{"id":2256,"date":"2019-06-04T14:13:27","date_gmt":"2019-06-04T12:13:27","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.elcomercio.es\/cuervoalfageme\/?p=2256"},"modified":"2019-06-04T14:13:27","modified_gmt":"2019-06-04T12:13:27","slug":"y-ahora-cuanto-duran-los-contratos-de-arrendamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.elcomercio.es\/cuervoalfageme\/2019\/06\/04\/y-ahora-cuanto-duran-los-contratos-de-arrendamiento\/","title":{"rendered":"\u00bfY ahora cu\u00e1nto duran los contratos de arrendamiento?"},"content":{"rendered":"

\"blog-rana-casa\"<\/a><\/p>\n

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Moverse por el ca\u00f3tico universo de los arrendamientos no es tarea f\u00e1cil para propietarios e inquilinos, porque hay diferente regulaci\u00f3n a considerar seg\u00fan se trate de fincas r\u00fasticas, de inmuebles destinados a vivienda habitual, usos distintos como por ejemplo un local de negocio, vivienda vacacional o alquiler por habitaciones… Para complicar a\u00fan m\u00e1s la cuesti\u00f3n, en los contratos de arrendamiento de vivienda coexisten diferentes normas que resultar\u00e1n de aplicaci\u00f3n en funci\u00f3n de la fecha de entrada en vigor del contrato. Finalmente, encontramos a muchas personas que, por desconocer los cambios legales, utilizan formularios desactualizados, ya que son f\u00e1cilmente accesibles, lo que les lleva a cometer errores que pueden tener consecuencias.<\/span><\/span><\/p>\n

Son muchas las cuestiones a considerar a la hora de hacer un buen contrato de arrendamiento, pero sin duda la duraci\u00f3n es la mayor preocupaci\u00f3n para todas las partes implicadas, porque el propietario quiere saber hasta cu\u00e1ndo va a tener su vivienda a disposici\u00f3n del inquilino mientras que \u00e9sta a su vez desea conocer cu\u00e1nto tiempo puede quedarse y que pasar\u00e1 si desea irse antes de lo pactado. <\/span><\/span><\/p>\n

Como la respuesta no es la misma en todos los supuestos, vamos a centrarnos en explicar cu\u00e1l puede ser la duraci\u00f3n de un contrato de arrendamiento destinado a vivienda, en caso de que hici\u00e9ramos ahora el contrato (explicaci\u00f3n que ser\u00e1 adecuada para todos los contratos de vivienda celebrados a partir del d\u00eda 6 de marzo de 2019 y en tanto no se produzcan nuevas modificaciones legales). Intentaremos responder a las preguntas m\u00e1s frecuentes que nuestros clientes formulan sobre esta cuesti\u00f3n.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfLa duraci\u00f3n es la que se indique en el contrato de arrendamiento?<\/span><\/span><\/p>\n

Las partes pueden hacer constar en el contrato su duraci\u00f3n. Si no concretan este punto la ley entiende que la duraci\u00f3n inicial es de un a\u00f1o. <\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 plazo es habitual pactar en el contrato?<\/span><\/span><\/p>\n

En la pr\u00e1ctica lo m\u00e1s frecuente es encontrar contratos en los que la duraci\u00f3n pactada es de un a\u00f1o.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfSignifica esto que llegada la fecha de la duraci\u00f3n pactada finaliza el contrato?<\/span><\/span><\/p>\n

No necesariamente. La ley establece una duraci\u00f3n m\u00ednima de hasta cinco a\u00f1os si el arrendador es persona f\u00edsica y siete si es persona jur\u00eddica, de manera que llegada la fecha pactada el contrato se prorrogar\u00e1, por pr\u00f3rrogas anuales, hasta alcanzar la duraci\u00f3n m\u00ednima legal. Estas pr\u00f3rrogas anuales se producen autom\u00e1ticamente, sin necesidad de hacer otra cosa que mantener el uso de la vivienda y seguir pagando la renta.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo se puede evitar que el contrato contin\u00fae hasta esos cinco o siete a\u00f1os?<\/span><\/span><\/p>\n

El inquilino es quien tiene que tomar la iniciativa si no desea continuar con el contrato despu\u00e9s de la duraci\u00f3n pactada. Para ello tiene que comunicar al arrendador su intenci\u00f3n de poner fin al contrato con al menos treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha pactada o a la finalizaci\u00f3n de cualquiera de las pr\u00f3rrogas anuales. Por tanto, estos primeros a\u00f1os de duraci\u00f3n m\u00ednima legal es el inquilino el que decide seguir o no con las pr\u00f3rrogas anuales, debiendo estar el arrendador a lo que el otro decida.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 sucede cuando se cumple la duraci\u00f3n m\u00ednima legal (cinco a\u00f1os cuando el arrendador es persona f\u00edsica y siete si es persona jur\u00eddica)?<\/span><\/span><\/p>\n

Cuando se cumplan cinco o siete a\u00f1os de contrato \u00e9ste puede finalizar o prorrogarse por tres nuevas anualidades. En este momento tanto arrendador como arrendatario pueden poner fin al contrato preavisando a la otra parte. Ahora bien, el plazo de preaviso es diferente para arrendador y arrendatario. El arrendador tiene que comunicar su intenci\u00f3n de no continuar con el contrato con al menos cuatro meses de antelaci\u00f3n. Por su parte el inquilino debe hacerlo con una antelaci\u00f3n de al menos dos meses. <\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfSi no se produce ninguna comunicaci\u00f3n el contrato dura tres a\u00f1os m\u00e1s?<\/span><\/span><\/p>\n

No necesariamente. En contrato se puede prorrogar hasta tres a\u00f1os y el propietario deja de poder elegir lo que suceder\u00e1, pues de nuevo ser\u00e1 el inquilino quien tomar\u00e1 la decisi\u00f3n de continuar al t\u00e9rmino del primer y segundo a\u00f1o. Si desea continuar no tiene que hacer nada m\u00e1s que seguir pagando la renta. Si desea irse debe comunicarlo al arrendador con al menos 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n al t\u00e9rmino de cada pr\u00f3rroga anual.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfPuede el inquilino irse antes de la duraci\u00f3n pactada en el contrato o por el medio de alguna de las pr\u00f3rrogas?<\/span><\/span><\/p>\n

S\u00ed, el inquilino puede desistir del contrato, pero deben haber transcurrido al menos seis meses. Para hacerlo tiene que comunicar su decisi\u00f3n al arrendador con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de treinta d\u00edas.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfTendr\u00e1 que pagar alguna penalizaci\u00f3n el inquilino si desiste del contrato?<\/span><\/span><\/p>\n

Depende de lo que se haya hecho constar en el contrato. La ley permite que se acuerde que en caso de desistimiento deba el inquilino indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada a\u00f1o de contrato que reste por cumplir (este tiempo por cumplir ser\u00e1 el pactado en el contrato, sin tomar en consideraci\u00f3n las pr\u00f3rrogas legales).<\/span><\/span><\/p>\n

Si el contrato no dice nada el arrendador no podr\u00e1 exigir indemnizaci\u00f3n por desistimiento del inquilino.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfPuede el arrendador dar por terminado el contrato antes del periodo pactado o legalmente establecido?<\/span><\/span><\/p>\n

La ley permite esta posibilidad, pero con algunas condiciones. Para empezar no podr\u00e1 hacerlo durante el primer a\u00f1o de duraci\u00f3n del contrato y entendemos que tampoco durante el tiempo pactado en el contrato si este es superior al a\u00f1o, pues la ley tan solo permite evitar la pr\u00f3rroga del contrato. Adem\u00e1s, solamente puede hacerlo el arrendador que sea persona f\u00edsica. Ser\u00e1 necesario que esta posibilidad se haya hecho constar en el contrato de forma expresa, indicando la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco a\u00f1os para destinarla a vivienda permanente para s\u00ed o sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o para su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial. Si el contrato no dice nada, no se podr\u00e1 utilizar esta posibilidad. Por \u00faltimo, el arrendador debe comunicar al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa, con al menos dos meses de antelaci\u00f3n a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo tienen que hacerse las comunicaciones?<\/span><\/span><\/p>\n

Tiene que hacerse de forma fehaciente. La comunicaci\u00f3n por conducto notarial o un burofax con acuse de recibo y certificaci\u00f3n de contenido son formas v\u00e1lidas. Pueden plantearse tambi\u00e9n la firma de un documento por el destinatario entregado en mano. No aconsejamos hacerlo por correo ordinario, electr\u00f3nico, whatsapp, etc. La antelaci\u00f3n es muy importante. Hay que tener en cuenta que hablamos de plazos m\u00ednimos. Siempre recomendamos hacerlo con mayor antelaci\u00f3n, para tener tiempo a comunicar la decisi\u00f3n a pesar de posibles imprevistos o dificultades que puedan presentarse en la comunicaci\u00f3n.<\/span><\/span><\/p>\n

Recordamos una vez m\u00e1s que estas respuestas son v\u00e1lidas solamente para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al d\u00eda 6 de marzo de 2019. Para contratos de fecha anterior es otra la regulaci\u00f3n aplicable y son varias las posibilidades que se pueden dar en funci\u00f3n de la fecha de entrada en vigor del contrato.<\/span><\/span><\/p>\n

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