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Abogadas al rescate – Arrendamientos para uso distinto del de vivienda

En este episodio de Abogadas al rescate vamos a comentar el régimen que resulta aplicable los arrendamientos que se realizan para darles un uso distinto al de vivienda.

Tan solo son dos minutos de información, pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana y prestar atención, porque poco a poco iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica, lo que sin apenas darnos cuenta nos ayudará a evitar problemas en nuestro día a día.

Puedes ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si eres arrendador o arrendatario de un contrato para un uso distinto al de vivienda es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Te daremos algunos consejos prácticos que podrán ayudarte para saber cuáles son tus derechos y obligaciones.

¿Cuáles son los arrendamientos para uso distinto del de vivienda?

Como su propio nombre indica son contratos de arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, su destino principal no es el de vivienda, es decir, el arrendatario no va a utilizar el inmueble arrendado para satisfacer su necesidad de vivienda habitual.

¿De que arrendamientos hablamos entonces? La Ley de Arrendamientos Urbanos señala que se incluyen en esta categoría los de vivienda de temporada (por ejemplo, los que se han durante el curso para estudiantes o para un trabajador trasladado a otra localidad…) y aquellos que se realizan para llevar a cabo en el inmueble alquilado una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, con independencia de quienes sean las personas que lo celebren.

¿Cómo se encuentran regulados en nuestra ley?

Este es uno de los puntos más importantes que vamos a comentar en relación con estos contratos: su regulación, porque es esencialmente distinta a los contratos de arrendamientos de vivienda. En estos últimos, al tratarse de la vivienda habitual del arrendatario, la legislación es mucho más protectora de sus derechos. Sin embargo, cuando hablamos de un arrendamiento para un uso distinto al de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos, deja mucha más libertad a los pactos entre las partes.

De hecho, estos contratos van a regirse, en primer lugar, por los acuerdos que las partes recojan en su contrato de arrendamiento, pudiendo pactar lo que consideren oportuno entre ellos sobre todos los extremos. Esto solo tiene una excepción: las normas relativas a la fianza y a la formalización del contrato, que son imperativas, es decir, obligatorias y hay que aplicar lo que viene expresamente determinado por la ley.

En todo aquello que las partes no dejen previsto en el contrato, se aplican las mismas normas que a los arrendamientos de viviendas y, si aún estas normas fueran insuficientes, por lo regulado en el Código Civil.

Por este motivo, siempre aconsejamos realizar un buen contrato de arrendamiento, en el que consideremos todos los extremos y tomemos en cuenta las circunstancias especiales de las partes y del tipo de arrendamiento para ajustar las cláusulas a los intereses de arrendador y arrendatario, evitando problemas de interpretación o aplicación posteriores.

¿Cómo se encuentra regulada en la ley la fianza para este tipo de contratos?

Acabamos de comentar que la fianza cuenta con una regulación específica y obligatoria para las partes en los contratos para uso distinto al de vivienda. Aquí no cabe pacto en otro sentido entre arrendador y arrendatario. Lo que establece la ley, de obligado cumplimiento por tanto, es que la fianza es de dos mensualidades. Existe una diferencia con los arrendamientos de vivienda para los que la fianza consiste tan solo en una sola mensualidad de renta.

La fianza tiene que ser devuelta por el arrendador al arrendatario al término del contrato de arrendamiento siempre y cuando no deba aplicarse a cubrir los daños ocasionados en el inmueble por el arrendatario.

¿Y las garantías adicionales?

La ley determina que las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional con la finalidad de asegurar el pago de las cantidades a las que se obliga el arrendatario. No obstante, cuando hablamos de los contratos de arrendamiento de vivienda, si estos contratos tienen una duración de hasta cinco años (siete años si el arrendador es una persona jurídica), el valor de esta garantía adicional no podría exceder de dos mensualidades de renta. Esta limitación, sin embargo, no se aplica a los contratos de arrendamiento para uso distinto. En este caso, las partes son libres de pactar cualquier garantía adicional: un depósito de un número determinado de mensualidades, un aval bancario, uno o varios fiadores solidarios… Las opciones son muchas y es interesante hacer un estudio particular de la situación concreta para aconsejar qué garantías introducir en el contrato.

¿Qué normas incluye la ley sobre formalización de los contratos?

Aunque el contrato de arrendamiento existe aunque se pacte de forma verbal, consideramos que es fundamental que este figure siempre por escrito. Y si esta es una norma general, aplicable a cualquier contrato de arrendamiento, es aún mucho más importante en el supuesto de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda pues, tal y como hemos explicado, en estos priman los pactos entre las partes sobre lo previsto en la ley.

Ahora bien, a pesar de que cabe la forma verbal, cualquiera de las dos partes puede exigir a la otra que el contrato se formalice por escrito y, en ese caso, deberá ser así.

En el contrato tiene que hacerse constar, al menos, esto sí lo determina la ley, los siguientes extremos:

  • Identidad de los contratantes.

  • Identificación del inmueble arrendado.

  • Duración pactada.

  • Renta inicial del contrato.

  • Resto de cláusulas que las partes hayan acordado.

¿Qué ocurre si las partes no incluyen cláusulas particulares en su contrato de arrendamiento?

Si arrendador y arrendatario a la hora de realizar su contrato de arrendamiento no incluyen en su contrato una regulación detallada o no incluyen especificaciones en alguno de los puntos, el contrato, tal y como hemos comentado, pasa a regirse directamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en su caso, por lo dispuesto en el Código Civil, relativo a los arrendamientos.

Las normas que se aplican de la Ley de Arrendamientos Urbanos son prácticamente las mismas que a los contratos de arrendamiento de vivienda aunque existe alguna pequeña variación o especialidad. Por este motivo es tan importante, si no queremos que resulten de aplicación esas normas, incorporar en el contrato aquellas que ambas partes pacten.

Analizamos a continuación las normas más interesantes que incorpora la ley en defecto de pacto y que son distintas a las de los contratos de arrendamiento de vivienda: el subarriendo, la cesión y la indemnización al arrendatario al término del contrato.

¿En qué consiste el subarriendo?

El subarriendo es un nuevo contrato de arrendamiento mediante el cual el arrendatario alquila a otra persona una parte o todo el inmueble que está ocupando. De este modo este arrendatario pasa a ser arrendador de este tercero que se incorpora y que es el subarrendatario.

En el caso de un contrato para arrendamiento distinto del de vivienda y en el inmueble alquilado se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Si se produce el subarriendo, el arrendador tiene derecho a elevar la renta que se estuviera pagando un diez por ciento si el subarriendo es parcial y un veinte por ciento si es total.

El subarriendo tiene que notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se haya producido.

¿Qué es la cesión del contrato?

La cesión del contrato implica que el arrendatario llega a un acuerdo con un tercero para que este se subrogue en su posición de arrendatario y de este modo salirse él de la relación arrendaticia.

Al igual que en el caso del subarriendo, el arrendador tiene derecho a elevar la renta que el arrendatario viniera pagando. El porcentaje de elevación es de un veinte por ciento.

También es necesario notificar la cesión al arrendador de forma fehaciente en el plazo de un mes.

Por último, hay que tener en cuenta que no se entiende que hay una cesión cuando el cambio de arrendatario se produce como consecuencia de una fusión, transformación o escisión de la sociedad que sea arrendataria, pero el arrendador tiene derecho a elevar igualmente la renta en un veinte por ciento.

¿Se puede evitar que el arrendatario subarriende o ceda el contrato de arrendamiento?

Sí. Incluyendo una cláusula que contenga esa prohibición en el contrato de arrendamiento.

Esta normativa que explicamos es para el caso en el que el contrato no se acuerde nada específico al respecto.

¿Qué es la indemnización al arrendatario cuando se produce el término del contrato?

Es una cantidad que el arrendador tiene que abonar al arrendatario cuando se produce el término de un contrato para uso distinto del de vivienda siempre y cuando concurran un conjunto de requisitos que explicamos a continuación. En realidad es una indemnización por clientela.

¿Qué requisitos tienen que darse?

  • Que finalice el término pactada para el contrato de arrendamiento.

  • Que el arrendatario haya ejercido durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público.

  • Que el arrendatario manifieste al arrendador su deseo de continuar con el contrato de arrendamiento y lo haya hecho con cuatro meses de antelación al término del contrato.

  • Que ofrezca que la renovación del contrato sea al menos por cinco años más y por una renta de mercado (se entiende que es renta de mercado la que acuerden las partes y, de no haber acuerdo, la que al efecto determine el árbitro designado por las partes).

¿Cuál es su cuantía?

La ley ofrece una fórmula para determinar la cuantía de la indemnización y que depende de la actuación del arrendatario. Existen dos posibilidades:

1.- Si el arrendatario inicia en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes al término del contrato de arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicado, la indemnización comprende los gastos de traslado y los perjuicios que se deriven de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tenía en el local que tiene que dejar. Esta pérdida se calcula tomando en consideración los seis primeros meses de la nueva actividad.

2.- Si el arrendatario iniciara en los seis meses siguientes al término del contrato una actividad diferente o no iniciara actividad alguna y el arrendador o un tercero desarrollen en el inmueble que estuvo alquilado en ese plazo la misma actividad o afín a la que realizaba el arrendatario, la indemnización consiste en una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Si no hay acuerdo sobre la cuantía entre arrendador y arrendatario, la determinará un árbitro nombrado al efecto por las partes.

En el contrato se puede establecer que no haya lugar a esta indemnización o, en caso de haberla, que la indemnización se fije ya de antemano en una cuantía determinada.

Un espacio en el que puedes encontrar respuestas incluso aunque aun no te hayas planteado la pregunta...

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