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Abogadas Al Rescate – Obligaciones de los propietarios en una comunidad

En este episodio de Abogadas al Rescate hablamos de cuáles son las obligaciones de todos los propietarios dentro de una comunidad de propietarios y los requisitos para proceder a hacerlo.

Tan solo son dos minutos de información pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana porque, poco a poco, iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica lo que, sin apenas darnos cuenta, nos ayudará a evitar problemas legales en nuestro día a día.

Podéis ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si quieres ampliar tu conocimiento en este tema es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Conocer nuestras obligaciones como propietarios de una vivienda o un local dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal es muy importante para evitar problemas derivados de su incumplimiento.

Por lo general un propietario suele estar al tanto de sus derechos y se preocupa por defenderlos cuando corresponde. Sin embargo, vivir en comunidad implica también numerosas obligaciones que no podemos ignorar y que tienen que ver con distintos aspectos: relaciones de vecindad y convivencia, económicas, de conservación y mantenimiento…

¿Cuáles son las obligaciones que tienen que ver con cuidado y conservación?

1.- Respetar las instalaciones generales y demás elementos comunes.

El respeto de las instalaciones y elementos comunes implica hacer un uso adecuado de los mismos evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Esta regla general se concreta a veces en el Reglamento de Régimen Interior de algunas comunidades, pues en este documento suelen especificarse algunas normas cuando resulta necesario. Así suele suceder, por ejemplo, con normas de utilización de piscinas (horario, necesidad de gorro, supervisión por un adulto o respeto de las instrucciones del salvamento…), jardines, espacios deportivos, salas comunes para bicicletas o reuniones, etcétera.

Y esta obligación existe aunque estos elementos comunes no estén incluidos en su piso o local y tanto si son de uso general como si son de uso privativo. Un ejemplo de un elemento común de uso privativo lo encontramos en algunas terrazas o patios a las que se accede desde una vivienda. Aparentemente puede parecer que pertenecen a la vivienda, pues solamente desde ella existe acceso, pero al estudiar el Título Constitutivo y la escritura de propiedad puede comprobarse si realmente se trata de un elemento privativo o común. Cuando es un elemento común es habitual que se incluyan reglas especiales de mantenimiento y conservación que el propietario que la utiliza debe respetar. A falta de reglas especiales siempre se hará un uso adecuado evitando causar daños o desperfectos. Si llegaran a causarse, hay que responder de ellos frente a la comunidad.

2.- Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas.

Esta obligación, cuando se vive en una comunidad, implica evitar perjuicios a otros propietarios o a la propia comunidad. Si se causara algún daño el propietario tendrá que hacerse cargo del mismo. Por ejemplo, si una tubería de la vivienda se deteriora y genera un problema de humedad al vecino de abajo o algún elemento común habrá que abonar la reparación que resulte necesaria.

También existe obligación de responder si el daño se genera como consecuencia de su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3.- Diligencia y responsabilidad.

Los propietarios deben observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

4.- Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir las servidumbres requeridas para la realización de obras.

El mantenimiento de los elementos y servicios comunes implica la realización de obras con cierta frecuencia, sobre todo en edificios que ya tienen muchos años de antigüedad. Para la mayor parte de estas no resulta necesario molestar a ningún propietario, pero en otras ocasiones sí.

Imaginemos que hay que cambiar o reparar una tubería general a la que se accede a través de una vivienda o local, o que hay que impermeabilizar una terraza de uso privativo porque hay filtraciones de agua en el local que se encuentra debajo. Estas obras causarán molestias a los propietarios, pero están obligados a soportarlas si se han acordado legalmente. En estos casos no conviene poner impedimentos ni negar o dificultar el acceso pues en no pocas ocasiones la comunidad puede verse forzada a acudir al Juzgado para desatascar la situación, con la consiguiente demora de tiempo y costes judiciales.

Ahora bien, el propietario que soporta las obras tiene derecho a que se la comunidad le resarza los daños y perjuicios que se le ocasionen.

5.- Permitir el acceso a su vivienda cuando resulte necesario.

Para que puedan llevarse a cabo las obras o reparaciones de las que hablamos, cuando resulte necesario, el propietario deberá permitir el acceso a su vivienda. Este es otro punto de conflicto habitual. ¿A quién hay que dejar pasar? ¿Con que condiciones? La ley no lo concreta, pero entendemos que habrá que dejar pasar solamente a aquellas personas que resulte imprescindible como, por ejemplo, al presidente o administrador de la comunidad acompañado del técnico que evalúe el problema que se presenta, a los operarios de la empresa que van a llevar a cabo la reparación, al perito de la compañía aseguradora… Obviamente el propietario o alguien por el autorizado debería estar presente y hay que consensuar un horario razonable.

También es importante tomar en cuenta si el acceso a través de la vivienda de un propietario es la única forma posible de acometer la obra o reparación. En algunas ocasiones hay varias opciones y ha de elegirse la menos gravosa, valorando el sobrecoste que puede implicar realizar la obra sin molestar a un propietario así como el perjuicio que se puede generar accediendo a través de una vivienda o local que, como ya dijimos, también ha de compensarse.

¿Cuáles son las obligaciones económicas?

Pagar la cuota mensual de comunidad.

Todo propietario tiene que contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Se trata de gastos que suelen contemplarse anualmente en el presupuesto, la mayoría de ellos previsibles, fijándose por la junta de propietarios una cuota mensual que se ajusta a dicho presupuesto y aprobándose también por la junta de propietarios las derramas que puedan resultar necesarias.

Esta contribución a los gastos debe hacerse según lo establecido en el título constitutivo. Lo más frecuente es que se determine tomando en cuenta las cuotas de participación de cada propietario, pero en algunas comunidades es posible que se establezca que la cuota mensual de comunidad que se destina a gastos ordinarios sea igual para todos o algunos de los propietarios. En tal caso hay que comprobar que el título constitutivo así lo establezca o se haya adoptado un acuerdo por unanimidad.

Si un nuevo propietario llega a la comunidad no estará vinculado por una forma de pago que no esté contenida en el título constitutivo e inscrita en en Registro de la Propiedad, de modo que hay que ser especialmente cuidadoso con estas cuestiones.

Por otra parte es muy frecuente que en el título constitutivo se indique que los propietarios de los locales estén excluidos de participar en algunos gastos comunes como, por ejemplo, mantenimiento, limpieza y conservación de portal, escalera y ascensor, si no tienen acceso a estos elementos comunes. En tal caso, su cuota se ajustará en función de los gastos a los que deban contribuir.

Otro aspecto fundamental es analizar si un gasto puede ser o no individualizado porque, si puede serlo, no debe pagarse con cargo a la cuota de comunidad, sino que cada propietario asumirá la parte que le corresponda. Esto sucede, por ejemplo, con el consumo de agua caliente en aquellas comunidades en las que existe caldera común, con contadores individuales.

Esta obligación de contribución a los gastos comunes es tan importante que la ley le otorga una especial protección a través de dos mecanismos:

  • Establece que los créditos de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes que correspondan a la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes, cobrándose por delante de algunos otros.

  • El propietario de un piso o local en una comunidad de propietarios es responsable del pago de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que correspondan a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Para que el adquirente pueda conocer la responsabilidad económica que asume la ley exige que el transmitente presente una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, de modo que no podrá firmarse la escritura ante Notario sin este documento, a no ser que expresamente le exonere de esta obligación el adquirente. Obviamente no recomendamos esta exoneración. La certificación debe emitirla quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente y para hacerlo tiene un plazo de siete días naturales desde que se le solicite. En este punto es importante aclarar que la certificación solamente tiene que referirse a deudas vencidas, por lo que es posible que en la junta de propietarios de la comunidad haya aprobado una derrama que tenga que pagarse en el futuro pero si aún no ha llegado el momento del pago no aparecerá en la certificación.

Contribuir para dotar a la comunidad de un fondo de reserva.

La comunidad de propietarios tiene que contar con un fondo de reserva con el que poder atender las obras que resulten necesarias: de conservación, de reparación, de rehabilitación y de accesibilidad. La titularidad de este fondo corresponde a todos los propietarios y su importe no puede ser inferior al diez por ciento del último presupuesto ordinario de la comunidad. Si en la comunidad no existe este fondo o aun existiendo es inferior a la cantidad mínima habrá que hacer una derrama para dotarlo de fondos y es obligación de todos los propietarios contribuir.

Con cargo a este fondo de reserva la comunidad también puede contratar un seguro que cubra los daños causados en la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

Obligaciones relativas a las comunicaciones.

Comunicar un domicilio.

Los propietarios están obligados a indicar el domicilio en el que quieren que se les remitan las citaciones y comunicaciones relacionadas con la comunidad. Tiene que ser un domicilio en España y esta comunicación debe dirigirse a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

Si no se facilita otro domicilio para notificaciones estas se llevarán a cabo en el piso o local que cada propietario tenga en la comunidad, y se entenderá que surten plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante de dicha vivienda.

Si se intenta llevar a cabo una notificación en el domicilio facilitado o, de no haber otro, en la vivienda o local que el propietario tenga en esa comunidad y nadie la recibe, la comunidad puede proceder a practicar válidamente la comunicación colocando el comunicado en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general a tal efecto, acompañando una diligencia en la que conste la fecha y el motivo por el que se procede a utilizar esta forma de comunicación, con firma del secretario y visto bueno del presidente. Al cabo de tres días de colocar esta comunicación esta surtirá plenos efectos.

La conclusión es que un propietario que no viva en el edificio y no facilite otro lugar de comunicaciones podrá entenderse válidamente notificado sin haber llegado a conocer las decisiones de la comunidad. Razón más que suficiente para ser cuidadosos con el cumplimiento de esta obligación.

Comunicar el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Cuando se produce un cambio en la titularidad de la vivienda o local también existe obligación de comunicar esta circunstancia. Debe hacerse mediante comunicación a quien ejerza la funciones de secretario de la comunidad y por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

Quién incumpla esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad que se hayan devengado con posterioridad a la transmisión. Esta responsabilidad será solidaria entre transmitente y adquirente, es decir, la comunidad podrá reclamar las deudas a cualquiera de ellos, si bien cuando pague el transmitente podrá después reclamar al adquirente lo que por él hubiera pagado.

Ahora bien, esta consecuencia a la que nos referimos no se aplica cuando cualquiera de los órganos de gobierno de la comunidad tenga conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio, por actos concluyentes del nuevo propietario o porque dicha transmisión resulte notoria.

Un espacio en el que puedes encontrar respuestas incluso aunque aun no te hayas planteado la pregunta...

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