Desde el punto de vista del arrendador lo más interesante es que todos ellos (exceptuando los menores) figuren en el contrato de arrendamiento, pues de este modo todos responderán solidariamente del cumplimiento de las obligaciones. Esto es fácil de hacer cuando la búsqueda de la vivienda se hace de forma conjunta por varias personas desde un primer momento.

Sin embargo, otras veces es una persona la que arrienda y después, por unas u otras circunstancias, empieza una convivencia ya sea por matrimonio, pareja de hecho o simple relación de pareja o amistad. Estas personas que van a vivir con el inquilino no se convierten en arrendatarios y la mayor parte de las veces tampoco se hace entre inquilino y nuevo ocupante un contrato de subarriendo, pues requeriría consentimiento escrito del arrendador y supone complicaciones prácticas. Por ello, la mayor parte de las veces esta convivencia implica para el nuevo ocupante una mera situación de hecho que si bien no implica obligaciones frente al arrendador, paralelamente le deja a expensas de la voluntad del inquilino respecto a su derecho a permanecer en el inmueble.

Si existe un matrimonio o una convivencia análoga a la conyugal superior a dos años (no es necesario este plazo si hay hijos comunes), estas personas podrían tener derecho a permanecer en la vivienda arrendada en algunas circunstancias muy concretas que la ley regula: que el arrendatario desista del contrato o no quiera prorrogarlo o, en caso de que exista matrimonio, que en un procedimiento de divorcio, separación o nulidad se atribuya el uso de la vivienda arrendada al cónyuge que no es inquilino. En estos casos hay que dar ciertos pasos legales para formalizar la nueva situación, pero el que no era inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.

En el resto de casos si el inquilino desiste del contrato cualquier otro ocupante debe abandonar también la vivienda.

Mientras la convivencia se mantiene en la vivienda arrendada, lo habitual es compartir los gastos, pero ambas partes deben tener claras sus expectativas. No hay subarrendamiento sin consentimiento del arrendador, de modo que estos pactos internos no tienen efectos frente a terceros. Además, frente al arrendador el único responsable es el inquilino. A quien se le reclamará la renta y el pago de los suministros será a quien figure en los respectivos contratos.

La buena noticia es que tal y como se plantea actualmente la duración legal de los contratos de arrendamiento (tres años de duración mínima legal con opción a un año más de prórroga), si la convivencia se prolonga, llegará el momento en que se extinga el contrato y se plantee hacer uno nuevo. En ese momento hay que valorar la situación, teniendo siempre presente lo que hemos explicado.

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Una de las consultas habituales en nuestro despacho es la de un inquilino que agobiado por sus problemas económicos o personales se ve obligado a abandonar la vivienda arrendada a pesar de que el contrato sigue vigente. Las preocupaciones lógicas son si puede irse, si el arrendador le puede reclamar la renta igualmente y cómo y cuándo debe avisarle.

La respuesta varía en función de la fecha en que se haya firmado el contrato y tampoco es la misma si hablamos de vivienda habitual o de locales u otro tipo de usos. Vamos a centrar por tanto la respuesta en arrendamientos destinados a vivienda habitual que se hayan firmado tras las últimas novedades legislativas, es decir, a partir del 6 de junio de 2013, que son los casos mas frecuentes.

¿Puede irse el inquilino? Sí que puede hacerlo, incluso aunque esta posibilidad no se haya contemplado expresamente en el contrato. Eso sí, debe cumplir unos requisitos. 

En primer lugar, es imprescindible cumplir como mínimo los seis primeros meses de duración del contrato, es decir, el inquilino no puede irse durante ese tiempo inicial y si lo hace obviamente tendrá que pagar la renta.

En segundo lugar, hay que avisar al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Importante es hacerlo de forma fehaciente y si sabemos antes cuándo nos tendremos que ir aumentar en lo posible la antelación del aviso, para asegurar que podremos irnos cuando queremos y no exponernos a problemas de comunicación.

Finalmente ¿tiene el arrendador derecho a una indemnización? La respuesta depende, ahora sí, de lo que hayamos indicado en el contrato, puesto que si no se ha recogido esta posibilidad no podrá luego reclamarse indemnización alguna. Si se tuvo la precaución de pactar el derecho del arrendador a percibir una compensación en caso de desistimiento del inquilino, la cantidad no queda a expensas del acuerdo, sino que ha de ser la indemnización legalmente establecida: una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Si fuera un tiempo inferior al año se prorrateará esta cantidad.

Con este sistema los inquilinos pueden firmar tranquilos sus contratos, pues si la situación cambia tendrán posibilidades de irse sin graves consecuencias.

Explicamos este tema en un nuevo vídeo de nuestra canal de youtube. Este es el enlace:

¿Puede irse el inquilino antes de que termine el contrato?

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Con independencia de quien sea el arrendatario y el grado de confianza que tengamos con él es muy importante siempre realizar un buen contrato de arrendamiento por escrito. El arrendamiento de vivienda está en gran medida regulado en la ley pero hay numerosos aspectos que se pueden pactar entre las partes. Cuanto más específico y completo sea nuestro contrato menos problemas tendremos después a lo largo de su aplicación. Es preferible pedir consejo profesional para la redacción del contrato que tener después una complicación jurídica de más difícil solución.

Ofrecer tener un buen contrato por escrito no implica desconfianza hacia ninguna de las dos partes, más bien al contrario es una garantía para ambas acerca de cómo se va a desenvolver el funcionamiento del arrendamiento y una forma de conocer de antemano los derechos y obligaciones de cada una.

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Una de las preocupaciones habituales de un propietario a la hora de decidir si alquilar su vivienda es si podrá recuperarla antes de que finalice el contrato de arrendamiento en caso de que pueda llegar a necesitarla de nuevo.

Tras la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se facilita esta posibilidad, de modo que una vez transcurrido el primer año de contrato, si el arrendador necesita la vivienda para utilizarla personalmente, o bien la necesitan su parientes en primer grado (padres o hijos) o su cónyuge (en caso de separación judicial, divorcio o nulidad), podrá recuperarla.

El procedimiento es muy sencillo, pues tan solo requiere comunicación al inquilino con dos meses de antelación. Ahora bien, una vez el inquilino abandona la vivienda ha de proceder a ocuparla el arrendador o aquel de los parientes para el cual se manifestó la necesidad. De no ser así, el inquilino podrá volver a la vivienda arrendada en las mismas condiciones que contenía su contrato de arrendamiento pero durante tres años, con independencia del tiempo que le restara cuando se fue y reclamar además una indemnización por los gastos de la mudanza. Si el inquilino no desea volver podrá optar a reclamar una indemnización por importe de un mes de renta por cada año que le restaba por cumplir cuando tuvo que marcharse.

En este nuevo vídeo de nuestro canal de youtube lo explicamos con detalle.

NUEVO VIDEO DE YOUTUBE: Recuperar la vivienda por necesidad del arrendador

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No es  posible recuperar la vivienda alquilada sin más trámite. Caben dos posibilidades. La más sencilla es ponerse en contacto con la arrendataria y poner fin al contrato de arrendamiento con un acuerdo firmado por ambas partes. Si esto no es posible, la opción que queda es interponer una demanda de desahucio en la que además de poner fin al contrato y recuperar la posesión del apartamento se pueden reclamar las rentas impagadas hasta el momento mismo en que se produzca esa recuperación.

Intenta ponerte en contacto con la arrendataria y, si esto no da resultado, da los pasos necesarios para abrir la vía judicial.

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     Tras esos tres años aún cabe una nueva prórroga de un año más si ninguna de las partes notifica a la otra con igual antelación su intención de no prorrogarlo. Esta duración podría verse afectada por el hecho de que el arrendador quisiera recuperar la vivienda porque la necesita, o por un desistimiento del inquilino, siempre y cuando se cumplieran determinados requisitos.

     Lo explicamos en este nuevo vídeo de nuestro canal de youtube.

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Según la redacción actual de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la que resulta aplicable en tu caso, el contrato puede prorrogarse por plazos anuales hasta cumplirse tres años y, si no quieres que la prórroga se produzca, debes manifestarlo con al menos treinta días de antelación al término del año inicial o de cualquiera de las prórrogas. Durante estos tres primeros años tú decides.

Tras esos tres años aún cabe una nueva prórroga de un año más si ninguna de las partes notifica a la otra con igual antelación su intención de no prorrogarlo. Esta duración podría verse afectada por el hecho de que el arrendador quisiera recuperar la vivienda porque la necesita, siempre y cuando se cumplieran determinados requisitos.

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Miguel Ángel firmó un contrato de arrendamiento de vivienda de un año de duración. Aunque solamente lleva cuatro meses de contrato quiere ponerle fin porque ha finalizado su contrato de trabajo y prefiere regresar a casa de sus padres. Nos pregunta si debe pagar el año entero.

Puedes poner término al contrato antes de lo pactado, pero es necesario que transcurran al menos los seis primeros meses y que lo comuniques al arrendador como mínimo con treinta días de antelación. Estos seis primeros meses han de pagarse siempre, aunque te vayas en el cuarto mes de contrato.

Cumpliendo estos requisitos podrás irte pero debes consultar el contrato a ver si se estableció el pago de una indemnización para el caso de extinción anticipada (un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose para periodos inferiores). Si no se pactó el arrendador no podrá reclamarla.

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No hay ninguna fórmula legal en la ley para lo que planteas ya que no encaja en las figuras de cesión de contrato (supondría ceder el contrato íntegramente a un nuevo arrendatario) ni de subarriendo (el subarriendo solo puede ser parcial, de una parte de la vivienda). En cualquier caso, en ambos supuestos, el arrendador debe dar su consentimiento por escrito.

La única opción es, si ya han transcurrido seis meses desde el inicio del contrato, que comuniques al arrendador la extinción del mismo. Hay que comprobar en el contrato de arrendamiento si se ha pactado indemnización a favor del arrendador para este supuesto. Si lo haces así, finaliza el contrato y la opción de tener el piso disponible en octubre dependerá de un acuerdo con el arrendador  y de la realización de un nuevo contrato en su caso.

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El hecho de mantener discrepancias con el propietario acerca de las reparaciones que pueda precisar el apartamento arrendado no justifica el impago de la renta.

Si el propietario inicia un procedimiento de desahucio por impago de rentas, tú tienes un plazo de diez días hábiles para oponerte pero en esa oposición tan solo puedes argumentar el pago de las rentas reclamadas o si existe derecho de enervación de la acción, es decir, que puedas realizar el pago de lo reclamado antes de la vista y de este modo continuar en el arrendamiento. Este derecho a la enervación solo podrás realizarlo una vez y siempre que no te hayan requerido para el pago con un mes de antelación. No caben otros motivos de oposición.

Por tanto, si tu intención no es irte del apartamento, te recomendamos que te pongas al día en el pago de la renta y luego soluciones el problema de las reparaciones.

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