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Abogadas Al Rescate – Tipos de acuerdos en una comunidad de propietarios

En este episodio de Abogadas al Rescate hablamos de los diferentes tipos de acuerdos que se adoptan en una comunidad de propietarios y las mayorías necesarias para cada uno de ellos.

Tan solo son dos minutos de información pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana porque, poco a poco, iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica lo que, sin apenas darnos cuenta, nos ayudará a evitar problemas legales en nuestro día a día.

Podéis ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si quieres ampliar tu conocimiento en este tema es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Adoptar los acuerdos de la forma adecuada es muy importante en una comunidad para evitar posibles impugnaciones judiciales.

¿Todos los trabajos u obras que se hacen en una comunidad tienen que decidirse por la junta de propietarios?

No necesariamente, pues hay actuaciones que la ley considera que tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la Junta de Propietarios y ello incluso aunque supongan una modificación del título constitutivo y los estatutos y tanto si estas actuaciones se imponen por una Administración Pública o las solicitan los propietarios.

Estas son las actuaciones que la ley considera obligatorias y que se contienen en el artículo 10 de la Ley de la Propiedad Horizontal:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana, conforme a la normativa urbanística.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

Cuando la actuación sea obligatoria para la comunidad ¿cómo se hace frente al pago?

Estas obras a las que nos referimos tienen que costearse por los propietarios y si bien no es necesario un acuerdo para tomar la decisión de hacer o no la obra, porque la ley establece su obligatoriedad, sí que será necesario que la junta de propietarios adopte un acuerdo para aprobar el presupuesto y la forma de pago.

En concreto hay que analizar qué tipo de obra es de las que enumera el artículo 10 para valorar a quien afecta y por ello quien debe contribuir.

Lo más habitual es que se trate de obras necesarias para el mantenimiento y conservación y que todos los propietarios tengan que contribuir conforme a su cuota de participación o a lo que el título constitutivo o los estatutos especifiquen. Sin embargo, hay excepciones. Por ejemplo, si se trata de la división de un local para formar otros más reducidos, serán los propietarios afectados quienes asuman el coste correspondiente.

¿Y qué pasa con las obras de accesibilidad?

Este tipo de obras que se llevan a cabo en los elementos comunes son especialmente importantes y en la práctica las más habituales tienen que ver con instalación de rampas, ascensores y o dispositivos mecánicos y electrónicos que favorecen la comunicación con el exterior. No siempre son obligatorias y por ello en algunas ocasiones será necesario el acuerdo de la junta de propietarios para llevarlas a cabo (por mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación). Pero sí que son obligatorias en estos casos:

  1. Cuando el importe anualmente repercutido de estas obras, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

  2. Si el coste excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes la obra será también obligatoria si asumen el resto del coste aquellos propietarios que las hayan solicitado.

  3. Si las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso para la realización de estas obras de accesibilidad alcanzan el 75% del importe de las mismas.

¿Qué sucede si alguno de los propietarios se opone a la obra a pesar de ser obligatoria o demora injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la administración?

En ese caso los propietarios que se opongan o generen la demora responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. Para poder exigirles esta responsabilidad es muy importante tener prueba de su comportamiento. Una opción es hacerles un requerimiento de colaboración claro y expreso, dándoles un plazo, de forma que quede constancia del contenido de la comunicación y de la recepción de la misma por los destinatarios, por ejemplo, a través de un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.

Por otra parte, en el caso de estas obras obligatorias a las que nos estamos refiriendo, los pisos o locales quedan afectos al pago de los gastos, al igual que sucede con los gastos generales de la comunidad. Esto quiere decir que si un propietario no paga lo que deba por este concepto puede tener que responder con su propia vivienda si la comunidad le demanda judicialmente.

¿Qué sucede con el resto de actuaciones que no son obligatorias para la comunidad?

En ese caso será necesario que la junta de propietarios tome un acuerdo para que pueda llevarse a cabo la actuación.

El primer paso es que ese asunto se incluya en el orden del día de la convocatoria a una junta de propietarios y que se comunique esta convocatoria con la adecuada antelación, asunto del que ya hemos hablado en otro capítulo. Es fundamental, porque no pueden adoptarse acuerdos válidamente si no están previamente incluidos en el orden del día.

Otro punto esencial es adoptar el acuerdo por la mayoría adecuada. Existen diferentes posibilidades que iremos explicando a continuación.

¿Hay algún acuerdo que requiera de una autorización administrativa?

La mayor parte de obras o reformas que se hacen en un inmueble requieren de la solicitud de una licencia administrativa, si bien las empresas que van a llevarlas a cabo suelen encargarse de su tramitación. No obstante conviene ser muy cautos, pedir que conste expresamente en el contrato de obra y comprobar que se ha obtenido. Si la empresa no gestiona la licencia tendrá que hacerlo el Presidente de la comunidad. Si existe un administrador de fincas colegiado puede encargarse de esta gestión, aunque necesitará la firma del Presidente.

Además, la Ley de la Propiedad Horizontal exige expresamente una autorización administrativa para los algunos casos como, por ejemplo, para la constitución o modificación de un complejo inmobiliario conforme a la normativa urbanística, división material de pisos o locales, agregación o segregación de alguna parte, construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas y la modificación del envolvente para mejorar la eficiencia energética, cuando concurran determinados requisitos.

Estos dos supuestos no son muy habituales en la vida cotidiana de una comunidad, pero pueden presentarse. Cuando esto suceda es importante contar con el asesoramiento de un experto para no cometer errores, porque son muchas las circunstancias a tomar en cuenta.

¿Cómo sabe la junta de propietarios cómo tiene que adoptar cada uno de los acuerdos?

Lo cierto es que no resulta sencillo si el Presidente y administrador son propietarios y carecen de conocimientos jurídicos. Cuando existe un administrador de fincas en la comunidad este profesional debe saber qué tipo de mayorías requiere cada tipo de actuación y en la junta de propietarios irá informando a los presentes sobre esta cuestión al tratar los diferentes puntos del orden del día.

Hay que partir de la base del asunto que va a tratarse y comprobar en la ley qué porcentaje de propietarios y cuotas de participación resulta necesario para que quede válidamente aprobado.

Es esencial además que en el acta se refleje con claridad cada asunto y el resultado de las votaciones, para que pueda comprobarse el cumplimiento de lo legalmente previsto.

Finalmente es necesario que el acta e notifique a todos los propietarios.

Vamos a intentar ir explicando cada uno de los tipos de acuerdos y los asuntos que deben adoptarse por dicho sistema.

¿Qué acuerdos se adoptan por unanimidad?

La unanimidad es muy difícil de conseguir porque implica que tienen que votar a favor del acuerdo todos los propietarios que a su vez representen todas las cuotas de participación. Si algún propietario está ausente puede computarse su voto como favorable siempre y cuando se cumplan determinados requisitos que explicaremos más adelante.

Este tipo de acuerdo es el que se utiliza para la aprobación y modificación del título constitutivo y los estatutos de la comunidad, pero ni siquiera en todos los casos. Hay algunos asuntos a los que nos iremos refiriendo, que requieren un quórum inferior a la unanimidad incluso aunque su adopción implique modificar el título constitutivo. La razón es que la ley es consciente de la dificultad de lograr un acuerdo por unanimidad, lo que podría paralizar la vida de la comunidad en numerosas ocasiones.

No hay que confundir el título constitutivo y los estatutos con el reglamento de régimen interior, que regula detalles de convivencia y cuestiones relativas a la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (siempre dentro de los límites marcados por la ley y los estatutos). Este reglamento se puede aprobar y modificar en la forma prevista para los acuerdos sobre la administración, es decir, siguiendo la regla de la mayoría simple a la que luego nos referiremos.

¿Qué acuerdos se adoptan por un quórum de 3/5?

Son acuerdos que para su adopción requieren el voto favorable de las tres quintas partes de todos los propietarios que a su vez representen a las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Son los siguientes:

* El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

* Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.

* Establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble (excepto instalaciones para acceder a servicios de comunicación, instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables o infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos). Para este tipo de instalaciones se seguirá la regla de 3/5 cuando sean para el aprovechamiento común y el acuerdo obligará a todos los propietarios. Si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo los incluiremos en los acuerdos que siguen el quórum de 1/3.

* Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Si el coste de esta mejora no excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes todos los propietarios estarán obligados a contribuir. Sin embargo, si el coste excede de este límite aquellos propietarios disidentes no resultarán obligados, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privárseles de la mejora o ventaja. Si los disidentes cambian de opinión y desean participar de las ventajas de la innovación pueden hacerlo, pero tienen que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del interés legal.

Las mejoras tienen un límite legal: si hacen inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario será necesario contar con su consentimiento expreso.

* El acuerdo por el que se limite o condicione la posibilidad de utilizar una vivienda o local como vivienda vacacional conforme la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o los estatutos. Puede suceder que si se autoriza por la junta el uso de una vivienda como vivienda vacacional paralelamente se quieran establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad. Se puede hacer, el quórum es el mismo, es decir 3/5, pero el incremento no puede ser superior al 20% y no puede acordarse con efectos retroactivos, es decir, la subida solamente podrá hacerse hacia cuotas futuras.

* La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes. A este tipo de acuerdos ya nos hemos referido antes, cuando explicamos la obligatoriedad de contar con una autorización administrativa. La modificación de las cuotas de participación que resulte necesaria, así como una posible indemnización por los perjuicios que a algunos propietarios puedan causar estas reformas también serán aprobadas por el quórum de 3/5. Si existen propietarios directamente afectados por estas actuaciones habrá que contar con su consentimiento. Por último hemos de recordar en este punto que si alguna de las actuaciones que mencionamos deriva de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas podría considerarse obligatoria, situación de la que hemos hablado al comienzo de este capítulo.

¿Qué acuerdos se adoptan por el quórum de 1/3?

Son acuerdos que requieren el voto favorable de una tercera de todos los propietarios que a su vez representen una tercera parte de las cuotas de participación.

Son los siguientes:

* Instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1988, de 27 de febrero.

* Instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables.

* Instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

* Establecimiento o supresión de otros equipos o sistemas distintos de los anteriores y que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble siempre y cuando los equipos o sistemas tengan un aprovechamiento privativo, es decir, afecten solamente a algún propietario (si tienen un aprovechamiento común tienen que aprobarse por el quórum de 3/5 al que antes nos hemos referido).

En estos acuerdos cabe la posibilidad de que no todos los propietarios tengan que contribuir al coste de la instalación. La forma de no tener que hacer frente al pago es votar en contra del acuerdo o abstenerse, pues la comunidad no podrá repercutir el coste de estas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior a quienes no hayan votado expresamente a favor del acuerdo en la junta de propietarios. No obstante, puede suceder que más adelante alguno de los propietarios que haya votado en contra cambie de opinión y quiera utilizar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones que se hayan realizado y solicite a la comunidad autorización para ello. La comunidad puede autorizarle, pero con la condición de que abone el importe que le hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el interés legal.

¿Qué acuerdos se adoptan por mayoría de propietarios y cuotas?

Este sistema de aprobación de acuerdos requiere el voto favorable de la mayoría de todos los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

Se aplica este sistema para acuerdos que afecten a la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y en todo caso el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o los estatutos.

Si se consigue aprobar este tipo de obras por mayoría de propietarios y cuotas todos los propietarios tendrán que contribuir a su coste, incluso aunque supere doce mensualidades de gastos comunes.

En este punto hay que recordar algo que ya hemos explicado antes, al referirnos a las obras obligatorias de accesibilidad, porque existe una posibilidad de que se lleven a cabo este tipo de actuaciones incluso aunque no sea posible lograr el acuerdo mayoritario al que nos estamos refiriendo: cuando el importe de estas obras no exceda de doce mensualidades de gastos comunes, cuando exceda de este límite pero asuman la diferencia los propietarios que solicitan las obras y cuando las ayudas públicas para afrontar estas obras alcancen al menos el 75% del importe de las mismas.Final del formulario

¿Cómo se adoptan el resto de acuerdos que no hemos mencionado?

Son los acuerdos que se adoptan de la siguiente forma:

En primera convocatoria: mayoría de todos los propietarios que a su vez representen a la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria: mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Para facilitar la adopción de este tipo de acuerdos es importante que en la convocatoria a la junta de propietarios que se vaya a celebrar ya deje indicado para el mismo día dos horarios diferentes para la primera y segunda convocatoria. Por ejemplo, se convoca una junta de propietarios para el día 15 de diciembre del año que sea, a las 17:00 horas en primera convocatoria y a las 17:30 en segunda convocatoria, como ya explicamos en el capítulo dedicado a la convocatoria de la junta de propietarios.

Por mayoría simple se adoptarán todos los acuerdos diferentes de los que hasta ahora nos hemos referido, sin que la ley haga una enumeración de todas las opciones posibles.

Uno de los asuntos más importantes que se adoptan por mayoría simple es el nombramiento y cese de los cargos de la comunidad y aprobación de las cuentas anuales.

¿Qué se puede hacer si la junta de propietarios no logra adoptar un acuerdo por los procedimientos a los que nos estamos refiriendo?

Hay que intentar la adopción del acuerdo que nos interesa al menos incluyéndolo como punto del orden del día y sometiéndolo a votación en dos juntas de propietarios. Si no se consigue el acuerdo porque los propietarios de la comunidad no logran ponerse de acuerdo es posible acudir al Juez de Primera Instancia para que decida qué hacer al respecto. El plazo para realizar esta gestión es de un mes a contar desde la fecha de la segunda junta de propietarios en que haya sido imposible adoptar el acuerdo. El Juez citará a los contradictores a una comparecencia en que los escuchará y resolverá en equidad lo que proceda en el plazo de veinte días, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas.

¿Cómo se toma en consideración a los ausentes para la adopción de los acuerdos?

Los ausentes no serán tomados en consideración cuando se trate de acuerdos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a quienes no hubieran votado expresamente a favor del acuerdo ni tampoco cuando la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

Sin embargo en el resto de acuerdos sí que se toma en cuenta a los ausentes de la Junta. Hay que comenzar por recordar que todos los propietarios tienen que estar debidamente citados a la junta, pues de este modo pueden decidir si quieren asistir o no en función de los asuntos a tratar. Posteriormente a la junta todos los propietarios deben recibir el acta. En el plazo de treinta días naturales desde que un propietario ausente reciba el acta puede manifestar su discrepancia con el acuerdo, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción, dirigiendo la comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad. Si no manifiesta su disconformidad de esta forma se entenderá que su voto es favorable para lograr el quórum o mayoría requerida en cada caso.

¿Qué sucede si la junta de propietarios no tiene clara la naturaleza de las obras a realizar?

Esto puede suponer un problema. La mayor parte de las veces está claro el tipo de obra y por ello el tipo de quórum o mayoría necesaria para su adopción, pero otras no es así. Imaginemos un ejemplo frecuente: se quiere llevar a cabo una reforma en el portal y algunos propietarios consideran que es una obra de mantenimiento mientras que otros lo consideran una mejora. En este caso la junta puede adoptar un acuerdo en un sentido u otro o los interesados pueden optar por solicitar arbitraje o dictamen técnico para poder aclarar la situación.

¿Instalar un punto de recarga para vehículos eléctricos requiere autorización de la comunidad?

No es necesario solicitar autorización a la comunidad siempre y cuando se cumplan estos requisitos:

* Que el punto de recarga se ubique en una plaza individual de garaje.

* Que se vaya a utilizar exclusivamente para un uso privado.

* Que el coste de la instalación y el consumo de electricidad se asuma íntegramente por los interesados.

Antes de proceder a la instalación el propietario interesado debe comunicar a la comunidad que va a hacer uso de este derecho.

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