pueden incluir en los contratos cláusulas suelo. Ya prácticamente desterradas por completo por la jurisprudencia, ahora la ley les da el adiós definitivo. Cuando se contrate un préstamo hipotecario a interés variable no se va a poder establecer un límite a la bajada de ese tipo de interés. Ahora bien, si al sumar el índice indicado al diferencial pactado obtuviéramos un tipo de interés negativo, tampoco este se podría aplicar y entonces sería cero el tipo de interés aplicable.

• Los bancos deben hacerse cargo de los gastos de registro, notaría y gestoría que utilicen para los trámites, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que ya estaba en vigor desde el 10 de noviembre de 2018 cuando se reformó este impuesto consecuencia de las sentencias contradictorias del Tribunal Supremo. Los clientes deben pagar los gastos de tasación del inmueble y las copias de escrituras que soliciten, eso sí, podrán elegir libremente al tasador, que podrá ser también una persona física.

• Se establecen unos límites máximos a las comisiones por cancelación anticipada, diferentes en función de si el préstamo es a interés fijo o variable y en función también del momento de la vida del préstamo en que se realice. En realidad la ley reduce las comisiones máximas que los bancos pueden cobrar en caso de que el cliente realice una amortización parcial o total del préstamo.

• Se regulan de una forma más detallada los supuestos en los que el banco puede solicitar el vencimiento anticipado del préstamo en caso de impago, alargando los plazos con los que cuentan los clientes. El vencimiento anticipado es la posibilidad con la que cuenta la entidad bancaria de solicitarnos íntegramente todo el importe que reste por pagar del préstamo pudiendo ir a un procedimiento de ejecución e instar la subasta del inmueble. En los préstamos hipotecarios que se realicen al amparo de la nueva ley, el vencimiento anticipado se producirá en los siguientes casos:

  – Si se realiza el impago en la primera mitad de la vida del préstamo, si la cuantía de la deuda pendiente es equivalente al menos al tres por ciento del importe del capital inicial. Se presume que esto sucede si el deudor no paga al menos doce cuotas mensuales o equivalentes si el préstamo se establece con otros plazos de pago.

  – Si el impago se produce en la segunda mitad de la vida del préstamo, la deuda pendiente tiene que ser equivalente a un siete por ciento del capital. Se presume, al igual que en el caso anterior, que esto sucede cuando el deudor no pague al menos quince cuotas mensuales o equivalentes.

• La nueva ley presta mucha más atención a uno de los principales problemas que existían hasta ahora y que han sido además los han generado la base de múltiples reclamaciones. Las entidades están obligadas a entregar determinada documentación e información a los clientes al menos con diez días de antelación a la firma del contrato. La transparencia pasa a un primer plano y a ser norma esencial.

• Los bancos deben facilitar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) donde se debe incluir toda la información relativa a las cláusulas esenciales y singularmente sensibles del contrato. Además deben entregar una copia del proyecto de contrato y una información de todos los gastos que conlleva. La ley hace especial hincapié en que los clientes conozcan el TAE, es decir, lo que realmente va a costarles el préstamo hipotecario y que no solo es el interés sino la suma de todos los costes que tienen que asumir. Si el banco exige la contratación de un seguro de vida o un seguro de hogar, debe entregar por escrito las garantías que exige en la contratación de ese seguro. Además, si el contrato se pacta con un tipo de interés variable hay que añadir un documento en el que se indiquen las cuotas que deberían abonarse en diferentes situaciones en función de la evolución de los tipos de interés.

• Toda esta documentación, tal y como ya hemos indicado, debe entregarse por el banco con al menos diez días de antelación a la firma del contrato. Pero el consumidor no solo va a tener a su disposición la información sino que además la ley se preocupa de que cuente con el asesoramiento adecuado antes de firmar. Para ello debe acudir al notario con la finalidad de recibir ese asesoramiento de forma gratuita. El notario tiene que informarle de las cláusulas incluidas en el FEIN y en el FiAE y levantar acta de dicha actuación y de que el consumidor ha entendido y aceptado el contenido de las mismas. En conclusión, hay que visitar al notario en dos ocasiones: para recibir la información y asesoramiento y para firmar el contrato una vez hayamos hecho todos estos trámites.

• En la ley se regula la contratación de otros productos junto con el préstamo distinguiendo entre ventas vinculadas y ventas combinadas. Así podemos saber qué nos puede obligar a contratar el banco y qué no.

  – Como norma general, la ley prohíbe las ventas vinculadas, es decir, las que hacen referencia a productos que el banco nos obliga a contratar para concedernos el préstamo hipotecario. No obstante, hay excepciones. Nos pueden obligar a contratar un seguro de daños del inmueble, un seguro de vida que garantice el pago del préstamo o un contrato de cuenta que será donde se gestionen los pagos de las cuotas tal cual se hayan pactado. En relación con los seguros, el banco puede exigir su contratación pero el consumidor puede elegir la compañía con quien desea contratarlos.

  – Las ventas combinadas son las que hacen referencia a los productos que el consumidor puede contratar o no de manera voluntaria. Si se contratan el banco ofrece ventajas que suelen consistir en reducciones del tipo de interés que se aplica.

Estos son solo algunos de los cambios. Eso sí, todas estas modificaciones tan solo resultan aplicables a los préstamos hipotecarios que se firmen a partir de su entrada en vigor, es decir el 16 de junio de este año. A los préstamos que se encuentran en vigor, se les aplica la normativa bajo la que se constituyeron.

¿Cambia con esta nueva normativa el mundo de las hipotecas? Sin duda creemos que sí. Primero, por los cambios legales, que son importantes y en gran medida positivos. Y, segundo, y ya no tan positivo, porque pensamos que las entidades bancarias van a modificar sus políticas de precios y los criterios de concesión de préstamos hipotecarios para adaptarlos a sus nuevas obligaciones.

El principal consejo si estamos en la situación de necesitar y contratar un préstamo hipotecario se reduce a una sola palabra: comparar. Es fundamental acudir a varias entidades y comparar muy bien condiciones y precio final de nuestro préstamo. El banco puede hacer un estudio de nuestra capacidad financiera para decidir si nos lo concede o no, cuyos gastos corren por su cuenta, pero nuestra arma principal es comparar y decidir contratar con aquel que nos ofrezca mejores condiciones.

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