Abogadas al rescate - Término del contrato de arrendamiento antes de plazo | TUS DERECHOS CON LUPA - Blogs elcomercio.es

Blogs

Cuervo y Alfageme

TUS DERECHOS CON LUPA

Abogadas al rescate – Término del contrato de arrendamiento antes de plazo

En este episodio de Abogadas al rescate os hablamos de la posibilidad de dar por terminado el contrato de arrendamiento antes de que finalice la duración pactada o alguna de las prórrogas.

Tan solo son dos minutos de información, pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana y prestar atención, porque poco a poco iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica, lo que sin apenas darnos cuenta nos ayudará a evitar problemas en nuestro día a día.

Puedes ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si eres arrendador o arrendatario y te encuentras en esta situación es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Te daremos algunos consejos prácticos que podrán ayudarte para saber por dónde empezar.

Las explicaciones corresponden a los contratos de arrendamiento cuya entrada en vigor sea posterior al día 6 de marzo de 2019. Hay que tomar en cuenta que debido a sucesivos cambios legislativos existen en la actualidad contratos en vigor sujetos a una regulación diferente, por lo que si su contrato de arrendamiento es anterior a la fecha indicada debe consultar la normativa que le resulta de aplicación.

¿Se puede terminar un contrato antes del tiempo pactado en el contrato, en la ley o en alguna de sus prórrogas?

La respuesta es positiva. Tanto arrendador como arrendatario tienen posibilidad de dar por finalido el contrato antes del plazo establecido contractual o legalmente o antes de que finalice la prórroga que esté en curso. Ahora bien es imprescindible que se encuentren en alguna de las situaciones que la ley prevé expresamente y que se den los requisitos en función del caso.

Vamos a analizar todas las opciones que tienen arrendador y arrendatario desde la perspectiva de un contrato celebrado conforme a la legislación vigente en este momento, aunque iremos haciendo algunas matizaciones en relación a aquellos contratos aún vigentes pero que están sujetos a una regulación anterior.

¿Puede el inquilino dejar la vivienda antes de la duración pactada?

Una de las preocupaciones de todo inquilino es poder hacer frente al pago de la renta. Puesto que el contrato se firma con una duración, si las circunstancias económicas, personales o laborales cambian, es posible que necesite dejar la vivienda arrendada, surgiendo entonces la duda de si el arrendador podrá reclamar las rentas que corresponden a toda la duración pactada en el contrato.

Afortunadamente la ley prevé la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato de arrendamiento sin llegar a agotar la duración pactada, pero hay que cumplir determinados requisitos:

  1. Deben haber transcurrido al menos seis meses desde la entrada en vigor del contrato.

  2. El inquilino debe comunicar al arrendador su intención de desistir del contrato como mínimo con treinta días de antelación. Siempre recomendamos hacer esta comunicación de forma fehaciente, por ejemplo por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Además, conviene avisar con toda la antelación posible, por si se presentan problemas con la notificación de esta comunicación.

  3. En algunos casos es posible que haya que indemnizar al arrendador por este desistimiento. Solamente será necesario en aquellos casos en que el contrato indique expresamente esta obligación para caso de desistimiento del arrendatario. La cuantía de la indemnización viene determinada en la ley y será la cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Si el tiempo que resta es inferior a un año habrá que ajustar proporcionalmente la indemnización. No se puede pactar una cantidad superior.

¿Y si el contrato está en prórroga?

Si el contrato está en prórroga la posibilidad de desistir así como los requisitos son exactamente los mismos. En tal caso se podrá dar por terminado el contrato antes de agotar el tiempo de prórroga que reste.

¿Qué sucede si en la vivienda alquilada vive un matrimonio y el inquilino solamente es uno de los cónyuges?

Este problema se plantea cuando en el contrato de arrendamiento el inquilino es solamente uno de los cónyuges, aunque los dos convivan en la vivienda arrendada. En esta situación puede darse el caso de que el inquilino no quiera continuar con el contrato al llegar al término de la duración pactada o a alguna de sus prórrogas o incluso que quiera desistir antes de tiempo. Si se plantea esta situación el arrendador puede requerir al cónyuge del inquilino para que manifieste si desea continuar en el contrato de arrendamiento hasta su extinción.

Si el cónyuge desea continuar con el contrato tiene que indicarlo dentro del plazo de quince días desde que le haya requerido el arrendador. En tal caso será el cónyuge quien asume la obligación de seguir pagando la renta hasta la extinción del contrato.

También puede darse el caso de que el arrendatario abandone la vivienda sin indicarle al arrendador que no desea renovar el contrato o desistir. Hablamos de los casos en que el arrendatario simplemente deja de ocupar esa vivienda. Si cuando esto sucede el cónyuge del arrendatario quiere continuar residiendo en la vivienda arrendada tiene que comunicarlo por escrito al arrendador. El plazo para realizar esta comunicación es de un mes desde que se produce el abandono. Cumpliéndose este requisito podrá el cónyuge continuar con el arrendamiento hasta su extinción. Ahora bien, si permanece en la vivienda pero no realiza la notificación de la que hablamos el contrato se extingue, siendo el cónyuge el responsable del pago de la renta de ese último mes.

¿Resulta aplicable a las parejas de hecho?

Sí, la posibilidad de continuar con en el contrato de arrendamiento que hemos explicado para el cónyuge del inquilino es igualmente aplicable a la pareja de hecho, con independencia de la orientación sexual, siempre y cuando esta hubiera venido conviviendo con el arrendatario durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

¿Puede el arrendador dar por terminado el contrato si necesita la vivienda?

El arrendador puede evitar que el contrato entre en situación de prórroga obligatoria, pero debe respetar el tiempo de duración pactada. Además deben cumplirse ciertos requisitos:

  1. Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato.

  2. Que el arrendador sea una persona física.

  3. Que se hubiese hecho constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (padres o hijos) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

  4. Que comunique al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas, con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

¿Qué tiene que hacer el inquilino si recibe esta comunicación del arrendador y se cumplen todos los requisitos?

Si no llega a un acuerdo distinto debe abandonar la vivienda antes de que finalice el plazo de dos meses.

¿Qué tiene que hacer el arrendador una vez abandone el inquilino la vivienda?

El arrendador o aquel de sus familiares que necesitaba la vivienda deben ocuparla dentro del plazo de tres meses a contar desde la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda.

¿Qué puede hacer el inquilino si resulta que el arrendador no cumple con lo que indica en su requerimiento?

Si en el plazo de tres meses antes indicado no se ocupa la vivienda por quienes la necesitaban conforme al requerimiento realizado al inquilino el arrendatario tiene derecho a optar por alguna de estas posibilidades:

  1. Volver a ocupar la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años, respetando en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción. También podrá reclamar una indemnización por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.

  2. Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

No obstante, el inquilino no tendrá estas opciones cuando la ocupación no se hubiera podido llevar a cabo por causa de fuerza mayor. La fuerza mayor existe cuando se haya producido un acontecimiento que no hubiera podido preverse o que, aun previsto, fuera inevitable.

Temas

Un espacio en el que puedes encontrar respuestas incluso aunque aun no te hayas planteado la pregunta...

Sobre el autor

Cuervo Alfageme Abogados es algo más que un despacho de abogados. Entendemos que la mejor forma de evitar los problemas legales es conocer las normas. Por ello, además de atender a nuestros clientes desde la primera consulta hasta el final del proceso judicial, dedicamos tiempo y esfuerzo a la difusión del derecho. Con este objetivo publicamos guías prácticas, realizamos secciones legales en medios de comunicación y ofrecemos contenido jurídico en nuestras redes sociales y en nuestro canal de youtube. También disponemos de un sistema de clases particulares para estudiantes de derecho. En el diario El Comercio y en este blog publicamos el Consultorio Legal, en el que damos una primera orientación a consultas de nuestros lectores de forma gratuita. AVISO LEGAL: En las consultas publicadas en el blog o en el diario El Comercio no incluimos datos personales o referencias que puedan conducir a la identificación de quien formula la consulta, utilizando un nombre ficticio. No obstante si al formular una consulta se facilitan datos, serán tratados exclusivamente a los efectos de poder proceder a dar respuesta, pudiendo solicitar autorización o información adicional si resultara necesario a través de la forma de contacto facilitada por el interesado. Cuervo Alfageme se reserva el derecho de seleccionar las consultas que vayan a ser publicadas, sin que podamos garantizar que todas las consultas recibidas sean contestadas, ni un plazo de tiempo estimado. Las respuestas constituyen tan solo una primera orientación que debe ser contrastada por consulta a un abogado que realice un estudio mas completo. La política de privacidad y protección de datos de Cuervo Alfageme Abogados puede consultarse en la sección aviso legal de nuestra web.


diciembre 2019
MTWTFSS
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031