El Comercio
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Autor: Cuervo Alfageme
Vacaciones
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Cuervo Alfageme Abogados | 31-07-2017 | 1:54| 0

blogDespués de unos cuantos meses de intensa actividad… por fin han llegado las vacaciones.

Nos vemos una vez finalice agosto con nuevas ideas y contenidos.

No olvidéis disfrutar al máximo del verano.

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Tres preguntas sobre la duración de los arrendamientos de vivienda
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Cuervo Alfageme Abogados | 14-07-2017 | 1:57| 0

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Muchas de las consultas que recibimos tienen que ver con la duración de los contratos de arrendamiento. La preocupación es lógica y las dudas se multiplican al coexistir condiciones diferentes en función de la fecha del contrato.

  • ¿Cual es la duración mínima del contrato?

Se puede pactar la duración que arrendador y arrendatario decidan. Si esta es inferior a tres años el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta cumplirse tres años a no ser que el inquilino manifieste con treinta días de antelación a la fecha de término del contrato o de cualquiera de las prórrogas su intención de no renovarlo. Esta solución se aplica a los contratos celebrados a partir del seis de junio de 2013. Los anteriores siguen teniendo una duración mínima de cinco años en lugar de tres.

  • ¿Puede el arrendador recuperar antes la vivienda si la necesita?

En los contratos celebrados a partir del seis de junio de 2013 el arrendador puede recuperar la vivienda si la necesita para utilizarla el mismo como vivienda permanente o bien sus hijos o su cónyuge (este último en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial). No es necesario que esta circunstancia se haya hecho constar en el contrato, pero ha de haber transcurrido al menos el primer año y debe avisarse al inquilino como mínimo con dos meses de antelación. Para contratos anteriores no se puede recurrir a esta solución si no se ha hecho constar previamente en el contrato.

  • ¿Puede el arrendatario irse antes de que termine el contrato? ¿Debe pagar la renta restante?

En la redacción actual de la ley está previsto que el inquilino pueda dar por terminado el contrato antes de la fecha pactada siempre y cuando hayan transcurrido al menos seis meses y avise al arrendador con una antelación mínima de treinta días. El arrendador no podrá exigir el importe de la renta que corresponda al resto de tiempo no disfrutado, aunque si se pactó en el contrato, tendrá derecho a exigir una indemnización por importe equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir, ajustándose proporcionalmente la indemnización para periodos inferiores al año. Por tanto, si la indemnización no se pacta, el arrendador no podrá exigirla. Esta solución varia para contratos anteriores a 6 de junio de 2013, en los que habrá que estar a lo pactado en el contrato o, en otro caso, valorar las posibilidades en atención al caso y la doctrina jurisprudencial.

 

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Las normas, la convivencia, los perros potencialmente peligrosos…
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Cuervo Alfageme Abogados | 12-07-2017 | 1:43| 0

blogConvivimos cada día en nuestro edificio, en nuestras calles y en nuestros parques con perros de toda clase y condición. Y esta convivencia en ocasiones genera conflictos. No es que las normas de protección de animales domésticos en nuestro país sean especialmente buenas pero las que existen hay que respetarlas, tanto por parte de los propietarios de los animales como por el resto de personas que se cruzan a diario con ellos. Por ese motivo es importante conocer las que resultan de aplicación en nuestra ciudad, en nuestra comunidad autónoma y las que afectan directamente a la especie y raza de animal que tengamos. Una de las más importantes es la relativa a los perros de razas consideradas potencialmente peligrosas.

La normativa sobre estos perros establece que los dueños de determinadas razas, cruces de las mismas o animales que cumplan ciertas características físicas tienen que cumplir unos requisitos estrictos: obtención de una licencia que acredite condiciones físicas y psicológicas, obtención de un seguro de responsabilidad civil con una cobertura no inferior a 120.000 euros y respeto de normas de seguridad tales como circular con bozal y correa no extensible de menos de dos metros.

No es una normativa nueva, ya han pasado muchos años desde su aprobación y muchos de los dueños de este tipo de razas no han dejado de quejarse desde entonces. Sostienen que sus animales son tranquilos, pacíficos, que en su mayoría están bien educados y no atacan ni suponen riesgo alguno. Ven injusto que sus canes no puedan disfrutar de las zonas de la ciudad en las que los perros pueden correr sueltos y aunque la mayoría de ellos reconoce que estas razas de animales puedan resultar peligrosas si  son adiestrados de forma inapropiada, creen que no se puede generalizar y que por unos pocos salen todos perjudicados.

Y ciertamente en muchas ocasiones esto es totalmente cierto.

Pero, aunque entendemos el malestar, la norma está justificada. La única forma de garantizar la seguridad es establecer medidas que eviten situaciones de peligro. Lamentablemente nuestro sistema  valora el riesgo abstracto y regula con carácter general. Así son la mayoría de las normas. Por la misma regla de tres hacemos largas colas en el aeropuerto y mostramos el interior de nuestras maletas aunque no seamos terroristas, nos sometemos a inspecciones fiscales aunque no estafemos al fisco, facilitamos nuestros datos al banco aunque no blanqueemos capitales, vacunamos a nuestros hijos aunque existan pocas probabilidades de que enfermen… Sí, todas esas cosas se hacen porque estadísticamente alguna vez sale un terrorista, un estafador, alguno muere por una enfermedad poco probable… Según en que lado nos toque somos entonces conscientes de las molestias que implican este tipo de normas preventivas aunque todos salimos ganando si con ello se logran evitar situaciones más complicadas.

A pesar de ello estamos de acuerdo en más que perros hay dueños potencialmente peligrosos. Los que defienden los derechos de sus animales hacen bien en demandar normas que contemplen el caso concreto pero mientras tanto si queremos un perro que encaja entre las especies o características de los considerados potencialmente peligrosos debemos ser escrupulosos con el cumplimiento de las normas.

 

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Cuando el arrendatario no paga…
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Cuervo Alfageme Abogados | 10-07-2017 | 12:40| 0

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Arturo es propietario de una vivienda arrendada. Sabe que el inquilino ha perdido su trabajo por lo que teme que deje de pagar la renta. Nos pregunta cuántos meses de impago son necesarios antes de poder desahuciarlo y si hay que hacer algún trámite antes de poner una demanda.

Se puede iniciar un procedimiento judicial de desahucio y de reclamación de cantidades adeudadas desde el primer impago.

Antes de presentar la demanda es posible hacer un requerimiento previo al inquilino concediéndole un plazo de treinta días para ponerse al día. Si tras este tiempo no cumple con sus obligaciones y se presenta una demanda de desahucio ya no podrá evitar el desalojo pagando posteriormente.

En caso de no hacerse este requerimiento previo el arrendatario podría evitar el desahucio pagando todo lo que debe hasta ese momento y debiendo abonar también las costas del procedimiento. Solamente es posible parar la acción de este modo una sola vez.

Si en contrato de arrendamiento incluye un avalista o fiador es necesario requerirle antes de presentar la demanda para que tenga conocimiento de la deuda y esté en disposición de pagar antes de ser demandado junto con el inquilino.

Una de las formas más recomendables  de realizar el requerimiento previo de forma que que de constancia es mediante un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido a través del servicio de Correos.

 

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¿Compartir tareas dentro del matrimonio es una obligación legal?
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Cuervo Alfageme Abogados | 05-07-2017 | 12:39| 0

blogEfectivamente, desde el año 2005 el Código Civil incorpora, entre las obligaciones de los cónyuges la de compartir las responsabilidades domésticas y el cuidado y atención de ascendientes y descendientes y otras personas dependientes a su cargo, obligación que se contiene en el artículo 68, que también se refiere a la clásica obligación de fidelidad, convivencia y socorro mutuo. Este precepto se lee durante las ceremonias civiles y es de aplicación con independencia de cual sea la forma de celebración del matrimonio elegida.

Es una de esas obligaciones legales que tienen muy difícil exigencia cuando no se quiere llevar a cabo de forma voluntaria. Sin embargo, son muchos los divorcios que se han llegado a producir por desacuerdos continuos en este tipo de cuestiones. No hace falta alegar causa alguna para divorciarse. Actualmente cualquiera de los dos cónyuges puede instar el divorcio con tan solo tres meses de matrimonio (incluso menos si existe una situación de maltrato). Tampoco el hecho de que se produzcan o no este tipo de situaciones tiene relevancia alguna para las medidas que van a adoptarse como consecuencia del divorcio, salvo cuando hay hijos menores, en cuyo caso se valorará la atención que cada cual venía prestando a su cuidado para determinar el sistema de custodia.

Es por ello que, aunque a veces nos consulta alguna persona sobre este particular, entendemos que si lo que quiere es mantener su matrimonio y lograr la colaboración del otro en las tareas domésticas y en el cuidado de los hijos, el mejor consejo es el diálogo o una terapia de pareja dirigida por un psicólogo puedan encaminar la situación. Y, si esta  llega a hacerse insostenible, entonces sí la ruptura de la pareja ya requiere dar los pasos legales correspondientes.

Lo ideal es buscar un pareja afín en este tipo de cuestiones y buscar el acuerdo que facilite la convivencia.

 

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