El Comercio
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Fecha: febrero 23, 2012
El sentido común y las normas
Cuervo Alfageme Abogados 23-02-2012 | 9:46 | 0

 

Tendemos a creer que aquello que nuestro sentido común nos dicta es el camino correcto en la vida e intentamos convencer a los demás y conducirlos en esa dirección. Sin embargo, a poco que observemos lo que los demás piensan o sienten, llegamos a la conclusión de a pesar de que todos nos creemos en posesión del preciado don de discernir lo correcto y lo incorrecto, ninguno quiere lo mismo. ¿Acaso es que los demás no tienen sentido común? ¿Quién puede decirlo?
Nosotras no tenemos la respuesta a esa pregunta, pero en cambio podemos afirmar después de muchos años de tratar con personas que se enfrentan a muy diferentes problemas legales, que el sentido común lamentablemente no siempre coincide con la solución que las leyes dan a los problemas cotidianos.
Pongamos algunos ejemplos.
El dueño de un local comercial en cuya comunidad de propietarios van a instalar un nuevo ascensor, está convencido de que no tiene que pagar la derrama correspondiente, puesto que no tiene acceso al portal y nunca va a hacer uso de ese nuevo elemento común. Sin embargo, la ley establece su obligación de pago, por cuota de participación, salvo que el título constitutivo o los estatutos lo excluyan de esta contribución cosa que no suele suceder.
El dueño de un piso que se encuentra con un inquilino que no paga la renta, que deteriora el inmueble y que incluso puede ser que haya abandonado la vivienda sin dar aviso, está convencido de que puede llamar a un cerrajero, cambiar la cerradura y tomar posesión de su vivienda. En cambio hemos de explicarle que hay que iniciar un procedimiento judicial de desahucio para que esto sea posible.
La mujer víctima de una infidelidad que se enfrenta a un divorcio suele pensar que su posición de parte perjudicada en la relación ha de permitirle algún derecho extra, ya sea en cuanto a la custodia de los niños, uso de la vivienda, pensión… pero nuestro derecho no incluye un divorcio causal, de manera que las medidas que haya de adoptar tomarán en cuenta otras cuestiones, pero no quién haya sido el culpable de la ruptura.
Y así podríamos seguir con muchos más ejemplos. Afortunadamente también sucede que las normas dan soluciones razonables para la mayoría de las personas, pero por alguna razón siempre que hay alguien que así lo cree, al menos hay otro que opina lo contrario.
Conclusión: al consultar un abogado, conviene contar de antemano  con que puede sorprendernos la respuesta que vayamos a obtener. Quizás por eso es mejor asesorarse antes y actuar después, no sea que nos hayamos equivocado por hacer caso del sentido común.

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Hacer o no testamento
Cuervo Alfageme Abogados 23-02-2012 | 9:42 | 2

Sandra está casada desde hace diez años en gananciales y no tiene hijos. Su marido, por razón de su trabajo viaja mucho. Ella le ha planteado varias veces hacer testamento los dos para dejar organizados los bienes por si a alguno le pasa algo pero a él no le apetece y lo va alargando. A Sandra le preocupa cómo puede quedar su situación si a su marido le ocurre algo sobre todo teniendo en cuenta que no se lleva especialmente bien con sus suegros.
Si alguno de los dos falleciera, el primer paso, antes de proceder a repartir los bienes de su herencia, sería liquidar el régimen económico, es decir, la sociedad de gananciales que tenéis establecida. Por tanto, al cónyuge sobreviviente le va a quedar, no por herencia sino porque le pertenece, la mitad de esos bienes gananciales y por supuesto los bienes privativos de los que fuera titular.
La mitad de los bienes gananciales del fallecido más sus bienes privativos es lo que conformará su herencia.
Los herederos de estos bienes, si no deja testamento y finalmente fallece sin hijos, serán sus padres si aún viven y si no su cónyuge. Suponiendo que hereden sus padres, aún así, el cónyuge tendrá derecho al usufructo de la mitad de la herencia.
Si la opción es hacer testamento entonces las posibilidades son muchas. El testador solo tiene que respetar las siguientes legítimas: una tercera parte para sus padres y el usufructo de la mitad de la herencia para su cónyuge. Con el resto puede hacer lo que desee, entre otras cosas, dejar en mejor posición a su esposo o esposa.
Una última consideración que ha de tenerse en cuenta es que el testamento es personal y puede modificarse en tantas ocasiones como se desee.

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Finalización de contrato de arrendamiento
Cuervo Alfageme Abogados 23-02-2012 | 9:40 | 0

Violeta es propietaria de una vivienda que tiene alquilada. Tan solo faltan cuatro meses para que se cumplan cinco años de contrato. El inquilino paga la renta mensual, la comunidad y el recibo de la luz sin problemas, pero en cuanto al agua, pone pegas a la liquidación que la propietaria le hace llegar. En el contrato de arrendamiento consta la obligación del inquilino de abonar un porcentaje de las obras realizadas en el edificio, cantidad que se niega a pagar alegando la nulidad de esta cláusula del contrato. Violeta quiere enviar un burofax para comunicar el término del contrato al cumplirse los cinco años y nos pregunta si hace falta que sea con acuse de recibo y si puede aprovechar a reclamar las cantidades que el inquilino adeuda, dándole un plazo para que se ponga al día antes de entregarle las llaves.
Efectivamente al cumplirse los cinco primeros años de duración del contrato de arrendamiento el propietario puede dar por terminado el contrato avisando al inquilino con al menos 30 días de antelación. El burofax es una buena forma de llevar a cabo este preaviso, pero debe ser con certificación de contenido y acuse de recibo para poder demostrar que fue recogido y cual era su contenido en caso de que haya problemas. También es correcto aprovechar esta comunicación para recordar las cantidades adeudadas, pero  es importante comprobar antes que tales cantidades efectivamente se adeudan.
Concretamente, consideramos que no es posible reclamar un porcentaje sobre las obras realizadas en el edificio, aunque lo indique el contrato de arrendamiento, pues la ley es clara en este punto: el propietario está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las obras que resulten necesarias. Esto se refiere no solo a la vivienda sino también a los elementos comunes de la misma. El inquilino, si así se especifica en el contrato, paga la cuota ordinaria de comunidad pero esto no incluye las derramas por obras. En cuanto al consumo de agua, es correcto reclamar este concepto al inquilino, pero siempre y cuando la liquidación que se le presente se ajuste a su consumo y no incluya otros conceptos de los que no tenga obligación de responder.

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