El Comercio
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Autor: Cuervo Alfageme
La duración de los contratos de arrendamiento de viviendas
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Cuervo Alfageme Abogados | 10-02-2016 | 12:10| 0

Es muy frecuente que al alquilar una vivienda se utilice algún formulario que aparentemente se encuentra bien redactado y fundamentado en la ley bien porque lo encontramos por Internet, bien porque lo tenemos de contratos anteriores. Esto, sin embargo, puede conducirnos a graves errores o, como mínimo, impedirnos aprovechar todo lo que la ley nos permite.

Una de las equivocaciones más habituales suele venir relacionada con la duración de los contratos. La última reforma se produjo ya en el año 2013 pero aún continúan haciéndose contratos conforme a la regulación anterior. Vamos a tratar de aclararlo. Cualquier contrato que se haga ahora debe tener en cuenta las siguientes normas:

  • Las partes pueden pactar libremente la duración del contrato.
  • Si la duración que pacten ambas partes es inferior a tres años, cuando llegue la fecha de vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que se llegue a esa duración mínima de tres años siempre y cuando así lo quiera el arrendatario pues es quien puede ponerle término en cada prórroga preavisando al arrendador con treinta días de antelación como mínimo.
  • Si no se estipula un plazo en el contrato o este es indeterminado, se entiende que la duración inicial es de un año sin perjuicio de la prórroga de hasta tres años que tiene a su favor el arrendatario.
  • No procede esta prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año de arrendamiento, el arrendador comunica al arrendatario con al menos dos meses de antelación que necesita la vivienda para utilizarla como su vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares en primer grado (padres o hijos) o para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  • Cuando se ha establecido una duración superior a tres años o cuando la tiene inferior y se ha llegado al fin de estas prórrogas obligatorias hasta alcanzar los tres, aún cabe que el contrato continúe después, si ninguna de la partes avisa a la otra con al menos treinta días de antelación de su intención de darlo por terminado. Esta prórroga es de un año más.
  • El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos seis  meses desde el inicio del mismo comunicándoselo al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Para estos casos las partes pueden pactar en el contrato que el arrendatario tenga que indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

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Testamento cuando hay un solo hijo
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Cuervo Alfageme Abogados | 10-02-2016 | 12:07| 0

Luz es viuda y tiene un único hijo al que piensa dejar todos sus bienes. Ante esta situación se plantea si le merece la pena hacer testamento y nos pregunta si en un caso u otro la solución sería la misma.

Si tan solo tiene un hijo y es viuda, en caso de no hacer testamento se abriría la sucesión intestada y este, de acuerdo con el orden que marca nuestro Código Civil sería el único heredero y, por tanto, heredaría todos sus bienes.

En cambio si hace testamento, respetando la legítima de su hijo, puede disponer de una parte de sus bienes para otras personas. Aún no siendo este su deseo, puede ser interesante hacer testamento notarial pues evita que, tras su muerte, sus herederos tengan que realizar otro trámite que es más complejo y costoso: la declaración de herederos.

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Pareja de hecho o matrimonio
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Cuervo Alfageme Abogados | 10-02-2016 | 12:07| 0

Rodrigo y Ana llevan un par de años viviendo juntos como pareja. Ahora están pensando tener un hijo y por ese motivo nos preguntan si habiendo hijos resulta más interesante contraer matrimonio porque así se lo transmite todo su entorno familiar.

Las diferencias legales entre una pareja de hecho y un matrimonio son muy importantes especialmente en aquellas comunidades autónomas que o bien no cuentan con una ley que regule las parejas de hecho o bien tan solo cuentan con normas de constitución o meramente administrativas. Este último caso es el de Asturias.

Sin embargo, estas diferencias no afectan prácticamente en nada a la tenencia de hijos. Los derechos de los niños son idénticos nazcan o no dentro de un matrimonio. El único punto distinto es en relación a su  inscripción en el Registro Civil pues si nace dentro de un matrimonio se aplican unas presunciones que entienden que el marido es el padre y si es fruto de una relación no matrimonial el padre tiene que reconocer al niño como hijo.

Aún no habiendo diferencias en cuanto a los hijos es aconsejable analizar la situación completa de la familia para conocer todos los derechos y optar por formalizar la situación de una manera u otra.

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Previsión de futuro
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Cuervo Alfageme Abogados | 25-01-2016 | 10:35| 0

 Cuando preparamos una boda nos ocupamos de cada detalle para que todo salga perfecto pero en muy pocas ocasiones nos paramos a pensar en las consecuencias jurídicas más allá de la forma elegida para hacerlo y el papeleo necesario para que tenga plenos efectos legales.

Sin embargo, es una cuestión que siempre recomendamos. Sentarse a hablar de la futura organización económica de la familia que se está gestando con ese enlace no es una falta de confianza en el otro es sencillamente planificar el futuro juntos, valorar opciones y elegir aquella que mejor se adapte a nuestra situación personal, laboral, empresarial…

No hay una respuesta única para todas las parejas pero sí un instrumento sencillo a través del cual podemos dar una solución personalizada para cada matrimonio en formación. Con la excepción de algunos derechos forales, en nuestro país, si no se pacta nada antes de casarse, el régimen económico que se aplica al matrimonio es el de la sociedad legal de gananciales. Por este motivo, es tan común. No obstante, no tiene por qué ser así. Nuestro Código Civil regula otros dos regímenes, el de separación de bienes y el de participación que prácticamente se encuentra en desuso, y permite que se incluyan las modificaciones y pactos que los miembros de la pareja convengan.

La elección de régimen o las cláusulas especiales por las que se desee regular el futuro matrimonio se realizan a través de las capitulaciones matrimoniales que se tienen que otorgar ante Notario. Una vez realizadas, el matrimonio debe celebrarse en el plazo de un año o quedarán sin efecto. La decisión que se adopte no tiene por qué ser definitiva. Si las circunstancias de la familia cambian, también es posible dar un giro a la vida económica y otorgar nuevas capitulaciones matrimoniales a lo largo del matrimonio cambiando el régimen económico.

También pueden utilizarse las capitulaciones matrimoniales para incluir otro tipo de cláusulas como, por ejemplo, algunas referidas a una posible futura ruptura. Aunque la idea puede parecer interesante, ya que es más sencillo establecer futuras medidas cuando aún no ha surgido el conflicto, también es cierto que no debemos olvidar que algunas de ellas, especialmente en lo referido a hijos menores, deberán ser posteriormente valoradas en el momento de la ruptura en función de las circunstancias que existan.

Una consulta y una valoración de todas estas cuestiones antes de contraer matrimonio son sin duda alguna cien por cien recomendables.

 

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Pensión compensatoria y nueva pareja
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Cuervo Alfageme Abogados | 25-01-2016 | 10:31| 0

Francisco abona mensualmente una pensión compensatoria a su ex mujer que se estableció de forma indefinida porque ya se divorciaron siendo muy mayores. Ahora ha sabido por unos amigos comunes que ella convive con una nueva pareja desde hace unos meses. Nos pregunta si esta nueva situación puede servirle a él para intentar rebajar o eliminar la pensión compensatoria.

El nuevo matrimonio o la existencia de una convivencia con otra persona da derecho al cónyuge que abona la pensión compensatoria a solicitar su extinción. Por tanto, si tú mujer tiene una relación análoga la marital y se puede demostrar, estaríamos en situación de intentar quitar íntegramente esa pensión y no solo rebajarla.

Dado que esa pensión compensatoria se establecería en una sentencia de divorcio o en un convenio regulador si ese divorcio fue de mutuo acuerdo, para eliminarla necesariamente hay que recurrir a un procedimiento judicial de modificación de medidas. Ahora bien, este procedimiento también puede llevarse a cabo de mutuo acuerdo, si ambas partes estáis de acuerdo, lo que lo hace más rápido, sencillo y económico.

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