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Abogadas al rescate – Duración de los contratos de arrendamiento

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En este episodio de Abogadas al rescate os hablamos de la duración de los contratos de arrendamiento.

Tan solo son dos minutos de información, pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana y prestar atención, porque poco a poco iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica, lo que sin apenas darnos cuenta nos ayudará a evitar problemas en nuestro día a día.

Podéis ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si estás pensando en alquilar es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Te daremos algunos consejos prácticos que podrán ayudarte tanto si tienes una vivienda que quieres alquilar como si buscas alquilar una para establecer en ella tu vivienda.

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¿Todos los contratos de arrendamiento de vivienda tienen la misma duración?

La respuesta es no y ello por varios motivos.

En primer lugar, hay que tener en cuenta los derechos y obligaciones que sobre esta cuestión establece la Ley de Arrendamientos Urbanos y resulta que esta norma ha cambiado en numerosas ocasiones estableciendo diferentes periodos de duración mínima del contrato y diferentes sistemas de prórrogas. Con esos cambios el panorama que actualmente nos encontramos es que coexisten contratos en vigor con diferentes reglas respecto de su duración. No hay que olvidar que a cada contrato le vamos a aplicar la ley que estaba vigente en el momento en que comienza el arriendo.

El contenido del contrato puede ayudarnos a saber cuáles son nuestros derechos, pero no siempre, porque nos hemos encontrado en numerosas ocasiones contratos de arrendamiento de vivienda que no respetan los derechos del inquilino en cuanto a su duración, al igual que en otros muchos aspectos, y, cuando esto sucede, tendrá preferencia lo establecido en la ley sobre lo dispuesto en el contrato.

En segundo lugar, la duración de todos los contratos de arrendamiento de vivienda no es la misma porque arrendador y arrendatario son libres de pactar la duración dentro de los límites legalmente establecidos por lo que, para saber la duración del contrato, finalmente hemos de tener en cuenta dos cosas: la ley que estaba en vigor cuando comenzó y lo pactado por las partes en el contrato.

No vamos ahora a explicar todos los cambios legales y cada uno de los sistemas que sucesivamente se han ido aplicando y vamos a centrar nuestras explicaciones en la duración de los contratos de arrendamiento tal y como se regula a partir de la última reforma, vigente desde el día 6 de marzo de 2019, poniéndonos en la situación de una persona que quiera hacer un nuevo contrato de arrendamiento, lo que simplifica bastante las cosas.

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¿Pueden elegir el arrendador y el inquilino la duración del contrato?

Sí, pues como hemos dicho, arrendador y arrendatario tienen que pactar en el contrato la duración. Pongamos, por ejemplo, un año. Esa será entonces la duración pactada. Ahora bien, la ley quiere proteger al inquilino y para ello establece a su favor una duración mínima, lo que le permite continuar en la vivienda si ese es su deseo precisamente cuando la duración pactada sea inferior a ese tiempo mínimo que la ley establece.

¿Cuál es la duración mínima legal del contrato de arrendamiento de vivienda?

Esa duración mínima es de cinco años cuando el arrendador es una persona física y de siete cuando es una persona jurídica (por ejemplo, una sociedad).

Vamos a explicarlo con el ejemplo del que partimos: arrendador y arrendatario firman un contrato en el que indican que la duración es de un año. Cuando se cumple ese año el inquilino puede irse si así lo desea, pero si desea continuar en la vivienda puede hacerlo sin necesidad de ninguna formalidad, siempre y cuando siga pagando la renta y cumpliendo con el resto de sus obligaciones hasta alcanzar esa duración mínima legal.

¿Qué tiene que hacer el inquilino si quiere irse antes de llegar a esos cinco o siete años?

Esa duración mínima es un derecho para el inquilino, no una obligación, por lo que puede poner fin al contrato al término de la duración pactada (un año en nuestro ejemplo) o cuando se cumpla cualquiera de las anualidades que resten hasta llegar a las cinco o siete que comentábamos. Para hacerlo tiene que comunicar su decisión al arrendador con al menos treinta días de antelación. Si no lo hace, el contrato se prorroga por un año más y así sucederá hasta alcanzar los cinco o siete primeros años del contrato.

En nuestro despacho siempre recomendamos hacer esta comunicación de forma fehaciente, es decir, de alguna manera que deje constancia de su contenido y de la recepción por el arrendador. Por ejemplo, puede hacerse mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, por conducto notarial, entregando la comunicación en mano con firma de la recepción, etc. Lo que no es suficiente es hacerlo por carta ni siquiera aunque lleve acuse de recibo, porque no podremos demostrar el contenido de la comunicación.

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¿Qué pasa cuando se cumplen esos cinco o siete años de contrato?

Al llegar ese momento tanto arrendador como inquilino pueden dar por terminado el contrato. Para hacerlo han de comunicar a la otra parte su decisión con una antelación mínima, que no es la misma para uno que para otro. Así, si el que quiere terminar el contrato es el arrendador debe avisar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. Si por el contrario es el inquilino el que desea terminar el contrato debe comunicarlo al arrendador con al menos dos meses de antelación.

¿Y qué sucede si ninguno comunica su intención de terminar el contrato llegados esos primeros cinco o siete años?

El contrato entra en un periodo de prórroga de tres anualidades. El primer año ya habrá comenzado por el hecho de no haberse producido los preavisos antes indicados, pero aún quedan otros dos años más, en los cuales será el inquilino el que tenga la posibilidad de continuar o no con el contrato, mientras que el arrendador estará a lo que el otro decida.

¿Cómo puede el inquilino evitar el segundo y tercer año de prórroga?

El inquilino que no desee prorrogar el contrato un segundo o tercer año debe comunicar al arrendador su decisión con al menos treinta días de antelación al fin del primer o del segundo año de prórroga, según corresponda.

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¿Es obligatorio inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?

La inscripción en el Registro de la Propiedad es una posibilidad pero no una obligación. Hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento vincula a quienes lo han firmado, pero el inquilino no estará completamente protegido frente a terceros si no inscribe su contrato en el Registro Mercantil.

No obstante, con la regulación actual, la ley protege al inquilino durante los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica) tanto en caso de que el arrendador venda la vivienda como también ante determinados casos en los que el derecho del arrendador puede quedar resuelto: retracto convencional, apertura de sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, sentencia judicial, opción de compra… son situaciones no muy frecuentes en la práctica, pero que en caso de producirse no extinguen el derecho del inquilino al menos durante la duración mínima legal.

Sí que hay un supuesto en que es especialmente interesante inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad y es cuando la duración pactada supere esos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), pues para que el contrato pueda mantenerse incluso en los casos antes mencionados, debe haberse tomado esta precaución.

Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento es necesario primero elevarlo a escritura pública ante notario.

¿Puede extinguirse el contrato en otros momentos diferentes a los que venimos comentando?

Hasta aquí hemos explicado que el contrato puede finalizar en momentos concretos: al llegar al término de la duración pactada, cuando finalicen cada una de las anualidades de la duración legal mínima o de las prórrogas anuales. La ley marca quién puede hacerlo y con qué antelación se debe comunicar, pero siempre hablamos de momentos concretos y hasta ahora no hemos contemplado la posibilidad de terminar el contrato en cualquier momento, sin esperar a los respectivas anualidades de las que hemos hablado.

Pero sí que se puede terminar el contrato si en un momento determinado así se decide por el arrendador o por el arrendatario. Por ejemplo, cuando el arrendador necesite la vivienda para sí o para algunos de sus familiares más cercanos o si el inquilino desiste anticipadamente del contrato. Es una cuestión que merece una explicación detallada, ya que la ley establece requisitos y plazos que hay que respetar, por lo que nos detendremos en esta cuestión en un capítulo más adelante.

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