TUS DERECHOS CON LUPAULTIMAS CONSULTAS PUBLICADAS EN EL COMERCIO – TUS DERECHOS CON LUPA

La respuesta del banco en las cláusulas suelo

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 26 Jun 2017 11:22:58 +0000

Ana y Joaquín han planteado hace un mes una reclamación a su banco porque en su préstamo hipotecario tenían pactada cláusula suelo y además bastante elevada. Nos preguntan el plazo que tiene el banco para contestar y qué deben hacer si les plantean un acuerdo en lugar de devolverles el dinero.

El banco tiene un plazo de tres meses para remitiros una respuesta a esa reclamación que habéis planteado. Puede considerar en esa contestación si vuestra cláusula suelo es abusiva o no y, en caso positivo, calcular el importe a devolver y proponeros un acuerdo al respecto.

Tal acuerdo puede versar en daros directamente el dinero en efectivo, que este sirva para amortizar el capital pendiente de vuestro préstamo hipotecario o su inversión a través de la contratación de algún producto.

Una vez os llegue la respuesta, si es favorable a considerar que la cláusula suelo es abusiva, es importante leer muy bien los términos del acuerdo que os proponen, comprobar los cálculos y pensar si os interesa el mismo. En caso contrario tenéis la opción de la vía judicial.

En caso de duda, lo más recomendable es que revise el asunto un abogado experto en la materia.

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Tengo cláusula suelo y quiero reclamar

Fri, 07 Apr 2017 10:12:23 +0000

Juan y Sara tienen un préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual en que han comprobado que tiene cláusula suelo y que se les ha venido aplicando además durante los últimos años. Ahora que han visto que se puede reclamar la devolución de lo pagado indebidamente nos preguntan cómo hacerlo y qué pasos seguir.

En primer lugar, aunque la mayor parte lo son, hay que comprobar que la cláusula suelo incluida en vuestro contrato de préstamo hipotecario efectivamente se puede considerar abusiva y, por tanto, puede declararse nula. Para analizar este extremo se toman en cuenta varios aspectos, entre otros, la falta de información suficiente, su ubicación entre un conjunto de datos que dificulten verla con claridad, que no se hayan hecho simulaciones de su posible funcionamiento antes de la contratación del préstamo o que no exista una advertencia previa, clara y comprensible del coste comparativo con otros productos.

Si consideramos que nuestra cláusula suelo es nula o, si consultado un profesional así lo considera, las opciones son dos: acudir directamente a la vía judicial o iniciar el procedimiento de reclamación a la entidad bancaria siguiendo los pasos del último Decreto Ley publicado al respecto. Lo más recomendable es utilizar esta segunda vía porque si la entidad bancaria nos da la razón no precisamos acudir a la vía judicial y porque, si no nos la dan, es la mejor manera de recuperar las costas en caso de ganar posteriormente ante un juez.

Nuestro consejo es reclamar en todo caso.

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Pensar en la economía común antes de casarse…

Cuervo Alfageme Abogados — Thu, 06 Apr 2017 11:15:44 +0000

Jesús y Laura van a casarse dentro de unos meses y tienen todo organizado. En cuanto al tema económico han decidido abrir una cuenta para los gastos comunes, pero mantener cuentas separadas para el resto, puesto que los dos trabajan. Nos preguntan si haciéndolo así es suficiente o si tienen que redactar algún documento para que no haya problemas.

Cuando se celebra un matrimonio, salvo en algunos territorios en que se aplica el derecho foral, el régimen económico del matrimonio que resultará de aplicación es el de gananciales. Esto significa que serán gananciales y con ello comunes los ingresos que cualquiera de los dos perciba una vez casados, con independencia de la titularidad de las cuentas en que se ingresen.

Para poder administrar cada cual sus ingresos y lograr una separación de bienes es imprescindible acudir a un Notario y otorgar capitulaciones matrimoniales. Podéis hacerlo antes o después de casaros, pero en vuestro caso, ya que lo tenéis claro, lo recomendable es hacerlo antes. Estas capitulaciones conservarán su validez siempre y cuando os caséis antes de un año.

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Cuando se incumple una custodia compartida…

Cuervo Alfageme Abogados — Wed, 22 Feb 2017 08:58:48 +0000

María Luisa lleva divorciada poco más de un año. Su divorcio fue contencioso y finalmente el juez estableció una custodia compartida en la que su ex marido y ella se reparten el tiempo que pasan con su hijo menor. No obstante, tiene conocimiento de que son los abuelos los que cuidan casi continuamente del menor el tiempo que tiene que pasar con el padre incluso en los fines de semana que le corresponden. Nos pregunta si puede solicitar del juez tener ella la custodia o más tiempo teniendo en cuenta esta circunstancia.

El primer paso es demostrar que se produce efectivamente esta situación. Una de las maneras es, por ejemplo, contar con el informe de un detective que nos ayude a demostrar que son los abuelos quienes se encargan del menor. Tendría que haber realmente una dejación de funciones por parte del padre y que no fuera simplemente una solicitud de ayuda o apoyo puntual.

Si se logra acreditar el problema, puede plantearse un procedimiento de modificación de medidas para intentar ajustar los tiempos de estancia del menor con cada progenitor a los que realmente cada uno puede pasar con él. Para este procedimiento precisas contar con abogado y procurador.

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¿Qué es la declaración de herederos?

Cuervo Alfageme Abogados — Tue, 21 Feb 2017 12:59:56 +0000

Una amiga de Manuela acaba de quedarse viuda y está ayudándola con los trámites hereditarios. El seguro que tenía contratado les ha conseguido determinada documentación y les han comentado que tienen que hacer declaración de herederos. Manuela nos pregunta en qué consiste este trámite y si precisan contar con abogado para ello. Su amiga tiene dos hijos aún menores.

Los primeros trámites en materia de sucesiones son conseguir el certificado de defunción y, transcurridos quince días hábiles desde el fallecimiento, el de actos de última voluntad. Probablemente esto sea lo que haya realizado la aseguradora.

En el certificado de actos de última voluntad figura si el fallecido ha otorgado o no testamento. En caso de no haberlo hecho, y si no consta que exista uno ológrafo, es cuando hay que realizar la declaración de herederos.

Es un trámite que se realiza ante Notario para determinar quiénes son los herederos legales de la persona fallecida y no precisa de la asistencia de abogado, aunque puede ser aconsejable contar con su asesoramiento a lo largo de todo el proceso de la sucesión.

Por último, es importante que tu amiga no olvide otras gestiones sujetas a plazo: tramitar la pensión de viudedad y de orfandad a las que pudiera tener derecho y abonar el impuesto de sucesiones en el plazo de seis desde la fecha de fallecimiento. En caso de heredar inmuebles urbanos, también hay que abonar el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y cambiar en el catastro la titularidad. La partición y adjudicación de los bienes de la herencia en una notaría y la posterior inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad cuando los haya no son urgentes, pero también hay que hacerlo tarde o temprano.

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Impago de cuotas en una comunidad cuando hay un banco como nuevo titular

Cuervo Alfageme Abogados — Wed, 08 Feb 2017 09:31:33 +0000

Francisco acaba de ser nombrado presidente en su comunidad de propietarios y tiene que dar solución al siguiente problema: en esa comunidad un vecino llevaba más de dos años sin abonar su cuota mensual. Ahora saben que su piso ha sido embargado y se lo ha adjudicado una entidad bancaria. Francisco nos pregunta si pueden reclamar esas cuotas impagadas y a quién.

Esas cuotas impagadas se pueden reclamar judicialmente. ¿Quién responde de las mismas? El propietario inicial del inmueble responde mientras ha sido propietario, es decir, hasta el momento en que el piso fue adjudicado a la entidad bancaria, dato que se puede conseguir fácilmente con una nota simple de titularidad y cargas en el Registro de la Propiedad.

La entidad bancaria que ha adquirido el piso también responde. Por un lado, desde que es titular del inmueble y, por otro, junto con el anterior propietario, de las cantidades vencidas de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y de las que se adeuden en los tres años naturales anteriores.

Estando la situación como nos comenta es fácil que, si reclaman, pueda la comunidad conseguir cobrar ese importe. El primer paso, tras el correspondiente acuerdo en junta de propietarios, es remitir un burofax a los dos responsables del pago de la deuda. Es aconsejable contar con consejo de abogado desde el primer momento para dar los pasos de forma correcta.

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Hacer un buen contrato de arrendamiento

Cuervo Alfageme Abogados — Tue, 07 Feb 2017 13:06:48 +0000

Pedro está a punto de alquilar a una amiga un apartamento que recientemente ha heredado. Como tiene muy buena relación con esta persona ha pensado no hacer un contrato por escrito o en su caso hacer uno sencillo porque no quiere parecer desconfiado. Nos pregunta si esto podría ocasionarle después algún problema.

Con independencia de quien sea el arrendatario y el grado de confianza que tengamos con él es muy importante siempre realizar un buen contrato de arrendamiento por escrito. El arrendamiento de vivienda está en gran medida regulado en la ley pero hay numerosos aspectos que se pueden pactar entre las partes. Cuanto más específico y completo sea nuestro contrato menos problemas tendremos después a lo largo de su aplicación. Es preferible pedir consejo profesional para la redacción del contrato que tener después una complicación jurídica de más difícil solución.

Ofrecer tener un buen contrato por escrito no implica desconfianza hacia ninguna de las dos partes, más bien al contrario es una garantía para ambas acerca de cómo se va a desenvolver el funcionamiento del arrendamiento y una forma de conocer de antemano los derechos y obligaciones de cada una.

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Cumplimiento de visitas en un divorcio

Cuervo Alfageme Abogados — Wed, 01 Feb 2017 10:25:20 +0000

Inmaculada acaba de divorciarse y tiene un niño pequeño que ya va al colegio. Le preocupa que su ex respete los días en que puede recoger al niño y no se presente sin avisar en cualquier momento, pues ya han tenido algunos problemas. Nos pregunta qué puede hacer para tener controlada la situación.

El primer paso es hablar con tu ex a fin de que comprenda que no puede hacer planes por su cuenta, que tiene que respetar el régimen de visitas establecido judicialmente. Quizás este punto pueda aclarárselo su propio abogado, pues la sentencia es reciente y es posible que aún no tenga claro cómo funciona. No obstante, como ya ha habido problemas, haz una copia del convenio o sentencia que establezca las visitas y facilítalo a la dirección del centro a fin de que tengan conocimiento de la situación y en la medida de lo posible controlen las recogidas del niño. Si los problemas persisten se podría valorar exigir el cumplimiento de lo establecido a través de un procedimiento de ejecución, para lo cual ya necesitarás contar con un abogado y procurador.

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Vender a plazos

Cuervo Alfageme Abogados — Tue, 31 Jan 2017 11:02:27 +0000

Eugenia tiene un piso en venta y ha recibido una oferta en la que en lugar de pagarle el precio de una vez el comprador le propone hacer el pago en mensualidades con letras de cambio. Como no le vendría mal contar con ingresos mensuales, nos pregunta si es recomendable o puede tener algún riesgo.

Salvo que estés desesperada por vender tu vivienda (y aún en ese caso habría que hacer un buen contrato con garantías adecuadas) no te recomendamos que aceptes esta opción. Tardarías muchos años en tener tu dinero y dependerías de la solvencia del comprador. Hay muchas desventajas para ti y no te conviene. Piensa que si el comprador fuera solvente podría conseguir financiación bancaria para la compra y no tendría que ofrecerte otro tipo de soluciones. Si lo que quieres es aumentar tus ingresos mensuales plantéate alquilar en lugar de vender. Tendrás ingresos mensuales y seguirás siendo propietaria de la vivienda. Si optas por alquilar procura hacer un buen contrato de arrendamiento con suficientes garantías, contratar un seguro adecuado y valorar las implicaciones fiscales.

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Recuperar un piso arrendado.

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 23 Jan 2017 09:30:14 +0000

Sofía alquiló uno de sus apartamentos hace un año a una chica que vino a trabajar a la ciudad. Desde hace un par de meses no le paga la renta y además tiene constancia de que ha cambiado nuevamente de lugar de residencia y ya no vive en el apartamento. Nos pregunta si puede recuperar sin más trámites la vivienda teniendo en cuenta que la inquilina ya no vive allí.

No es posible recuperar la vivienda alquilada sin más trámite. Caben dos posibilidades. La más sencilla es ponerse en contacto con la arrendataria y poner fin al contrato de arrendamiento con un acuerdo firmado por ambas partes. Si esto no es posible, la opción que queda es interponer una demanda de desahucio en la que además de poner fin al contrato y recuperar la posesión del apartamento se pueden reclamar las rentas impagadas hasta el momento mismo en que se produzca esa recuperación.

Intenta ponerte en contacto con la arrendataria y, si esto no da resultado, da los pasos necesarios para abrir la vía judicial.

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