Estos últimos días, consecuencia de las noticias que han venido apareciendo en algunos medios de comunicación, relativas a las quejas de asociaciones de vecinos de Oviedo, para que el Ayuntamiento sea titular de los soportales de sus Comunidades de Propietarios o del riesgo que tienen de que esos soportales no tengan seguro y que la responsabilidad de lo que pase pueda ser atribuible a esos vecinos, algún amigo me ha pedido opinión, debido a mis conocimientos jurídico/aseguradores.

A mi juicio, este conflicto derivado del uso público del soportal de una propiedad privada, no debería de existir, ni desde la óptica jurídica, ni desde la óptica aseguradora.

Desde el punto de vista jurídico, ese uso público, viene recogido tanto en las normas de planeamiento urbanístico de Oviedo, como en los proyectos de urbanización aprobados o en su caso en la propia realidad consuetudinaria derivada de la utilización general y pacífica, tanto de los propietarios como de ciudadanos ajenos a la propiedad. Normalmente, la controversia aparece en el momento de determinar cómo se acometen los gastos de mantenimiento de unos soportales privados, provocados por el uso público. Este es el conflicto que ha aparecido en Oviedo.

Probablemente el problema surge por la falta de concreción de las obligaciones municipales que se pueden derivar de la constitución de una servidumbre de uso público sobre un bien privado tras la recepción por parte del Ayuntamiento, o de la interpretación de las cláusulas que rigen el ejercicio de esa servidumbre de uso y conservación y mantenimiento municipal del espacio, ya público, recibido.. El principio general del que debemos partir es el de la obligación del propietario de mantener la propiedad en unas condiciones adecuadas, según establece el artículo 19 de la Ley 6/1998, sobre el régimen del suelo. Por otro lado, el municipio tiene obligación de prestar, en todo caso, los servicios públicos, como son la seguridad, el alumbrado, la limpieza o la pavimentación de las vías, según establecen los artículos 25 y 26 de la Ley 7/1985 de Bases del Régimen Local, únicamente en las vías o espacios de carácter público

En el caso de las comunidades de propietarios, el artículo 10.1 del texto consolidado de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal, considera que: «será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad». Ahora bien, el uso público que en algunos casos grava a la propiedad privada debe conllevar una cierta compensación, al menos por el mero deterioro que, por el propio uso, puede padecer el bien en cuestión, tal y como recoge una sentencia del Tribunal Supremo del 21 de Mayo de 2001 que dice expresamente que esa compensación es necesaria dada la carga que resulta para los propietarios cederla al uso público.

En base a todo esto, parece claro que a los municipios corresponde realizar las labores de limpieza del pavimento y del mobiliario urbano existente, con excepción de las fachadas, paramentos y techos. Igualmente el Ayuntamiento debe de asumir los costos de mantenimiento del alumbrado necesario para una adecuada visión bajo los soportales. O la reposición de los elementos dañados en el pavimento de las aceras o la conservación de los jardines si los hubiese.

Un aspecto que interesa aclarar es la conveniencia de que exista o no, esta clase de espacios. Los inconvenientes están relacionados fundamentalmente con la dificultad de su mantenimiento: Limpieza, alumbrado, posible filtraciones, así como por el incremento que suponen en la superficie viaria a mantener y conservar. Este último inconveniente, visto desde otro ángulo, es precisamente la ventaja de tener  espacios peatonales en la ciudad. Otra ventaja es que dado el rigor del clima húmedo de Oviedo, los soportales y pasajes permiten un tránsito cómodo y a resguardo de las inclemencias del tiempo. A veces también, los pasajes sirven para acortar recorridos o para enlazar circulaciones peatonales. Finalmente, el recurso de un soportal suele ser utilizado como medio de establecer un orden superior en un conjunto de edificaciones heterogéneas. La imposición del uso público a ciertos espacios calificados como privados permite compaginar la utilización del subsuelo para aparcamientos con la utilización pública como espacio libre en la superficie.

En el supuesto de aceptar el mayor peso de las ventajas de esta clase de espacios frente a los inconvenientes que presentan, el Ayuntamiento debe tolerar su existencia, fomentarla e incluso imponerla. La imposición viene dada por vía de planeamiento y el fomento tendrá que ver con las condiciones que se establezcan para su recepción y conservación.

Si nos vamos ahora a lo que preocupa a las Comunidades de vecinos en cuanto al aseguramiento de esos soportales, ha de decirse que tampoco debería de existir conflicto alguno. Por un lado, la Comunidad de Propietarios tiene, o debería de tener un seguro de responsabilidad civil general y este seguro, conforme a las cláusulas generales estándar que existen en el mercado asegurador, va a garantizar las indemnizaciones que les puedan ser exigibles por daños o perjuicios causados por los elementos de la propiedad.  Por otro lado, el ayuntamiento tiene su propio seguro de responsabilidad civil general, que va a garantizar la misma indemnización, si los daños son atribuibles a la culpa de los servicios municipales. Es decir, cualquier tercero perjudicado que sufra un daño al transitar por uno de esos soportales, va a ser indemnizado o por la aseguradora de la Comunidad de Propietarios, o por la aseguradora del Ayuntamiento. Serán en su caso las aseguradoras las que plantearán el conflicto entre ellas para dilucidar quien ha de pagar y en su caso, si hay dudas, cualquier Tribunal condenaría a las dos, conforme a la Ley de Contrato de Seguro,  a indemnizar proporcionalmente a la prima que cada aseguradora haya percibido por el riesgo asumido.

Así pues, concluiría diciendo: El uso público de unos soportales privados, no tiene por qué generar conflicto alguno.