ARRENDADORES DESPROTEGIDOS | A las pruebas me remito - Blogs elcomercio.es

Blogs

Guillermo Díaz Bermejo

A las pruebas me remito

ARRENDADORES DESPROTEGIDOS

Tal y como se han puesto las cosas, no me arrepiento de haber vendido un pequeño piso que tenía alquilado, harto de todo tipo de problemas con los diferentes inquilinos que tuve y que no sólo no me generaron beneficios, sino que a veces se iban sin pagar los últimos meses. Además de ello, lo dejaban con todo tipo de desperfectos, lo que me obligaba a repararlos, con unos desembolsos que ni tan siquiera eran cubiertos por los alquileres que había cobrado. No sé, igual es que yo no tuve suerte con los inquilinos que tuve, pero, por lo que oigo, no soy ninguna excepción.

Antes, con la Ley de Arrendamientos Urbanos en la mano, para intentar mitigar en parte el posible impago del alquiler, o la reparación de desperfectos, se podía establecer una fianza que había de ser prestada por el arrendatario a la firma del contrato. Fianza esta que servía para garantizar que se pagara la renta y que se devolviera el piso en el mismo estado en que se recibió. Si al finalizar el contrato el arrendador cumplía, se le devolvía esta fianza y fin. Se permitía añadidamente, que el arrendador pidiese mas de una mensualidad de fianza o incluso otras garantías adicionales, como podían ser avales bancarios o personales, así como pólizas de seguro, para de este modo, protegerse frente a posibles incumplimientos en el pago de las rentas o en la producción de daños en el piso.

Sin duda alguna, esta libertad contractual, animaba a los propietarios de pisos a alquilarlos. Y además de eso, para dar más seguridad jurídica, la prestación de esta fianza que era obligatoria para el arrendatario que debe de prestarla y para el arrendador que debe de exigirla, depositándola en la Comunidad Autónoma correspondiente. Lo que conseguía la Administración con este depósito, era poder controlar fiscalmente todos los contratos de arrendamiento que se firmaban.

Aun así, pese a estas garantías, si el arrendatario incumplía sus obligaciones, el arrendador debía de recurrir a un procedimiento de desahucio que podía durar mas de un año para desalojarlo de la vivienda. Ha de tenerse en cuenta también un dato muy significativo y es que los desahucios motivados por impagos de alquiler, han ido creciendo ostensiblemente en España, hasta representar el 60% de todas las ejecuciones practicadas en el pasado año 2018.  Además, para complicar aún más las cosas, tras la aparición del régimen de segunda oportunidad, el arrendador podía encontrarse ante un concurso de acreedores del arrendatario que, en la mayor parte de las ocasiones lo llevaría a no poder cobrar nunca ni los alquileres debidos ni los daños eventualmente generados en el inmueble.

En este escenario, como los datos de morosidad que se registran en España no invitan a la tranquilidad, considerando que el impago del alquiler es la principal causa de desahucio, lo lógico es que, para favorecer la oferta de inmuebles que se pusieren en alquiler para vivienda habitual, las normas legales debían de atender adecuadamente a la necesidad de que el arrendador quedara protegido frente a los incumplimientos del arrendatario.

Pues he aquí que, en esta situación, un nuevo decretazo del gobierno de Sanchez, concretamente el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda, lo que hace es perjudicar aun más al arrendador, dando un desmesurado trato de favor al arrendatario. Es una gran mayoría la que tacha a este decreto de desmesuradamente proteccionista con los inquilinos y totalmente disuasorio para los propietarios. Es claro que este decretazo, contrariamente a favorecer el mercado de los alquileres, lo que va a lograr es todo lo contrario. De modo concreto, cuando alguien se decida a alquilar, lo va a hacer a precios aún mayores que le puedan compensar.  Veamos por qué:

En primer lugar, el arrendador no va a tener forma de asegurarse de la solvencia del arrendatario. Contrariamente a lo que ocurre en otros países, en España no hay un sistema de información privada de solvencia, morosidad o endeudamiento de los particulares y esto lleva a que el propietario de un piso tiene que alquilar a ciegas, viéndose incluso obligado a solicitar garantías adicionales. Por ejemplo, de nada sirve que exhiba una nómina de la empresa donde trabaja, si no se puede saber los créditos o deudas que tiene contraídas.

Para paliar esto, por ejemplo, en Alemania el arrendador puede solicitar al “Bureau de Crédito SHUFA, un informe sobre la solvencia del candidato a arrendar. Lo mismo pasa en EEUU donde el arrendatario tiene que aportar un informe de crédito emitido por una reconocida Oficina de Información Crediticia que acredita la reputación financiera del arrendatario.

Frente a esto, el actual Real Decreto, lo que hace es ampliar el periodo de prórroga legal a favor del arrendatario, de 3 a 5 años, con lo que, aun limita mas las garantías del arrendador, ya que cuando más dure el contrato, mas riesgo hay de que puedan aparecer circunstancias personales que impidan pagar la renta. Y al tiempo que hace esta ampliación, en sentido contrario limita legalmente la posibilidad del arrendador de exigir garantías adicionales en arrendamientos de viviendas de duración de hasta cinco años. Esta limitación consiste en que sólo se pueden exigir dos mensualidades de renta. (art 36.5 LAU). No cabe ya la posibilidad de aportar un fiador para responder de esas obligaciones que excedan de dos anualidades, como ocurría antes. Por tanto, parece evidente que esta inseguridad o desprotección del arrendador, se va volver el contra de lo que pretende el decreto, que es favorecer el alquiler por parte de los arrendatarios.

El riesgo de insolvencia del arrendatario, sin lugar a duda, va a provocar que los potenciales propietarios de pisos que pensaban en alquilar, desistan de hacerlo y con ello, se reducirá enormemente la oferta de pisos a arrendar. Además de ello, se provocará un incremento neto del precio de los arrendamientos que se pongan en el mercado, que sólo podrán estar al alcance de las personas con alta capacidad económica. Si el objetivo de este gobierno con esta reforma, era abaratar los alquileres, es incuestionable que no sólo no se alcanzará este objetivo, sino que, como consecuencia de la reducción de la oferta, se incrementará su precio.

Igual es que pienso mal y con este pretexto, lo que oculta este gobierno es que a lo mejor lo que quiere es que los ciudadanos, como los alquileres van a ser mas caros, igual vuelven a animarse a comprar viviendas y con ello, seguidamente, volvemos a meternos en una nueva burbuja inmobiliaria. . ¿estaré equivocado?

Temas

Blog de Guillermo Díaz Bermejo

Sobre el autor

El blog de un jubilado activo dedicado al voluntariado social, permanentemente aprendiendo en materia del derecho de las nuevas tecnologías y crítico con la política y la injusticia social.


mayo 2019
MTWTFSS
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031