Abogadas al rescate - Cantidades que paga el arrendatario | TUS DERECHOS CON LUPA - Blogs elcomercio.es

Blogs

Cuervo y Alfageme

TUS DERECHOS CON LUPA

Abogadas al rescate – Cantidades que paga el arrendatario

diapo-1

En este episodio de Abogadas al rescate os hablamos de las cantidades que tiene que pagar el inquilino en un contrato de arrendamiento.

Tan solo son dos minutos de información, pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana y prestar atención porque, poco a poco, iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica, lo que sin apenas darnos cuenta nos ayudará a evitar problemas en nuestro día a día.

Puedes ver el vídeo AQUÍ.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si estás pensando en alquilar es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Te daremos algunos consejos prácticos que podrán ayudarte tanto si tienes una vivienda que quieres alquilar como si buscas alquilar una para establecer en ella tu vivienda.

diapo-2

¿Cuándo y cómo se paga la renta?

La renta es la cantidad más importante a la que tiene que hacer frente el inquilino. Será la que libremente acuerden las partes y, salvo que se acuerde algo distinto en el contrato, el pago será mensual y habrá de efectuarse dentro de los siete primeros días de cada mes. Por tanto, el inquilino estará pagando cada mes por adelantado pero en ningún caso el arrendador puede exigir por anticipado más de una mensualidad de renta.

En el contrato se puede establecer cómo y dónde se hará el pago, pero si no se acuerda otra cosa la ley establece que se pague en metálico y en la vivienda arrendada, entregando el arrendador al inquilino un recibo que contenga separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago pues además de la renta el inquilino puede tener que pagar otras cantidades como luego explicaremos.

Lo más habitual es acordar que la renta se ingrese en la cuenta bancaria indicada por el arrendador, sirviendo como justificante del pago el resguardo del ingreso o transferencia bancaria. Si el pago se hace de este modo hay que especificar al hacerlo los diferentes conceptos a los que corresponda la cantidad abonada.

¿Puede reemplazarse el pago de la renta por la realización de obras?

Sí, ya que en algunas ocasiones resulta necesaria realizar en la vivienda arrendada algunas obras para dejarla en las condiciones requeridas por el inquilino. En este caso arrendador e inquilino pueden acordar que la obligación de pago de la renta se sustituya por la realización de esta reforma o rehabilitación por cuenta del inquilino. Este acuerdo debe contenerse en el contrato, especificando en qué consistirán tales obras. También hay que indicar si se opta por el no abono de la renta en su integridad o si se reduce su importe mensual y, por supuesto, el tiempo durante el cual se aplicará esta medida.

En contrapartida el inquilino tiene que llevar a cabo las obras acordadas según lo pactado y no puede pedir ningún tipo de compensación adicional por el coste de las realizadas cuando finalice el arrendamiento por lo que debe pensar muy bien si le interesa o no este acuerdo y contar con los presupuestos antes de cerrarlo no sea que, por un error de cálculo, termine incurriendo en un gasto superior a la ventaja que obtiene al no pagar la renta. Si no cumple con aquello a lo que se ha comprometido, el arrendador puede resolver el contrato y podrá elegir si desea quedarse con las obras hasta el punto en que se llevaron a cabo o exigir al inquilino que vuelva a dejar la vivienda en el estado anterior sin derecho a indemnización.

Nosotras pensamos que puede ser una muy buena solución para ambas partes siendo conscientes del compromiso que asumen.

¿Cómo se actualiza la renta?

Para los contratos celebrados a partir del día 6 de marzo de 2019 la renta solamente se actualizará si así se acuerda por las partes y solamente puede llevarse a cabo la actualización en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Si no hay un pacto expreso la renta no podrá actualizarse.

Además, también serán las partes las que indiquen cual será el mecanismo de actualización. Lo más frecuente en la práctica es utilizar como referencia la variación anual del Indice de Precios al Consumo, que era la que la ley utilizaba antes de la última reforma. Sin embargo, actualmente, si se acuerda la actualización de la renta pero no se especifica ningún índice de referencia la ley establece que la renta se actualizará tomando en cuenta la variación anual del Indice de Garantía de Competividad, sirviendo como referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato, siempre y cuando el incremento de la renta producido no supere el que resultaría de aplicar el IPC.

Es importante no olvidar comunicar al inquilino la renta actualizada, pues solamente podrá exigirse desde el mes siguiente a aquel en que se produzca la notificación por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el inquilino lo exige, una certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Una posibilidad de hacer esta notificación es incluirla en el recibo de la mensualidad de pago precedente a aquella a la que ha de aplicarse la subida.

¿Puede el arrendador subir la renta si hace mejoras en la vivienda arrendada?

Una mejora es una obra que excede del deber de conservación que tiene el arrendador. El inquilino no puede exigir que el propietario lleve a cabo una obra de mejora en la vivienda arrendada. A pesar de ello a veces se producen como, por ejemplo, cuando en la comunidad de propietarios se instala un ascensor donde antes no existía o se instala una fachada energéticamente eficiente. Otras veces puede tratarse de mejoras en la propia vivienda arrendada que por una u otra razón puede ser interesante para el arrendador a pesar de no estar obligado a ello.

Cuando se produce una mejora el arrendador no puede elevar la renta mientras estemos en los cinco primeros años de duración del contrato si el arrendador es una persona física o siete años si es una persona jurídica. Una vez transcurra ese tiempo las mejoras sí dan lugar a la elevación de la renta anual.

¿Cómo se calcula la elevación de la renta por mejoras?

Para calcular el nuevo importe es necesario partir del importe invertido en la mejora (descontándole las subvenciones públicas si las hubiera) y aplicarle a esta cifra el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento en que terminaron las obras, incrementado en tres puntos. La cuantía resultante será el importe en que se puede elevar la renta anual. El aumento no puede exceder del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Además, esta elevación de la renta puede evitarse por acuerdo entre las partes.

Cuando la mejora se haga en la comunidad de propietarios, se repartirá el coste de la mejora entre las viviendas por cuotas de participación. Si se trata de un edificio que no está en régimen de propiedad horizontal pero tiene varias viviendas, el reparto se realizará proporcionalmente entre ellas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. Si no hay acuerdo este reparto se realizará en proporción a la superficie de cada vivienda.

¿Desde cuándo se aplica la elevación de la renta por mejoras?

Ya dijimos que no se puede exigir durante los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica). A partir de ese momento para que la elevación de la renta se produzca tienen que haber finalizado las obras y el arrendador debe notificar por escrito al inquilino la cuantía correspondiente, detallando los cálculos y aportando copias de los documentos que acreditan el coste de las obras realizadas. La subida se aplicará a partir del mes siguiente al que se haga esta comunicación.

Hasta aquí estamos hablando de obras de mejora que se han llevado a cabo por la comunidad o por el arrendador, pero también es posible que las obras se hagan por acuerdo entre arrendador e inquilino, que se pueden poner de acuerdo en cómo tales obras afectarán a la renta y a la duración del contrato.

diapo-3

¿Quién tiene que pagar los gastos de la comunidad de propietarios que correspondan a la vivienda arrendada?

Cuando una vivienda se encuentra en un edificio que cuenta con más viviendas o locales se genera la obligación del pago de la parte que le corresponda en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y otras responsabilidades que no son individualizables. La forma habitual de hacer frente a estos gastos es a través del pago de una cuota mensual.

Cuando la vivienda se encuentra arrendada surge la duda de si esa cuota ha de pagarla el propietario o el inquilino. Si nada se pacta corresponde el pago al arrendador, pero se puede acordar que sea el inquilino el que se haga cargo, siempre y cuando se cumplan determinados requisitos:

  • Si la vivienda se encuentra en una comunidad de propietarios la parte que corresponda a la vivienda arrendada será la que le corresponda conforme a su cuota de participación. Si es un edificio con varias viviendas en el que no existe comunidad de propietarios se repartirán estos gastos en proporción a la superficie de cada vivienda.

  • El pacto debe constar por escrito e indicar el importe anual del gasto a la fecha del contrato.

Incluso aunque se pacte que será el inquilino quien se haga cargo del pago de los gastos comunes el arrendador debe estar muy pendiente de que los ingresos se hagan puntualmente cuando exista una comunidad de propietarios pues frente a esta quien responde es el propietario.

¿Quién paga el IBI y otros gastos como tasas de recogida de basura o alcantarillado?

La respuesta es la misma que en el caso de los gastos comunes del edificio. En principio se hace cargo el arrendador a no ser que se pacte lo contrario por escrito, indicando el importe a la fecha del contrato.

Es importante tener en cuenta que frente a la administración tributaria el responsable del pago es el propietario, de modo que debe estar pendiente de hacer el ingreso cuando corresponda.

¿Qué pasa si en los años sucesivos aumenta el importe de la comunidad, IBI o tasas?

Para que se pueda actualizar el importe anual de estos gastos más allá de la cantidad reflejada en el contrato es necesario pactarlo. Además, durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) hay un límite a esta actualización: solo puede ser anual y el porcentaje de actualización no podrá superar el doble del que corresponda aplicar para actualizar la renta.

¿Quién paga los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato?

La ley establece que cuando el arrendador sea una persona jurídica él será quien tenga que hacer frente a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. El problema es que la ley no indica quién elige al profesional encargado de esta gestión y lógicamente, va a ser la persona jurídica la que redacte el contrato para su firma, buscando su beneficio, por lo que esto no quita que el inquilino, si quiere estar seguro, tenga que recurrir por su cuenta a una segunda opinión.

Cuando el arrendador sea una persona física ambas partes pueden ponerse de acuerdo en cómo abonar estos gastos. Lo habitual, cuando se contrata a un abogado o asesor, es que cada cual pague los gastos de aquellos profesionales que contrate para su asesoramiento y se paguen por mitad si se eligen de común acuerdo.

Sin embargo, hay una práctica frecuente cuando se alquila una vivienda a través de una agencia inmobiliaria y es pedirle al inquilino que pague los honorarios de la agencia que, por lo general, ascienden a una mensualidad de renta. Suele ser la propia agencia la que se encarga de firmar un contrato con quien busca una vivienda en alquiler, estableciendo el coste desde el primer momento. No debería aplicarse esta solución si el arrendador es una persona jurídica, como ya hemos explicado antes.

¿Cómo se acredita el pago de los gastos de los que venimos hablando?

Cuando corresponda pagar al inquilino la cuota de comunidad, IBI u otras tasas es importante que quede constancia del pago realizado. Si estas cantidades las ha adelantado el arrendador luego las reflejará el recibo mensual de forma separada a la renta. Si hace los pagos el inquilino por ingreso en la cuenta del arrendador o haciendo el pago directamente en la comunidad o en la administración tributaria es importante que al hacer el pago haga constar su nombre y concepto y guarde el justificante.

Hay que tener en cuenta que cuando se acuerda que el inquilino se haga cargo de este tipo de gastos, dejar de abonarlos es lo mismo que dejar de pagar la renta y puede llevar a la extinción del contrato por parte del arrendador.

diapo-4

¿Quién paga los suministros tales como luz, agua, gas…?

Todos los gastos por servicios con los que cuenta la finca arrendada y se individualicen con aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del inquilino. Esto es aplicable a suministros tales como luz, agua o gas, pero también a otros servicios como teléfono, internet, televisión por cable, etcétera.

El problema que se suele presentar es cómo repercutir este coste al inquilino. Algunos arrendadores optan por mantener los contratos a su nombre y cobrar el importe de los recibos después al inquilino junto con la renta, previa justificación del gasto. Otros prefieren conservar la titularidad del contrato, pero autorizar la cuenta del inquilino para la domiciliación de los recibos. Finalmente hay quien opta por cambiar la titularidad de los contratos.

Cada opción tiene sus ventajas y sus inconvenientes. Lo más seguro para el arrendador es cambiar la titularidad de los contratos a nombre del inquilino, pues si éste no paga en ningún momento se le reclamará el pago al arrendador. Eso sí, esta opción tiene el inconveniente de llevar consigo papeleos y además, si se deja de pagar algún suministro como, por ejemplo, la luz, y la compañía llega a cortarla, restaurar el servicio puede tener un coste para el arrendador. Por ello hay que valorar las opciones en cada caso y especificar claramente en el contrato cual es la elegida. Si se decide cambiar la titularidad de los contratos es importante pactar que, si por corte de servicio se generasen cargos, estos serán por cuenta del inquilino.

diapo-5

¿Es obligatorio contar con un contrato de seguro de la vivienda arrendada?

La ley no obliga a contratar un contrato de seguro para la vivienda arrendada, por lo que habrá que estar a lo pactado en el contrato.

Nosotras siempre lo recomendamos. Existen contratos de seguro específicos para viviendas arrendadas que cubren diferentes riesgos. Por ejemplo, el inquilino puede contratar un seguro que cubra la responsabilidad civil que pudiera generarse por el uso de la vivienda, con más o menos coberturas. Por su parte el arrendador puede contratar un seguro que cubra los daños que pueda causar el inquilino, cobertura legal en caso de tener que ir a un procedimiento judicial e incluso por rentas impagadas.

Es importante ponerse de acuerdo para no duplicar coberturas y para no contratar un tipo de seguro que finalmente sea ineficaz para el objeto que se pretende. Por ejemplo, si la vivienda cuenta con un seguro del hogar no específico para arrendamientos podemos tener problemas cuando se presente un siniestro si no hemos declarado la existencia de un inquilino.

foto-abogadas-al-rescate

Temas

Un espacio en el que puedes encontrar respuestas incluso aunque aun no te hayas planteado la pregunta...

Sobre el autor

Cuervo Alfageme Abogados es algo más que un despacho de abogados. Entendemos que la mejor forma de evitar los problemas legales es conocer las normas. Por ello, además de atender a nuestros clientes desde la primera consulta hasta el final del proceso judicial, dedicamos tiempo y esfuerzo a la difusión del derecho. Con este objetivo publicamos guías prácticas, realizamos secciones legales en medios de comunicación y ofrecemos contenido jurídico en nuestras redes sociales y en nuestro canal de youtube. También disponemos de un sistema de clases particulares para estudiantes de derecho. En el diario El Comercio y en este blog publicamos el Consultorio Legal, en el que damos una primera orientación a consultas de nuestros lectores de forma gratuita. AVISO LEGAL: En las consultas publicadas en el blog o en el diario El Comercio no incluimos datos personales o referencias que puedan conducir a la identificación de quien formula la consulta, utilizando un nombre ficticio. No obstante si al formular una consulta se facilitan datos, serán tratados exclusivamente a los efectos de poder proceder a dar respuesta, pudiendo solicitar autorización o información adicional si resultara necesario a través de la forma de contacto facilitada por el interesado. Cuervo Alfageme se reserva el derecho de seleccionar las consultas que vayan a ser publicadas, sin que podamos garantizar que todas las consultas recibidas sean contestadas, ni un plazo de tiempo estimado. Las respuestas constituyen tan solo una primera orientación que debe ser contrastada por consulta a un abogado que realice un estudio mas completo. La política de privacidad y protección de datos de Cuervo Alfageme Abogados puede consultarse en la sección aviso legal de nuestra web.


agosto 2019
MTWTFSS
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031