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Abogadas Al Rescate – Vecinos molestos

En este episodio de Abogadas al Rescate hablamos de las actividades que no pueden llevar a cabo los propietarios y explicamos cómo puede actuar la comunidad de propietarios para reaccionar ante un comportamiento no permitido.

Tan solo son dos minutos de información pero merece la pena hacer un pequeño esfuerzo cada semana porque, poco a poco, iremos comprendiendo mejor nuestros derechos y empezaremos a pensar de una forma más práctica lo que, sin apenas darnos cuenta, nos ayudará a evitar problemas legales en nuestro día a día.

Podéis ver el vídeo aquí.

Este vídeo es un primer nivel de información, muy genérico, que es suficiente para tener una idea superficial de la cuestión. Si quieres ampliar tu conocimiento en este tema es el momento de dar un paso más y seguir leyendo. Dar los pasos adecuados ante cualquier comportamiento irregular de un propietario puede evitar mayores problemas en el futuro.

La vida en comunidad no siempre resulta fácil y muchas veces surgen roces entre vecinos cuando alguno realiza un comportamiento que a otro le parece inadecuado. Por ello es importante saber cuándo estamos ante una actividad no permitida. Solamente en este caso podremos actuar para que no siga realizándose.

¿Cuáles son las actividades no permitidas a los propietarios?

La Ley de la Propiedad horizontal establece con claridad qué actividades son las que no están permitidas a los propietarios y ocupantes de las viviendas, tanto si las realizan en su vivienda como en las zonas comunes. Son las siguientes:

  1. Actividades prohibidas en los estatutos. Para conocerlas es imprescindible consultar el Titulo Constitutivo y Estatutos de la comunidad. Estos documentos pueden contener algunas restricciones y en tal caso es importante conocerlas. Un ejemplo habitual es que se indique que en las viviendas no puedan desarrollarse actividades mercantiles o profesionales, situación en la que no sería posible dar de alta una vivienda vacacional ni establecer una oficina. Sin embargo, cada comunidad tiene sus propias reglas en cuanto a restricciones y en no pocas comunidades sí está permitido.

  2. Actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En este caso será necesario valorar en cada caso la normativa en vigor para ver si una actividad la vulnera. Podemos encontrar números ejemplos, como ruidos que superan los decibelios permitidos cuando se produce de forma reiterada o constante, emisiones de gases, acumulación de basuras o residuos, actividades delictivas en el interior de la vivienda…

  3. Actividades que resulten dañosas para la finca. Estas actividades se identifican porque incluso aunque no se contemplen en ninguno de los dos apartados anteriores, el resultado es que causan daños al inmueble. En este caso será necesario demostrar la existencia de daños y tienen que ser objetivos, es decir, no se trata de que subjetivamente desagraden a los vecinos. En algunos casos este tipo de actividades generan la necesidad de llevar a cabo reparaciones por la comunidad, con el coste consiguiente.

En todas estas actividades será muy importante valorar el caso en concreto. La actividad ha de llevarse a cabo en el inmueble (ya sea dentro de una vivienda o en las zonas comunes) y será la comunidad la que tiene que demostrar su existencia y que se trata de una de estas actuaciones a las que nos estamos refiriendo. Además debe ser na actividad que exceda de lo usual y corriente en las relaciones sociales y que sea reiterada o notoria, es decir, que no se haya dado puntualmente y de forma excepcional.

¿Cuál es el primer paso ante una actividad de este tipo?

Lo primero que hay que hacer es un requerimiento a la persona que realiza la actividad no permitida, ya sea un propietario del inmueble o un ocupante, por ejemplo, un inquilino. No obstante, cuando la actividad molesta la realice un ocupante recomendamos notificar también al propietario.

El requerimiento debe hacerlo el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o porque así se lo solicite cualquiera de los propietarios u ocupantes del edificio.

El contenido del requerimiento debe describir la conducta no permitida y solicitar el cese de la misma en un plazo razonable atendidas las circunstancias, advirtiendo que, de no ponerse fin a este comportamiento o actividad, se ejercitarán las acciones judiciales pertinentes.

Es muy importante que se haga de forma fehaciente, es decir, de modo que permita dejar constancia del contenido del requerimiento así como de la recepción por el destinatario, por ejemplo, a través de un burofax con acuse de recibo a través del servicio de correos.

¿Es necesaria la autorización de la junta de propietarios?

No, para hacer este requerimiento previo puede actuar el Presidente sin necesidad de acuerdo. Sin embargo si será necesario un acuerdo si tras este primer paso el problema no se soluciona y resulta necesario reclamar judicialmente.

¿Y si el vecino no deja de realizar la actividad no permitida?

Una vez hecho el requerimiento si el propietario u ocupante continua con las actividades no permitidas es necesario convocar una junta de propietarios incluyendo como punto del orden del día la aprobación de las actuaciones judiciales necesarias para el cese de la actividad de que se trate y aprobación de una derrama para el pago de los gastos que se van a generar si fuera necesario.

En este punto, antes de la celebración de la junta, si es que no se ha hecho antes, resulta muy importante consultar con un abogado experto en la materia, pues no tiene sentido seguir adelante si no hay probabilidades de que el procedimiento judicial sea favorable para la comunidad.

Sucede en algunos casos que una actividad que desagrada a algunos vecinos no reúne los requisitos legales para ejercitar la acción de cesación y si bien es cierto que no hay mayor problema por hacer el requerimiento previo, a fin de ver si con esto se soluciona el problema de convivencia, seguir adelante solamente es recomendable si es caso tiene cierta viabilidad jurídica cosa que no siempre resulta fácil de apreciar.

¿Es necesario un abogado para reclamar?

Sí, pues este procedimiento judicial requerirá la intervención de abogado y procurador. Por este motivo recomendamos llevar a esta junta el presupuesto o presupuestos de los profesionales para que pueda ser aprobado el que la junta tenga por conveniente y de ese modo pueda ya dejarse indicada la designación de profesional. Si no contamos con presupuestos se puede delegar en el presidente la elección del profesional, pero esto a veces pueden generar cierta desconfianza, por lo que suele resultar mejor solución dejar a la junta de propietarios la elección del profesional y la aprobación del presupuesto. Una vez tomado el acuerdo puede seguirse adelante con la reclamación judicial.

¿Cómo es el procedimiento judicial?

La acción de cesación sigue los trámites del juicio ordinario. Es el procedimiento civil más largo con el que contamos, pues implica trámites de demanda, contestación a la demanda, audiencia previa, juicio oral y sentencia. Por tanto, no se trata de un procedimiento que vaya a logar una solución en un breve periodo de tiempo pero habrá que acudir a él cuando no hay otro modo de resolver el problema. Puesto que la sentencia puede morar bastante es importante solicitar en la demanda la suspensión de la actividad de forma cautelar en tanto se resuelve el fondo del asunto.

Junto con la demanda será necesario aportar el requerimiento previo hecho por el presidente, el acuerdo de la junta aprobando la reclamación judicial y todas las pruebas documentales o periciales con que cuente la comunidad. También será posible utilizar prueba testifical y solicitar el interrogatorio del demandado.

¿Qué podemos esperar de este procedimiento?

Lo más importante, obviamente, es lograr la cesación de la actividad no permitida. Como ya hemos dicho se trata de un procedimiento judicial que demora en el tiempo, razón por la cual recomendamos solicitar, como medida cautelar, la cesación de la actividad desde un primer momento. Esta cesación cautelar podrá ser o no concedida, en atención a las circunstancias y la decisión corresponde al Juez.

En la sentencia el Juez pude incluir estos pronunciamientos, cuando se estima la demanda de una comunidad:

  • Cesación de la actividad.

  • Indemnización de los daños y perjuicios que se hubieran causado.

  • Privación del uso de la vivienda o local hasta tres años.

  • Si el infractor no es propietario puede declararse la extinción de su derecho. Esto puede suceder, por ejemplo, cuando se trata de un inquilino, declarándose la extinción del contrato de arrendamiento.

  • Condena en costas al demandado si se estiman íntegramente las pretensiones de la comunidad demandante.

¿Puede suceder que el Juez no acuerde la cesación?

Efectivamente, el hecho de que se presente una demanda no garantiza un resultado positivo en todos los casos. Si la comunidad hace una reclamación infundada o no prueba adecuadamente los hechos puede encontrarse con una desestimación de la demanda e incluso con la imposición de las costas del proceso. Es por ello que resulta imprescindible en este procedimiento judicial, como en cualquier otro, un estudio previo de viabilidad desde un primer momento y reunir pruebas suficientes y adecuadas.

Un espacio en el que puedes encontrar respuestas incluso aunque aun no te hayas planteado la pregunta...

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