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Abogadas Al Rescate – El desahucio por impago de rentas

En este episodio de Abogadas al rescate os hablamos de un problema que afecta a muchos arrendadores: enfrentarse a un procedimiento de desahucio por impago de rentas.

Tan solo son dos minutos de información, pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana y prestar atención, porque poco a poco iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica, lo que sin apenas darnos cuenta nos ayudará a evitar problemas en nuestro día a día.

Puedes ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si eres arrendador o arrendatario y te encuentras en esta situación es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Te daremos algunos consejos prácticos que podrán ayudarte para saber por dónde empezar.

El arrendatario no paga la renta ¿ahora qué?

Imaginemos la situación: hemos alquilado un bien inmueble y en un determinado momento nuestro arrendatario comienza a no pagar la renta o cualquiera de las cantidades a las que se ha comprometido como, por ejemplo, los suministros, el agua, la luz o la cuota mensual de la comunidad. Este es siempre uno de los grandes temores al que se enfrenta cualquier arrendador a la hora de decidirse a alquilar un inmueble y de ahí que uno de las cuestiones que siempre se valoran a la hora de elegir al futuro arrendatario sea su solvencia económica.

No obstante, hayamos tomado las precauciones que hayamos tomado podemos encontrarnos en una situación de impago y si esta llega ¿qué podemos hacer?

La ley regula para estos casos, como no podía ser de otra manera, soluciones e incluso ha tratado de que estas resulten sencillas y rápidas pero, aun así, pasan necesariamente por la vía judicial.

Ante esta situación a algunos arrendadores se les han ocurrido alternativas para presionar a los inquilinos y que estos abandonen el inmueble alquilado sin necesidad de iniciar ningún trámite. Estas actuaciones son las que precisamente no es posible hacer y pueden llegar a ser calificadas incluso como actos delictivos. Veamos cuáles son, es decir, vamos a empezar analizando lo que no se puede hacer ante un impago.

¿Qué no está permitido hacer ante un impago de renta?

El arrendador no puede entrar en el inmueble sin que previamente exista un consentimiento o una autorización por parte del arrendatario. Tampoco puede en modo alguno cambiar por su cuenta la cerradura aprovechando una ausencia del arrendatario. El impago da derecho al arrendador a dar por terminado el contrato y a expulsar al inquilino de la vivienda pero siguiendo los trámites legales y judiciales.

¿Cuáles son esos trámites? Pues, o bien ante la situación de falta de pago, se llega a un acuerdo con el arrendatario, se pone fin al contrato y se produce una entrega voluntaria de las llaves o bien planteamos el procedimiento judicial y esperamos a que sea la autoridad judicial la que realice el lanzamiento, es decir, la que eche al inquilino y recuperemos de ese modo la posesión de la vivienda.

Intentar recuperar por nuestros medios el inmueble puede constituir un delito de usurpación o de coacciones.

Tampoco podemos realizar cualquier otro acto, que sin llegar a ser un cambio de cerradura, implique generar molestias al arrendatario con el objetivo de que finalmente abandone el inmueble al resultar imposible su uso. Estamos hablando, por ejemplo, de los supuestos en los que el arrendador realiza un corte de suministros.

En este punto tenemos que comentar varias posibilidades. En la práctica totalidad de los contratos de arrendamiento se incluye una cláusula relativa a los suministros conforme a la cual es el arrendatario el que debe hacerse cargo de los mismos dado que su importe se deriva de su consumo. Estamos hablando de la luz, el gas, la fibra óptica… Sin embargo, lo que sí varia en los contratos es la forma en que dicho pago ha de hacerse.

Si se realizó un cambio en la titularidad de los suministros, las facturas van a llegar directamente al arrendatario. Sin embargo, si no se realizó dicho cambio y la titularidad sigue a nombre del arrendador, este no puede dejar de abonar las facturas y provocar un corte del suministro al arrendatario pues dentro de sus obligaciones se encuentra la de mantener a este en el goce pacífico de la cosa arrendada. Cualquier actuación tendente a conseguir su marcha por cualquier cauce que no sea el legalmente establecido podría llegar a ser considerado también un delito de coacciones.

Eso sí, a su favor tiene el arrendador la posibilidad de instar el desahucio tanto ante un impago de renta como ante un impago de cualquiera de estas otras cantidades que por contrato haya asumido el arrendatario.

Desde el otro punto de vista, si el inquilino quiere pagar, ¿el arrendador puede negarse a recibir el pago para forzar un desahucio?

Obviamente no. Tampoco esta es una actuación correcta por parte del arrendado que debe respetar los plazos contractuales y lo previsto en la ley sobre duración del contrato de arrendamiento y no realizar ninguna actuación de este tipo tendente a forzar un impago como, por ejemplo, devolver las transferencias o ingresos realizados por el inquilino o cerrar la cuenta bancaria sin ofrecer ninguna otra alternativa.

¿Qué debe hacer el arrendatario ante una situación como esta? Lo más recomendable es realizar una consignación del dinero, por ejemplo, ante un notario. De esta forma se demuestra la intencionalidad de pago. O, más sencillo, remitir un burofax ofreciendo el pago y comentando los problemas encontrados para llevarlo a cabo.

¿Y si el inquilino quiere pagar pero se encuentra en una situación de imposibilidad de pago temporal o a largo plazo?

El inquilino tiene una obligación legal y contractual de pago de la renta y resto de cantidades que se haya obligado a abonar (suministros, cuota mensual de la comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles…). Si no realiza los pagos a los que se encuentra obligado en los plazos previstos se arriesga a que el arrendado ponga en marcha el procedimiento de desahucio.

No obstante, si el arrendatario prevé una situación de este tipo, lo más recomendable es hablar con el arrendador antes de producirse el impago y tratar de alcanzar una solución por acuerdo entre ambos. Esta solución puede pasar, por ejemplo, por establecer un sistema de pago más flexible, por conceder una moratoria al arrendatario si el problema va a ser temporal, o incluso por poner fin al arrendamiento pero por acuerdo de las partes y sin necesidad de llegar a un procedimiento judicial con los costes que ello implica.

Conclusión, ¿qué hacer ante un impago?

Lo más aconsejable: hablar y tratar de negociar una salida al asunto.

Si esto es imposible no hay otra alternativa que un procedimiento judicial de desahucio. Es un procedimiento que pretende ser sencillo, rápido y con opciones interesantes para ambas partes, pero no deja de ser un procedimiento judicial. Lo analizamos a continuación.

¿Se necesita siempre abogado y procurador?

En procedimiento judicial de desahucio se precisa siempre la intervención del abogado y procurador pues esta viene dada por el tipo de procedimiento en el que estamos.

Ahora bien, en este procedimiento se puede solicitar la condena en costas. ¿Qué quiere decir esto? Que se puede conseguir que el arrendatario, además de ser condenado a desalojar el inmueble y a abonar las cantidades adeudadas, deba abonar los costes de abogado y procurador.

¿Cuánto tiempo hay que esperar para solicitar un desahucio por impago? ¿Tiene que existir una cantidad mínima como deuda para poder iniciar el procedimiento?

No es preciso esperar ningún tiempo antes de iniciar el procedimiento de desahucio por impago de rentas ni tampoco es necesario que se acumule una determinada cuantía de deuda. Desde el primer impago podemos dar los pasos para reclamar lo adeudado e instar el desahucio del inmueble arrendado.

Esta es una duda muy común que nos plantean los arrendatarios habitualmente en nuestro despacho. Existe una creencia extendida de que es preciso acumular un determinado número de meses de impagos para poder iniciar los trámites. No es así en absoluto y además es especialmente recomendable dar los primeros pasos en cuanto se produce el primer retraso o impago.

Estos primeros pasos no necesariamente implican presentar de forma inmediata la demanda, aunque sí sería posible, sino que puede resultar interesante ponerse en contacto con el arrendatario para valorar opciones y la estrategia procesal a seguir. Lo analizamos a continuación.

¿Qué cantidades podemos reclamar?

Esta es otra cuestión que también genera confusión de manera habitual. No solo se puede instar un desahucio cuando se produce un impago del importe pactado como renta sino de cualquier otra cantidad que el arrendatario se haya obligado a abonar en el contrato de arrendamiento.

Es muy frecuente que en el contrato de arrendamiento se haya recogido la obligación, tal y como ya comentamos en un capítulo anterior, de que el inquilino abone otras cantidades tales como los suministros, las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles… En estos casos, el no pago de cualquiera de estos conceptos también da lugar a la reclamación del importe adeudado de los mismos y al inicio del procedimiento de desahucio.

¿Qué reclamamos en un procedimiento de desahucio?

Dos son las acciones que ejercitamos cuando iniciamos judicialmente un procedimiento de desahucio o, dicho de otro modo, dos son las cuestiones que vamos a reclamar:

1.- Por un lado, y tal y como ya hemos explicado, la reclamación de todas las cantidades impagadas (renta o cualquier otro concepto que se haya obligado a abonar el arrendatario en el contrato). También podemos reclamar el importe de las rentas que se vayan a devengar desde que presentamos la demanda judicial hasta que se logre el desalojo de la vivienda.

2.- Por otro lado, la resolución del contrato de arrendamiento por esta causa de impago y, en consecuencia, el desahucio del arrendatario, lo que conllevará su lanzamiento o desalojo del inmueble si no se va por sus propios medios entregando las llaves antes de que este se produzca judicialmente.

3.- Además de lo anterior, también reclamamos las costas del procedimiento, es decir, el importe de los gastos de abogado y procurador utilizados por el arrendador para el procedimiento.

¿Se puede iniciar el desahucio por otros motivos además de por impago de las cantidades a las que se encuentra obligado el arrendatario?

Sí existen otros motivos previstos en la ley para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y para solicitar el desahucio del inmueble como, por ejemplo, que termine el plazo contractual o legalmente previsto y el inquilino decida no irse de forma voluntaria, aunque el procedimiento judicial en estos casos no es exactamente el mismo. A continuación explicamos los pasos esenciales a seguir en el procedimiento de desahucio por impago de rentas u otras cantidades a las que resulte obligado el arrendatario.

¿Cuál es el primer paso que tiene que dar el arrendador ante un impago? ¿Y el arrendatario?

Un primer paso inicial puede consistir simplemente en intentar ponerse en contacto con el arrendatario para conocer la causa por la que se está produciendo el impago. En algunas ocasiones no existe una intención real no pagar sino simplemente ha podido producirse un error bancario, de fechas o una situación de retraso por algún motivo económico fácilmente solucionable.

Ponerse en contacto con el inquilino de manera previa a iniciar cualquier otra actuación puede implicar encontrar una solución a la cuestión sin que resulte necesario dar ningún otro paso.

Desde el otro punto de vista, desde el punto de vista del arrendatario, en caso de existir un problema puntual de pago, es interesante igualmente ponerse en contacto con el arrendador, explicar la situación y tratar de alcanzar un acuerdo que sea asumible por ambas partes sin que se llegue a ocasionar el desahucio.

¿Y cuando esto no funciona…?

Si ese intento de contacto no funciona, no hay excusa aceptable para el impago, el arrendatario no nos ofrece ninguna alternativa o simplemente ni contesta a nuestras llamadas… es momento de dar el siguiente paso.

Y aquí caben dos opciones, igualmente válidas desde el punto de vista legal. Vamos a explicar la primera: comenzar por hacer un requerimiento al inquilino.

¿Cómo tiene que ser ese requerimiento? ¿Quién lo hace? ¿Qué plazo debemos dar al arrendatario?

Lo que tenemos que enviar es un requerimiento de pago. Se remite al arrendatario un recordatorio de las cantidades que lleva impagadas y se le ofrece el plazo de un mes para que se ponga al día y abone todo lo adeudado. Es importante enviarlo de forma que nos quede constancia de su contenido y de su recepción. Una forma sencilla de hacerlo es, por ejemplo, a través de burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.

Para este trámite no precisamos de los servicios de un abogado. Aún así, ya que lo vamos a precisar si iniciamos el procedimiento judicial, consideramos que es interesante contar con su asesoramiento para la redacción del requerimiento o incluso para que se encargue directamente de la misma. De esta forma, dado que de no surtir efecto y no ponerse al día el arrendatario, este documento va a ser clave en el procedimiento, aseguramos que él mismo sea correcto en su forma, contenido y envío.

¿Y si el inquilino no se pone al día?

Si, a pesar de remitir este requerimiento formal de pago, el inquilino no se pone al día, no abona las cantidades adeudadas, en ese plazo de un mes, no queda más alternativa que iniciar el procedimiento judicial.

Si abona todo lo adeudado o nos ofrece alguna solución que resulte aceptable, no será, por el contrario, necesario seguir adelante.

Si finalmente tenemos que presentar una demanda, como hemos hecho ese requerimiento previo y le hemos dado un plazo de un mes al arrendatario para ponerse al día y no lo ha hecho, este no podrá hacer uso de lo que llamamos enervación de la acción. ¿Qué significa esto? Que, aunque desee pagar y así lo haga una vez iniciado el procedimiento, no podrá paralizar el desahucio con este pago, que seguirá adelante hasta el lanzamiento o desalojo.

¿Y si el inquilino paga o si entrega las llaves del inmueble a lo largo del procedimiento?

Si el inquilino paga, se salda la deuda pero, como hemos dicho, no puede paralizar la resolución del contrato de arrendamiento ni el desahucio.

Si entrega las llaves del inmueble, lo que se logra es evitar el lanzamiento judicial, es decir, que acuda el representante judicial a echarlo físicamente del inmueble en la fecha que se acuerde. Será un trámite judicial menos y realmente innecesario cuando se llega a este punto del procedimiento por lo que lo más recomendable, desde el punto de vista del inquilino, es realizar la entrega de las llaves en cuanto comprueba que no tiene otra opción.

¿Podemos ir directamente a juicio sin enviar requerimiento previo?

Tal y como hemos explicado, desde el primer impago de una mensualidad de renta o de cualquiera de las otras cantidades podemos iniciar el procedimiento judicial presentado la correspondiente demanda con la asistencia de abogado y la representación de procurador si el importe de lo reclamado o el de una anualidad de renta fuera superior a 2.000 euros.

Y, en esa demanda, recordamos, solicitaríamos el importe adeudado de rentas u otras cantidades, la resolución del contrato y el desalojo del inmueble y las costas del procedimiento.

¿Puede el arrendatario parar el desahucio de algún modo?

De esa demanda se da traslado al arrendatario que puede abonar en ese momento dentro del plazo previsto el importe de las cantidades adeudadas. Si lo hace de este modo, paraliza la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo. Es decir, podrá hacer uso de la enervación de la acción.

El arrendatario solo cuenta con esta posibilidad una única vez, es decir, si hace uso de esta opción, paga y evita el desahucio, vuelve a producirse una situación de impago y vuelve a ser demandado por segunda vez, aunque pague todo lo adeudado también esta segunda vez, ya no puede evitar que el procedimiento continúe adelante.

¿Tiene el arrendatario otras posibilidades de defensa?

Dentro del procedimiento judicial se da traslado al arrendatario de la demanda y este cuenta con la posibilidad de oponerse a la misma si lo reclamado no se corresponde con la realidad.

Al igual que ya hemos comentado respecto al arrendador, dado que se precisa abogado en estos procedimientos, es importante comentar con un abogado la demanda recibida o, incluso antes, si se recibe un requerimiento de pago, en ese momento. Así este abogado va a orientarnos en todas las opciones que tenemos y sus consecuencias legales para nuestro contrato de arrendamiento y nuestra situación como arrendatarios.

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