TUS DERECHOS CON LUPACOMUNIDADES DE PROPIETARIOS – TUS DERECHOS CON LUPA

Comunidades de propietarios. Medidas extraordinarias.

Cuervo y Alfageme — Mon, 24 May 2021 10:23:08 +0000

Muchas y cambiantes han sido las normas desde marzo del año pasado acerca de la posibilidad de realizar juntas en las comunidades de propietarios sujetas al régimen de propiedad horizontal y también muchas y variadas las soluciones que se fueron ideando con la finalidad de poder tomar decisiones cuando las circunstancias impedían las reuniones presenciales. Sin una regulación clara respecto a este último punto, existían serias dudas acerca de la legalidad de algunas de esas fórmulas. No obstante, por otro lado, avanzar en la adopción de determinados acuerdos, era necesario en muchas situaciones.

Ahora, por fin, contamos con unas pautas normativas que se han establecido en el Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, medidas que se aplican tras la finalización del estado de alarma, el pasado 9 de mayo y que, como vamos a analizar ahora, tampoco son la panacea de la claridad.

Estas medidas extraordinarias son las siguientes:

Hasta el 31 de diciembre de 2021 se suspende la obligación de convocar y celebrar junta de propietarios.

Durante este mismo periodo se suspende la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas y el presupuesto annual.

Consecuencia de lo anterior, durante este periodo o hasta que se celebre la junta correspondiente, se entiende prorrogado el último presupuesto anual que se haya aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno de la comunidad (presidente, vicepresidente si lo hay, secretario y administrador).

Ahora bien, de forma excepcional, hasta el 31 de diciembre, la junta va a poder reunirse a petición del presidente o de la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos un veinticinco por ciento de las cuotas de participación, si precisa adoptar un acuerdo que no pueda demorarse hasta esa fecha. Entre esos acuerdos se encuentran expresamente incluidos los relativos a las obras de accesibilidad cuando estas requieran acuerdo de la junta:

Estas juntas podrán celebrarse por videoconferencia o conferencia telefónica múltiple siempre que se den estas circunstancias:

Que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que debe ser comprobado por el administrador con antelación a la junta.
Que el secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

El acuerdo en estos casos se entiende adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o secretario-administrador.

También se admite la posibilidad de que los acuerdos se adopten sin celebración de junta mediante la emisión del voto por correo postal o comunicación telemática, siempre y cuando puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y recepción de la comunicación.

En estos casos, el presidente de la comunidad debe solicitar el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que hará constar la fecha, el objeto de la votación de forma clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto y el plazo para emitirlo, que será de diez días naturales.

El acuerdo se entiende adoptado en el domicilio del secretario o secretario- administrador y el último día de plazo establecido para la emisión del voto. Por su parte, el momento de inicio de la junta es el momento de solicitud del voto por parte del presidente.

Con independencia de todo lo anterior, y a pesar de ello, se permite la celebración de juntas de propietarios de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad aplicables en cada momento.

Las normas de este decreto se cierran con la advertencia de que el incumplimiento de las garantías de participación e identificación previstas en el mismo es causa de impugnación de los acuerdos que se adopten.

Las soluciones, como avanzábamos, no son claras ni sencillas y pueden dar lugar nuevamente a dudas en su aplicación. Como regla general, no se van a celebrar las juntas ordinarias, pero sí caben algunas extraordinarias, en principio de forma telemática, pero también pueden ser presenciales si se cumplen las medidas de seguridad… Al final, entonces, la conclusión es que siguen siendo posibles las juntas presenciales y se deja en manos de la comunidad decidir si se cuentan con las medidas de protección exigidas legalmente.

Por otro lado, si se opta por la realización la junta de forma telemática, es responsabilidad de los administradores de fincas tener que verificar que los propietarios cuenten con los medios tecnológicos necesarios e identificarlos posteriormente cuando se produce la conexión, cuestión que puede resultar especialmente complicada en algunos casos y singularmente con algunos propietarios.

No es que volvamos a estar como al principio pero sí que vamos a tener que seguir aplicando el sentido común y el sentido de responsabilidad personal y social para gestionar nuestra vida en comunidad.

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Impago de cuotas en una comunidad cuando hay un banco como nuevo titular

Cuervo Alfageme Abogados — Wed, 08 Feb 2017 09:31:33 +0000

Francisco acaba de ser nombrado presidente en su comunidad de propietarios y tiene que dar solución al siguiente problema: en esa comunidad un vecino llevaba más de dos años sin abonar su cuota mensual. Ahora saben que su piso ha sido embargado y se lo ha adjudicado una entidad bancaria. Francisco nos pregunta si pueden reclamar esas cuotas impagadas y a quién.

Esas cuotas impagadas se pueden reclamar judicialmente. ¿Quién responde de las mismas? El propietario inicial del inmueble responde mientras ha sido propietario, es decir, hasta el momento en que el piso fue adjudicado a la entidad bancaria, dato que se puede conseguir fácilmente con una nota simple de titularidad y cargas en el Registro de la Propiedad.

La entidad bancaria que ha adquirido el piso también responde. Por un lado, desde que es titular del inmueble y, por otro, junto con el anterior propietario, de las cantidades vencidas de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y de las que se adeuden en los tres años naturales anteriores.

Estando la situación como nos comenta es fácil que, si reclaman, pueda la comunidad conseguir cobrar ese importe. El primer paso, tras el correspondiente acuerdo en junta de propietarios, es remitir un burofax a los dos responsables del pago de la deuda. Es aconsejable contar con consejo de abogado desde el primer momento para dar los pasos de forma correcta.

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El puesto de vicepresidente en una comunidad de propietarios.

Cuervo Alfageme Abogados — Fri, 23 Dec 2016 12:08:25 +0000

Faustino tiene que convocar la junta anual para el cierre de ejercicio y nombramiento de nuevos cargos en su comunidad de propietarios. Muchos de los propietarios le han indicado la necesidad de crear el cargo de vicepresidente para que la comunidad tenga dos representantes si el presidente no se encuentra disponible. Faustino nos pregunta cómo tiene que hacerlo.

Incluya expresamente ese punto en el orden del día de la convocatoria de la junta. Si es un administrador profesional el que lleva la gestión, comuníqueselo a él para que así lo haga. Para adoptar la decisión de crear el cargo y para la elección de la persona que lo va a ocupar es suficiente con el acuerdo de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

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Presidente de una comunidad que no es propietario

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 24 Oct 2016 10:27:30 +0000

Un lector nos indica que en su comunidad se procedió al nombramiento de presidente y vicepresidente en junta ordinaria, procediéndose un mes más tarde a invertir los cargos (el presidente pasó a ser vicepresidente y viceversa). El actual vicepresidente no es propietario ni vive en el edificio. Nos pregunta si esta situación es legal.

El cargo de presidente de la comunidad ha de recaer necesariamente en un propietario, si bien las funciones de secretario y administrador pueden recaer en un propietario o en una persona ajena a la comunidad siempre y cuando, de no ser propietario, se trate de un administrador de fincas colegiado.

El vicepresidente, que es un cargo facultativo, también ha de ser propietario, puesto que las funciones que le corresponden son las mismas que las del presidente, pero en caso de ausencia, vacante o imposibilidad del otro. En conclusión, dado que en su comunidad existe una situación irregular, es recomendable que se trate el asunto en una junta y se proceda a su subsanación.

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Quién puede ser secretario-administrador en una comunidad

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 25 Apr 2016 10:12:33 +0000

Alberto nos comenta que en su comunidad, un familiar de un propietario ha propuesto llevar él los libros y cuentas cobrando una cantidad más pequeña que el actual administrador que tienen contratado. A Alberto no le parece buena idea y nos pregunta qué tipo de acuerdo sería necesario para acordar este punto.

La Ley de Propiedad Horizontal señala que los cargos de administrador y secretario los puede ejercer el propio presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la junta por acuerdo adoptado por mayoría decida que dichos cargos se encuentren separados del de la presidencia.

Si esto es así, como ocurre en vuestro caso ya que nos comentas que ahora está contratado un administrador profesional, el cargo de secretario-administrador puede ser ejercido bien por un propietario o bien por una persona con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.

En el supuesto que nos planteas, la persona que propone hacerse cargo de las cuentas no tiene la cualidad de propietario y parece, del relato de la consulta, que tampoco es un profesional. No procede, por tanto, nombrarle para estos cargos, al margen de considerar otros aspectos que desconocemos tales como que esta persona esté legalmente establecida.

Respetando los requisitos legales para su nombramiento, cualquier cargo se puede nombrar y revocar por acuerdo de la Junta adoptado por mayoría.

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Contratación de vigilancia en una urbanización.

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 21 Mar 2016 13:08:43 +0000

Lucía vive en un edificio que cuenta con varios servicios comunes: piscina, cancha de tenis, zonas ajardinadas… Últimamente han tenido problemas con ciertos actos vandálicos y con personas ajenas a la comunidad que entran para utilizar estos servicios sin autorización de los propietarios. Por este motivo han planteado algunos vecinos la posibilidad de contratar un servicio de vigilancia, al menos, durante los periodos que se sabe que son más conflictivos. Nos pregunta si este acuerdo lo tiene que adoptar la junta o puede contratar sin más el servicio el administrador.

El establecimiento o la supresión de un servicio de vigilancia, al igual que ocurre con los de conserjería, portería u otros servicios comunes de interés general, requiere que se adopte un acuerdo en junta de propietarios debidamente convocada al efecto con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría es la que se aplica en cualquier caso, implique o no el acuerdo una modificación del título constitutivo.

Es interesante que a la junta en que se vaya a valorar esta decisión se lleven varios presupuestos para dejar seleccionada ya a la empresa que se vaya a encargar del servicio en caso de que se acuerde su contratación conforme a las mayorías anteriores.

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Vecino moroso e insolvente

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 29 Feb 2016 12:23:30 +0000

La propietaria de una comunidad nos indica que otra propietaria del edificio lleva sin pagar la cuota de comunidad desde el año 2010, habiendo sido condenada ya en dos ocasiones sin que se haya podido cobrar la deuda ni las costas del procedimiento puesto que tan solo cuenta con su vivienda (hipotecada y con un embargo previo importante) y una pensión que previamente está embargada en la cuantía máxima, de modo que no hay forma de recuperar ese dinero. Nos pregunta si no hay nada que se pueda hacer.

La situación que nos comentas, desgraciadamente, es muy frecuente en la actualidad. Salvo que la deudora mejore su situación económica, lo que no parece previsible en este caso, por vía de ejecución es casi imposible lograr nada. Ahora bien sucede a veces en alguno de estos casos que la vivienda termina sacándose a subasta, generalmente por los acreedores preferentes y, aunque no suela quedar remanente para los acreedores posteriores, en caso de adjudicarse el inmueble a un nuevo propietario, éste estará obligado a hacerse cargo de las deudas comunitarias de la anualidad en curso y del año natural anterior, además de empezar a pagar puntualmente nuevas cuotas y derramas.

A partir de ahí habría que seguir valorando la situación económica de la deudora, por si mejorase o se extinguiesen los embargos previos de la pensión, para ver si poco a poco se puede ir recuperando lo que haya quedado sin pagar.

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Avería compartida entre dos edificios

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 11 Jan 2016 10:43:10 +0000

Juan Carlos nos comenta que vive en un edificio que tiene al lado otro gemelo, cada uno con su comunidad de propietarios. En la fachada, en la unión entre ambos edificios, existe una grieta. Dado que el otro edificio tiene problemas económicos, Juan Carlos teme que no quieran colaborar en la reparación y nos pregunta cómo deben proceder.

El primer paso es conocer realmente cuál es el problema, de dónde proviene, a quién corresponde la reparación y a cuánto asciende el importe de la misma.

Para ello es importante contar con un informe de un perito que haga las valoraciones correspondientes pues puede ser posible que la causa y, por tanto, la responsabilidad de la reparación, corresponda a uno solo de los edificios y no ambos.

Con este extremo claro habría que dar los pasos siguientes: hablar con el administrador y presidente de la otra comunidad, solicitar presupuestos y ver la forma de enfrentar la reparación en función del resultado del informe pericial.

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Mención de los morosos en el acta de la comunidad.

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 14 Dec 2015 10:24:00 +0000

Carla nos comenta que se ha enfadado con el presidente de su comunidad de propietarios por lo siguiente. Por motivos personales no pudo ingresar dos cuotas mensuales. Justo en ese periodo se celebró una junta de propietarios y su nombre aparece tanto en la convocatoria como en el acta como morosa, aunque ella ni tan siquiera asistiera a la junta. Carla nos pregunta si pueden hacer eso sin advertirle nada pues cree que atenta contra su intimidad.

El presidente de tu comunidad de propietarios, Carla, y, en su caso, el administrador, han obrado correctamente.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que, cuando existen propietarios que no se encuentran al corriente en el pago de las cuotas comunitarias, debe indicarse en la convocatoria a la junta una relación de esos propietarios, con la advertencia de que estarán privados del derecho a voto en dicha junta si no pagan o consignan esas cuotas impagadas o si no demuestran que han impugnado judicialmente las mismas.

Aún existiendo privación del derecho al voto, hubieras podido acudir a la junta y participar en las deliberaciones y mostrar tu opinión pero tu voto, persona y cuota de participación no se toma en cuenta para alcanzar las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos.

Esa misma mención de los propietarios morosos se incluye posteriormente en el acta. Es importante ya que a la hora de computar los votos es imprescindible tomar en consideración ese dato.

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Actividad molesta en una comunidad de propietarios

Cuervo Alfageme Abogados — Tue, 03 Nov 2015 11:58:42 +0000

Una vecina de una comunidad nos indica que sospecha que en una vivienda de la comunidad se ejerce la prostitución por dos mujeres que están de alquiler. Nos pregunta si pueden impedir esta actividad con la que muchos de los propietarios se sienten molestos por tratarse de un comportamiento contrario a la moral.

Segúnla Leydela Propiedad Horizontal, el propietario o el ocupante de un piso o local no pueden llevar a cabo actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que sean contrarias a la normativa sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Fíjese que no se prohíben actividades contrarias a la moral.

En la práctica no es fácil impedir este tipo de actividad si se ejerce de forma pacífica, pues no suele estar expresamente previsto en los estatutos, por lo que quedan dos opciones: que se esté llevando a cabo de forma ilegal (por ejemplo, que encaje en las formas que constituyen delito penal) o que se estén causando perjuicios a la comunidad (por ejemplo, que los clientes rompan o estropeen las instalaciones, se produzcan peleas o situaciones de riesgo, etcétera). De ser así el primer paso sería que el presidente de la comunidad requiriese a estas personas para cesar en su actividad, bajo apercibimiento de ejercer acciones legales. El siguiente paso sería, previo acuerdo de la junta de propietarios, iniciar un procedimiento judicial en que habría que demostrar que esta actividad encaja en las quela Leyprohíbe.

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