TUS DERECHOS CON LUPAVIVIENDA – TUS DERECHOS CON LUPA

Nueva regulación para el desalojo de viviendas ocupadas

Cuervo Alfageme Abogados — Tue, 12 Jun 2018 17:52:50 +0000

Hoy, 12 de junio de 2018, se ha publicado en el BOE la Ley 5/2018 que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la ocupación ilegal de las viviendas, intentando establecer un procedimiento para que los legítimos propietarios o poseedores puedan recuperar su vivienda lo antes posible. Entrará en vigor en veinte días.

El problema práctico con el que nos encontramos quienes trabajamos en temas jurídicos es que, hasta esta nueva regulación, no resultaba fácil, ni mucho menos rápido, conseguir el desalojo de una vivienda ocupada de forma ilegal. Si bien existe un cauce penal a través del delito de usurpación, la vía penal no es el camino más adecuado para resolver este tipo de situaciones pues obliga a acreditar que se ha cometido un delito, estando el ocupante amparado por el principio de presunción de inocencia. En la vía civil tampoco se articulaban soluciones rápidas o eficaces. Por ejemplo, venía utilizándose la solicitud de desahucio en base a una situación de precario, pero con el inconveniente de que una ocupación ilegal y un precario son conceptos jurídicos diferentes, lo que genera cierta inseguridad jurídica.

La nueva regulación articula un mecanismo de recuperación posesoria que funciona de la siguiente manera:

-El propietario o poseedor de una vivienda que se vea ocupada tendrá que presentar una demanda ante la jurisdicción civil, exponiendo la situación de ocupación, solicitando la inmediata entrega de la posesión de su vivienda y acompañando el título que justifique su derecho.

-No será necesario conocer la identidad de los ocupantes, pues la demanda podrá dirigirse genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la vivienda y se notificará a quien se encontrare en la vivienda en el momento de practicarse la comunicación. Los agentes de la autoridad podrán estar presentes en este acto para poder identificar a los ocupantes.

-Se requerirá a los ocupantes para que aporten, en el plazo de cinco días desde la notificación de la demanda, título que justifique su posesión. Si no aportaran justificación suficiente el tribunal ordenará la inmediata entrega de la vivienda al demandante, mediante un auto que no será recurrible.

-Además, si los ocupantes no contestan a la demanda se procederá a dictar sentencia de inmediato, sin celebración de vista. El ocupante solamente puede oponerse a la demanda alegando que tiene un título suficiente para ocupar la vivienda. Es decir, no sería motivo de oposición, por ejemplo, encontrarse en una situación de necesidad.

-Se procurarán solucionar las situaciones de necesidad de vivienda de los ocupantes que vayan a ser desalojados comunicando su situación a los servicios públicos competentes en materia de política social para que tomen medidas de protección si procediera y los interesados dieran su consentimiento. Se establece además que las Administraciones públicas tendrán que incorporar protocolos y planes de actuación que permitan dar una respuesta adecuada a las situaciones de vulnerabilidad que se detecten en los procedimientos en los que se vaya a producir el desalojo de una vivienda.

Por el momento y con la ley en la mano la valoración es positiva, pues por un lado se crea un mecanismo que parece eficaz para la recuperación posesoria, pero sin olvidarse de las situaciones de necesidad de los ocupantes desalojados. Se parte de la base de que son las Administraciones públicas quienes tienen que dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad y necesidad de vivienda, no pudiendo una persona necesitada ocupar la vivienda de otro sin su consentimiento, pues el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna no ampara la ocupación ilegal.

Queda por ver con qué dificultades nos encontraremos cuando se ponga en práctica este procedimiento y lo más importante, comprobar si finalmente se articula por las Administraciones públicas un protocolo para proteger a las personas desalojadas que se encuentren en una situación de vulnerabilidad.

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Tengo cláusula suelo y quiero reclamar

Fri, 07 Apr 2017 10:12:23 +0000

Juan y Sara tienen un préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual en que han comprobado que tiene cláusula suelo y que se les ha venido aplicando además durante los últimos años. Ahora que han visto que se puede reclamar la devolución de lo pagado indebidamente nos preguntan cómo hacerlo y qué pasos seguir.

En primer lugar, aunque la mayor parte lo son, hay que comprobar que la cláusula suelo incluida en vuestro contrato de préstamo hipotecario efectivamente se puede considerar abusiva y, por tanto, puede declararse nula. Para analizar este extremo se toman en cuenta varios aspectos, entre otros, la falta de información suficiente, su ubicación entre un conjunto de datos que dificulten verla con claridad, que no se hayan hecho simulaciones de su posible funcionamiento antes de la contratación del préstamo o que no exista una advertencia previa, clara y comprensible del coste comparativo con otros productos.

Si consideramos que nuestra cláusula suelo es nula o, si consultado un profesional así lo considera, las opciones son dos: acudir directamente a la vía judicial o iniciar el procedimiento de reclamación a la entidad bancaria siguiendo los pasos del último Decreto Ley publicado al respecto. Lo más recomendable es utilizar esta segunda vía porque si la entidad bancaria nos da la razón no precisamos acudir a la vía judicial y porque, si no nos la dan, es la mejor manera de recuperar las costas en caso de ganar posteriormente ante un juez.

Nuestro consejo es reclamar en todo caso.

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Vender a plazos

Cuervo Alfageme Abogados — Tue, 31 Jan 2017 11:02:27 +0000

Eugenia tiene un piso en venta y ha recibido una oferta en la que en lugar de pagarle el precio de una vez el comprador le propone hacer el pago en mensualidades con letras de cambio. Como no le vendría mal contar con ingresos mensuales, nos pregunta si es recomendable o puede tener algún riesgo.

Salvo que estés desesperada por vender tu vivienda (y aún en ese caso habría que hacer un buen contrato con garantías adecuadas) no te recomendamos que aceptes esta opción. Tardarías muchos años en tener tu dinero y dependerías de la solvencia del comprador. Hay muchas desventajas para ti y no te conviene. Piensa que si el comprador fuera solvente podría conseguir financiación bancaria para la compra y no tendría que ofrecerte otro tipo de soluciones. Si lo que quieres es aumentar tus ingresos mensuales plantéate alquilar en lugar de vender. Tendrás ingresos mensuales y seguirás siendo propietaria de la vivienda. Si optas por alquilar procura hacer un buen contrato de arrendamiento con suficientes garantías, contratar un seguro adecuado y valorar las implicaciones fiscales.

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Aval bancario

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 12 Dec 2016 12:17:26 +0000

José tiene un hijo que quiere comprar un piso y le ha pedido que le avale en la solicitud del préstamo hipotecario. Está dispuesto siempre y cuando no se ponga en juego su propia vivienda. Entiende que lo justo sería que el banco se quedara con la vivienda hipotecada a cambio de la deuda. Nos pregunta si puede poner esta condición al firmar el aval.

Lamentablemente, cuando una entidad financiera solicita un avalista o fiador solidario exige que éste responda con todo su patrimonio y de forma solidaria, es decir, que en caso de impago el acreedor pueda reclamar por el total de la deuda tanto contra el que recibe el dinero prestado como contra el que le avala. No va a ser posible que usted imponga sus condiciones pues en tal caso lo más probable es que el banco deniegue la operación.

Para tomar una decisión es importante que valore la solvencia de su hijo no solo a corto plazo, sino a lo largo de toda la duración del préstamo hipotecario y tenga muy en cuenta el riesgo que asume.

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Presidente de una comunidad que no es propietario

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 24 Oct 2016 10:27:30 +0000

Un lector nos indica que en su comunidad se procedió al nombramiento de presidente y vicepresidente en junta ordinaria, procediéndose un mes más tarde a invertir los cargos (el presidente pasó a ser vicepresidente y viceversa). El actual vicepresidente no es propietario ni vive en el edificio. Nos pregunta si esta situación es legal.

El cargo de presidente de la comunidad ha de recaer necesariamente en un propietario, si bien las funciones de secretario y administrador pueden recaer en un propietario o en una persona ajena a la comunidad siempre y cuando, de no ser propietario, se trate de un administrador de fincas colegiado.

El vicepresidente, que es un cargo facultativo, también ha de ser propietario, puesto que las funciones que le corresponden son las mismas que las del presidente, pero en caso de ausencia, vacante o imposibilidad del otro. En conclusión, dado que en su comunidad existe una situación irregular, es recomendable que se trate el asunto en una junta y se proceda a su subsanación.

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Vivienda ganancial o privativa

Cuervo Alfageme Abogados — Tue, 03 May 2016 07:47:06 +0000

Ana y Rodrigo están pensando casarse. En este momento ya viven juntos en una vivienda que ha comprado Rodrigo hace tres años y en la que está pagando mensualmente una cuota hipotecaria. La idea es continuar viviendo en ese piso una vez ya casados y aportar los dos para tratar de quitar la hipoteca lo más pronto posible. Nos preguntan si la vivienda pasa a ser de los dos si a partir de ahora la pagan a medias y se casan en gananciales o tienen que hacer algún documento en concreto.

Si el régimen económico que queréis para vuestro matrimonio es el de sociedad legal de gananciales, aquí en Asturias, no es preciso que hagáis capitulaciones matrimoniales pues el que se aplica por defecto.

En este régimen, la regla general es que un bien comprado a plazos antes del matrimonio por uno de los cónyuges es privativo y seguirá siendo privativo aunque parte del precio se pague con dinero ganancial. No obstante, esta regla general no se aplica a la vivienda y ajuar familiar, pues excepcionalmente se entiende que pertenecen al cónyuge que los adquirió y a la sociedad de gananciales en proporción al dinero que cada parte haya puesto en su pago. De esta forma el piso pertenecerá a Rodrigo en la parte que él haga pagado hasta el momento del matrimonio y a la sociedad de gananciales formada por los dos a partir de ahí.

Si lo que queréis es que figure su propiedad al cincuenta por ciento cada uno, entonces sí sería preciso realizar un documento, que implicaría también al banco que concedió la hipoteca.

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Dejar una casa a un amigo

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 04 Apr 2016 08:54:54 +0000

Un amigo de Mario se traslada a trabajar a Oviedo desde Barcelona. Como Mario tiene un piso libre en esa localidad, se lo ha ofrecido para que lo utilice dos o tres meses hasta que encuentre uno en alquiler con las condiciones que necesita. Nos pregunta si eso puede generarle algún problema teniendo en cuenta que no va a cobrarle renta ni cantidad alguna salvo lo que gaste en suministros.

Siempre que dejamos entrar a alguien a vivir en un inmueble, sea bajo la forma contractual que sea, pueden generarse problemas si no dejamos previstos y aclarados una serie de extremos de antemano.

En tu caso, estamos hablando de un precario pues simplemente le dejas el piso sin percibir renta a cambio. No obstante, aún en este caso, es muy recomendable realizar un documento por escrito entre las dos partes en el que especifiquéis todos los puntos que ya habéis hablado: duración del uso, que este es calidad de precario, pago de suministros, cómo se realizaría este pago, si solo se le permite el uso a él o podría vivir con alguien más… en definitiva todas aquellas cuestiones que pactéis. De esta forma las dos partes tendréis perfectamente claras todas vuestras obligaciones y compromisos.

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Término de contrato de arrendamiento.

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 14 Dec 2015 10:22:16 +0000

Felipe alquiló hace poco más de un año un apartamento a una señora que ya le indicó en su día que ese apartamento era de sus hijos y que ella lo tenía como usufructuaria tras la muerte de su marido. El contrato se hizo por tres años. Ahora la señora ha fallecido y los hijos se han puesto en contacto con él para indicarle que no les interesa seguir con el contrato de arrendamiento porque piensan vender el apartamento. Nos pregunta si pueden echarle teniendo en cuenta que él cumple con todos los pagos.

Si el contrato se hizo por la arrendadora en calidad de usufructuariala Leyde Arrendamientos Urbanos es clara al respecto: el arrendamiento se extingue al término del derecho del arrendador, por tanto, los hijos pueden dar por terminado el contrato.

La única opción, si te interesa seguir en el apartamento, pasa por negociar con los hijos y que te permitan terminar el plazo previsto en el contrato.

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Pago del IBI tras una venta

Cuervo Alfageme Abogados — Tue, 03 Nov 2015 11:57:24 +0000

Alberto compró un piso el pasado mes de junio y acordó con el comprador que el IBI del año 2015 se pagaría entre comprador y vendedor a prorrata del tiempo que cada uno haya sido propietario. Alberto preguntó en el Ayuntamiento y le han dicho que este año el IBI se lo liquidan al vendedor y que el próximo año ya llegará a su nombre. Nos pregunta si el acuerdo que figura en la escritura es nulo.

El IBI es un impuesto municipal cuyo pago corresponde a quien figure como propietario el día uno de enero de cada año, sin perjuicio de que la liquidación no se produzca hasta meses después. En consecuencia, en tu caso el vendedor es el obligado frente al Ayuntamiento y no puede alegar que solo tenga que pagar una parte. No obstante, esto no significa que el pacto que consta en la escritura no sea válido, si bien solo puede hacerse valer entre comprador y vendedor.

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Familiar que ocupa una vivienda en precario.

Cuervo Alfageme Abogados — Mon, 15 Dec 2014 10:09:14 +0000

María Ángeles nos cuenta que su nieta está viviendo en un piso de su propiedad y no le abona ninguna cantidad por su uso. Nos pregunta si es necesario plasmarlo en algún tipo de documento de cara a la declaración del impuesto sobre la renta de personas físicas.

Al utilizar un piso de su propiedad sin abonarle ningún tipo de remuneración a cambio, su nieta está en una situación de precario. En este tipo de casos sí que recomendamos que se recoja por escrito el uso, los datos de las partes, la duración y las obligaciones que asumen propietaria y precarista, De esta forma se dejan resueltos de antemano problemas que pueden ir surgiendo con el paso del tiempo.

No obstante, esta es una solución que recomendamos desde el punto de vista jurídico. Desde el punto de vista fiscal, si el ocupante del piso no abona renta o abona una cantidad muy baja y es familiar del propietario hasta unos determinados grados, el impuesto indica que el propietario, como mínimo, debe continuar declarando como ingreso lo mismo que hasta ese momento por imputación de rentas, es decir, un 1,1% o un 2% del valor catastral del inmueble en función de si ese valor ha sido o no revisado. Esto es así con independencia de la forma en que se documente el uso.

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