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Abogadas Al Rescate – Garantías en el contrato de arrendamiento

En este episodio de Abogadas Al Rescate os hablamos de la fianza y otras formas legales que existen para garantizar el pago de la renta.

Tan solo son dos minutos de información, pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana y prestar atención porque, poco a poco, iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica, lo que sin apenas darnos cuenta nos ayudará a evitar problemas en nuestro día a día.

Puedes ver el vídeo AQUÍ.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si estás pensando en alquilar es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Te daremos algunos consejos prácticos que podrán ayudarte tanto si tienes una vivienda que quieres alquilar como si buscas alquilar una para establecer en ella tu vivienda.

En este capítulo vamos a explicar qué clausulas podemos incluir en un contrato de arrendamiento para mejorar las posibilidades del arrendador de cara a recuperar las rentas impagadas. Sin embargo, lo ideal es no tener que llegar a ese punto y que el inquilino pague puntualmente la renta durante todo el tiempo que dure el contrato de arrendamiento. Para lograrlo es importante elegir a un buen inquilino.

¿Cómo elegir a un buen inquilino?

Un buen inquilino es aquel que paga puntualmente la renta y no causa daños en la vivienda. A priori no parece muy difícil de conseguir pero estamos seguras de que nadie alquila su vivienda a alguien que no resulta merecedor de su confianza por lo que el posible que no sea suficiente esperar que una persona sea amable o nos cause una buena primera impresión en base a su apariencia o forma de tratarnos.

El primer filtro es que la comunicación con esa persona resulte sencilla. Para poder comprobarlo hemos de mantener al menos una entrevista con el candidato a inquilino, no delegando esta tarea en una agencia inmobiliaria a no ser que sea de nuestra total confianza. Y decimos esto porque aunque hay muy buenos profesionales que harán una selección adecuada, también nos encontramos con agencias que priman la rapidez y alquilan sin demasiada exigencia, ya que su comisión se cobra por el mero hecho de alquilar, con independencia del futuro de esa relación que recién comienza.

En esa primera entrevista con el inquilino hay que ser asertivo y preguntar, sin miedo, cuáles son sus ingresos, en qué empresa trabaja, qué tipo de contrato tiene o, si no tiene un contrato laboral sino un negocio o percibe algún tipo de pensión o prestación, cuáles son sus ingresos declarados.

Además, no hemos de quedarnos con una respuesta verbal, sino que es importante solicitar documentación que lo acredite como nóminas recientes, contrato de trabajo en vigor, documentación relativa a la percepción de una prestación o trimestrales del IVA y del IRPF o declaración de la renta en caso de autónomos.

La mejor cualidad que puede reunir un inquilino es su solvencia porque vamos a construir con él una relación basada en un interés económico y esto no debemos perderlo nunca de vista. Si no está dispuesto a facilitar documentación que acredite sus ingresos, no dispone de trabajo estable o alega que tiene ingresos no declarados y por esa razón no puede justificarlos, nuestra recomendación es descartar a este inquilino, a no ser que se de alguna de estas dos circunstancias:

  1. Que sean varios inquilinos los que vayan a constar en el contrato (por ejemplo un matrimonio o una pareja de hecho). En este caso son responsables solidarios, lo que quiere decir que cualquiera de ellos responderá de todas las obligaciones derivadas del contrato. Por ello, en este caso nos fijaremos en si al menos uno de ellos dispone de ingresos suficientes y estables. Es preferible que uno tenga una nómina de cuantía elevada a que cada uno tenga un trabajo por el que perciba el salario mínimo.

  2. Que el inquilino pueda presentar un fiador solidario, garantía adicional a la que nos referiremos más adelante. También puede ofrecernos un depósito de dinero en garantía o un aval bancario. Sin embargo como explicaremos, hoy día no es garantía suficiente si el inquilino no es solvente.

¿Qué ingresos debe tener un inquilino para ser solvente?

Depende del importe de la renta mensual. Hay que tener en cuenta que el salario debe alcanzar para el pago de la renta, suministros y resto de gastos habituales que tiene cualquier persona. Además, hay que tomar en consideración que el importe del salario mínimo es inembargable a estos efectos y que hoy día ese límite se encuentra en torno a los novecientos euros, por lo que lo deseable es que el inquilino tenga ingresos por encima del salario mínimo porque en otro caso no vamos a poder cobrar las posibles rentas impagadas embargando sus percepciones laborales.

No se trata solo de la cantidad sino también de la estabilidad de sus ingresos, porque si es un trabajador que tiene un contrato temporal sin perspectivas de continuidad también podemos encontrarnos a corto plazo con problemas de impago.

¿Y si son varios los arrendatarios?

Si son varios los arrendatarios (un matrimonio, una pareja de hecho, varios amigos…) es importante que todos figuren en contrato como tales, de esta forma todos serán responsables del pago de la renta de forma solidaria y, de esta forma, contamos con más obligados y más posibilidades de pago de la renta. En este caso, al menos uno y mejor si son varios o todos, deben tener solvencia para hacer frente al pago de la renta tal y como hemos comentado.

¿Qué es la fianza?

La fianza es una garantía legalmente obligatoria que en los arrendamientos de vivienda se cuantifica en el importe de una mensualidad de renta. El inquilino tiene que entregarla al arrendador (en algunas ciudades se regula que este depósito se haga a través de la Administración, por lo que hay que comprobar si en el lugar en que se encuentra el inmueble existe este sistema).

La fianza se conserva durante toda la duración del contrato y se devuelve al finalizar, siempre y cuando no existan desperfectos en la vivienda arrendada. Si existieran, se destinará este importe al pago de los daños, devolviendo lo que reste si ese fuera el caso. Si los daños exceden el importe de la fianza debe abonarlos el inquilino.

¿Se puede utilizar la fianza para compensar el pago del último mes de renta?

Una recomendación es no aplicar el importe de la fianza al pago de la última mensualidad de renta, petición muy habitual por parte del inquilino cuando se acerca el fin del arrendamiento. Si se hace así, después va a ser realmente difícil el cobro de los desperfectos que, por otra parte, suelen producirse.

¿Qué es un depósito?

Una posible garantía adicional consiste en exigir al inquilino que, además de la fianza, deje en depósito una cantidad como garantía del pago de la renta y demás obligaciones derivadas del contrato. En este caso no hablamos de fianza que, como antes indicamos, está limitada a una mensualidad de renta. Es legal exigir este depósito, pero no es obligatorio, por lo que dependerá de que las partes lleguen a este acuerdo y lo hagan constar en el contrato.

Ahora bien, para los contratos cuya entrada en vigor se produzca a partir del 6 de marzo de 2019 el importe de este depósito se limita a dos mensualidades de renta. Este límite económico beneficia al inquilino, pero relativamente, pues al limitarse la garantía adicional el arrendador va a ser más exigente en que cuente con un trabajo estable y unos ingresos mensuales altos.

¿Qué es un aval bancario?

Es un documento mediante el cual una entidad financiera se compromete a responder económicamente en caso de que el inquilino incumpla las obligaciones derivadas del contrato. Tiene un coste económico para el inquilino, ya que el banco o caja va a cobrarle una pequeña cantidad mensual por tener activo este aval.

Al igual que el depósito, a partir del 3 de marzo de 2019 el aval bancario también está limitado al importe de dos mensualidades de renta, por lo que es una garantía insuficiente si el inquilino no cuenta con perspectivas de trabajo estable y una nómina de cuantía superior al salario mínimo interprofesional.

¿Qué es un fiador solidario?

Es una persona que firma el contrato de arrendamiento comprometiéndose a responder con su patrimonio en caso de incumplimiento por parte del inquilino. No tiene que adelantar ninguna cantidad en depósito. Ahora bien, es la forma de garantía más efectiva si el fiador es una persona solvente que cuenta con ingresos y patrimonio suficientes para responder de las obligaciones derivadas del contrato.

Puesto que la responsabilidad es alta, al inquilino no le resulta sencillo encontrar a un fiador solidario y solamente los parientes más cercanos suelen prestarse a este compromiso. Si el inquilino no cuenta con trabajo e ingresos estables y suficientes entendemos que es imprescindible incluir un fiador solidario. En este caso hemos de comprobar documentalmente su solvencia ya que no se trata simplemente de incluir un nombre que responda por el inquilino sino de que efectivamente tenga medios suficientes para hacerlo.

Tras la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que se limitan las garantías adicionales fijando el límite para los depósitos y avales en dos mensualidades de renta nada se dice de la figura del fiador solidario. Nosotras entendemos que no se excluye esta posibilidad así como tampoco resulta aplicable el límite económico a esta garantía. Sin embargo, la ley no es clara en este punto, por lo que hay que ver cómo se van pronunciando los juzgados y tribunales al respecto.

Contrato de seguro.

Existen seguros específicos para viviendas arrendadas con coberturas muy interesantes. Estos seguros benefician al arrendador y lo lógico y razonable es que sea éste quien lo contrate y concrete las coberturas que le interesan, asumiendo el coste correspondiente. Es importante contar con un seguro que cubra los desperfectos que el inquilino pueda causar en la vivienda y superen el importe de la fianza.

También recomendamos incluir cobertura jurídica para que, en caso de tener que acudir a un procedimiento judicial de desahucio e impago de rentas, estén cubiertos los gastos de abogado y procurador. Además, algunas aseguradoras ofrecen la posibilidad de cubrir el impago de la renta hasta un límite siempre y cuando el contrato cuente con determinadas garantías de solvencia.

Conviene prestar mucha atención a las coberturas y valorar el coste de incluir una mayor o menor protección.

Cuando quien nos consulta es un inquilino también le recomendamos contar con un contrato de seguro, puesto que se puede hacer para cubrir su responsabilidad civil por los daños que involuntariamente pueda causar en la vivienda arrendada. Si tiene animales es importante que esta cobertura también se incluya en el contrato.

¿Qué consejos se pueden dar a un inquilino al que se le exigen garantías adicionales si quiere alquilar una vivienda?

Desde el punto de vista del inquilino la única obligación legal en un arrendamiento de vivienda es pagar al comienzo del arrendamiento una fianza por importe de una mensualidad de renta. Ahora bien, muy pocos son los arrendadores que no exigen garantías adicionales.

Cierto es que no son obligatorias, sino que requieren acuerdo entre las partes, pero cuando se exigen no va a haber forma de poder firmar un contrato si no se acepta esta condición. Eso sí, en lo que respecta a depósitos o avales bancarios el límite son dos mensualidades de renta, por lo que es una garantía muy razonable.

Si el arrendador solicita la firma de un fiador solidario a veces la cosa se complica, porque salvo parientes cercanos no es fácil encontrar a una persona solvente que se preste a este compromiso. Si no hay forma de conseguir un fiador habrá que buscar un arrendador menos exigente, porque no suelen echarse atrás en este requisito salvo que el inquilino tenga un trabajo muy estable y seguro.

Por último, en cuanto a la contratación de un seguro, si el arrendador exige en el contrato que se haga por parte del inquilino, recomendamos hacerlo pero exclusivamente en lo que tiene que ver con cubrir las coberturas propias de un inquilino, que principalmente abarcan la responsabilidad civil por daños que puedan causarse en la vivienda.

Si el arrendador quiere tener otras coberturas lo justo es que sea el quién se ocupe de la contratación y coste del seguro específico para arrendadores. Como siempre, una negativa del inquilino puede llevar a que no se firme el contrato de arrendamiento, por eso hay que ser hábil en la negociación para hacer comprender a la otra parte estas cuestiones sin generar un conflicto.

Un espacio en el que puedes encontrar respuestas incluso aunque aun no te hayas planteado la pregunta...

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