No resulta fácil alquilar una vivienda.

Y esta frase es perfectamente aplicable tanto si nos ponemos en la posición de arrendador como si lo hacemos en la del arrendatario. Veamos por qué.

El arrendador busca, en la mayor parte de los casos, obtener la renta más alta posible pero, a pesar de que resulta obvia tal afirmación, no solemos encontrarnos con que ese sea el único objetivo. Más bien, la idea principal suele girar en que la persona o personas elegidas como arrendatarias sean serias y solventes, que le den seguridad de que van a abonar la renta regularmente y que, además, no generen problemas en relación con el cuidado de la vivienda o con la convivencia con el resto de los vecinos en los casos de pisos en régimen de propiedad horizontal.

El arrendatario espera encontrar una vivienda que resulte adecuada a sus necesidades de espacio, de localización, de estado general y que los gastos que le implique se adapten a su situación económica.

Que ambas partes confluyan en sus respectivos intereses no siempre es sencillo, especialmente en aquellos lugares en los que la oferta y la demanda de vivienda no se encuentran armonizadas y obliga a unos u otros a ajustar sus expectativas. No obstante, lo que sí es claro es que ambas partes, a la hora de formalizar el contrato, deben cumplir con las normas establecidas legalmente. No hay que olvidar que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un conjunto de normas de obligado cumplimiento en los arrendamientos de vivienda, dejando también un ámbito en el que las partes pueden realizar pactos para ajustar el arrendamiento a su situación específica.

El primer y más importante consejo es redactar un buen contrato de arrendamiento adecuado a la ley y a las circunstancias particulares de cada arrendamiento. Un buen contrato evita desde el inicio de la relación arrendaticia numerosos problemas de interpretación y da solución a las diferencias que pueden surgir en un futuro entre arrendator y arrendatario.

Partiendo de este dato, ya dentro del contrato, existen diferentes cuestiones a las que hay que prestar especial atención por su importancia. Hemos hecho un listado de las diez más interesantes pero cada caso particular tiene su propio universo que es preciso considerar. Vamos con nuestros diez puntos:

1.- Prestar atención al plazo. Es un aspecto complejo sobre el que se pueden introducir algunos pactos. Veamos los más interesantes.

La ley establece en los contratos que se hagan ahora una prórroga de hasta cinco años, siete si el arrendador es un persona jurídica, pero el contrato puede hacerse por menos tiempo, un año por ejemplo. De ponerse un plazo menor, finalizado el plazo el contrato continuará, si no pone fin el arrendatario a su término, hasta cumplir los cinco o siete años previstos en la ley.

Incluir en el contrato un plazo menor es algo que puede interesar al arrendatario si no necesita la vivienda más allá de ese plazo. Por su parte, los arrendadores, que sean personas físicas, pueden expresar además en el contrato que, una vez transcurrido un año del mismo, van a precisar recuperar la vivienda en determinadas circunstancias que vienen recogidas en la ley.

Por último, el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato una vez transcurridos seis meses de duración pero se puede incluir en el contrato la existencia de indemnización al arrendador si se da esta situación.

2.- Fijar de una forma clara la renta, plazo y forma de pago.

Aunque resulta la fórmula más habitual, no está de más insistir en que lo ideal es que se realice mediante ingreso bancario, así queda constancia para ambas partes y el justificante sirve como prueba de pago en caso de precisar acreditar este extremo.

3.- Prestar atención a la actualización de la renta.

La actualización es anual y las partes pueden acordar el sistema que quieran ahora bien existen dos limitaciones. Si no se detalla en el contrato el índice o metodología a aplicar, se utiliza la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Por otro lado, el incremento de la renta no puede exceder de la variación que haya sufrido el Índice de Precios al Consumo.

4.- Para aquellas viviendas que requieran algún tipo de arreglo, es posible pactar con el arrendatario que realice las obras a cambio de no cobrarle alguna mensualidad de renta. En estos casos, es esencial dejar muy bien especificados ambos extremos: mensualidades de renta a las que afecta e importe y detalle de las obras a realizar.

5.- Si queremos que el arrendatario asuma otros gastos como comunidad, IBI, seguro… hay que especificarlo claramente en el contrato. Para comunidad e IBI hay que poner además el importe anual al que ascienden tales gastos. Cuando hablamos de gastos de comunidad, hablamos de la cuota mensual. Las derramas o aportaciones extraordinarias deberá asumirlas el propietario de la vivienda.

6.- La fianza es de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y no cabe su actualización durante los primeros cinco años de contrato, siete si el arrendador es una persona jurídica.

7.- Se pueden pactar garantías adicionales pero en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete si el arrendador fuese una persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta ya sea esta garantía a través de depósito o de aval bancario.

8.- Si no queremos que el arrendatario tenga derecho de adquisición preferente de la vivienda en caso de venta, hay que establecerlo así en el contrato.

9.- De la misma manera es posible prohibir la cesión y el subarriendo aunque no es posible hacerlos sin el consentimiento escrito del arrendador en cualquier caso.

10.- Para los contratos de duración superior a cinco años, siete si el arrendador es una persona jurídica, se pueden pactar otros aspectos, a tener en cuenta si nuestro contrato va a ser más largo.

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