A vueltas con las terrazas…
Si hay un tema que antes o después preocupa y ocupa a las comunidades de propietarios es qué sucede con las terrazas del edificio, especialmente aquellas que constituyen el suelo de patios interiores o la cubierta del edificio. Por lo general el objeto de consulta suele ser quién debe hacerse cargo del coste de una obra a realizar en una de estas terrazas o qué pueden hacer o no los propietarios que tienen acceso a las mismas.
Tanto esta como cualesquiera otra cuestión que tenga que ver con una terraza de un inmueble en propiedad horizontal requiere, antes de aproximar la respuesta, el estudio del título constitutivo de la comunidad.
¿Y qué es el título constitutivo? Es un documento esencial mediante el cual el propietario inicial del edificio hace la división en viviendas y locales, definiendo los elementos comunes y privativos, cuotas de participación y algunas otras cuestiones que desde entonces regirán la vida legal de dicha comunidad y que no podrán cambiarse a no ser por acuerdo unánime de la junta de propietarios. Este documento puede ir acompañado a su vez de unos estatutos, aunque esto último ya no es imprescindible. Y resulta que, en lo que a las terrazas se refiere, estos documentos pueden definirlas como elementos comunes, establecer o no el derecho de uso exclusivo de algunos propietarios e incluso determinar limitaciones de uso o formas de reparto de costes en caso de acometer una obra. Es por ello que la comunidad debe tener muy presente, cuando tome decisiones que afecten a las terrazas del edificio, que han de consultar primero si estas son un elemento común y actuar en consecuencia tras el estudio detallado de la documentación de la comunidad, así como de la legislación aplicable al caso. Es importante contar con el asesoramiento de un experto, porque incluso sucede en ocasiones que una terraza, aun no estando definida en el título constitutivo como elemento común, pueda serlo por destino, como por ejemplo sucede cuando la terraza hace de cubierta del edificio.
Pero no son las terrazas comunes las únicas que requieren análisis jurídico antes de actuar. Incluso en aquellas terrazas que son privativas, es decir, que forman parte de la vivienda de alguno de los propietarios, deben sujetarse a normas, pues no puede el propietario actuar sobre dicho elemento a su antojo y prescindiendo de la comunidad. Ejemplo habitual sobre estas terrazas privativas es encontrar obras de cierre o acondicionamiento que afectan al aspecto externo del inmueble. No hay que olvidar que cualquier actuación que afecte a la fachada (cosa que sucede obviamente en lo que tiene que ver con las terrazas) requiere autorización de la Junta de Propietarios, a no ser que se trate de un simple mantenimiento que suponga dejar las cosas tal como antes se encontraban si bien debidamente acondicionadas.
Por último, toda obra que se lleve a cabo en cualquier terraza, ya sea común o privativa, requiere de la correspondiente licencia municipal. Prescindir del acuerdo de la junta o de la preceptiva licencia puede suponer una reclamación judicial o administrativa que puede finalizar con tener de deshacer aquellas obras que se hayan realizado indebidamente, con el consiguiente coste.
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