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Abogadas al rescate – Propietarios morosos en una comunidad

En este episodio de Abogadas al Rescate hablamos de un problema que es bastante habitual en las comunidades de propietarios: los propietarios que no se encuentran al día en el pago de sus obligaciones económicas.

Tan solo son dos minutos de información pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana porque, poco a poco, iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica lo que, sin apenas darnos cuenta, nos ayudará a evitar problemas legales en nuestro día a día.

Podéis ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si quieres ampliar tu conocimiento en este tema es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Conocer las posibilidades de actuación de la comunidad frente a aquellos propietarios que impagan sus cuotas o las derramas aprobadas es esencial para adoptar los acuerdos oportunos y promover aquellas acciones que sean necesarias.

¿A quiénes llamamos “propietarios morosos”?

Son aquellos propietarios que no cumplen con las obligaciones económicas que tienen con la comunidad de propietarios.

Es importante dejar claro desde un principio que son responsable del cumplimiento de estas obligaciones siempre los propietarios. Aunque en un contrato privado con un ocupante de una vivienda o local, por ejemplo, en un contrato de arrendamiento, pactemos que este deba abonar la cuota mensual, frente a la comunidad el obligado al pago continúa siendo el propietario y será a este a quien se le exija incluso judicialmente si llegara el caso. Por tanto, si establecemos algún pacto de este tipo no debemos despreocuparnos de si se realiza correctamente y en plazo. Por este motivo nuestro consejo es que seamos nosotros quienes realicemos los ingresos correspondientes en la cuenta comunitaria con independencia de los acuerdos que tengamos con el ocupante de nuestra vivienda que puede hacernos el pago directamente a nosotros. De este modo aseguramos en todo momento el cumplimiento de nuestras obligaciones.

Cuando hablamos de obligaciones económicas con la comunidad de propietarios estamos pensando en la cuota mensual que se haya establecido para los gastos ordinarios, las derramas que se aprueben en junta de propietarios para acometer obras, reparaciones, mejoras o cualquier otra actuación de la comunidad y la contribución al fondo de reserva que viene establecida en la ley, fondo de reserva que tiene que ser al menos de un diez por ciento del último presupuesto ordinario.

¿Qué consecuencias legales se les ocasiona a estos propietarios por no encontrarse al día en el pago de sus obligaciones económicas?

Cuando un propietario no realiza el pago de cualquiera de las cantidades que hemos comentado en el tiempo y forma que se haya acordado por la junta de propietarios se le ocasionan una serie de consecuencias que vienen previstas en la ley de propiedad horizontal.

Por una parte, obviamente, la comunidad va a poder reclamarle dichas cantidades, de forma extrajudicial o judicialmente.

Pero, por otra parte, incluso aunque aún no se hayan iniciado actuación de este tipo, la ley ya prevé la pérdida o limitación de una serie de derechos dentro de la comunidad. Es la “sanción” por el impago. No hay que olvidar que el retraso o el impago de un propietario, especialmente si es reiterado y finalmente se acumulan cantidades importantes, puede generar graves problemas a la comunidad y al resto de propietarios que van a tener que asumir más carga en sus contribuciones en tanto logran recuperar lo adeudado.

¿Qué derechos se ven limitados como consecuencia del impago?

Dos son los derechos que se ven limitados a los propietarios cuando se convierten en morosos. Y son dos derechos especialmente importantes por su trascendencia en la vida de la comunidad.

Por un lado, aquellos propietarios que, al inicio de la junta, no se encuentren al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad de propietarios y no las hubieran impugnado judicialmente o no hubieran procedido a consignar su importe de forma judicial o notarial, no van a poder ejercer su derecho de voto en los acuerdos que se adopten en la junta. Pueden acudir a la reunión, pueden expresar sus opiniones y participar en las deliberaciones, pero no van a poder votar.

Además su persona y su cuota de participación no se toman en cuenta en el cómputo de las mayorías que resulten necesarias para la adopción del acuerdo de que se trate.

Por otro lado, los propietarios morosos no tienen legitimación para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios. Esto significa que, para poder demandar a la comunidad porque no estemos conformes con alguno de los acuerdos que se ha adoptado se nos va exigir previamente que estemos al día en el pago de todas las deudas con la comunidad.

Por tanto, si estamos incumpliendo en el pago de cantidades a nuestra comunidad, ni podremos votar ni podremos impugnar los acuerdos que se adopten.

¿Un propietario con deudas con la comunidad puede vender libremente su vivienda o local?

La respuesta es claramente positiva. Por supuesto que un propietario, aún manteniendo deudas con la comunidad de propietarios, puede proceder a la venta de su vivienda o local… eso siempre y cuando encuentre un comprador que desee hacer esa compra conociendo esa situación y asumiendo las consecuencias.

Vamos a explicarlo mejor. Cuando se vende una vivienda o un local, lo más habitual es hacerlo a través de escritura pública ante notario para luego poder proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Pues bien, en esa escritura pública por el que el se transmita la vivienda o local, y no solo estamos hablando de compraventa, también, por ejemplo, una donación, debe constar la declaración de que se encuentra al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o, en otro caso, expresar los que se adeuden.

El propietario que transmite la vivienda o local tiene que aportar en ese momento una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad. Sin este documento no puede autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que el adquirente expresamente exonere al que transmite. Esto último nunca resulta aconsejable, si somos los adquirentes de un inmueble. Es fundamental contar con esta información porque vamos a ser responsables de las deudas en la forma que más adelante explicaremos.

La certificación sobre las deudas la emite el secretario con el visto bueno del presidente en el plazo máximo de siete días naturales desde que el propietario la solicita. El propietario y el presidente son también responsables de la exactitud de los datos que incluyan en dicha certificación sin con ello ocasionan daños y perjuicios a alguna de la partes.

¿Cómo puede la comunidad reclamar judicialmente el pago de las cantidades adeudadas?

La comunidad de propietarios tiene dos vías fundamentalmente para reclamar judicialmente las cantidades a los propietarios moroso:

  • Acudir al juicio declarativo por la cuantía que corresponda. Si no se superan los seis mil euros será el verbal y, en otro caso, el ordinario.

  • Utilizar la opción del procedimiento monitorio que contiene especialidades previstas para cuando se trata específicamente de este tipo de deudas.

¿Cuál es la vía más recomendable?

Desde nuestro punto de vista, la opción más recomendable, salvo circunstancias concretas y determinadas que se tienen que valorar a la hora de estudiar cada caso concreto, es el procedimiento monitorio.

Las razones son muchas. Es un procedimiento más sencillo, más rápido en la mayoría de las ocasiones, permite recuperar las costas de abogado y procurador en todos los casos en los que el resultado es positivo con independencia de la cantidad que se esté reclamando y suele resultar más económico.

¿Qué actuaciones tiene que llevar a cabo la comunidad para interponer un monitorio?

La utilización del procedimiento monitorio requiere unas actuaciones previas por parte de la comunidad que vienen reguladas en la ley de propiedad horizontal y que son las siguientes.

La junta de propietarios tiene que reunirse con la finalidad de aprobar la liquidación de la deuda del propietario o propietarios morosos. Nosotros siempre recomendamos que se apruebe igualmente en la misma junta el inicio de actuaciones judiciales y la elección del despacho de abogados que se vaya a hacer cargo de las mismas y el presupuesto inicial de gastos que se van a originar, aunque luego posteriormente puedan ser recuperables si hay condena en costas al deudor.

De esa liquidación de deuda aprobada en junta es necesario que se emita una certificación por quien actúe como secretario de la comunidad.

Es importante realizar un requerimiento previo de pago a las personas que están obligadas al pago. Estas van a ser los propietarios registrales del inmueble pero también pueden existir casos en que lo sea el propietario anterior. Los datos registrales los obtenemos del Registro de la Propiedad del lugar de situación del inmueble.

Una fórmula sencilla para hacer el requerimiento previo es a través de un burofax que nos permite justificar su envío, su contenido y su recepción. Hay que enviarlo a la dirección que el propietario haya indicado al secretario de la comunidad para la realización de comunicaciones con la misma. Los gastos de este requerimiento previo pueden incluirse en la reclamación de deuda que se realice al propietario deudor para recuperarlos.

¿Cómo es el procedimiento monitorio?

El procedimiento monitorio se inicia con una solicitud para la que no se precisa abogado y procurador. Sin embargo, dado que vamos a poder recuperar los honorarios de estos profesionales por costas si el resultado del pleito es positivo, es interesante contar con ellos desde el principio y de esta forma la comunidad tiene asesoramiento desde el primer momento para hacer todos los trámites de forma correcta.

A esa solicitud han de acompañarse los documentos de los que hemos hablado: la certificación de la deuda, la reclamación previa al propietario o propietarios, el coste de esta reclamación ya que podemos solicitarlo…

La solicitud se notifica a los demandados que tienen un plazo de veinte días para ponerse al día y pagar, oponerse a las pretensiones de la comunidad o bien simplemente dejar pasar el plazo sin hacer absolutamente nada.

En este último supuesto, el juzgado confirma la deuda y ya podemos iniciar los trámites de ejecución para intentar percibir el importe de lo adeudado con embargos hechos en los bienes del propietario moroso.

Si el demandado se opone, el procedimiento continúa bien por los trámites del juicio verbal bien por los del ordinario en función de la cantidad reclamada. Esta es la peor opción pero no suele ser la más habitual. Para que el propietario moroso considere oponerse tiene que tener razones de peso. Si la comunidad actuó correctamente y realizó todos los trámites legalmente no existirán muchas opciones para mantener una oposición que además le va a suponer un coste al demandado.

Nuestra experiencia en estos casos es que o bien el propietario moroso termina pagando, o bien llega a un acuerdo de pago con la comunidad, o bien se terminan embargando hasta donde es posible sus bienes.

¿Tiene la comunidad alguna preferencia para cobrar sus deudas frente a otros acreedores del propietario?

Sí y esto es importante. Los créditos a favor de la comunidad que deriven de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales y que se refieran a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores son preferentes a muchas otras deudas que pueda tener el propietario moroso. Esto quiere decir que la comunidad va a cobrar antes que muchos otros acreedores del propietario deudor. Hay que estudiar cada caso y cada situación pero la ley así lo prevé.

¿Tenemos alguna responsabilidad si decidimos adquirir una vivienda o un local a un propietario que tenga deudas con su comunidad de propietarios?

Sí y ya lo anunciábamos antes. Por eso, primer paso si somos los adquirentes de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, pedir siempre esa certificación de estar al corriente en el pago de todas las cantidades a la persona que nos lo está vendiendo. De esta forma evitamos sorpresas posteriores.

¿Y qué sorpresa nos podemos encontrar? Pues que si el propietario tenía deudas con la comunidad, vamos a responder con el inmueble que hemos adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de gastos generales de la parte vencida de anualidad en la que haya tenido lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores. El piso o local va a estar legalmente afecto al pago de esta obligación.

Nada desdeñable la responsabilidad por eso mejor siempre comprobar el estado de esos pagos antes de aceptar la compra o, en caso de existir deudas y decidir asumirlas, conocerlo para poder negociar correctamente y con todos los datos las condiciones de la adquisición.

Un espacio en el que puedes encontrar respuestas incluso aunque aun no te hayas planteado la pregunta...

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