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Abogadas Al Rescate – Impugnación de acuerdos en una comunidad

En este episodio de Abogadas al Rescate hablamos de quién, cómo y cuándo podemos impugnar los acuerdos que se adoptan en una comunidad de propietarios y los requisitos para proceder a hacerlo.

Tan solo son dos minutos de información pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana porque, poco a poco, iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica lo que, sin apenas darnos cuenta, nos ayudará a evitar problemas legales en nuestro día a día.

Podéis ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si quieres ampliar tu conocimiento en este tema es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Conocer nuestras posibilidades de actuación frente a acuerdos que nos puedan parecer perjudiciales o ilegales de la forma adecuada es muy importante si vivimos dentro de una comunidad de propietarios para conocer cómo defender nuestros derechos adecuadamente.

¿Podemos impugnar los acuerdos de la junta?

Cuando somos propietarios de un inmueble dentro de una comunidad de propietarios no siempre los acuerdos que adopte la junta van a ser coincidentes con nuestros intereses. Es el “precio” a pagar por pertenecer a un edificio en régimen de propiedad horizontal donde las decisiones se van a adoptar, en su mayor parte, en la junta de propietarios por un sistema de mayorías previsto en la ley, tal y como ya hemos explicado en capítulos anteriores.

No obstante, que esto sea así no implica que tengamos que aceptar, asumir y dar cumplimiento a todos los acuerdos que se adopten en la junta, incluso aunque se hayan adoptado correctamente con la mayoría prevista legalmente. La propia Ley de Propiedad Horizontal establece determinados supuestos en los que podemos impugnar los acuerdos ante los tribunales con la finalidad de que estos no se apliquen o se modifiquen en aquellos aspectos en los que se determine finalmente en la sentencia.

Ahora bien, lo que podemos impugnar son los acuerdos, no cualquier otro tipo de decisión que no implique la adopción de un acuerdo. Aclaremos este punto con un ejemplo. Decidir pedir presupuestos para una determinada obra, estudiar posibilidades de implantar un determinado servicio, valorar el coste de una nueva instalación… no implica tomar la decisión de hacer esa obra o esa instalación sino tan solo tomar un primer contacto para posteriormente, si acaso, adoptar ese acuerdo.

¿Cuáles son los supuestos en los que podemos plantear una impugnación?

La ley regula los tres siguientes:

1.- Cuando un acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos.

Contrarios a la ley son todos aquellos que se acuerdan contraviniendo esta porque no se adoptan siguiendo las normas que regulan la convocatoria, la forma, las mayorías…. y aquellos que, aun siguiendo todas estas normas, su contenido no respeta lo dispuesto legalmente. Por ejemplo: se adopta un acuerdo que no estaba contenido en el orden del día o por mayoría cuando la ley exige unanimidad o nombrando presidente a una persona que no es un propietario de la comunidad.

También entran en este supuesto aquellos acuerdos que son contrarios a los estatutos de la comunidad, es decir, al conjunto de normas reguladoras de esa comunidad contenidas en los estatutos y que es preciso conocer en cada caso para dar cumplimiento. Pongamos un ejemplo. Imaginemos que en unos estatutos se establece que los locales están excluidos de pagar determinados gastos y que la comunidad acuerda que un local abone uno de esos gastos a los que no estaría obligado, ese acuerdo sería impugnable por ser contrario a esa norma estatutaria.

2.- Cuando un acuerdo resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Son aquellos acuerdos que se toman para favorecer los intereses de uno o varios propietarios pero que, al mismo tiempo, de forma clara, la ley de hecho dice “gravemente”, al beneficiar a esos propietarios se perjudiquen los intereses generales.

Es el caso por ejemplo de la realización de una obra que tan solo solucione los problemas o mejore la situación de algún propietario dejando al resto sin solución para el mismo problema o la condonación de una deuda con la comunidad a uno de los propietarios que perjudique la buena marcha económica de la comunidad.

3.- Cuando un acuerdo suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportar o se haya adoptado con abuso de derecho.

En este supuesto no se ponen en peligro los intereses de toda la comunidad. El acuerdo puede ser favorable o positivo para la mayoría o la casi totalidad de los propietarios pero implica un perjuicio, que nuevamente debe ser grave, a alguno de los propietarios que no tiene por qué aceptarlo. También entran dentro de esta categoría aquellos acuerdos que la mayoría trate de imponer a un propietario cuando él es el único perjudicado por el mismo sin ningún tipo de compensación.

Es el caso de plantear la instalación de un ascensor que implique ocupar unos determinados metros de alguno de los propietarios, por ejemplo, de un local comercial, de tal forma que se le cause un perjuicio grave que, sin embargo, favorece al resto de la comunidad que impone su criterio al contar con mayoría suficiente. También es el caso, por ejemplo, de privar de la utilización de elementos o servicios comunes a los propietarios morosos. Existen mecanismos para la reclamación de la deuda y también se les puede privar del voto en las juntas pero no, por ejemplo, del uso de un ascensor, entretanto no se pongan al día.

¿Quiénes pueden impugnar un acuerdo?

La respuesta a esta pregunta es muy clara: los propietarios. Además hay que añadir ciertas matizaciones pero inicialmente, el primer requisito de legitimación, es decir, el primer requisito para interponer la demanda de impugnación es que se trate de un propietario. Por tanto, y aunque tengan motivos para estar disconformes con el acuerdo, no pueden impugnar otros usuarios del inmueble como, por ejemplo, un arrendatario.

¿Qué requisitos exige la ley para poder plantear una impugnación?

¿Cuáles son esas otras matizaciones que comentábamos? Van a depender nuevamente de si el propietario asistió o no a la junta y de si se encuentra o no al corriente de pago de sus obligaciones para con la comunidad. Estos son los supuestos:

  • Si el propietario asistió a la junta, para poder impugnar uno de los acuerdos adoptados, ha tenido que salvar su voto en la misma, es decir, ha tenido que votar expresamente en contra del acuerdo. No podemos impugnar un acuerdo al que hayamos dado inicialmente nuestro voto positivo porque cambiemos de idea ni tampoco si nos hemos abstenido. Por este motivo, es muy importante, si vemos que el acuerdo no nos resulta interesante o nos genera dudas sobre su legalidad, votar en contra de forma expresa y cuidar de que el secretario de la comunidad tome nota de nuestro voto en este sentido para que así figure en el acta de la reunión.

  • Si el propietario no asistió a la junta, puede realizar la impugnación de cualquiera de los acuerdos que se adoptaron en la misma sin que importe la causa o la razón por la que no asistió. Si se trata de uno de esos acuerdos que, una vez notificada el acta, existe un plazo de un mes para manifestar el voto en contra, es importante notificarlo al secretario en tal sentido por un medio que permita tener constancia de su envío y de su recepción, por ejemplo, mediante un burofax.

  • Tal y como comentamos en otros capítulos, aquellos propietarios que no se encuentren al día en el pago de las obligaciones económicas con la comunidad, no cuentan con derecho de voto en las juntas aunque pueden acudir a las mismas y expresar sus opiniones. Si a alguno de los propietarios, por algún error contable, se le privó del derecho de voto en una junta pero realmente debería haberlo tenido, también tiene derecho a impugnar los acuerdos adoptados en la misma. Y ello a pesar de haber asistido y no haber podido votar, por dicho error.

  • Por último y especialmente importante, para poder plantear una demanda de impugnación de un acuerdo es requisito imprescindible estar al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad o, si no fuera así, proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Con deudas con la comunidad no solo se pierde el derecho de voto en las juntas sino el derecho a reclamar judicialmente contra los acuerdos que se adopten en las mismas.

¿Qué plazo existe para impugnar los acuerdos comunitarios?

Como siempre que acudimos a un procedimiento judicial para resolver una determinada situación, existen unos plazos para hacerlo y debemos tenerlo muy en cuenta. En el caso de la impugnación de los acuerdos de una comunidad de propietarios, contamos con un plazo de tres meses para interponer la demanda.

Este plazo es el general pero existe una excepción. Cuando el supuesto de impugnación, es decir, cuando la razón por la que impugnamos el acuerdo, es porque este es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, el plazo para interponer la acción se amplía a un año.

¿Cuándo comienza a contarse ese plazo?

Tan importante como conocer los plazos es conocer desde qué momento comienzan a computarse. En este caso va a depender de si el propietario que decide impugnar asistió o no a la junta donde se adoptó el acuerdo en cuestión.

Veamos las dos posibilidades:

  • Si asistió a la junta: entonces conoce en ese mismo momento el contenido del acuerdo adoptado, es decir, desde ese mismo momento ya puede pensar en tomar las medidas oportunas contra el mismo y, en consecuencia, el plazo de tres meses o un año, según los casos que acabamos de ver, comienza a contarse desde el mismo día de la junta.

  • Si no asistió a la junta, si estuvo ausente de la misma, no tiene por qué conocer el contenido del acuerdo hasta el momento en que se le notifica el acta con el contenido de las decisiones adoptadas en la junta. Es, por tanto, desde ese momento desde el que se empiezan a contar los plazos para poder interponer la demanda de impugnación.

¿Cómo se hace una impugnación?

Ya hemos anunciado que necesariamente mediante un procedimiento judicial en la vía civil que se seguirá ante el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial donde se encuentre el inmueble.

Es un procedimiento judicial complejo porque se utiliza el trámite del juicio ordinario.

Nuestra recomendación, como en cualquier otra cuestión jurídica, es siempre intentar de manera previa un acuerdo que tal vez permita conseguir que la comunidad reconsidere su posición y de este modo evitar un enfrentamiento judicial.

¿Necesitamos siempre abogado y procurador?

En este tipo de procedimientos siempre vamos a necesitar abogado y procurador.

Por este motivo, porque no podemos evitar contar con el asesoramiento de un abogado, es interesante contar con su asistencia y consejos desde el primer momento en que podamos tener dudas con la actuación de la comunidad de propietarios. Si conocemos por la convocatoria, por ejemplo, que está previsto adoptar un determinado acuerdo que puede ser problemático, se puede contar con asesoramiento desde un primer momento de tal forma que no se llegue a adoptar en la junta o que se adopte de una forma correcta, evitando un proceso judicial.

Si impugnamos, ¿evitamos la aplicación del acuerdo?

Si conseguimos una sentencia favorable sí pero solo con la interposición de la demanda impugnando el acuerdo no. Durante el procedimiento, a pesar de estar impugnado, la comunidad puede hacer efectivo el acuerdo y dar cumplimiento al mismo. Esto es así porque la ley establece que la simple interposición de la demanda no suspende la ejecución, la aplicación, del acuerdo.

Esta norma, sin embargo, tiene excepciones. Puede ocurrir, por ejemplo, que si el acuerdo se ejecuta, aunque luego la sentencia entienda que el acuerdo no es correcto, ya no tenga sentido porque no sea posible volver atrás dicha ejecución. Por este motivo se puede solicitar al juez que está conociendo del asunto que suspenda dicha ejecución, es decir, que determine que no se va a dar cumplimiento al acuerdo en tanto no se resuelva el procedimiento. El juez escuchará también a la comunidad y decidirá en función de los intereses en juego existentes y de las alegaciones en uno y otro sentido de propietario y comunidad.

Un espacio en el que puedes encontrar respuestas incluso aunque aun no te hayas planteado la pregunta...

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