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Abogadas al rescate – La asistencia a las juntas de propietarios

En este episodio de Abogadas al rescate os hablamos de la asistencia a una junta en una comunidad de propietarios.

Tan solo son dos minutos de información, pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana y prestar atención, porque poco a poco iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica, lo que sin apenas darnos cuenta nos ayudará a evitar problemas en nuestro día a día.

Puedes ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si formas parte de una comunidad de propietarios, sigue leyendo porque ampliamos esa primera información a continuación.

¿Cuántos propietarios es necesario que asistan para entender que la junta puede celebrarse?

Una vez convocada la junta con todas las características y requisitos que hemos comentado en el capítulo anterior, la junta se celebrará en el lugar, día y hora fijado en dicha convocatoria.

Llegado ese día y hora, por ejemplo, el 10 de octubre en el propio portal del edificio a las 19:00 horas, se computa el número de propietarios asistentes y el porcentaje de cuotas de participación que representan. Para entender que la junta está correctamente constituida y, por tanto, puede comenzar a estudiar y decidir sobre los asuntos incluidos en el orden del día, es esencial que se encuentren presentes la mayoría de los propietarios que, además, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

¿Qué ocurre cuando no se alcanza ese quórum?

Si en el lugar, día y hora fijados en la convocatoria no concurren ese número de propietarios, en nuestro ejemplo el 10 de octubre a las 19:00 horas en el portal del edificio, en principio, la junta no podría celebrarse por falta de quórum. No obstante, la propia ley regula una segunda posibilidad, mucho más sencilla: que se realice una segunda convocatoria.

En esta segunda ocasión, la junta puede seguir adelante con el estudio y votación de los asuntos del orden del día simplemente con los propietarios que estuvieran presentes con independencia de su número y del porcentaje de cuotas que representen.

¿Se puede fijar en un mismo día la primera y la segunda convocatoria?

La reunión en segunda convocatoria tiene que llevarse a cabo en el lugar, día y hora que se indiquen en la primera citación. La ley permite que se celebre el mismo día con el único requisito de que exista, al menos, media hora de distancia entre la primera y la segunda convocatoria.

Siguiendo con nuestro ejemplo anterior: si en la convocatoria nos habían indicado que la junta se debía celebrar en fecha 10 de octubre a las 19:00 horas en el portal del edificio, esa misma convocatoria podría incluir que la segunda convocatoria se celebraría el mismo día a las 19:30 horas en el mismo lugar. De este modo, si a las 19:00 horas no hay propietarios suficientes para alcanzar el quórum de mayoría de propietarios y cuotas de participación, media hora más tarde, se puede celebrar la junta con los asistentes sea cual sea su número y sus cuotas en relación al total de la comunidad.

Es muy interesante aprovechar esta opción que nos da la ley porque aseguramos la realización de la junta ese día fijado, ya sea en primera o en segunda convocatoria. De no hacerlo así y no ser posible celebrar la junta por la no asistencia suficiente de propietarios, hay que hacer una nueva convocatoria con una nueva fecha dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada. La ley obliga a cursar en este caso las citaciones a la junta con una antelación mínima de tres días.

¿Es esta la única diferencia entre primera y segunda convocatoria?

Además de la diferencia que hemos comentado en cuanto a quórum para considerar debidamente constituida la junta, que esta se celebre en primera o segunda convocatoria también afecta a la adopción de determinados acuerdos, todos aquellos para los que la ley no exige una mayoría específica o no contempla su adopción de manera expresa.

Esos otros acuerdos que no requieren mayorías especiales y que se adoptan por simple mayoría, esa mayoría hace referencia a mayoría de propietarios y cuotas de participación si se realiza la junta en primera convocatoria o simplemente de propietarios y cuotas de participación de los presentes si se realiza en segunda convocatoria.

¿Quién tiene el derecho de asistir a una junta de propietarios?

Los propietarios forman la Junta y, por tanto, ellos son los que tienen el derecho a acudir a la misma. La ley prevé que la asistencia sea personal. Ahora bien, también cabe la representación legal o voluntaria, lo que en este caso llamamos delegación de asistencia y voto. Analicemos cada caso.

¿Qué es la representación legal?

La representación legal existe cuando un propietario es menor o se encuentra incapacitado legalmente y, por tanto, su capacidad de obrar se encuentra restringida y precisa el apoyo de un representante, padres o tutores legales. Serán estos quienes acudirán a la junta en nombre y representación de la persona que no cuenta con suficiente capacidad. También existe representación legal cuando el propietario sea una persona jurídica, por ejemplo una sociedad, pues en este caso asistirá a la junta el legal representante de la misma.

¿Qué es la delegación de asistencia y voto?

Es una representación voluntaria que se produce en cualquier supuesto en el que el propietario no pueda acudir personalmente a la Junta y delegue su participación en la misma en cualquier otra persona, no tiene por qué ser necesariamente otro propietario. Esta delegación es muy sencilla y no requiere una gran formalidad. Basta con que el representante acuda a la Junta con un escrito firmado por el propietario. Obviamente también se puede hacer una forma más precisa como, por ejemplo, dejando indicado por escrito el sentido del voto en uno u otro sentido o el contenido de las intervenciones a realizar. Es muy habitual que este formulario venga ya incluido en la propia convocatoria y simplemente tengamos que cubrir los datos y entregar el documento al representante para que lo presente al acudir a la junta.

¿Si no asisto a la junta no se va a considerar mi voto?

La no asistencia a una junta nos impide participar, dar nuestra opinión, debatir… y obviamente indicar nuestro voto en ese momento. No obstante, esto no implica que no se vaya a considerar nuestro voto en absoluto.

La ley establece que vamos a tener la opción de mostrar el sentido de nuestro voto en todos los acuerdos salvo en dos casos: en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo y en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

¿Cómo se hace? La ley entiende que se computan como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, normalmente mediante la notificación del acta de la reunión, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Estas normas de asistencia son relativamente sencillas y se centran en quién es el propietario del inmueble. Ahora bien, hay determinados supuestos en los que se pueden complicar. No obstante, la ley da solución a cada uno de ellos. Vamos a analizarlos.

¿Qué ocurre si en lugar de un propietario hay varios?

Cuando la vivienda o local pertenece a diferentes personas, es decir, hay varios propietarios, por ejemplo, el caso de varios hermanos tras una herencia, o el supuesto un matrimonio, la ley establece que deben nombrar entre ellos a un representante que para asistir, intervenir y votar en las juntas que realice la comunidad.

¿Qué ocurre si existe constituido un usufructo?

Cuando la vivienda o local se encuentren en usufructo existe un nudo propietario y un usufructuario, que es el que va a tener el derecho de uso y disfrute de ese inmueble. Esto ocurre en muchos casos tras una herencia en la que, por ejemplo, los hijos son los nudos propietarios, y la viuda tiene el usufructo del inmueble.

En este caso, la asistencia a las juntas y el voto corresponde en principio al nudo propietario. No obstante, la propia ley regula que se entiende representado por el usufructuario como norma general. Ahora bien, esta norma general tiene también una excepción y es que, para determinado tipo de acuerdos, esa delegación no se presume y tiene que ser expresa. Es lo que pasa, por ejemplo, cuando se tienen que adoptar acuerdos para la realización de obras extraordinarias o de mejora.

El caso especial de los propietarios morosos.

También es preciso considerar un supuesto que es especialmente importante: el de aquellos propietarios que, al iniciarse la junta no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no las hubiesen impugnado judicialmente o no las hubiesen consignado judicial o notarialmente.

Estos propietarios tienen una situación especial: pueden acudir a la junta, participar e intervenir en la reunión pero no tienen derecho de voto en ninguno de los asuntos que se planteen en dicha junta y su porcentaje de participación no se computa a la hora de contabilizar votos y cuotas de participación para la obtención de las mayorías en la adopción de los siguientes acuerdos.

En la convocatoria de la junta de propietarios debe incorporarse la lista de los propietarios que se encuentran en esta situación y no tendrán derecho de voto de no regularizar la misma antes de la fecha de la junta. Si se abonan las cantidades atrasadas y se justifican, el propietario recupera su derecho a voto sin precisar ninguna otra actuación.

¿Puede asistir a la junta alguna persona ajena a la comunidad que no vaya en delegación de algún propietario?

Los propietarios, quienes les representen legalmente o las personas en que estos deleguen, son los que cuentan con el derecho de asistir a la junta y votar en la misma en los términos que hemos comentado. Ninguna otra persona tiene derecho de voto. Ahora bien, sí que pueden asistir a la junta otras personas diferentes.

En primer lugar, debe asistir el secretario-administrador si estos cargos hemos contratado que los asuma un profesional del sector.

Pero, además de este pueden asistir otras personas o empresas. Es más, en ocasiones es sumamente interesante y recomendable. Estamos hablando de técnicos, proveedores, expertos… en cualquier materia de interés para la comunidad. Pensemos, por ejemplo, que la comunidad va a acometer una importante obra para mejorar la eficiencia energética del edificio. Como es una cuestión con innumerables aspectos técnicos, es muy recomendable que acuda a explicar el presupuesto el técnico de una o varias empresas para que los propietarios, con mucho más conocimiento, decidan la obra a realizar y la empresa con la que llevarla a cabo. Otro ejemplo: si la comunidad ha sido demandada o piensa demandar, pongamos, a un propietario moroso para reclamar la deuda, puede ser interesante que acuda un abogado a explicar el proceso, el coste, los pasos a realizar…

Luego, como es lógico, la decisión final la adoptan los propietarios respetando las mayorías establecidas en la ley.

¿Qué papel juegan los arrendatarios?

Dentro de una comunidad de propietarios, prácticamente ninguno. Deben respetar, eso sí, las normas establecidas en título constitutivo, estatutos y reglamento de régimen interior de la comunidad y, en general, actuar como “buenos vecinos”. Pero hasta ahí. Porque el conjunto de obligaciones y derechos corresponden a los propietarios. Y es importante no perderlo de vista.

Pueden asistir a una junta, pero si van en representación o por delegación del propietario. Aunque en su contrato de arrendamiento se incluya la cláusula expresa de que están obligados al pago de las cuotas de la comunidad, la obligación directa es con el arrendador. El propietario es quien responde frente a la comunidad. Y esta es al propietario a quien debe reclamar. Y es también el propietario el que debe explicarles esas normas de funcionamiento del edificio que deben respetar, por ejemplo, lugar y forma de tender la ropa, si las mascotas pueden subir en el ascensor, si se puede establecer o no un negocio en una vivienda…

Estamos hablando en estos casos de los contratos de arrendamiento habituales, ya sean de vivienda o de local o de oficina… una cuestión diferente, que tiene un tratamiento especial son los cada vez más frecuentes arrendamientos vinculados a las llamadas viviendas turísticas, para cuyo establecimiento en un edificio se requieren unos determinados requisitos que también afectan al régimen de propiedad horizontal y que comentaremos más adelante.

Un espacio en el que puedes encontrar respuestas incluso aunque aun no te hayas planteado la pregunta...

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