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Abogadas al Rescate – Órganos en una comunidad de propietarios

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En este episodio de Abogadas al Rescate hablamos de los órganos que, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, existen en una comunidad de propietarios.

Tan solo son dos minutos de información pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana porque, poco a poco, iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica lo que, sin apenas darnos cuenta, nos ayudará a evitar problemas legales en nuestro día a día.

Podéis ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si te encuentras la situación que comentamos o quieres ampliar tu conocimiento en este tema es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Explicamos con detalle cuáles son los órganos que existen en una comunidad de propietarios y cuáles son las funciones más importantes que realizan. De esta forma puedes conocer el cometido de cada uno de ellos, para qué sirven y qué es lo que debes hacer si en algún ocasión te corresponde ocupar uno de esos cargos.

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¿Cuáles son los órganos de una comunidad de propietarios?

Según la Ley de Propiedad Horizontal una comunidad de propietarios debe contar con los siguientes órganos de gobierno:

  • La Junta de propietarios.

  • El presidente con la posibilidad de que existan también vicepresidentes.

  • El secretario.

  • El administrador.

Estos son los órganos esenciales, ahora bien, la ley permite que, en los estatutos o por acuerdo mayoritario tomado en la Junta de propietarios, se incluyan otros órganos con una única limitación. La introducción de nuevos órganos por norma estatutaria o por acuerdo no puede implicar un menoscabo o reducción de las funciones y de las responsabilidades que tienen frente a terceras personas los órganos que hemos mencionado y que vienen desarrollados en la propia ley.

En la práctica no suele ser frecuente encontrarse con acuerdos o estatutos que incluyan cargos diferentes a los citados salvo en situaciones de conjuntos de edificios o bloques con cierta complejidad en los que puede existir una comunidad por cada edificio o bloque y una supracomunidad que se encarga de los elementos comunes del global de la edificación o urbanización.

¿Quiénes forman parte de la Junta de propietarios?

Como su propio nombre indica, la Junta está formada por el conjunto de los propietarios de la comunidad. Cuando hablamos de “propietarios” hablamos de las personas que legalmente son los titulares de cada vivienda o local o plaza de garaje, en su caso, no de arrendatarios u otros ocupantes.

No hay que confundir quienes forman parte de la Junta de propietarios y quienes pueden asistir a la misma, pues es posible que algunas personas no propietarias puedan estar presentes y votar, bien por representación, bien porque concurre en ellos alguna condición particular como sucede, por ejemplo, con el usufructuario. En un capítulo posterior explicaremos con detalle quienes pueden asistir a una junta de propietarios.

¿Cuáles son sus funciones?

La Junta de propietarios es el órgano que adopta las decisiones más importantes de la comunidad. Al ser la reunión de todos los propietarios, es la voluntad de estos, manifestada a través de los diferentes tipos de acuerdos, la que determina las cuestiones esenciales que marcan la vida de la comunidad. Esas funciones son las siguientes:

  • A la Junta le corresponde el nombramiento de las personas que van a ejercer el resto de los cargos. También es la Junta la que resuelve cualquier reclamación que plantee un propietario contra la actuación de cualquiera de ellos y, en caso de que sea necesario, es la que determina su remoción o su cambio.

  • Aprueba las cuentas de cada ejercicio y el presupuesto de gastos e ingresos previsibles para el siguiente fijando, por ejemplo, entre otros aspectos, el importe de las cuotas mensuales.

  • Estudia y aprueba los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación, tanto las ordinarias como las extraordinarias. Si el administrador ha tenido que efectuar una reparación urgente sin que se haya podido adoptar el correspondiente acuerdo en Junta, tiene que informar a esta de las medidas adoptadas.

  • Es el órgano que aprueba los estatutos o acuerda su reforma y también el reglamento de régimen interior.

  • Por último, y como cláusula de cierre, la ley le encarga la toma decisiones sobre cualquier asunto de interés general para la comunidad, debiendo tomar acuerdos sobre las medidas que resulten necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

En cuanto a los acuerdos, la ley regula diferentes tipos de acuerdos en función de la materia sobre la que se tenga que adoptar una decisión. Este extremo, que es especialmente complejo, lo analizaremos en un capítulo posterior.

¿Hay diferentes tipos de juntas?

La ley regula dos tipos de juntas: las ordinarias y las extraordinarias.

La Junta de propietarios tiene que reunirse al menos una vez al año. En esa junta, de imprescindible realización, se aprueban las cuentas anuales y el presupuesto de ingresos y gastos para el próximo ejercicio y se elige al resto de cargos. Esta es la que llamamos junta ordinaria.

Las extraordinarias son todas aquellas que sea necesario realizar para tratar cualquier otro asunto de la comunidad de propietario como, por ejemplo, la realización de una obra o el análisis y solución de cualquier otro problema o cuestión comunitaria.

En un capítulo posterior analizamos más detenidamente las diferencias entre una y otra y a quién corresponde convocarlas.

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¿Puede ser presidente cualquier persona?

El presidente de una comunidad de propietarios tiene que ser necesariamente un propietario. Es el único requisito que establece la ley. Por tanto, no puede ser elegido presidente de la comunidad un familiar de un propietario, un arrendatario, un usufructuario, un amigo porque tiene más conocimiento y puede ser más efectivo en el cargo o una persona que ha vendido su inmueble y deja de ser propietario. Todos estos supuestos son más frecuentes en la práctica de lo que puede parecer y de todos hemos tenido conocimiento en nuestro despacho. La respuesta es clara y siempre la misma: solo pude ostentar el cargo de presidente de una comunidad de propietarios un propietario.

¿Cómo se elige al presidente?

Caben varios sistemas: mediante elección, por turno rotatorio o por sorteo.

En principio, como norma general, la comunidad de propietarios puede elegir como presidente a cualquiera de los propietarios y ese acuerdo ha de adoptarse por mayoría de propietarios con mayoría de cuotas de participación, si la junta de propietarios se celebra en primera convocatoria. Si se trata de la segunda convocatoria es suficiente el acuerdo adoptado por mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Ahora bien, muchas comunidades, por simple tradición o porque cuentan en sus estatutos con la norma previamente establecida, eligen al presidente por turno rotatorio, es decir, que cada anualidad sea presidente el propietario de cada una de las viviendas y locales, de forma que todos y cada uno pasen por el cargo.

Menos habitual es el nombramiento por sorteo pero es igualmente posible de acuerdo con la ley.

En cualquier caso, el nombramiento se realiza para un año, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan otro plazo diferente y puede ser removido de su cargo si la comunidad así lo decide nuevamente por acuerdo mayoritario.

¿Cuál es su función?

La función esencial del presidente es la representación de la comunidad de propietarios en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten.

¿Qué significa esto? Pues que el presidente va a ser la cabeza visible de la comunidad y quien legalmente actúa en su nombre. Va a ser quien, por ejemplo, deba firmar los contratos o acudir ante cualquier administración, incluida la judicial en representación de la comunidad.

¿Es obligatorio que exista uno o varios vicepresidentes?

Por ley no es obligatorio que exista vicepresidente. Y, si existe, puede ser uno o varios.

Si la comunidad decide que existan, el nombramiento se realiza siguiendo el mismo procedimiento que el que hemos comentado para el presidente.

Y su función es también la misma pero para los casos en los que tenga que sustituir al presidente por ausencia, vacante, enfermedad o imposibilidad de este. Además le asiste en el ejercicio de sus funciones en los términos que decida la junta de propietarios.

Nuestra recomendación en este caso es que exista al menos un vicepresidente. Es muy útil contar con una segunda persona que puede actuar en representación de la comunidad si ocurre cualquier situación en la que el presidente se vea imposibilitado para actuar.

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¿Es obligatorio el cargo de presidente?

Elegido el presidente por cualquiera de los sistemas que hemos comentado, el cargo es obligatorio, es decir, está obligado a realizar esas funciones durante el año de mandato que le corresponde.

Esta norma tiene, sin embargo, una excepción. El propietario elegido puede solicitar dejar de ser presidente y que se nombre a otro.

¿Cómo se plantea la solicitud para dejar de ser presidente?

Lo ideal es que este planteamiento con las razones que lo avalen sea propuesto a la junta para que esta, ya desde el inicio y si lo considera justificado, elija a otro para el cargo. Si no se hizo así o si la junta, a pesar de lo expuesto, mantiene el nombramiento, al elegido no le queda más camino que el judicial para que le releven del cargo.

Para ello debe plantear su petición, con los motivos que la avalen, al Juez de Primera Instancia del lugar donde se halle el inmueble dentro del mes siguiente a su acceso al cargo. El Juez escucha a ambas partes y resuelve en equidad lo que corresponda que puede ser o mantener en el cargo al nombrado presidente o relevarlo designando a otro propietario para que ocupe el cargo hasta que se proceda a un nuevo nombramiento por la junta en el plazo que igualmente determina el Juez en su resolución.

También se puede acudir al Juez cuando, por cualquier causa, resulte imposible a la Junta la designación de un presidente, supuesto más difícil de ver en la práctica pero que puede darse en alguna circunstancia.

Un consejo.

Desde nuestro punto de vista si a la persona a la que le toca ser presidente (sobre todo y especialmente si se sigue un turno rotatorio) es muy mayor, está enferma, vive en otra localidad y es difícil de localizar o cuenta con cualquier otra circunstancia que implique problemas para desempeñar adecuadamente el cargo, es aconsejable pensar en otro propietario que puede actuar con solvencia. De esta forma evitamos un problema judicial o, lo que incluso puede ser peor, un presidente poco operativo.

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¿Quién puede ser secretario y administrador de la comunidad?

Los cargos de secretario y administrador de una comunidad de propietarios tienen una peculiaridad importante: se pueden nombrar por separado o se pueden acumular en una misma persona. Incluso se puede hacer tan solo un nombramiento y que el presidente asuma todos los cargos.

A pesar de estas previsiones legales, lo más habitual en la práctica es que el presidente sea un cargo independiente y que el de secretario-administrador recaiga sobre otra persona diferente.

Ambos cargos necesariamente han de recaer, al igual que el de presidente, sobre un propietario, con las mismas indicaciones que hicimos para este.

Pero en este caso la ley permite la siguiente excepción: que el cargo de administrador o el de secretario-administrador, en caso de que vayan juntos, puedan ser ejercidos por una persona física o jurídica con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, es decir, un administrador de fincas. No cabe otra opción, es decir, no es legal que un conocido o un amigo de un propietario o cualquier otro profesional asuma los cargos. O bien es un propietario o bien un profesional cualificado como administrador de fincas. No cabe más opción.

¿Cuánto dura su cargo?

Como en el caso de presidente y vicepresidentes, ambos cargos tienen una duración de un año, aunque pueden ser removidos en un plazo menor si la junta así lo decide por acuerdo mayoritario. Si se contrata a un profesional también hay que tener en consideración el plazo fijado en el contrato que se haya firmado con el mismo.

¿Cuáles son sus funciones?

El administrador es el encargado de la gestión de todos los asuntos de la comunidad: lleva sus cuentas de ingresos y gastos, prepara el presupuesto del próximo ejercicio, atiende a las necesidades de reparación urgentes y las que no lo son, solicita presupuestos y, en general, atiende cualquier asunto que afecte a la vida general de la comunidad.

Por su parte, el secretario tiene como función esencial custodiar el libro de actas, redactar las actas de cada reunión, incorporarlas al libro y mantener este.

Es muy importante que ambas funciones recaigan sobre una persona proactiva que realmente conozca las normas aplicables y actúe en beneficio de la comunidad, siempre que esta lo requiera. Acudir a un profesional es la opción más recomendable pero es igualmente importante que sea un buen profesional.

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