Abogadas al rescate. Documentos esenciales en una comunidad de propietarios. | TUS DERECHOS CON LUPA - Blogs elcomercio.es

Blogs

Cuervo y Alfageme

TUS DERECHOS CON LUPA

Abogadas al rescate. Documentos esenciales en una comunidad de propietarios.

diapo-1

En este episodio de Abogadas al Rescate hablamos de los documentos esenciales con los que debemos contar y que debemos conocer cuando formamos parte de una comunidad de propietarios.

Tan solo son dos minutos de información pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana porque, poco a poco, iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica lo que, sin apenas darnos cuenta, nos ayudará a evitar problemas legales en nuestro día a día.

Podéis ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si te encuentras la situación que comentamos o quieres ampliar tu conocimiento en este tema es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Te comentamos los documentos más importantes que pueden ayudarte a conocer las normas esenciales de tu comunidad de propietarios con la finalidad de solucionar todas las cuestiones que se pueden generar como consecuencia de la convivencia entre todos los propietarios.

diapo-2

Las comunidades de propietarios son fuente de numerosos conflictos, por lo que es uno de los asuntos de los que tenemos que ocuparnos habitualmente en nuestro despacho.

Cuando un cliente llega para contarnos un problema en su comunidad siempre le decimos que, para poder ayudarle, necesitamos que nos facilite el título constitutivo de su comunidad y, si los hubiera, estatutos y reglamento de régimen interior. Quienes nos consultan no suelen traer consigo estos documentos, incluso a veces no saben qué son ni cómo conseguirlos y piensan que la ley es suficiente para poder encontrar la solución al conflicto que se presenta. Si bien algunas cuestiones pueden resolverse de modo genérico, la mayor parte de las veces no es así y por ello dedicamos un tiempo a resolver las preguntas frecuentes sobre estos documentos esenciales a fin de que la persona que nos consulta entienda su importancia y los consiga para, entonces sí, poder dar respuesta a todas las dudas que nos plantea.

¿Qué es el título constitutivo de una comunidad de propietarios?

Es el documento esencial puesto que con su constitución nace la propia comunidad de propietarios.

Comencemos por el principio, cuando se construyó el edificio, y pongamos un ejemplo habitual, para entenderlo mejor. Una promotora inmobiliaria tiene una obra terminada y quiere vender el edificio en pisos y locales a diferentes propietarios. Para poder hacerlo debe antes otorgar una escritura pública en la cual ha de hacer esta división, sometiéndose a las normas de la Ley de la Propiedad Horizontal. Por decirlo así, el título constitutivo es el documento a través del cual dividimos un inmueble en partes independientes para que puedan transmitirse separadamente.

Si en lugar de tener el inmueble original un único propietario, como en el ejemplo que exponemos, tuviera varios, entonces deben ponerse de acuerdo todos ellos para hacer ese título constitutivo.

Si existiera un conflicto podría suceder que el título constitutivo se estableciera por sentencia, si el asunto llega al Juzgado, o por laudo arbitral, si la cuestión se somete a arbitraje, pero no es lo más habitual, pues lo común es que se haga por el propietario único o por acuerdo de los copropietarios en una escritura pública ante notario.

¿Cuál es el contenido del título constitutivo?

Este documento describe, por una parte, el inmueble en su conjunto, expresando todos los servicios e instalaciones con los que cuenta y que serán sus elementos comunes, es decir, los que prestarán servicio al conjunto de los propietarios como, por ejemplo, portal, escaleras, ascensor, cubierta, jardines, etcétera.

Por otro lado, este documento indica cada uno de los pisos y locales a los que asigna un número correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en la que se encuentran y los anejos que pudieran tener como garaje, buhardilla, trastero o sótano. También se indica la cuota de participación que corresponde a cada piso o local sobre el total del edificio. Esta cuota es muy importante, porque determina la contribución de cada propietario en todos o parte de los gastos de la comunidad.

La cuota de participación se calcula tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que racionalmente se presupone que va a hacerse de los servicios o elementos comunes. Por este motivo lo habitual es que los pisos más pequeños, de menor altura o interiores tengan cuotas de participación más pequeñas que el resto.

Mención especial merecen las terrazas, que dan lugar a innumerables problemas. Caben diferentes posibilidades en cuanto que sean elemento común (con o sin derecho de uso exclusivo por parte de algún propietario) o privativo. Y esto afecta a quién deba hacerse cargo a su vez del mantenimiento y reparación, cuestiones que algunas veces se especifican en el título constitutivo o se deducen del mismo.

Este es el contenido mínimo que podemos encontrar en cualquier título constitutivo. Sin embargo, pueden incluirse otras cuestiones relativas al funcionamiento de la comunidad que suelen recogerse como “estatutos”, si bien forman parte habitualmente de la misma escritura en la que se constituye la comunidad de propietarios.

¿Qué son los estatutos de la comunidad?

Los estatutos son reglas de funcionamiento de la comunidad que afectan a diferentes cuestiones y que como acabamos de explicar suelen incorporarse en la escritura de constitución de la comunidad pudiendo denominarse estatutos, pero incluso podemos encontrarnos estas reglas sin que les dé esa denominación, como una parte más de la escritura de constitución de la comunidad. Otras veces se las denomina “reglas de comunidad” o cualquier otra expresión similar. Lo importante en no confundir los estatutos con el reglamento de régimen interior al que luego vamos a referirnos. Los podremos diferenciar no solo por su denominación,sino también y especialmente por su contenido.

¿Cuál es el contenido de los estatutos?

Su contenido, a diferencia del que comentábamos al hablar del título constitutivo, no es obligatorio. Esto quiere decir que algunas comunidades pueden tener estatutos y otras no, limitándose a contar con un título constitutivo que recoge tan solo las cuestiones esenciales a las que ya nos hemos referido antes.

Cuando existan los estatutos siempre tienen que respetar lo establecido de forma imperativa en la Ley de la Propiedad Horizontal. Esto quiere decir que no puede la comunidad acordar por unanimidad lo que le venga en gana sin límite alguno. Ahora bien, dentro del margen legal los estatutos pueden contener reglas relativas a la constitución y ejercicio de derechos, uso y destino del edificio, de sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos de administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.

Por ejemplo, es habitual encontrar en los estatutos este tipo de cuestiones:

  • Respecto a los órganos de la comunidad, puede indicarse la existencia de vicepresidentes, vocales u otros cargos además de los legalmente previstos. También puede establecerse el turno rotatorio para su elección.

  • Respecto a algunos elementos comunes, como pueden ser patios o terrazas, puede establecerse un derecho de uso exclusivo de algunos propietarios, como por ejemplo, el del ático o el del primer piso. Este derecho de uso puede llevar aparejada una obligación de mantenimiento.

  • Respecto a las viviendas pueden establecerse limitaciones, como no poder llevar a cabo en ellas actividades profesionales o negocios.

  • Respecto a los locales es frecuente que se les excluya de contribuir a determinados gastos, como los de mantenimiento y limpieza del portal, escalera y ascensor. A veces también se les excluye del mantenimiento y reparación de la fachada, responsabilizándolos en cambio de lo que tenga que ver con la suya propia.

  • Algunas comunidades cuentan con un servicio central de calefacción, o piscina, pudiendo los estatutos concretar algunas cuestiones relativas a qué propietarios contribuyen o no a sufragar los gastos que a dichos servicios correspondan. Por ejemplo, el servicio central de calefacción no suele extenderse a los locales, que por ello suelen estar excluidos de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de este servicio así como del suministro de combustible correspondiente.

  • Si bien la regla general es que todos los gastos de la comunidad, de los que no esté excluido ningún propietario, se paguen conforme a las cuotas de participación, algunos gastos pueden distribuirse a partes iguales por establecerse de este modo en los estatutos.

Estas cuestiones habituales no son más que simples ejemplos de lo que podemos encontrar en los estatutos de una comunidad, pero ni siempre se dan ni agotan las posibilidades. Por ello es imprescindible conocer el contenido del título constitutivo y estatutos, ya que cada comunidad tiene sus reglas particulares que son las que, junto con la ley, hemos de tomar en cuenta para conocer los derechos y obligaciones de quienes nos consultan un problema.

¿Pueden modificarse el título constitutivo y los estatutos?

El título constitutivo y los estatutos se otorgan por el propietario inicial del edificio. Si son varios ya indicamos que todos tienen que ponerse de acuerdo, por tanto, la regla que rige es la unanimidad. De igual forma, cualquier modificación que se haga del título constitutivo o de los estatutos ha de hacerse por unanimidad de todos los que sean propietarios en ese momento y, además, es muy importante elevar este acuerdo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pues de este modo obligará en adelante a los nuevos propietarios que pudieran pasar a formar parte de la comunidad.

diapo-3

¿Qué es el reglamento de régimen interior?

El reglamento de régimen interior es un documento que contiene normas para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.

Este reglamento tiene que respetar siempre lo establecido en la ley y en el título constitutivo y estatutos de la comunidad, por lo cual su margen de maniobra es menor y se limita a cuestiones de menor importancia.

Suele existir en aquellas comunidades que cuentan con determinados servicios comunes como por ejemplo, jardines, piscina, instalaciones deportivas o sociales. Entonces resulta necesario concretar cuestiones como, por ejemplo, horarios de utilización, prohibición de acceso de mascotas, necesidad de que los mayores estén acompañados por un adulto, prohibición de determinado tipo de juegos en determinadas zonas, etcétera.

Nunca en un reglamento de régimen interior pueden regularse cuestiones que limiten o restrinjan los derechos de un propietario dentro de su vivienda o local. Por ejemplo, es un error incorporar en este documento la prohibición de tenencia de animales en las viviendas. Ahora bien, si podría limitarse el acceso de los animales a determinados elementos comunes, o condicionarlo por ejemplo, al uso de correa.

La mayoría necesaria para aprobar un reglamento de régimen interior o modificarlo es la misma que para las cuestiones relativas a la administración, por tanto rige la regla de la mayoría, a la que nos referiremos con más detalle en un capítulo posterior.

diapo-4

¿Qué es el libro de actas?

Este documento sí es sobradamente conocido por todos los propietarios. Es el documento en el que se reflejan todas y cada una de las juntas de propietarios que se celebren en la comunidad. En un capítulo posterior hablaremos de los diferentes cargos que existen en una comunidad y qué competencias tiene cada uno de ellos. Baste por ahora indicar que la Junta de Propietarios es la reunión de los propietarios previamente convocados, en la que se adoptarán los acuerdos relativos a comunidad. Una vez adoptados debe redactarse el acta, con el contenido que la ley indica, incorporándose al libro de actas.

El libro de actas debe legalizarse en el Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentre el inmueble y sus páginas deben estar numeradas.

En el libro de actas encontraremos reflejados todos y cada uno de los acuerdos adoptados en la comunidad desde su origen, por lo que será necesario su estudio en muchos casos para resolver una consulta. Y ello tanto para conocer el contenido de los acuerdos como para saber si se adoptaron por la mayoría o quórum de propietarios necesario, si respetan lo establecido en la ley o en los estatutos, etcétera.

Por otro lado, las cuentas de la comunidad suelen llevarse de forma ordenada, sobre todo cuando se contrata a un administrador de fincas colegiado. A veces puede ser necesario consultar también esta contabilidad, pero no existe obligación de tener a disposición de los propietarios un libro de cuentas como tal, aunque sí que han de conservarse los justificantes de ingresos y gastos al igual que el resto de documentación relevante de la comunidad. Ahora bien, en el libro de actas, cuando se refleja el acuerdo de aprobación de las cuentas anuales, deben recogerse como mínimo las partidas de ingresos y gastos y el saldo resultante, por lo que podremos hacernos una idea de la situación económica de la comunidad con el estudio de este libro, sin perjuicio de que podamos conseguir documentación detallada de las cuentas cuando sea posible.

diapo-5

¿Qué es el Número de Identificación Fiscal?

Toda comunidad de propietarios debe tener un Número de Identificación Fiscal. Se obtiene en la Agencia Tributaria al constituirse la comunidad y va a ser el número que identifica a la comunidad en las gestiones que realice. Será necesario, por ejemplo, para cualquier trámite fiscal, para abrir cuentas bancarias, para identificar a la comunidad si se interpone una demanda, o en una factura.

¿Quién pude consultar los documentos de la comunidad?

Todos los propietarios tienen derecho a consultar los documentos de los que estamos hablando y para obtener una copia pueden dirigirse al Secretario de la comunidad, que es quien tiene la obligación de custodiar los documentos de la comunidad.

No obstante, no siempre será necesario solicitarlos al Secretario, pues puede haber otro modo de conseguirlos y conservarlos. Así, el título constitutivo y estatutos de la comunidad pueden conseguirse en el Registro de la Propiedad que corresponda a lugar donde se encuentre el inmueble y cualquier propietario puede solicitarlos.

También es posible que los estatutos se incluyan en la escritura de propiedad de la vivienda, aunque este documento no incorpora el título constitutivo, por lo que la información que podemos obtener de la escritura de propiedad suele estar incompleta, pudiendo bastar o no según la consulta que tengamos que resolver.

En cuanto a las actas, es obligatorio enviarlas a todos los propietarios después de que se celebre cada junta, por lo que si se van conservando se puede tener acceso a ellas sin tener que pedir el libro de actas a la comunidad.

diapo-6

Como comenzamos este capítulo, los documentos a los que nos hemos referido van a ser necesarios siempre que hay que resolver una cuestión legal de la comunidad. Por eso, es muy probable que no podamos solucionar una duda en la primera visita de nuestros clientes, a no ser que sean muy previsores y ya traigan con ellos la documentación necesaria.

En cualquier caso no hay nada de qué preocuparse, porque en esa primera visita siempre podemos hacernos una primera idea, solicitar todo aquello que necesitamos y explicar cómo conseguirlo.

foto-abogadas-al-rescate

 

Temas

Un espacio en el que puedes encontrar respuestas incluso aunque aun no te hayas planteado la pregunta...

Sobre el autor

Cuervo Alfageme Abogados es algo más que un despacho de abogados. Entendemos que la mejor forma de evitar los problemas legales es conocer las normas. Por ello, además de atender a nuestros clientes desde la primera consulta hasta el final del proceso judicial, dedicamos tiempo y esfuerzo a la difusión del derecho. Con este objetivo publicamos guías prácticas, realizamos secciones legales en medios de comunicación y ofrecemos contenido jurídico en nuestras redes sociales y en nuestro canal de youtube. También disponemos de un sistema de clases particulares para estudiantes de derecho. En el diario El Comercio y en este blog publicamos el Consultorio Legal, en el que damos una primera orientación a consultas de nuestros lectores de forma gratuita. AVISO LEGAL: En las consultas publicadas en el blog o en el diario El Comercio no incluimos datos personales o referencias que puedan conducir a la identificación de quien formula la consulta, utilizando un nombre ficticio. No obstante si al formular una consulta se facilitan datos, serán tratados exclusivamente a los efectos de poder proceder a dar respuesta, pudiendo solicitar autorización o información adicional si resultara necesario a través de la forma de contacto facilitada por el interesado. Cuervo Alfageme se reserva el derecho de seleccionar las consultas que vayan a ser publicadas, sin que podamos garantizar que todas las consultas recibidas sean contestadas, ni un plazo de tiempo estimado. Las respuestas constituyen tan solo una primera orientación que debe ser contrastada por consulta a un abogado que realice un estudio mas completo. La política de privacidad y protección de datos de Cuervo Alfageme Abogados puede consultarse en la sección aviso legal de nuestra web.


julio 2019
MTWTFSS
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031