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Abogadas al rescate – Obras en una vivienda arrendada

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En este episodio de Abogadas al rescate os hablamos de los diferentes tipos de obras que pueden realizarse en una vivienda arrendada y quién tiene que hacerse cargo de su coste.

Tan solo son dos minutos de información, pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana y prestar atención, porque poco a poco iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica, lo que sin apenas darnos cuenta nos ayudará a evitar problemas en nuestro día a día.

Puedes ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si eres inquilino o arrendador es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Te daremos algunos consejos prácticos que podrán ayudarte para saber por dónde empezar.

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Cuando comienza un arrendamiento es importante que el inquilino compruebe que la vivienda se encuentra en perfecto estado, lo que preferiblemente debe hacerse en presencia del arrendador, en el momento en que se produce la entrega de llaves. Si existe algún desperfecto o algo no funciona como debiera debe manifestarse exigiéndose al arrendador que proceda a subsanarlo de inmediato o, si no es necesario o urgente, que se haga constar por escrito para que después no vaya a entenderse que ese desperfecto lo causó el inquilino. Por ejemplo, puede hacerse una anotación en el propio contrato o en el inventario, acompañándolo de las firmas de ambas partes.

Cuando el arrendador no puede estar presente al tomar posesión de la vivienda recomendamos que en el contrato se conceda un plazo de varios días (una o dos semanas puede ser suficiente) para que el inquilino pueda comunicar al arrendador cualquier incidencia que pueda haberse encontrado al ocupar la vivienda. No obstante, incluso aunque no se haga constar en el contrato, el inquilino debe comunicar al arrendador cualquier problema que encuentre y siempre recomendamos que se haga por escrito y de forma que quede constancia de la recepción de la comunicación.

Una vez todo está en orden y comienza el arrendamiento pueden producirse incidencias que resulte necesario resolver y aquí es donde surge la duda de cómo proceder.

¿Qué reparaciones corresponden al arrendador?

El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. En los arrendamientos que se destinan a vivienda del arrendatario esta norma es imperativa, es decir, no puede cambiarse por acuerdo entre las partes, por lo que no importa si el contrato establece lo contrario. Y decimos esto porque nos hemos encontrado en numerosas ocasiones con contratos de arrendamiento contrarios a la ley en este punto, de modo que, llegado el momento de hacer frente a una reparación, el arrendador esgrime el contrato pretendiendo que sea el inquilino quien se haga cargo del mantenimiento de la vivienda. Así que, si una tubería de agua tiene una fuga, la calefacción se estropea o hay una gotera, el arrendador tendrá que encargarse de la reparación.

¿Hay que avisar siempre al arrendador o puede hacer la reparación el inquilino y reclamar su coste?

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador lo antes posible la necesidad de llevar a cabo una reparación necesaria para mantener la habitabilidad de la vivienda. Además, debe permitir que el arrendador verifique esta situación por sí mismo o por los técnicos que designe.

Ahora bien, algunas veces la reparación es urgente, pues si no se lleva a cabo de inmediato puede provocar un daño o una incomodidad grave. En este caso puede el inquilino llevar a cabo la reparación y exigir el importe al arrendador, pero es imprescindible que se haya comunicado previamente.

En la práctica lo más recomendable es comunicar al arrendador cualquier problema que se presente y hacerlo de forma que quede constancia de la comunicación. De este modo el arrendador tendrá la oportunidad de verificar la situación y de contratar a los técnicos que considere oportuno. Solamente en el caso de que el arrendador no actúe con la rapidez necesaria o no dé respuesta alguna puede el inquilino hacer la reparación. Para facilitar la reclamación del coste es importante solicitar una factura en la que se especifiquen todos los datos habituales y, especialmente, la vivienda en que se realiza la reparación y la actuación llevada a cabo.

¿Qué reparaciones corresponden al inquilino?

El inquilino también tendrá que hacerse cargo de algunas cosas. En primer lugar, es responsable de todos los desperfectos que sean imputables a su actuación. Es decir, no es lo mismo que una cosa se estropee haciendo de ella un uso normal o que sea el inquilino o las personas que con él se encuentren en la vivienda quienes lo deterioren con su comportamiento. Cuando esto suceda no puede el inquilino exigir al arrendador que se haga cargo de la reparación.

También corresponden al arrendador las pequeñas reparaciones que resulte necesario realizar en la vivienda por el desgaste que produce el uso ordinario de las cosas.

¿Si el arrendador hace una reparación necesaria puede subir la renta?

Cuando el arrendador tenga que hacerse cargo de una obra necesaria para mantener la habitabilidad de la vivienda no podrá elevar la renta por ello.

La única excepción en este punto tiene que ver con algunos contratos antiguos, que se hicieron bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y que por estar sujetos a prórroga forzosa tienen en este punto una regulación aplicable diferente, de modo que el arrendador podrá repercutir el coste de la obra elevando la renta en la forma que la ley establece.

¿Tiene el inquilino que soportar la obra cuando sea molesta?

Lo primero que hay que valorar es el tiempo de contrato que resta. Si falta poco para su término y la obra puede posponerse hasta entonces sin generar mayores problemas el inquilino podrá pedir que se difiera hasta la conclusión del contrato. Sin embargo, cuando esto no sea razonable tendrá que llevarse a cabo la reparación y el inquilino estará obligado a soportarla aunque sea muy molesta o incluso aunque durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

¿Tiene el inquilino derecho a una rebaja en la renta por haber tenido que soportar una obra?

Sí, pero no en todo caso. Solamente cuando la obra dura más de veinte días el arrendador tiene que disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado.

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Si bien las obras necesarias de las que hemos hablado son las más habituales en un arrendamiento, no son las únicas que se pueden presentar. En algunas ocasiones el arrendador decide hacer obras de mejora en la vivienda, mientras que otras veces es el inquilino el que quiere hacer algunas reformas para adecuar el inmueble a sus necesidades. En estos casos es importante saber cómo proceder y quién tiene que hacerse cargo del coste.

¿Qué es una obra de mejora?

Una obra supone una mejora cuando esa actuación no es necesaria para mantener la habitabilidad del inmueble para servir al uso convenido. Por ejemplo, si la vivienda no tiene calefacción y el arrendador quiere instalarla o si disponiendo la vivienda de unas ventanas que funcionan el arrendador decide cambiarlas por otras mejores o poner una puerta de seguridad. No es habitual que el arrendador tome la iniciativa de hacer obras de mejora, y el inquilino no tiene derecho a exigirlas, pero algunas veces sucede, bien sea porque el arrendador tenga previsto ocupar la vivienda al término del arriendo, alquilarla con una renta superior, o incluso venderla.

¿Está obligado el inquilino a soportar las obras de mejora?

Sí, el inquilino tendrá que soportar que el arrendador realice estas obras, pero solamente si su ejecución no puede aplazarse razonablemente hasta el término del contrato de arrendamiento. Si el inquilino considera que deben aplazarse las obras es importante negociar esta cuestión con el arrendador. Si no hay acuerdo posible puede discutirse esta cuestión judicialmente pero hay que valorar si el coste del procedimiento y el tiempo de demora en obtener una sentencia son razonables en atención al caso que se presenta.

¿Qué procedimiento debe seguir el arrendador para llevar a cabo obras de mejora?

El arrendador debe notificar por escrito al inquilino el tipo de obras que quiere realizar, cuándo pretende comenzarlas, cuánto van a durar y coste previsible de las mismas. Esta comunicación debe realizarse por escrito. Cuando el inquilino recibe esta comunicación debe plantearse si las obras a realizar no le afectan o le afectan de modo irrelevante pues si no le afectan considerablemente y no pueden esperar a que finalice el contrato, no tendrá más remedio que soportarlas.

Sin embargo, cuando las obras van a afectar al inquilino de modo relevante dispone este de la posibilidad de desistir del contrato. Es importante que esta decisión se comunique por escrito de un modo que permita dejar constancia de la recepción en el plazo máximo de un mes desde que reciba la comunicación del arrendador informándole de las obras que va a realizar. Una vez el inquilino toma la decisión de desistir del contrato dispone de un plazo de dos meses para abandonar la vivienda arrendada, tiempo durante el cual no podrán comenzar las obras. Al término de esos dos meses el contrato se extingue.

¿Puede el inquilino pedir que se compensen económicamente las molestias que tiene que soportar?

Si el inquilino opta por desistir del contrato no tiene derecho a compensación económica. Sin embargo, si soporta las obras, tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquellas. Además, si las obras le obligan a efectuar gastos, tendrá derecho a que se le indemnicen. En este punto siempre recomendamos no incurrir en gastos innecesarios o desproporcionados pues en tal caso no podremos luego conseguir la devolución de su importe.

¿Puede el arrendador elevar la renta por haber realizado mejoras en la vivienda?

La renta no puede elevarse durante los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica). Solamente si las obras de mejora se realizan una vez transcurre este plazo tiene derecho el arrendador a elevar la renta, a no ser que se pacte lo contrario.

Para calcular la nueva renta anual hay que partir del importe del capital invertido, descontar el importe de las subvenciones públicas obtenidas y aplicar el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de la terminación de las obras e incrementado en tres puntos. Este incremento no puede exceder del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Hay que tener en cuenta que la mejora puede no haberse realizado dentro de la vivienda arrendada, sino en alguno de los elementos comunes del edificio en el que se encuentra. En tal caso, la parte del capital invertido que corresponde a la vivienda arrendada se calculará en atención a su cuota de participación. Si se trata de un edificio que no se encuentra en régimen de propiedad horizontal el coste de la mejora se repartirá proporcionalmente entre las viviendas afectadas por acuerdo entre las partes y, si el acuerdo no es posible, el reparto se realizará en proporción a la superficie de cada vivienda.

La elevación de la renta se produce una vez que finalicen las obras, a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador comunica al inquilino por escrito el importe de la nueva renta. En esta comunicación es necesario que se detallen los cálculos que conducen a la nueva renta y se acompañen copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

¿Pueden llegar a un acuerdo arrendador e inquilino para hacer mejoras en la vivienda?

Sí es posible llegar a un acuerdo. En las preguntas anteriores hemos explicado el procedimiento por el cual pueden realizarse obras de mejora cuando la iniciativa la toma el arrendador y sin necesidad de llegar a ningún tipo de acuerdo. Ahora bien, en algunas ocasiones el propio inquilino tiene interés en que se lleve a cabo la mejora, ya que esta permitirá estar más cómodo en la vivienda. Pero ya explicamos que solamente puede exigir obras necesarias y no obras de mejora. Por ello, cuando el inquilino desea que el arrendador haga una mejora, la opción que tiene es negociar esta posibilidad con él.

Si llegan a un acuerdo estas obras podrán llevarse a cabo en cualquier momento e incluso podrá elevarse la renta antes de los cinco o siete primeros años de duración del contrato. También pueden acordar que las obras no interrumpan la duración legal del contrato o su prórroga o, por el contrario, empezar a contar de nuevo esos plazos. El margen de negociación por tanto es amplio en este caso. Ahora bien, hay que tener mucho cuidado de que el arrendador no pretenda hacer pasar por una mejora obras que en realidad son de conservación y deba realizar obligatoriamente sin poder elevar por ello la renta.

¿Puede el inquilino hacer en la vivienda obras por su cuenta?

Hasta ahora hemos hablado de obras que lleva a cabo el arrendador en la vivienda arrendada. Unas porque son necesarias, otras porque aun siendo mejoras decide hacerlas con o sin acuerdo con el inquilino. Pero también puede suceder que el inquilino quiera hacer reformas en la vivienda para adecuarla a sus gustos o necesidades. Hablamos aquí de obras que no son necesarias y que no van a solicitarse al arrendador. Es el inquilino el que toma la iniciativa y está dispuesto a asumir el coste.

Si las obras que el inquilino quiere realizar no modifican la configuración de la vivienda ni de sus accesorios puede realizarlas y no necesita contar con el consentimiento del arrendador. En caso contrario es necesario que el arrendador dé autorización por escrito para la realización de las obras. Si el inquilino no cuenta con esta autorización cuando es necesaria y lleva a cabo igualmente las obras se expone a que el arrendador decida resolver el contrato. Pero incluso aunque no se tome esta decisión y el contrato se mantenga, cuando llegue su término, el arrendador tendrá derecho a elegir entre exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada sin abonar compensación alguna.

Lo que nunca podrá hacer el inquilino es realizar obras que provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda o sus accesorios y si lo hace el arrendador puede exigir de inmediato la reposición de las cosas al estado anterior.

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¿Puede el inquilino pedir una rebaja de la renta a cambio de realizar obras?

Así es. Una novedad legal muy interesante consiste en abrir la posibilidad del siguiente acuerdo entre arrendador y arrendatario: el arrendatario asume el compromiso de reformar o rehabilitar la vivienda en un plazo y condiciones concretas y a cambio obtiene durante el tiempo que decidan no abonar la renta o abonar una renta de importe inferior. Esa reforma que se hace en la vivienda queda en beneficio del arrendador y al término del contrato el inquilino no puede solicitar una compensación adicional por el coste de las obras realizadas.

Siempre recomendamos que este tipo de acuerdos se recoja por escrito. Lo más normal es que se haga constar en el propio contrato, especificando lo más detalladamente posible en qué consisten las obras y la repercusión que tendrán en la renta. También es posible que este acuerdo surja con posterioridad a la firma del contrato. En ese caso hay que recogerlo por escrito con firma de ambas partes, como anexo al contrato.

El inquilino debe pensar bien si le interesa y solicitar presupuesto previo de las obras a realizar para no llevarse sorpresas con los costes y estar seguro de que le compensa la operación. Si incumple lo pactado (no termina las obras o las hace de forma distinta a lo pactado) el arrendador puede optar por resolver el contrato y decidir si al término del mismo se queda con las obras realizadas o exige que se repongan a su estado anterior.

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No todas las viviendas están adecuadas para personas mayores o discapacitados, por lo que la ley pretende facilitar la adecuación de las mismas cuando resulte necesario, estableciendo condiciones más favorables para el inquilino en este caso.

¿Cuándo puede realizar el inquilino obras de accesibilidad?

Tiene que existir una discapacidad o una edad superior a setenta años. Esta circunstancia puede darse tanto en el propio arrendatario como en su cónyuge o pareja de hecho o en algún familiar conviva con ellos de forma permanente.

¿Qué tipo de obras se pueden realizar?

El inquilino puede realizar en el interior de la vivienda las obras o actuaciones que resulten necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o edad que antes comentamos. El único límite es que las obras no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

¿Es necesaria la autorización del arrendador?

No es necesaria la autorización del arrendador, pero el inquilino está obligado a notificarle por escrito previamente la obra que pretende realizar.

¿Quién paga las obras?

Las obras las paga el inquilino. Ahora bien, en algunos casos es posible que al arrendador también le resulten interesantes estas obras por lo que se puede valorar una negociación para que asuma el coste de una parte, aunque no se le puede obligar.

¿Qué sucede con las obras al finalizar el arrendamiento?

El arrendador, al finalizar el arrendamiento, tiene derecho a exigir que se reponga la vivienda al estado anterior. Por ello aunque la autorización del arrendador no resulte necesaria para hacer este tipo de obras, cuando el coste sea considerable es importante hablarlo antes con él y ofrecerle algún tipo de acuerdo. Puede ser difícil conseguir que participe en el coste (como ya hemos dicho no se le puede obligar) pero en algunos casos al menos se consigue que acepte mantener la reforma cuando finalice el contrato. Por ejemplo, si la obra consiste en sustituir una bañera por un plato de ducha, es posible que al arrendador no le importe dejar el baño en ese estado si antes se habla con él y la obra que se va a realizar encaja en sus gustos.

Cualquier acuerdo al que se llegue debe constar por escrito y estar firmado por ambas partes.

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