{"id":2066,"date":"2018-12-19T17:26:35","date_gmt":"2018-12-19T16:26:35","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.elcomercio.es\/cuervoalfageme\/?p=2066"},"modified":"2018-12-19T17:26:35","modified_gmt":"2018-12-19T16:26:35","slug":"atencion-si-vas-a-alquilar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.elcomercio.es\/cuervoalfageme\/2018\/12\/19\/atencion-si-vas-a-alquilar\/","title":{"rendered":"Atenci\u00f3n si vas a alquilar…"},"content":{"rendered":"

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Cambios en los contratos de arrendamientos.<\/strong><\/p>\n

El martes 18 de diciembre se public\u00f3 en el BOE un nuevo decreto ley que recoge medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. <\/span><\/span><\/p>\n

Esta norma introduce importantes modificaciones en varias leyes relacionadas todas ellas con la vivienda, algunas de las m\u00e1s llamativas en materia de arrendamientos urbanos. Como ocurre con muchos decretos leyes, casi sin darnos tiempo de adaptaci\u00f3n, estos cambios ya se encuentran en vigor desde el 19 de diciembre, por lo que hay que prestar especial atenci\u00f3n a los contratos de arrendamientos que firmemos a partir de esa fecha, que ya tienen que encontrarse adaptados a la nueva normativa. <\/span><\/span><\/p>\n

Veamos cu\u00e1les son los m\u00e1s interesantes.<\/span><\/span><\/p>\n

La primera modificaci\u00f3n afecta a la duraci\u00f3n de los contratos de arrendamiento destinados a vivienda. Si hasta ahora la duraci\u00f3n de la pr\u00f3rroga legal a la que ten\u00eda derecho el inquilino era de hasta tres a\u00f1os, con opci\u00f3n a un cuarto a\u00f1o si ambas partes estaban de acuerdo, con esta reforma se ampl\u00eda la duraci\u00f3n para el arrendatario hasta cinco a\u00f1os con pr\u00f3rrogas anuales, siempre que as\u00ed lo desee, con opci\u00f3n a otras tres anualidades m\u00e1s. Con ello se da un paso atr\u00e1s, volviendo a la regulaci\u00f3n que exist\u00eda en el a\u00f1o 2013. El plazo es incluso m\u00e1s largo para aquellos contratos en los que el arrendador sea una persona jur\u00eddica. En ese caso en lugar de cinco a\u00f1os hablamos de siete. <\/span><\/span><\/p>\n

Se limitan las garant\u00edas adicionales que pueden exigirse por el propietario, adem\u00e1s de la de una mensualidad de renta que ya est\u00e1 prevista por la ley como fianza. As\u00ed, si el arrendador quiere pedir un dep\u00f3sito adicional o un aval bancario, el l\u00edmite en cuanto a su cuant\u00eda son dos mensualidades de renta, a no ser que se trate de un contrato de larga duraci\u00f3n.<\/span><\/span><\/p>\n

Los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y formalizaci\u00f3n del contrato, cuando el arrendador sea una persona jur\u00eddica, deben ser asumidos por el arrendador, salvo que se trate de servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario.<\/span><\/span><\/p>\n

Paralelamente a estas medidas se modifica tambi\u00e9n la normativa procesal de los procedimientos de desahucio, de modo que en situaciones de vulnerabilidad del inquilino puede suspenderse el procedimiento durante un mes (dos si el arrendador es persona jur\u00eddica) con la idea de que los servicios sociales puedan tomar medidas al respecto.<\/span><\/span><\/p>\n

Hasta aqu\u00ed los aspectos m\u00e1s esenciales de la reforma. Otra cuesti\u00f3n es su valoraci\u00f3n desde el punto de vista jur\u00eddico.<\/span><\/span><\/p>\n

Nuestra primera apreciaci\u00f3n es que tanto cambio, a golpe de decreto ley, genera cierta sensaci\u00f3n de inseguridad jur\u00eddica. Y ello sin entrar a discutir si se da o no la extraordinaria y urgente necesidad imprescindible para emplear esta forma normativa. A falta de su convalidaci\u00f3n en el congreso, si, adem\u00e1s, se convierte en ley siguiendo el procedimiento legislativo ordinario, su contenido puede sufrir cambios. Por tanto, no hay ninguna garant\u00eda de que a corto o medio plazo puedan producirse nuevas modificaciones en esta materia.<\/span><\/span><\/p>\n

No hay que olvidar que el mercado inmobiliario es sensible a este tipo de reformas. Quien pone la vivienda en alquiler y, en consecuencia, quien determina la oferta es el arrendador, que ser\u00e1 quien est\u00e9 bien atento a cualquier modificaci\u00f3n que restringa sus derechos. <\/span><\/span><\/p>\n

Pensemos que por m\u00e1s que desde un punto de vista te\u00f3rico esta norma beneficie al arrendatario, aumentando su derecho de pr\u00f3rroga en el contrato y limitando las garant\u00edas adicionales que se le pueden exigir, un arrendador bien asesorado no va a poner una vivienda en manos de un inquilino que no resulte solvente, especialmente si no va a poder contar con garant\u00edas adicionales suficientes. <\/span><\/span><\/p>\n

Es previsible que parte de los propietarios de una vivienda vac\u00eda esperen hasta comprobar c\u00f3mo se estabilizan las normas afectadas por este Decreto-Ley. Si finalmente hay convalidaci\u00f3n o conversi\u00f3n en ley en los mismos t\u00e9rminos, lo m\u00e1s probable es que sean selectivos al elegir al inquilino. Siendo realistas, no aporta demasiada seguridad arrendar una vivienda a una persona que no cuenta con ingresos estables y a la que tan solo podemos pedir un aval por importe equivalente a dos mensualidades de renta. Y ello por una raz\u00f3n clara. Los procedimientos de desahucio ya duran hoy en d\u00eda m\u00e1s de dos meses de media y si a ese tiempo hay que a\u00f1adir entre uno o dos meses de suspensi\u00f3n del procedimiento en los casos de vulnerabilidad del arrendatario… esas garant\u00edas adicionales se nos quedan muy muy cortas.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfQui\u00e9n puede verse perjudicado entonces a corto plazo? Aquellos arrendatarios que sean menos solventes, que no podr\u00e1n acceder a las viviendas de los arrendadores que no est\u00e9n dispuestos a asumir ciertos riesgos. Afortunadamente el Decreto-Ley no excluye expresamente la figura de avalista solidario, por lo que puede ser un recurso alternativo al dep\u00f3sito o al aval bancario como forma de garant\u00eda. Eso s\u00ed, no resulta f\u00e1cil encontrar a una persona que est\u00e9 dispuesta a asumir el cumplimiento del contrato de otro.<\/span><\/span><\/p>\n

Bien es cierto que tambi\u00e9n hay un prop\u00f3sito de dinamizar la oferta de vivienda de alquiler, a trav\u00e9s de una disposici\u00f3n adicional que pretende movilizar suelo p\u00fablico, actuar a trav\u00e9s del Plan Estatal de la Vivienda y algunas otras medidas que, obviamente, no estar\u00e1n en funcionamiento a corto plazo, ni a d\u00eda de hoy se conoce cu\u00e1l va a ser su contenido.<\/span><\/span><\/p>\n

En conclusi\u00f3n, desde nuestro punto de vista esta reforma urgente no resuelve los problemas que se presentan en los arrendamientos de vivienda: <\/span><\/span><\/p>\n