{"id":150,"date":"2012-03-16T12:29:00","date_gmt":"2012-03-16T11:29:00","guid":{"rendered":"http:\/\/blogs.elcomercio.es\/hispadata\/2012\/03\/16\/la-proteccion-de-los-deudores-hipotecarios-sin-recursos\/"},"modified":"2012-03-16T12:29:00","modified_gmt":"2012-03-16T11:29:00","slug":"la-proteccion-de-los-deudores-hipotecarios-sin-recursos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.elcomercio.es\/hispadata\/2012\/03\/16\/la-proteccion-de-los-deudores-hipotecarios-sin-recursos\/","title":{"rendered":"LA PROTECCION DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS"},"content":{"rendered":"
<\/a>El pasado d\u00eda 11 de Marzo ha entrado en vigor el Real Decreto-Ley 6\/2012 de medidas urgentes para la protecci\u00f3n de los deudores hipotecarios sin recursos. \u00a0Este normativa pretende introducir una serie de medidas tendentes a facilitar la reconfiguraci\u00f3n de las deudas hipotecarias que tengan contra\u00eddas personas que no pueden hacer frente a su pago por estar sufriendo \u00a0dificultades econ\u00f3micas extraordinarias.<\/div>\n
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Como premisa ha de decirse que las medidas que establece el Real Decreto s\u00f3lo ser\u00e1n aplicables a aquellas entidades de cr\u00e9dito que voluntariamente decidan adherirse al C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas que describe la normativa. Igualmente ser\u00e1 aplicable a los cr\u00e9ditos que est\u00e9n vigentes a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto, \u00a0que est\u00e9n garantizados mediante una hipoteca inmobiliaria y que el deudor hipotecario est\u00e9 situado en el “umbral de la exclusi\u00f3n”, circunstancia esta que se da si se cumplen las seis condiciones siguientes:<\/div>\n
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    \n
  1. Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades econ\u00f3micas. Se entender\u00e1 por unidad familiar la compuesta por el deudor, su c\u00f3nyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda con independencia de su edad.<\/li>\n
  2. Que el importe de la cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.<\/li>\n
  3. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes con los que hacer frente al pago de la deuda.<\/li>\n
  4. Que el pr\u00e9stamo garantizado por la hipoteca, recaiga sobre la vivienda propiedad del deudor y que \u00a0 se haya concedido para adquirir la misma.<\/li>\n
  5. Que el pr\u00e9stamo carezca de otras garant\u00edas reales o personales o que en caso de existir estas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en los apartados 2 y 3.<\/li>\n
  6. En los supuestos en los que haya codeudores que no formen parte de la unidad familiar, estos deber\u00e1n estar incluidos en las circunstancias 1, 2 y 3.<\/li>\n<\/ol>\n
    <\/div>\n

    <\/p>\n

    Para que el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas pueda ser aplicado por las entidades que voluntariamente decidan adherirse, es preciso que el precio de adquisici\u00f3n de la vivienda hipotecada no exceda de las siguientes cantidades:<\/div>\n
    <\/div>\n
      \n
    • 200.000\u20ac<\/b> para municipios de mas de 1.000.000 de habitantes<\/li>\n
    • 180.000\u20ac<\/b> para municipios entre 500.111 y 1.000.000 de habitantes, o los integrados en \u00e1reas metropolitanas de municipios de mas de 1.000.000 de habitantes.<\/li>\n
    • 150.000\u20ac <\/b>para municipios entre 100.001 y 500.000 habitantes.<\/li>\n
    • 120.000\u20ac <\/b>para municipios de hasta 100.000 habitantes.<\/li>\n<\/ul>\n
      <\/div>\n

      <\/p>\n

      Las medidas que contiene el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas, son las siguientes:<\/div>\n
      <\/div>\n
      <\/div>\n
        \n
      • Medidas previas a la ejecuci\u00f3n hipotecaria: <\/b>Los sujetos deudores que se encuentren en el umbral de exclusi\u00f3n que se ha visto antes, podr\u00e1n solicitar a la entidad hipotecaria que realice una reestructuraci\u00f3n de su deuda para facilitar la viabilidad del pago (esta solicitud deber\u00e1 de ser resuelta en el plazo de un mes). El plan de reestructuraci\u00f3n deber\u00e1 de establecer una carencia de cuatro a\u00f1os para la amortizaci\u00f3n de capital y ampliar\u00e1 el plazo de amortizaci\u00f3n a 40 a\u00f1os desde la concesi\u00f3n del cr\u00e9dito, con una reducci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s aplicable a Euribor + 0,25 puntos durante el periodo de carencia.<\/li>\n
      • Medidas complementarias: <\/b>Cuando la reestructuraci\u00f3n solicitada resulte inviable, el deudor, aunque se haya iniciado la ejecuci\u00f3n y se est\u00e9 en el proceso de subasta, podr\u00e1 solicitar una quita en el capital pendiente de amortizaci\u00f3n (a estos efectos se considera inviable cualquier reestructuraci\u00f3n que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al 60% de los ingresos). La quita propuesta, \u00a0que podr\u00e1 ser aceptada o rechazada en el plazo de un mes, se determinar\u00e1 por alguno de los siguientes m\u00e9todos de c\u00e1lculo:<\/li>\n<\/ul>\n
          \n
        1. \u00a0Reducci\u00f3n de un 25%.<\/li>\n
        2. Reducci\u00f3n equivalente a la mitad de la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado, la misma proporci\u00f3n que el n\u00famero de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.<\/li>\n
        3. Reducci\u00f3n equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de restar al valor inicial de la tasaci\u00f3n, dos veces la diferencia con el pr\u00e9stamo concedido.<\/li>\n<\/ol>\n
            \n
          • Medidas sustantivas: <\/b>Si ninguna de las dos opciones anteriores resulta aplicable, los deudores situados en \u00e1mbito de exclusi\u00f3n, transcurridos doce meses desde que solicitaron la reestructuraci\u00f3n del pr\u00e9stamo, podr\u00e1n pedir la “daci\u00f3n e pago de la vivienda”.<\/b>\u00a0Esta daci\u00f3n ser\u00e1 de obligada aceptaci\u00f3n por la entidad hipotecaria y provocar\u00e1 la cancelaci\u00f3n total de la deuda tanto frente al deudor como de los terceros afectados por la deuda. Igualmente, el deudor podr\u00e1 solicitar permanecer habitando la vivienda como arrendatario, durante un plazo m\u00ednimo de dos a\u00f1os, pagando un alquiler anual equivalente al 3% del importe de la deuda pendiente en el momento de la daci\u00f3n.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n
            El Real Decreto Ley, adem\u00e1s de las medidas que hemos visto, aplicables s\u00f3lo a las entidades que se adhieran voluntariamente al C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas, establece otras de aplicaci\u00f3n general <\/b>para todas las entidades (adheridas o no al C\u00f3digo) y para todos los deudores (est\u00e9n o no est\u00e9n comprendidos en el umbral de exclusi\u00f3n). Veamos cuales son:<\/div>\n
            <\/div>\n
            Ejecuci\u00f3n extrajudicial de bienes hipotecados: <\/b>Se someter\u00e1 a lo que prev\u00e9n los apartados siguientes:<\/div>\n
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            • El valor del bien se realizar\u00e1 a trav\u00e9s de una \u00fanica subasta para la que servir\u00e1 de tipo el pactado en la escritura hipotecaria. Si se presentan posturas por un importe igual o superior al 70% del valor por el que el bien ha salido a subasta, se adjudicar\u00e9 este al mejor postor.<\/li>\n
            • Si la mejor postura que se haya presentado, es inferior al 70% del valor, el deudor, en el plazo de diez d\u00edas, podr\u00e1 presentar un tercero que ofrezca una cantidad superior a ese 70% del valor tasado, o que incluso, siendo inferior a dicho importe, pueda resultar suficiente para lograr la completqa satisfacci\u00f3n del ejecutante.<\/li>\n
            • Si transcurre el plazo de diez d\u00edas sin que el deudor realice lo previsto en el apartado anterior, el acreedor podr\u00e1 pedir en el plazo de 5 d\u00edas, la adjudicaci\u00f3n del bien por importe igual o superior al 60% del valor de tasaci\u00f3n.<\/li>\n
            • Si el acreedor decide no hacer uso de esta facultad, el bien ser\u00e1 adjudicado a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido, supere el 50% del valor de tasaci\u00f3n, o si siendo inferior, cubra al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.<\/li>\n
            • Si en \u00a0el acto de la subasta no hubiere ning\u00fan postor, el acreedor, en el plazo de 20 d\u00edas, podr\u00e1 pedir la adjudicaci\u00f3n por un importe igual o superior al 60% del valor de tasaci\u00f3n.<\/li>\n
            • Si el acreedor no hiciera uso de la facultad anterior, se estar\u00e1 a lo previsto en el art\u00edculo 236 del Reglamento Hipotecario. Es decir, el Notario dar\u00e1 por terminada la ejecuci\u00f3n y proceder\u00e1 a cerrar y protocolizar el acta, quedando expedita la v\u00eda judicial correspondiente).<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
              Ha de tenerse \u00a0en cuenta que el coste fiscal de estas medidas se traslada al acreedor, que ser\u00e1 el obligado al pago del Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.<\/div>\n

              <\/b><\/p>\n

                <\/ol>\n

                <\/b><\/p>\n

                \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 CONCLUSIONES:\u00a0<\/b><\/div>\n

                <\/b><\/div>\n
                Pese a esta normativa, resulta incuestionable \u00a0que el Art\u00edculo 1911 del C\u00f3digo Civil sigue vigente y por tanto un deudor hipotecario va a responder de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros. Pero, bajo determinadas condiciones de las que se establecen en el nuevo Real Decreto, aquellas entidades financieras que voluntariamente se adhieran al C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas, podr\u00e1n terminar siendo obligadas a aceptar la entrega o “daci\u00f3n de pago” del bien hipotecado, en cumplimiento del pago \u00edntegro de la deuda hipotecaria.<\/div>\n
                <\/div>\n
                Donde hay oscuridad total una vela da luz, y esta nueva normativa en alguna medida resuelve los problemas de esos pobres ciudadanos que como consecuencia de la brutal crisis econ\u00f3mica que sufrimos entran el exclusi\u00f3n social y no pueden hacer frente a sus deudas. Pero, \u00a0ha sido poco valiente y resulta corta ya que entiendo que la entidad financiera ha de asumir el riesgo y ventura de que la operaci\u00f3n no llegue a buen fin por impago justificado del deudor.\u00a0<\/div>\n
                <\/div>\n
                Para no hacer excesivamente largo este, en un pr\u00f3ximo art\u00edculo, hablar\u00e9 de este riesgo y ventura de la entidad financiera.<\/div>\n
                <\/div>\n

                <\/b><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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