{"id":2300,"date":"2019-06-25T14:19:57","date_gmt":"2019-06-25T12:19:57","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.elcomercio.es\/cuervoalfageme\/?p=2300"},"modified":"2019-06-25T14:19:57","modified_gmt":"2019-06-25T12:19:57","slug":"vas-a-pedir-un-prestamo-hipotecario-este-es-el-nuevo-escenario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.elcomercio.es\/cuervoalfageme\/2019\/06\/25\/vas-a-pedir-un-prestamo-hipotecario-este-es-el-nuevo-escenario\/","title":{"rendered":"\u00bfVas a pedir un pr\u00e9stamo hipotecario? Este es el nuevo escenario"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"https:\/\/static-blogs.elcomercio.es\/wp-content\/uploads\/sites\/3\/2019\/06\/Blog-rana-dinero.jpg\"><img loading=\"lazy\" class=\"alignnone size-full wp-image-2302\" src=\"https:\/\/static-blogs.elcomercio.es\/wp-content\/uploads\/sites\/3\/2019\/06\/Blog-rana-dinero.jpg\" alt=\"blog-rana-dinero\" width=\"960\" height=\"627\" srcset=\"https:\/\/static-blogs.elcomercio.es\/wp-content\/uploads\/sites\/3\/2019\/06\/Blog-rana-dinero.jpg 960w, https:\/\/static-blogs.elcomercio.es\/wp-content\/uploads\/sites\/3\/2019\/06\/Blog-rana-dinero-300x196.jpg 300w, https:\/\/static-blogs.elcomercio.es\/wp-content\/uploads\/sites\/3\/2019\/06\/Blog-rana-dinero-768x502.jpg 768w\" sizes=\"(max-width: 960px) 100vw, 960px\" \/><\/a><\/p>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">Desde el pasado 16 de junio de 2019 est\u00e1 en vigor la ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, m\u00e1s conocida popularmente como \u201cla ley hipotecaria\u201d. Es un cambio muy esperado y necesario por varios motivos. En primer lugar, porque ya desde 2014 existe una directiva comunitaria que obliga a los estados europeos a armonizar su regulaci\u00f3n relativa a cr\u00e9ditos hipotecarios y Espa\u00f1a ya iba con retraso en su incorporaci\u00f3n en nuestra legislaci\u00f3n. Y, en segundo lugar, porque tras el marem\u00e1gnum de reclamaciones judiciales y sentencias resultaba imprescindible actualizar nos nuestras normas y ajustarlas a la nueva situaci\u00f3n jur\u00eddica en la que numerosas cl\u00e1usulas de las que eran habituales en los contratos de pr\u00e9stamo hipotecario han sido calificadas como abusivas y, en consecuencia, nulas.<\/span><\/p>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">La reforma es profunda. Mejora en numerosos aspectos la regulaci\u00f3n anterior, aclara muchos puntos que resultaban conflictivos y, por supuesto, es criticable en otras tantas cuestiones, como nos ocurre casi con cualquier nueva norma que analicemos con detalle.<\/span><\/p>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">Estos son algunos de los extremos m\u00e1s importantes e interesantes de la nueva ley:<\/span><\/p>\n<ul>\n<li>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">No se pueden incluir en los contratos cl\u00e1usulas suelo. Ya pr\u00e1cticamente desterradas por completo por la jurisprudencia, ahora la ley les da el adi\u00f3s definitivo. Cuando se contrate un pr\u00e9stamo hipotecario a inter\u00e9s variable no se va a poder establecer un l\u00edmite a la bajada de ese tipo de inter\u00e9s. Ahora bien, si al sumar el \u00edndice indicado al diferencial pactado obtuvi\u00e9ramos un tipo de inter\u00e9s negativo, tampoco este se podr\u00eda aplicar y entonces ser\u00eda cero el tipo de inter\u00e9s aplicable.<\/span><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">Los bancos deben hacerse cargo de los gastos de registro, notar\u00eda y gestor\u00eda que utilicen para los tr\u00e1mites, adem\u00e1s del Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados que ya estaba en vigor desde el 10 de noviembre de 2018 cuando se reform\u00f3 este impuesto consecuencia de las sentencias contradictorias del Tribunal Supremo. Los clientes deben pagar los gastos de tasaci\u00f3n del inmueble y las copias de escrituras que soliciten, eso s\u00ed, podr\u00e1n elegir libremente al tasador, que podr\u00e1 ser tambi\u00e9n una persona f\u00edsica.<\/span><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">Se establecen unos l\u00edmites m\u00e1ximos a las comisiones por cancelaci\u00f3n anticipada, diferentes en funci\u00f3n de si el pr\u00e9stamo es a inter\u00e9s fijo o variable y en funci\u00f3n tambi\u00e9n del momento de la vida del pr\u00e9stamo en que se realice. En realidad la ley reduce las comisiones m\u00e1ximas que los bancos pueden cobrar en caso de que el cliente realice una amortizaci\u00f3n parcial o total del pr\u00e9stamo.<\/span><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">Se regulan de una forma m\u00e1s detallada los supuestos en los que el banco puede solicitar el vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo en caso de impago, alargando los plazos con los que cuentan los clientes. El vencimiento anticipado es la posibilidad con la que cuenta la entidad bancaria de solicitarnos \u00edntegramente todo el importe que reste por pagar del pr\u00e9stamo pudiendo ir a un procedimiento de ejecuci\u00f3n e instar la subasta del inmueble. En los pr\u00e9stamos hipotecarios que se realicen al amparo de la nueva ley, el vencimiento anticipado se producir\u00e1 en los siguientes casos:<\/span><\/p>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">&#8211; Si se realiza el impago en la primera mitad de la vida del pr\u00e9stamo, si la cuant\u00eda de la deuda pendiente es equivalente al menos al tres por ciento del importe del capital inicial. Se presume que esto sucede si el deudor no paga al menos doce cuotas mensuales o equivalentes si el pr\u00e9stamo se establece con otros plazos de pago.<\/span><\/p>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">&#8211; Si el impago se produce en la segunda mitad de la vida del pr\u00e9stamo, la deuda pendiente tiene que ser equivalente a un siete por ciento del capital. Se presume, al igual que en el caso anterior, que esto sucede cuando el deudor no pague al menos quince cuotas mensuales o equivalentes.<\/span><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">La nueva ley presta mucha m\u00e1s atenci\u00f3n a uno de los principales problemas que exist\u00edan hasta ahora y que han sido adem\u00e1s los han generado la base de m\u00faltiples reclamaciones. Las entidades est\u00e1n obligadas a entregar determinada documentaci\u00f3n e informaci\u00f3n a los clientes al menos con diez d\u00edas de antelaci\u00f3n a la firma del contrato. La transparencia pasa a un primer plano y a ser norma esencial. <\/span><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">Los bancos deben facilitar la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN) y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) donde se debe incluir toda la informaci\u00f3n relativa a las cl\u00e1usulas esenciales y singularmente sensibles del contrato. Adem\u00e1s deben entregar una copia del proyecto de contrato y una informaci\u00f3n de todos los gastos que conlleva. La ley hace especial hincapi\u00e9 en que los clientes conozcan el TAE, es decir, lo que realmente va a costarles el pr\u00e9stamo hipotecario y que no solo es el inter\u00e9s sino la suma de todos los costes que tienen que asumir. Si el banco exige la contrataci\u00f3n de un seguro de vida o un seguro de hogar, debe entregar por escrito las garant\u00edas que exige en la contrataci\u00f3n de ese seguro. Adem\u00e1s, si el contrato se pacta con un tipo de inter\u00e9s variable hay que a\u00f1adir un documento en el que se indiquen las cuotas que deber\u00edan abonarse en diferentes situaciones en funci\u00f3n de la evoluci\u00f3n de los tipos de inter\u00e9s. <\/span><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">Toda esta documentaci\u00f3n, tal y como ya hemos indicado, debe entregarse por el banco con al menos diez d\u00edas de antelaci\u00f3n a la firma del contrato. Pero el consumidor no solo va a tener a su disposici\u00f3n la informaci\u00f3n sino que adem\u00e1s la ley se preocupa de que cuente con el asesoramiento adecuado antes de firmar. Para ello debe acudir al notario con la finalidad de recibir ese asesoramiento de forma gratuita. El notario tiene que informarle de las cl\u00e1usulas incluidas en el FEIN y en el FiAE y levantar acta de dicha actuaci\u00f3n y de que el consumidor ha entendido y aceptado el contenido de las mismas. En conclusi\u00f3n, hay que visitar al notario en dos ocasiones: para recibir la informaci\u00f3n y asesoramiento y para firmar el contrato una vez hayamos hecho todos estos tr\u00e1mites.<\/span><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">En la ley se regula la contrataci\u00f3n de otros productos junto con el pr\u00e9stamo distinguiendo entre ventas vinculadas y ventas combinadas. As\u00ed podemos saber qu\u00e9 nos puede obligar a contratar el banco y qu\u00e9 no. <\/span><\/p>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">&#8211; Como norma general, la ley proh\u00edbe las ventas vinculadas, es decir, las que hacen referencia a productos que el banco nos obliga a contratar para concedernos el pr\u00e9stamo hipotecario. No obstante, hay excepciones. Nos pueden obligar a contratar un seguro de da\u00f1os del inmueble, un seguro de vida que garantice el pago del pr\u00e9stamo o un contrato de cuenta que ser\u00e1 donde se gestionen los pagos de las cuotas tal cual se hayan pactado. En relaci\u00f3n con los seguros, el banco puede exigir su contrataci\u00f3n pero el consumidor puede elegir la compa\u00f1\u00eda con quien desea contratarlos. <\/span><\/p>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">&#8211; Las ventas combinadas son las que hacen referencia a los productos que el consumidor puede contratar o no de manera voluntaria. Si se contratan el banco ofrece ventajas que suelen consistir en reducciones del tipo de inter\u00e9s que se aplica.<\/span><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">Estos son solo algunos de los cambios. Eso s\u00ed, todas estas modificaciones tan solo resultan aplicables a los pr\u00e9stamos hipotecarios que se firmen a partir de su entrada en vigor, es decir el 16 de junio de este a\u00f1o. A los pr\u00e9stamos que se encuentran en vigor, se les aplica la normativa bajo la que se constituyeron.<\/span><\/p>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">\u00bfCambia con esta nueva normativa el mundo de las hipotecas? Sin duda creemos que s\u00ed. Primero, por los cambios legales, que son importantes y en gran medida positivos. Y, segundo, y ya no tan positivo, porque pensamos que las entidades bancarias van a modificar sus pol\u00edticas de precios y los criterios de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios para adaptarlos a sus nuevas obligaciones. <\/span><\/p>\n<p align=\"JUSTIFY\"><span style=\"font-size: large\">El principal consejo si estamos en la situaci\u00f3n de necesitar y contratar un pr\u00e9stamo hipotecario se reduce a una sola palabra: comparar. Es fundamental acudir a varias entidades y comparar muy bien condiciones y precio final de nuestro pr\u00e9stamo. El banco puede hacer un estudio de nuestra capacidad financiera para decidir si nos lo concede o no, cuyos gastos corren por su cuenta, pero nuestra arma principal es comparar y decidir contratar con aquel que nos ofrezca mejores condiciones.<\/span><\/p>\n<p align=\"JUSTIFY\">\n<p align=\"JUSTIFY\">\n<p align=\"JUSTIFY\">M\u00e1s contenidos jur\u00eddicos en nuestras redes sociales y en nuestra\u00a0<a href=\"http:\/\/www.cuervoalfageme.com\/\" rel=\"external nofollow\">Web<\/a>\u00a0:<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.facebook.com\/cuervoalfageme.abogados\" rel=\"external nofollow\">Facebook<\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/twitter.com\/CuervoAlfageme?lang=es\" rel=\"external nofollow\">Twitter<\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.youtube.com\/channel\/UCoov7b79vvn_-nenc3lP1-A\" rel=\"external nofollow\">Canal de Youtube<\/a><\/p>\n<p>Instagram: @cuervoalfageme<\/p>\n<!-- AddThis Advanced Settings generic via filter on the_content --><!-- AddThis Share Buttons generic via filter on the_content -->","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Desde el pasado 16 de junio de 2019 est\u00e1 en vigor la ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, m\u00e1s conocida popularmente como \u201cla ley hipotecaria\u201d. 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