No resulta fácil alquilar una vivienda.

Y esta frase es perfectamente aplicable tanto si nos ponemos en la posición de arrendador como si lo hacemos en la del arrendatario. Veamos por qué.

El arrendador busca, en la mayor parte de los casos, obtener la renta más alta posible pero, a pesar de que resulta obvia tal afirmación, no solemos encontrarnos con que ese sea el único objetivo. Más bien, la idea principal suele girar en que la persona o personas elegidas como arrendatarias sean serias y solventes, que le den seguridad de que van a abonar la renta regularmente y que, además, no generen problemas en relación con el cuidado de la vivienda o con la convivencia con el resto de los vecinos en los casos de pisos en régimen de propiedad horizontal.

El arrendatario espera encontrar una vivienda que resulte adecuada a sus necesidades de espacio, de localización, de estado general y que los gastos que le implique se adapten a su situación económica.

Que ambas partes confluyan en sus respectivos intereses no siempre es sencillo, especialmente en aquellos lugares en los que la oferta y la demanda de vivienda no se encuentran armonizadas y obliga a unos u otros a ajustar sus expectativas. No obstante, lo que sí es claro es que ambas partes, a la hora de formalizar el contrato, deben cumplir con las normas establecidas legalmente. No hay que olvidar que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un conjunto de normas de obligado cumplimiento en los arrendamientos de vivienda, dejando también un ámbito en el que las partes pueden realizar pactos para ajustar el arrendamiento a su situación específica.

El primer y más importante consejo es redactar un buen contrato de arrendamiento adecuado a la ley y a las circunstancias particulares de cada arrendamiento. Un buen contrato evita desde el inicio de la relación arrendaticia numerosos problemas de interpretación y da solución a las diferencias que pueden surgir en un futuro entre arrendator y arrendatario.

Partiendo de este dato, ya dentro del contrato, existen diferentes cuestiones a las que hay que prestar especial atención por su importancia. Hemos hecho un listado de las diez más interesantes pero cada caso particular tiene su propio universo que es preciso considerar. Vamos con nuestros diez puntos:

1.- Prestar atención al plazo. Es un aspecto complejo sobre el que se pueden introducir algunos pactos. Veamos los más interesantes.

La ley establece en los contratos que se hagan ahora una prórroga de hasta cinco años, siete si el arrendador es un persona jurídica, pero el contrato puede hacerse por menos tiempo, un año por ejemplo. De ponerse un plazo menor, finalizado el plazo el contrato continuará, si no pone fin el arrendatario a su término, hasta cumplir los cinco o siete años previstos en la ley.

Incluir en el contrato un plazo menor es algo que puede interesar al arrendatario si no necesita la vivienda más allá de ese plazo. Por su parte, los arrendadores, que sean personas físicas, pueden expresar además en el contrato que, una vez transcurrido un año del mismo, van a precisar recuperar la vivienda en determinadas circunstancias que vienen recogidas en la ley.

Por último, el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato una vez transcurridos seis meses de duración pero se puede incluir en el contrato la existencia de indemnización al arrendador si se da esta situación.

2.- Fijar de una forma clara la renta, plazo y forma de pago.

Aunque resulta la fórmula más habitual, no está de más insistir en que lo ideal es que se realice mediante ingreso bancario, así queda constancia para ambas partes y el justificante sirve como prueba de pago en caso de precisar acreditar este extremo.

3.- Prestar atención a la actualización de la renta.

La actualización es anual y las partes pueden acordar el sistema que quieran ahora bien existen dos limitaciones. Si no se detalla en el contrato el índice o metodología a aplicar, se utiliza la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Por otro lado, el incremento de la renta no puede exceder de la variación que haya sufrido el Índice de Precios al Consumo.

4.- Para aquellas viviendas que requieran algún tipo de arreglo, es posible pactar con el arrendatario que realice las obras a cambio de no cobrarle alguna mensualidad de renta. En estos casos, es esencial dejar muy bien especificados ambos extremos: mensualidades de renta a las que afecta e importe y detalle de las obras a realizar.

5.- Si queremos que el arrendatario asuma otros gastos como comunidad, IBI, seguro… hay que especificarlo claramente en el contrato. Para comunidad e IBI hay que poner además el importe anual al que ascienden tales gastos. Cuando hablamos de gastos de comunidad, hablamos de la cuota mensual. Las derramas o aportaciones extraordinarias deberá asumirlas el propietario de la vivienda.

6.- La fianza es de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y no cabe su actualización durante los primeros cinco años de contrato, siete si el arrendador es una persona jurídica.

7.- Se pueden pactar garantías adicionales pero en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete si el arrendador fuese una persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta ya sea esta garantía a través de depósito o de aval bancario.

8.- Si no queremos que el arrendatario tenga derecho de adquisición preferente de la vivienda en caso de venta, hay que establecerlo así en el contrato.

9.- De la misma manera es posible prohibir la cesión y el subarriendo aunque no es posible hacerlos sin el consentimiento escrito del arrendador en cualquier caso.

10.- Para los contratos de duración superior a cinco años, siete si el arrendador es una persona jurídica, se pueden pactar otros aspectos, a tener en cuenta si nuestro contrato va a ser más largo.

Más contenidos jurídicos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoalfageme

© Cuervo y Alfageme Abogados for TUS DERECHOS CON LUPA, get_post_time('Y'). | Permalink | No comment | Add to del.icio.us
Post tags:

Feed enhanced by Better Feed from Ozh

Septiembre es regreso de las vacaciones, nuevo curso, vuelta a la rutina y, además, un buen momento para replantearnos cuestiones que son susceptibles de mejorar o para poner en marcha por fin esos buenos planes que casi siempre vamos dejando atrás por falta de tiempo o de interés.

Una idea siempre interesante y recomendable es pensar en nuestro futuro y este es un momento inmejorable. No importan la edad ni las circunstancias personales, aunque en unas sea más recomendable o urgente que en otras. Nuestro consejo, que repetimos siempre que se nos pregunta, es hacer un buen testamento y también un buen testamento vital que se ajuste a nuestra forma de entender la vida y también a nuestra manera de enfrentar nuestro final.

Ahora nuestras normas, tras las últimas reformas, nos abren nuevas posibilidades que es fundamental conocer porque nos permiten expresar nuestra voluntad por adelantado por si nos llegamos a encontrar en un futuro en una situación en la que no podamos decidir personalmente.

Una de estas opciones, que nos parece especialmente interesante, es la que da título a este artículo: el poder notarial preventivo. Vamos a analizarlo más detenidamente.

¿Qué es el poder preventivo y para qué sirve?

Es un poder notarial hecho a través de escritura pública en el que se incluyen previsiones de futuro para el supuesto de que nos encontremos en una situación de discapacidad. Podemos plantearnos hacerlo en cualquier momento de nuestra vida.

El notario tiene la obligación de comunicarlo al Registro Civil para su anotación en el mismo. De esta forma queda constancia pública de su existencia de llegar el caso de precisar su uso.

Podemos hacerlo con diferentes contenidos, en función de que deseemos dotarlo de mayor o menor precisión. Puede ser un poder a favor de una persona para realizar actos en nuestro nombre que también tenga valor en casos de discapacidad futura o un poder específico que solo sirva para el supuesto de que precisemos apoyos en el futuro incluyendo previsiones específicas para esta situación.

Si deseamos hacerlo más completo podemos incluir aspectos tales como:

• Las facultades de que dotamos a la persona apoderada.

• La existencia de órganos o personas de control del apoderado.

• Las condiciones e instrucciones para el ejercicio de las facultades.

• Las salvaguardas para evitar abusos, conflictos de intereses o influencias indebidas de la persona apoderada.

• Los mecanismos y plazos de revisión de las medidas de apoyo que establezcamos.

• Y las formas, causas y plazos de extinción del poder.

¿Cuándo puede la persona apoderada utilizar ese poder y actuar en nuestro nombre?Cuando se den las previsiones previstas en el poder. Para garantizar el cumplimiento de esas previsiones se otorgará, si es preciso, acta notarial e incluso el notario puede solicitar de forma previa informe pericial que acredite que la persona que ha otorgado el poder ya no se encuentran en condiciones de decidir por sí misma.

¿Cómo tiene que actuar la persona apoderada?

Si el poder es general y se otorga para todos los negocios del poderdante, el apoderado está sujeto, en primer lugar, a lo previsto en el propio poder y, en lo no previsto en este, por las normas que regulan la curatela.

El apoderado tiene que ejercer facultades personalmente como norma general aunque puede delegar actos concretos en terceras personas. Eso sí, no son delegables las facultades relacionadas con la protección de la persona.

¿En que supuestos se extingue el poder?

El poder deja de tener eficacia si se produce cualquiera de las circunstancias que hayamos incluido en el mismo o, si en algún momento, decidimos revocarlo.

También se extingue en los siguientes casos:

• Si lo hemos hecho a favor del cónyuge o pareja de hecho y se produce un cese de convivencia salvo que expresamente hayamos previsto esta situación en el poder o el cese de la convivencia se produzca como consecuencia de un internamiento en un centro.

• Que se produzca una solicitud judicial de extinción por las personas que se encuentran legitimadas para para instar el procedimiento de medidas de apoyo si concurre causa de remoción del curador y no se haya previsto otra cosa en el propio poder.

¿Es aconsejable realizar este tipo de poder?

Tal y como avanzábamos al principio, desde nuestro punto de vista, siempre es positivo adelantarse al futuro y dejar establecida nuestra voluntad por anticipado para aquellas situaciones en las que no podamos elegir. De esta forma aseguramos que todo se lleve a cabo según nuestro propio criterio y además evitamos procedimientos posteriores de discapacidad que pueden resultar más complejos.

Más contenidos jurídicos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoalfageme

© Cuervo y Alfageme Abogados for TUS DERECHOS CON LUPA, get_post_time('Y'). | Permalink | No comment | Add to del.icio.us
Post tags:

Feed enhanced by Better Feed from Ozh

Aquellos que compartimos la vida con un animal de compañía conocemos perfectamente la vinculación afectiva que existe con ellos, más intensa aún cuando atravesamos por problemas o dificultades que nos afectan emocionalmente. En estos casos, los animales son un apoyo incondicional y eliminan una buena parte de la carga de soledad que nos abruma en ocasiones.

Para muchos de nosotros, los animales forman parte integrante esencial de nuestra familia.Y es por este motivo por el que si alguien nos amenaza con causarles un daño, esa amenaza causa miedo, angustia y daño psicológico. Y, si estos hechos se producen en el ámbito de una situación de violencia de género, los animales pueden ser usados, y de hecho lo son en muchos casos, como un elemento más de presión y de daño.

Ya existen muchos estudios que han detectado esta situación pero el confinamiento generado como consecuencia de la pandemia por la expansión del virus Covid-19 ha dejado datos más que significativos contrastados a través de las llamadas al télefono de atención a las víctimas 016. Un estudio revela que el ochenta por ciento de las mujeres maltratadas que son propietarias de mascotas aseguran que han recibido amenazas por parte de sus parejas dirigidas a hacer daño a sus animales. Y el cincuenta y cuatro por ciento de estas mujeres no denuncia por miedo a que dichas amenazas se hagan efectivas.

Algunas sentencias de nuestros tribunales ya han comenzado a recoger situaciones de violencia en cuyo curso se produce, además, el daño a un animal como, por ejemplo, dar patadas a un perro o provocar la muerte de un gato al estrellarlo contra el suelo. Estos hechos incrementan, sin duda alguna, el miedo y el dolor de la persona que está siendo maltratada.

Y, aunque desde nuestro punto de vista resulta evidente, también se encuentra avalado por estudios la clara relación que existe entre el maltrato animal y la violencia dentro del ámbito familiar. El maltrato habitual a los animales domésticos puede, y de hecho es en numerosos casos, un síntoma de que esa violencia puede desarrollarse o ya se está desarrollando en el ámbito familiar.

A pesar de todo ello, las normas que regulan la protección a las víctimas de violencia de género no contemplan, hasta el momento, ningún tipo de regulación en relación con los animales domésticos. No es que estos se encuentren totalmente desprotegidos. El abandono y el maltrato animal son delitos contemplados en nuestro Código Penal y también actuaciones prohibidas en todas las normas autonómicas y locales de protección de animales domésticos, además de su inclusión en los convenios internacionales de los que forma parte nuestro país. No obstante, esta regulación es general y no específica o relacionada con las situaciones de violencia contra la mujer.

Es por este motivo que el Gobierno ha anunciado, a través de la Ministra de Derechos Sociales, que está estudiando una reforma que contemple especialmente estas situaciones, al menos desde dos puntos de vista.

Por un lado, se pretende reformar el Código Penal de forma que el maltrato de la una mascota, el daño o la amenaza de daño, sea considerado agravante en los casos de violencia de género.

Por otro lado, se pretende incorporar la posibilidad de que se adopeten medidas concretas dentro de las cautelares que el juez puede aplicar ante una situación de violencia de género. Estas medidas de protección de los animales de compañía podrían llegar al decomiso preventivo del animal de forma que se ordene que salga de la casa de la víctima para vivir con ella o para ser llevado temporalmente a un centro de acogida, en todo caso fuera del alcance del agresor.

Este tipo de solución ya se está llevando a cabo por alguna plataforma que cuenta con programas que gestionan espacios seguros a los que los animales de las víctimas de violencia de género pueden acudir de forma temporal hasta que se estabilice la situación de sus dueñas y puedan regresar a un hogar seguro con ellas. Estos espacios suelen ser casas de acogida que prestan una alternativa habitacional al animal hasta que se solucione el problema familiar con todas las garantías de seguridad y confidencialidad.

No obstante, es importante que la reforma llegue hasta la ley y sean los jueces los que, a la hora de adoptar las diversas medidas de protección de las víctimas también contemplen a los animales pues, tal y como decíamos al principio, el daño psicológico que se puede realizar a la víctima a través de sus mascotas puede ser especialmente importante y grave.

Esta reforma, además, a nuestro juicio, debería incardinarse dentro de una más amplia que por fin lleve a nuestras normas la idea de que los animales no son cosas sino seres sintientes que merecen una protección jurídica adecuada, idea que, a pesar de los muchos intentos de reforma legislativa, aún no existe en nuestro derecho.

Más contenidos jurídicos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoalfageme

© Cuervo y Alfageme Abogados for TUS DERECHOS CON LUPA, get_post_time('Y'). | Permalink | No comment | Add to del.icio.us
Post tags:

Feed enhanced by Better Feed from Ozh

En septiembre entra en vigor una reforma de nuestra legislación procesal y civil que pretende mejorar toda la regulación del apoyo que precisan las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

Esta reforma, cambia totalmente el tratamiento de estas personas en nuestro derecho descartando la idea existente actualmente de declaración judicial de incapacidad y representación por cargos tutelares y adoptando una normativa mucho más respetuosa con la situación concreta de cada discapacitado.

La idea principal de esta modificación es que la persona discapacitada cuente con una medidas de apoyo para el adecudado ejercicio de su capacidad jurídica mucho más flexibles cuyo fin esencial sea alcanzar el pleno desarrollo de su personalidad y su desenvolvimiento jurídico en condiciones de igualdad.

Por este motivo, cuando una persona se encuentre en esta situación, las medidas a aplicar deben estar inspiradas en el respeto a su dignidad y en la tutela de sus derechos fundamentales. Deben estar ajustadas a los principios de necesidad y proporcionalidad, estableciendo solo aquellas que sean realmente precisas para el supuesto concreto.

Las medidas de origen legal o judicial solo proceden en defecto o insuficiencia de la voluntad de la persona y los cargos de apoyo que se nombren en tal caso deben atender a la voluntad, deseos y preferencias de la persona discapacitada procurando que pueda desarrollar su propio proceso de toma de decisiones y llegar a ejercer plenamente su capacidad en el futuro si ello fuera posible. Estos cargos de apoyo van a contar con funciones representativas solo en supuestos excepcionales y, en este tipo de actuaciones, deben decidir atendiendo a la trayectoria vital, creencias y valores de la persona representada.

La autoridad judicial puede adoptar medidas de salvaguarda de la persona discapacitada y en relación con los actos a realizar por los cargos de apoyo y existe un control tanto de la propia autoridad judicial como del ministerio fiscal de la situación pudiendo solicitar información tanto de carácter personal como patrimonial del discapacitado en cualquier momento.

Las medidas y cargos de apoyo cambian totalmente no solo en cuanto a sus funciones, que deben respetar todos estos principios que hemos comentado, sino en su nomemclatura. La ley regula los siguientes:

• Tutela. Queda reservada para los menores no emancipados en situación de desamparo o no sujetos a patria potestad. El tutor puede haber sido nombrado por los padres o tutores en testamento o documento público notarial o, en otro caso, se nombra por la autoridad judicial entre los ascendientes o los hermanos, siempre en interés del menor. La ley detalla sus funciones: velar por el menor, prestarle alimentos, educarle, procurar su inserción en la sociedad, administrar su patrimonio y escuchar al menor en las decisiones a adoptar.

• Curatela. Se aplica a las personas que precisan el apoyo de una manera continuada. La resolución judicial debe expresar su extensión y determinar a qué actos se aplica de forma concreta en armonía con la situación y circunstancias de la persona discapacitada y sus necesidades de apoyo.

• Defensor judicial. Se utiliza tanto en el caso de menores como en el caso de mayores discapacitados. Es una medida de apoyo que procede cuando se precisa de forma ocasional como, por ejemplo, cuando existen conflictos de intereses con la persona nombrada como tutora o curadora o cuando este no pueda ocuparse o se esté esperando su nombramiento.

• Guarda de hecho. Esta es una medida informal de apoyo. Son los cuidadores habituales de una persona discapacitada que no cuentan con un cargo atribuido por una resolución judicial o por voluntad de la persona discapacitada. Hasta ahora, aunque son muy frecuentes en la práctica, no se encontraban regulados legalmente. La ley los incorpora porque, de este modo, también se va a controlar su actuación. También pueden existir, como es lógico, en relación tanto con menores como con mayores discapacitados.

Por último, la ley completa la regulación con las denominadas “medidas voluntarias de apoyo”. Son tres y son especialmente interesantes:

• Se pueden dejar medidas ya previstas para los supuestos de menores respecto a los cuales dos años antes de alcanzar la mayoría de edad ya se considere que no van a tener plena capacidad en esa fecha.

• Los mayores de edad y los menores emancipados pueden establecer en escritura pública previsiones respecto a lo que desean en caso de que lleguen a tener una situación de discapacidad.

• Se regula la posibilidad de realizar un poder hacia un familiar o una persona de confianza en el que le permitamos actuar en supuestos de discapacidad con orden general o instrucciones concretas de actuación.

En definitiva, la nueva propuesta legislativa pretende proteger mucho más a los discapacitados y aplicar a cada uno de ellos las medidas de apoyo que se ajusten a su situación concreta procurando, en todo caso y hasta donde sea posible, el desarrollo de su propia personalidad y la atención a su voluntad, deseos y preferencias.

Más contenidos jurídicos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoalfageme

© Cuervo y Alfageme Abogados for TUS DERECHOS CON LUPA, get_post_time('Y'). | Permalink | No comment | Add to del.icio.us
Post tags:

Feed enhanced by Better Feed from Ozh

En septiembre entra en vigor una reforma de nuestra legislación procesal y civil que pretende mejorar la regulación del apoyo que precisan las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

Esta reforma, muy interesante de comentar en muchos otros aspectos, también incluye una importante modificación en el artículo 94 de nuestro Código Civil que hace referencia a los derechos de estancias y visitas de los hijos menores cuando se produce una separación o un divorcio o es preciso el establecimiento de medidas respecto a los hijos comunes cuando no existe matrimonio entre los progenitores.

A falta de acuerdo entre los padres, este artículo establece que la autoridad judicial determina el tiempo, modo y lugar en el que el progenitor que no tiene consigo a los hijos menores puede ejercitar el derecho de visitarlos, comunicar con ellos y tenerlos en su compañía. Este derecho se puede limitar o suspender si se dan circunstancias relevantes que así lo aconsejen y también cuando se incumplan grave o reiteradamente los deberes impuestos por la resolución judicial.

Esta regulación básica no se modifica pero sí se introducen algunas apreciaciones que suponen cambios sustanciales.

Por un lado, se establece que la autoridad judicial debe adoptar esta resolución relativa a estos derechos de visitas y comunicación previa audiencia del hijo y del Ministerio Fiscal. Bien es cierto que el Ministerio Fiscal participa ya en los procedimientos judiciales en los que se determinan medidas para los menores y que ya existía también previsión de escuchar a los menores en diferentes normas en este tipo de procesos en relación con las medidas que directamente les afecten, cuando estos tuvieren suficiente juicio y, en todo caso, a los mayores de doce años. No obstante, ahora la norma incide en este aspecto sin establecer estas limitaciones en relación con el establecimiento del régimen de visitas.

Por otro lado, se incluyen dos previsiones más que posibilitan que el juez no establezca un régimen de visitas o estancias o que, de existir, pueda suspenderlo. Son las siguientes:

1.- Cuando el progenitor esté incurso en un proceso penal iniciado por atentar contra la vida, la integridad física, la libertad, la integridad moral o la libertad e indemnidad sexual del otro cónyuge o sus hijos.

2.- Cuando la autoridad judicial advierta, de las alegaciones de las partes y las pruebas practicadas, la existencia de indicios fundados de violencia doméstica o de género.

En estos casos, no obstante, la autoridad judicial puede establecer un régimen de visitas, comunicaciones o estancias en una resolución motivada en interés superior del menor o en la voluntad, deseos y preferencias del mayor con discapacidad necesitado de apoyos y previa evaluación de la relación paternofilial.

Esto no será posible y no habrá establecimiento alguno de régimen de visitas, comunicación y estancia cuando el progenitor se encuentre en situación de prisión, prisión provisional o por sentencia firme, acordada en un procedimiento penal por los delitos antes mencionados.

Varias son las cuestiones que nos llaman la atención de esta nueva regulación y que ya han dado motivo a numerosas valoraciones. En primer lugar, entendemos que, aunque el artículo está pensado para proteger especialmente a las víctimas de violencia de género, hay que apreciar que la medida de no establecimiento de régimen de visitas puede afectar a cualquiera de los dos cónyuges que haya cometido contra el otro cualquiera de esos delitos que se definen en el artículo.

En segundo lugar, que no es suficiente con la interposición de una denuncia, es preciso que el progenitor “esté incurso en un proceso penal”, es decir, ya se hayan abierto las correspondientes actuaciones judiciales, o el juez aprecie “indicios fundados de violencia doméstica o de género” para que entre en juego la limitación del régimen de visitas.

En tercer lugar, salvo en los casos de prisión, prisión provisional o condena por sentencia firme, el juez puede determinar, aun cuando se den estas circunstancias, el establecimiento de un régimen de visitas y contacto si lo considera más adecuado y atendiendo siempre al interés supremo del menor o del hijo discapacitado que aún precise apoyos y sobre la base de un evaluación previa de la relación paternofilial. Lo lógico es que esta evaluación previa recaiga sobre los equipos psicosociales adscritos a los juzgados y está por ver si se aceptarán también, para fundamentar esta decisión, informes periciales privados aportados por las partes.

Todos estos extremos afectan al régimen de visitas, comunicación y estancias, que se establece a favor del progenitor que no tiene la custodia de los hijos pero cabe preguntarse ¿existe una previsión similar a la hora de establecer el régimen de custodia? La respuesta es positiva. Ya existe actualmente esa previsión y la regulación es sustancialmente similar a lo que a partir de septiembre será aplicable al régimen de visitas. Nuestro Código Civil establece que no procede la guarda conjunta cuando cualquiera de los padres esté incurso en un proceso penal iniciado por atentar contra la vida, la integridad física, la libertad, la integridad moral o la libertad e indemnidad sexual del otro cónyuge o de los hijos que convivan con ambos. Tampoco procede cuando el juez advierta, de las alegaciones de las partes y las pruebas practicadas, la existencia de indicios fundados de violencia doméstica.

Por último, previsiones similares se encontraban ya en la ley de medidas de protección integral contra la violencia de género, en la que en sus artículos 65 y 66 ya se incorporaba la posibilidad de que el juez suspendiera el ejercicio de la patria potestad, guarda y custodia, acogimiento, tutela, curatela, guarda de hecho y régimen de visitas, estancia y relación y comunicación con los menores que dependieran de un inculpado por delitos relacionados con la violencia de género.

Más contenidos jurídicos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoalfageme

© Cuervo y Alfageme Abogados for TUS DERECHOS CON LUPA, get_post_time('Y'). | Permalink | No comment | Add to del.icio.us
Post tags:

Feed enhanced by Better Feed from Ozh

La entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria introdujo importantes cambios en el derecho de familia, entre ellos, la opción de que las parejas pudieran contraer matrimonio ante notario. Esta posibilidad existe desde el año 2015, sin embargo, la competencia de las notarías en este aspecto tan solo se limitaba al momento de la celebración. La tramitación del expediente matrimonial debía continuar realizándose ante el Registro Civil hasta que se produjera la modificación de la Ley del Registro Civil. Ahora por fin, unos cuantos años más tarde y desde mayo de este año, los notarios no solo pueden celebrar matrimonios sino también tramitar los expedientes matrimoniales.

Aquellos que ya han contraído matrimonio, seguramente conocen en qué consiste ese expediente y qué trámites conlleva pero para todos aquellos que aún no han dado el paso, lo explicamos a continuación.

El expediente matrimonial es un procedimiento administrativo cuya principal finalidad es comprobar que los futuros contrayentes cumplen con los requisitos de capacidad para prestar el consentimiento, que no existen impedimentos (los relativos a edad, parentesco, vínculo matrimonial previo, etcétera) y que no se da ningún obstáculo para la celebración del matrimonio (por ejemplo, se pretenden evitar matrimonios simulados o de conveniencia que resultarían finalmente nulos).

Como adelantábamos, este expediente puede tramitarse, como hasta ahora, en el Registro Civil del domicilio de cualquiera de los cónyuges y, desde mayo de este año, también en una notaría del domicilio de cualquiera de ellos. Hablamos, en todo caso, en este artículo de la tramitación de expediente y celebración de matrimonio civil. Los matrimonios religiosos cuentan con normas especiales, por ejemplo, en el canónico es la Iglesia la que tramita el expediente matrimonial.

La tramitación de expediente se inicia con un escrito en el que se hacen constar los datos de los cónyuges, los domicilios que han tenido en los dos últimos años, la firma de ambos y se completa con la aportación de determinados documentos (certificado de nacimiento, empadronamiento y otros complementarios en función de las circunstancias concretas y especiales de la pareja).

Esta petición hecha por este escrito debe ser ratificada por ambos miembros de la pareja, que tienen que ser recibidos en audiencia reservada, y por dos testigos.

El expediente finaliza con una resolución aceptando o no la celebración del matrimonio, indicando el régimen económico aplicable y la vecindad civil de los cónyuges. Si no hay impedimento alguno, se cumplen todos los requisitos y la celebración del matrimonio sigue adelante, se publican edictos en los domicilios de ambos miembros de la pareja durante los dos últimos años siempre que sean poblaciones de menos de veinticinco mil habitantes. En otro caso, se sustituyen por la audiencia de un pariente, amigo o allegado.

Si hemos hecho la tramitación del expediente ante notario, podremos contraer matrimonio ante ese mismo notario que ha hecho el expediente o ante otro competente en el lugar de celebración.

Al acto de la celebración, a la boda, deben acudir, obviamente, los futuros cónyuges y dos testigos. Al igual que en cualquier otra celebración de carácter civil, el notario lee a los cónyuges los artículos 66, 67 y 68 del Código Civil relativos a los derechos y deberes de los cónyuges. Ambos tienen que prestar libre consentimiento a contraer matrimonio de lo cual da fe el notario actuante.

Todo el acto se recoge en una escritura pública que firman los contrayentes, los testigos y el notario. De esta escritura se emiten dos copias autorizadas, una para cada uno de los ya cónyuges y un testimonio que se remite al Registro Civil para proceder a la inscripción del matrimonio.

¿Qué ventajas e inconvenientes tiene optar por realizar el expediente matrimonial y casarse ante notario? El principal inconveniente de tramitar el expediente matrimonial y contraer matrimonio ante notario es que conlleva un coste, aunque el mismo no va a ser muy alto. Desde nuestro punto de vista, puede compensar asumir este gasto si consideramos que, por un lado, la tramitación del expediente y la celebración pueden resultar más íntimos, cómodos y rápidos y, por otro, en función de la notaría elegida, el notario puede permitirnos opciones más amplias de elección de día, hora y fórmulas de ceremonia, dentro, obviamente, de unos límites.

La elección de una u otra vía para contraer matrimonio es algo muy personal por parte de la pareja. No deja de ser un acto que, con independencia de la parte jurídica, conlleva importantes implicaciones sentimentales, emocionales y familiares. Lo importante de este cambio normativo es que se abre opciones y existen más posibilidades que facilitan los trámites y nos dan la oportunidad de ajustar lo que esperamos de ese día a las fórmulas jurídicas.

Más contenidos jurídicos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoalfageme

© Cuervo y Alfageme Abogados for TUS DERECHOS CON LUPA, get_post_time('Y'). | Permalink | No comment | Add to del.icio.us
Post tags:

Feed enhanced by Better Feed from Ozh

Nos hemos planteado, sin duda, una de las preguntas de más difícil respuesta cuando hablamos de los procedimientos de familia y de las relaciones entre padres e hijos durante estos procedimientos y con posterioridad a ellos. Probablemente, además, ni siquiera exista una respuesta válida ahora mismo.

A pesar de que lo deseable es que ambos padres, durante el proceso de ruptura y tras el mismo, y con independencia de los motivos que han llevado a esta, piensen, cuiden y procuren lo mejor para sus hijos, lo cierto es que en muchos casos no es esta la realidad que encontramos. Resulta casi siempre difícil separar los problemas existentes entre los dos miembros de la pareja de las decisiones que deben tomarse respecto a los hijos comunes y de las relaciones que se mantienen con ellos.

Dentro de estas rupturas conflictivas circunscribimos el ámbito de funcionamiento del llamado “síndrome de alienación parental”. Es un síndrome estudiado en 1985 por el psiquiatra Richard Gardner y que se puede definir como un conjunto de síntomas que se producen en los hijos cuando un progenitor, mediante el uso de diferentes estrategias, influye en la conciencia de estos hijos con la finalidad de impedir, obstaculizar o destruir sus vínculos con el otro progenitor”. Si leemos la definición seguro a muchos de nosotros se nos ocurre algún caso, cercano o conocido, al que se puede aplicar este concepto.

Profundizando un poco más, algunos autores indican que lo más habitual es que se produzca tras un proceso de separación o divorcio (aunque también podemos incluir las rupturas de parejas que no han tenido vínculo matrimonial) y que se trata de una especie de “lavado de cerebro” de un progenitor respecto a otro, a través del cual se acaba generando en los hijos un deterioro de la imagen del progenitor “alienado” o incluso un odio patológico hacia este en los supuestos más graves. Obviamente esto genera importantes consecuencias negativas en los hijos.

La forma en que se llega a esta situación puede incluir comportamientos de muy distinto tipo: insultar o desvalorizar al otro progenitor delante los hijos, impedir el contacto o el cumplimiento de visitas, subestimar o ridiculizar los sentimientos de los hijos hacia el otro, incentivar o primar conductas despectivas y de rechazo hacia el otro, influir en los hijos con mentiras acerca del padre o madre, hacerles partícipes de problemas de pareja que no es necesario que conozcan los menores…

No obstante todo lo anterior, la realidad es que no se encuentra reconocido dentro de los sistemas de clasificación de los trastornos mentales de referencia actuales. No está aceptado por la OMS ni por la Asociación Americana de Psiquiatría. Y así podríamos seguir ampliando el listado de opciones de asociaciones u organizaciones relacionadas con la psiquiatría o la psicología que aceptan o rechazan su existencia sobre la base distintas fundamentaciones.

El panorama de confusión y contradicción no es muy distinto si lo analizamos desde el punto de vista jurídico.

Por un lado, hay que tener en cuenta que en nuestro país no se contempla el síndrome de alienación parental en ninguna norma jurídica y, por tanto, su aplicación no tiene fundamento legal. Aún así, numerosas sentencias de primera y segunda instancia han recogido, de una u otra forma, este síndrome y lo han aplicado para basar decisiones, junto con el resto de elementos del proceso en cada caso, para basar decisiones relacionadas con la custodia, estancias, visitas y comunicaciones de los menores con uno y otro progenitor. El propio Tribunal Supremo, en una sentencia del año 2017, declara que son “los progenitores los que han de velar por no influir negativamente en las opiniones de su hija, permitiéndole un armónico desarrollo de su personalidad, evitando las dependencias afectivas insanas y las manifestaciones verbales injuriosas contra el otro progenitor o su familia”. No obstante, en otras ocasiones ha argumentado la existencia de profundas dudas científicas sobre la existencia de este síndrome y sus consecuencias y soluciones.

Por su parte, el Consejo General del Poder Judicial ha desaconsejado su utilización por parte de Juzgados y Tribunales para fundamentar las decisiones que afectan a los menores.

¿Cuál es la causa de todas estas respuestas contradictorias? Desde luego, la propia complejidad de las rupturas familiares, cada una de ellas con sus múltiples peculiaridades. Generalizar y simplificar en estos supuestos es complicado pero, para poder entender un poco mejor el problema, vamos a tratar de explicar algunas de las razones. Normalmente, aunque no siempre es así y en nuestra propia experiencia profesional tenemos casos en ambos sentidos, el progenitor al que se le suele atribuir la actuación relacionada con este síndrome suele ser la madre. Sería esta la que descalificaría y alejaría la figura del padre de los hijos comunes en muchos de los casos de alienación parental.

Se ha constatado, sin embargo, que en los casos en los que existe violencia de género, los hijos, una vez se produce la ruptura, se manifiestan contrarios a las relaciones con el progenitor maltratador precisamente por las circunstancias vividas durante su vida en común. También es cierto que en muchos casos esto puede pasar desapercibido pues muchas mujeres plantean el proceso de ruptura como una forma de alejarse de su maltratador sin haber previamente planteado denuncias por estos hechos. En estas situaciones, el padre utilizaría el síndrome de alienación parental para acusar a la mujer de ser la generadora de esa actitud de desapego afectivo en los hijos tratando con ello de conseguir una ventaja judicial cuando realmente la base real es otra muy distinta.

Y aquí está el centro de la cuestión que finalmente es la que debe ser objeto de debate, según nuestra opinión, ¿a qué se debe el rechazo a la figura de uno de los progenitores en los hijos? ¿El rechazo se debe simplemente a las propias dificultades del proceso de ruptura y, por tanto, es algo temporal que acabará pasando en cuanto los niños se adecuén a la nueva situación? ¿Se debe a que el progenitor rechazado realmente ha realizado alguna actuación negativa hacia ellos o hacia la madre dentro del ámbito del maltrato familiar y, por tanto, estaría justificada la actitud de los menores por su propia experiencia? ¿Se debe, por el contrario, a una influencia negativa de un progenitor sin más causa que dañar la imagen del otro? Y, avanzando más en este último razonamiento, ¿y si la influencia negativa en los hijos fuera un añadido más a otras formas del maltrato al otro progenitor? Imaginemos, por ejemplo, un padre que, entre otras formas de maltrato familiar, utiliza a los hijos contra la madre.

¿Cómo podemos saber en qué tipo de situación familiar nos encontramos y, por tanto, cuál es el camino correcto a tomar? Llamemos de una u otra manera a lo que les ocurre a los menores por influencia o la relación con sus padres, no debemos perder nunca de vista que debe primar, siempre y por encima de todo, el interés del menor en cualquier decisión que les afecte.

Partiendo de esta base ineludible, una de las fuentes esenciales para conocer la realidad de lo que sucede son los informes psicológicos, especialmente, los informes de los equipos psicosociales adscritos a Juzgados y Tribunales. Del estudio familiar que realizan podemos obtener conclusiones sobre las que luego fundamentar las decisiones relativas a sistemas de custodia y mantenimiento de contacto con los menores. Y, volvemos a insistir, estas decisiones deben adoptarse pensando en los menores y no en la conveniencia de ninguno de los progenitores. Y una vez establecidas las medidas deben cumplirse y cada uno de los padres debe ser consciente que ambos, salvo casos muy determinados y excepcionales, son necesarios y esenciales en el desarrollo vital de los hijos.

Más contenidos jurídicos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoalfageme

© Cuervo y Alfageme Abogados for TUS DERECHOS CON LUPA, get_post_time('Y'). | Permalink | No comment | Add to del.icio.us
Post tags:

Feed enhanced by Better Feed from Ozh

Hablar de la muerte, aunque resulte un proceso tan natural como la propia vida, no resulta fácil para casi nadie. Es una palabra cargada de tanto contenido emocional, religioso, moral, de miedos, de costumbres, de finales sin resolver… que evitamos pensar en ella hasta que nos toca de cerca y, aún así, continuamos evitando pensar en ella respecto a nosotros mismos. Y, sin embargo, es algo necesario desde diversos puntos de vista.

En muchas ocasiones hemos aconsejado realizar testamento con la finalidad de dejar organizados nuestros bienes y nuestros asuntos a nuestros herederos para cuando ya no estemos. Hoy vamos a comentar algo incluso más importante porque afecta directamente al propio proceso de la muerte.

Desde hace mucho tiempo muchos sectores de la sociedad venían reclamando una ley que regulara la eutanasia. Es un tema especialmente sensible desde las infinitas perspectivas desde las que puede estudiarse porque tiene implicaciones ideológicas, religiosas, morales… y jurídicas. Desde esta óptica estrictamente jurídica, tampoco resulta sencillo su tratamiento ya que afecta al derecho fundamental más importante de todos: el derecho a la vida. Partiendo de esta premisa, la pregunta que nos planteamos es ¿tenemos también el derecho a una muerte digna?

No es este el espacio ni el lugar para hacer una larga disquisición sobre todas las posibles respuestas que caben al pensar en una cuestión de tan gran envergadura así que solo vamos a centrarnos en una: la alternativa por la que optado nuestro legislador.

El pasado jueves 25 de marzo, se publicaba en el Boletín Oficial del Estado la Ley Orgánica 3/2021, de 24 de marzo, de regulación de la eutanasia, es decir, la regulación de los requisitos, condiciones, garantías y proceso que deben seguirse para obtener la ayuda necesaria para morir en determinadas circunstancias.

Antes de analizar estos extremos hay que empezar diciendo que no es fácil regular todos estos puntos. Hay que poner en equilibrio el establecimiento de unos controles que impidan la aplicación de la eutanasia a supuestos que realmente no lo son pero que estos controles no sean tan férreos que impidan o dificulten en exceso el acceso a aquellos que sí lo son. Por este motivo, seguro muchos puntos son mejorables o criticables y otros tantos tendrán que ir puliéndose en la aplicación práctica de la ley porque ya sabemos que la vida real es infinitamente más rica en supuestos y posibilidades que todo lo que hayamos podido dejar previsto en una norma.

Estos son algunos de los principales contenidos de la ley:

¿Quién tiene derecho a solicitar la prestación de ayuda para morir?

Todas las personas que cumplan los requisitos previstos en la ley pueden solicitar y recibir la prestación de ayuda para morir. La decisión de solicitar la prestación ha de ser autónoma, entendiendo que esto se produce cuando está fundamentada en el conocimiento sobre el proceso médico después de haber sido informada adecuadamente por el equipo médico responsable.

¿Cuáles son los requisitos para recibir la prestación de ayuda para morir?

Para poder percibir la prestación de ayuda para morir es necesario que la persona cumpla todos los requisitos siguientes:

• Tener nacionalidad española o residencia legal en España o certificado de empadronamiento que acredite un tiempo de permanencia en territorio español superior a doce meses, tener mayoría de edad y ser capaz y consciente en el momento de la solicitud.

• Disponer por escrito de la información que exista sobre su proceso médico, las diferentes alternativas y posibilidades de actuación, incluida la de acceder a cuidados paliativos integrales comprendidos en la cartera común de servicios y a las prestaciones que tuviera derecho de conformidad a la normativa a la dependencia.

• Haber formulado dos solicitudes de manera voluntaria y por escrito, o por otro medio que permita dejar constancia, y que no sea el resultado de ninguna presión externa, dejando una separación de al menos quince días naturales entre ambas. Si el médico responsable considera que la persona que plantea la solicitud puede perder la capacidad para otorgar el consentimiento informado de forma inminente puede aceptar cualquier periodo menor que considere apropiado en función de las circunstancias clínicas que existan, debiendo dejar constancia en la historia clínica.

• Sufrir una enfermedad grave e incurable o un padecimiento grave, crónico e imposibilitante, certificado por el médico responsable.

• Prestar consentimiento informado previamente a recibir la prestación de ayuda para morir. Este consentimiento se incorpora a la historia clínica del paciente.

¿Y si el paciente no se encuentra en pleno uso de sus facultades para prestar su conformidad?

Si el paciente no se encuentra en el pleno uso de sus facultades ni puede prestar su conformidad libre, voluntaria y consciente para realizar las solicitudes y prestar el consentimiento informado, se puede prestar la ayuda para morir siempre y cuando haya suscrito con anterioridad un documento de instrucciones previas, testamento vital, voluntades anticipadas o documentos equivalentes legalmente reconocidos. Si en ese documento se nombró un representante, este será el interlocutor válido con el médico responsable.

¿Cómo es la solicitud de ayuda para morir?

La solicitud debe hacerse por escrito fechado y firmado por el paciente solicitante. También puede hacerse por cualquier otro medio que permita dejar constancia de la voluntad inequívoca de la persona y del momento en que se solicita.

Debe firmarse en presencia de un profesional sanitario que lo rubricará y se incorpora a la historia clínica del paciente.

La solicitud se puede revocar en cualquier momento. También se puede solicitar el aplazamiento de la prestación de la ayuda para morir.

Si el paciente no se encuentra en pleno uso de sus facultades pero ha dejado testamento vital o documento similar, puede plantear la solicitud otra persona mayor de edad y plenamente capaz, acompañándola de dicho documento. Si no existe ninguna persona, puede plantearla el médico que trate al paciente.

¿Se puede denegar la prestación de ayuda a morir?

Sí se puede denegar si no se cumplen los requisitos que exige la ley. La denegación debe realizarse por escrito y de manera motivada por el médico responsable.

La ley también regula un sistema de reclamaciones frente a dicha denegación.

¿Cómo es el procedimiento?

La ley regula un procedimiento complejo pero con plazos cortos y controlados con el fin de que todo el proceso sea seguro y se cumplan con las garantías legales pero la prestación de la ayuda no se demore en el tiempo.

Se crea también una Comisión de Garantía y Evaluación con la finalidad de ejercer un control de toda la situación, control en el que van a intervenir profesionales médicos y jurídicos.

¿Quién realiza la prestación de la ayuda para morir?

Profesionales sanitarios, con el máximo cuidado y profesionalidad y con aplicación de los protocolos correspondientes.

La prestación se incluye en la cartera común de servicios del Sistema Nacional de Salud y será de financiación pública. No obstante, además de en los centros públicos, también puede llevarse a cabo en los centros sanitarios privados o concertados y en el propio domicilio del paciente.

¿En qué consiste la ayuda?

Consiste en proporcionar los medios necesarios para morir y se puede hacer en dos modalidades:

• Mediante la administración directa al paciente de una sustancia por parte del profesional sanitario competente.

• Mediante la prescripción o suministro al paciente por parte del profesional sanitario de una sustancia de manera que esta se la pueda autoadministrar para causar su propia muerte.

¿Cuándo entra en vigor la ley?

A los tres meses de su publicación.

¿Los profesionales sanitarios tienen derecho de objeción de conciencia en la aplicación de esta norma?

Sí, y así expresamente se establece en la ley. Deben manifestarla anticipadamente y por escrito.

Más contenidos jurídicos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoalfageme

© Cuervo y Alfageme Abogados for TUS DERECHOS CON LUPA, get_post_time('Y'). | Permalink | No comment | Add to del.icio.us
Post tags:

Feed enhanced by Better Feed from Ozh

Lo más difícil de una ruptura familiar es, sin duda, la parte personal. Tomar la decisión cuando las cosas van mal no resulta sencillo. En la mayor parte de las ocasiones no se trata tan solo de romper una relación sentimental sino de poner fin a un matrimonio o a una pareja de hecho, de analizar las consecuencias respecto a los hijos comunes, si los hay, y de repartir y organizar la vida patrimonial que se haya podido generar durante la vida en común.

Todos esos aspectos cuentan, tienen peso específico en nuestro modo de comportarnos y generan un coste emocional y económico. Por este motivo, en este tipo de situaciones, resulta casi siempre imposible aislar los sentimientos a la hora de analizar opciones y elegir soluciones. No obstante, aún así, es imprescindible actuar con serenidad y buen juicio porque, de cómo llevemos el proceso de ruptura y de las decisiones que adoptemos en él, van a depender muchos extremos muy importantes en nuestra vida futura, sobre todo y muy especialmente, si estas decisiones afectan a nuestros hijos y más aún si estos son menores.

El mejor consejo es intentar alcanzar un acuerdo que resulte satisfactorio a ambas partes. Casi nunca es fácil pero casi siempre es posible.

Con un acuerdo evitamos un procedimiento contencioso que puede provocar enfrentamientos innecesarios que luego son difíciles de olvidar y, por otro lado, facilitamos el cumplimiento posterior de las medidas que se adopten. Casi siempre resulta más sencillo y fácil cumplir con algo a lo que hemos prestado nuestro consentimiento.

Aunque esta sea la mejor recomendación, casi nunca resulta fácil llegar a conseguirlo por todas las razones que comentamos al inicio de este artículo. En un proceso de ruptura a las dos partes les cuesta dejar de lado las emociones y los sentimientos para visualizar la mejor solución, la más práctica o la que considere los intereses de todos los implicados, sobre todo, de los menores.

Partiendo de esta dificultad y de nuestra experiencia, estos, que explicamos a continuación, son cinco consejos básicos que pueden allanarnos el camino si estamos en esa situación:

1.- Contar desde el principio con el asesoramiento de un abogado. Las experiencias ajenas, de familiares, amigos… están bien como consejo vital pero sus circunstancias no son las nuestras y, por tanto, las soluciones tampoco.

2.- Mantener la mente abierta. Las soluciones que se adopten se van a aplicar durante mucho tiempo salvo que varíen las circunstancias. Hay que valorar las opciones lo más objetivamente posible sin que interfiera la parte emocional.

3.- Un procedimiento de separación y divorcio no es un ejercicio de venganza hacia la otra parte sino el medio para establecer las medidas que van a permitir una vida por separado. No podemos perder esto de vista.

4.- Hacer un ejercicio de paciencia a la hora de escuchar las propuestas de la otra parte y plantear las propias de forma razonable. Sus propuestas no tienen por qué motivo ser malas simplemente por ser suyas ni las nuestras mejores simplemente por ser nuestras. Es imposible alcanzar un acuerdo si trazamos infinitas líneas rojas y requerimos puntos inaceptables.

5.- Todas las decisiones deben tener como eje principal el interés de los hijos, sobre todo si son menores. Debemos pensar qué es lo mejor para ellos, no para una u otra parte. Todas las medidas deben tener como objetivo su bienestar, aunque cueste ceder.

Más contenidos jurídicos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoalfageme

© Cuervo y Alfageme Abogados for TUS DERECHOS CON LUPA, get_post_time('Y'). | Permalink | No comment | Add to del.icio.us
Post tags:

Feed enhanced by Better Feed from Ozh

Cuando pensamos en vender o en alquilar alguna propiedad son varias las cuestiones que tenemos que tener en cuenta y muchos aspectos los que debemos controlar si deseamos que la operación salga bien y sin sobresaltos.

Uno de los primeros puntos que debemos decidir es si vamos a intentarlo por nuestra cuenta o vamos a optar por contratar los servicios de una agencia inmobiliaria. Ambas decisiones tienen pros y contras.

En el primer caso, si elegimos embarcarnos solos en la aventura de vender o alquilar, debemos tener en cuenta que necesitamos tiempo, dedicación y un mínimo de conocimientos legales.

Hoy en día contamos con la posibilidad de publicar anuncios en diferentes portales inmobiliarios digitales de forma gratuita, lo que facilita que podamos ponernos manos a la obra por nuestra cuenta.

Ahora bien, no todo es tan fácil. Por un lado tendremos que gestionar personalmente las llamadas y visitas de los posibles interesados y, por otro, precisamos tener una cierta base jurídica para poder concretar los pasos legales que debemos dar en la operación de compraventa o arrendamiento: cláusulas del contrato (los modelos bajados de páginas Web pueden no ser corrector o no estar actualizados), impuestos asociados a la operación, estado registral del inmueble (titularidad, cargas…), situación de deudas o derramas pendientes con la comunidad de propietarios, certificación energética en vigor, cancelación de hipotecas existentes…

Si estamos preparados para hacerlo, esta es una opción viable que tendrá como ventaja el no tener que pagar los servicios de una agencia y que, por tanto, el precio sea íntegramente para nosotros.

Si no nos vemos capaces de intentarlo por esta vía o, una vez intentado, no está dando el resultado deseado, tenemos la alternativa de contratar con una agencia inmobiliaria. Contratar con una agencia tiene varias ventajas pero también inconvenientes y tenemos que saber muy bien qué esperamos de nuestra relación para elegir las más adecuadas y para no tener problemas a lo largo del proceso. Estos son algunos consejos prácticos para no equivocarse:

• Una de las ventajas de una agencia es que es un profesional del sector, que conoce el mercado y que va a mover mejor nuestra propiedad para conseguir el objetivo de la venta o el alquiler con mayor rapidez. Además nos puede orientar mejor en cuanto al importe del precio o renta en función de las condiciones, características, localización, etcétera de nuestro inmueble. Ahora bien, en esto, como en todo, la clave está en que sea precisamente un buen profesional. Para acertar podemos hacer un primer análisis de su funcionamiento en páginas Web, ver anuncios de otros inmuebles, comprobar si hay publicadas opiniones de otros clientes… y contactar para que nos expliquen sus condiciones de funcionamiento.

• Y a eso es a lo que hay que prestar más atención. A sus condiciones de funcionamiento. Es importante que nos aclaren varios extremos y, a poder ser, que quede constancia en una hoja de encargo. Entre estos extremos están:

  • • • El precio del inmueble o de la renta. Una agencia inmobiliaria por su experiencia y conocimiento del mercado puede saber mejor el precio de nuestro inmueble o el importe que podemos pedir como renta mensual si lo que buscamos es el alquiler. No obstante, debemos tener mucho cuidado y partir nosotros de una valoración previa. En algunas ocasiones pueden inflar el precio para captarnos como clientes y, en otras, pueden bajarlo más de lo necesario para facilitar una rápida venta o alquiler y percibir más rápidamente sus honorarios.

      • Sus honorarios. Normalmente consisten en un porcentaje sobre el precio final de venta o en mensualidades de renta si lo que buscamos es un alquiler. En los casos de venta, hay que aclarar si ese porcentaje se aplica sobre el precio por el que se va a anunciar el inmueble o en ese precio ya está incluido, es decir, que del precio que abone el comprador, tendremos que deducir el importe que se va a llevar la agencia. También es esencial determinar que estos honorarios se devengan en caso de que la venta o arrendamiento se lleven definitivamente a efecto y no si se truncan a lo largo del proceso por cualquier motivo.

      • La forma en que se va a publicitar el inmueble: página Web de la agencia, otras páginas inmobiliarias, carteles… Es interesante acordarlo porque pueden existir algún tipo de publicidad que no deseemos realizar.

      • La manera en que se va a proceder a enseñar el inmueble. Podemos dejar en manos de la inmobiliaria la iniciativa con entrega de llaves de la vivienda o podemos estar presentes en cada visita. Si es una vivienda amueblada o donde aún estamos residiendo aconsejamos que no perdamos el control de nuestras llaves y nuestra privacidad y las visitas se realicen previo concierto entre todas las partes. En cualquier caso, es imprescindible que nos informen periódicamente de la situación de nuestro inmueble.

      • La exclusividad. Hay agencias que nos van a proponer esta cláusula. Nosotras no la aconsejamos salvo circunstancias muy concretas. Si la firmamos implica que tan solo esa agencia va a poder encargarse de la gestión de nuestro inmueble durante el plazo que se fije. Esto va a implicar tener que abonar el importe de sus honorarios incluso aunque vendamos o alquilemos sin contar con ella. Si optamos por hacerlo de esta manera recomendamos que el plazo de exclusividad sea corto, de entre tres y seis meses como mucho.

      • Seguro de responsabilidad civil. Es interesante que la agencie cuente con un seguro de responsabilidad civil que pueda cubrir una actuación negligente por su parte.

      • Otras condiciones. Hay que leer muy bien la hoja de encargo o contrato que firmemos con la agencia, incluso la letra pequeña, para tener muy claro a qué nos estamos comprometiendo y no llamarnos a engaño posteriormente.

      • Factura con IVA. Cuando finalice nuestra relación con la agencia y abonemos los honorarios deben entregarnos una factura legal, que incluya el IVA, con el desglose de sus honorarios para que podamos comprobar que se corresponde con lo inicialmente pactado.

Una vez hemos puesto en marcha la venta o el alquiler a través de una agencia, es importante no desatender la situación y pensar que ya lo tenemos todo hecho. Debemos controlar la evolución de las visitas, considerar si debemos ajustar el precio si pasa mucho tiempo sin lograr nuestro objetivo y, si aparece un comprador o un arrendatario, dar todos los pasos legales necesarios revisando cada documento adecuadamente. Si nos surgen dudas, el mejor consejo es acudir a un abogado especializado. Siempre es mejor contar con asesoramiento antes de firmar o llevar a cabo una operación que después cuando ya han aparecido los problemas.

Más contenidos jurídicos en nuestras redes sociales y en nuestra Web :

Facebook

Twitter

Canal de Youtube

Instagram: @cuervoalfageme

© Cuervo y Alfageme Abogados for TUS DERECHOS CON LUPA, get_post_time('Y'). | Permalink | No comment | Add to del.icio.us
Post tags:

Feed enhanced by Better Feed from Ozh