El Comercio
img
Solicitar información del administrador de la comunidad.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 01-12-2008 | 10:01| 0

El presidente de una comunidad de propietarios le ha pedido al administrador de fincas un desglose de la deuda de varios propietarios morosos pues, aunque conoce la cantidad total, ignora a que mensualidades y años se corresponde. El administrador se niega a facilitar esta información alegando que tales datos son confidenciales y que ni el presidente ni ningún propietario tiene derecho a conocerlos. El argumento del administrador, al parecer, está en la Ley de Protección de Datos y solamente está dispuesto a facilitarlos en la reunión anual de presentación de cuentas. El presidente nos pregunta qué pueden hacer.

En este caso hay que tener en cuenta que quien ha solicitado la información es el presidente de la comunidad, que tiene funciones de representación de la misma y, evidentemente, no es un tercero. El administrador está obligado a facilitarle la información requerida. De lo contrario, no podría hacerse efectivo el derecho de reclamación de las deudas que la Ley de la Propiedad Horizontal establece.

La junta general ordinaria, evidentemente, es un momento en el que ha de procederse a la rendición de cuentas, pero no es el único posible y ello porque la ley no restringe la posibilidad de aprobar la reclamación de las deudas comunitarias a ese momento del año, pudiendo hacerse en cualquier junta extraordinaria convocada al efecto.

Si el administrador se niega a facilitar esta información fuera de una junta de propietarios, puesto que usted es el presidente, está facultado para convocar una junta extraordinaria en la que puede incluir como punto del orden del día la liquidación de la deuda de los propietarios morosos, a fin de someter a la decisión de la junta de propietarios una posible reclamación judicial de la misma.

Si tampoco de esta forma el administrador cumple con sus funciones y se niega a presentar la liquidación correspondiente ante la Junta de Propietarios, tengan en cuenta que pueden cesarle por acuerdo mayoritario de la junta, siempre y cuando hayan incluido este punto en el orden del día.

Ver Post >
El acoso inmobiliario.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 24-11-2008 | 10:55| 0

Esta semana hemos conocido a través de los diversos medios de comunicación una sentencia dictada por el Juzgado de lo Penal número trece de Barcelona que ha sido noticia al resolver de un modo pionero un caso de los que encajan en lo que ha venido a denominarse “acoso inmobiliario”.

Es cierto que, hoy en día, utilizamos el término “acoso” para referirnos a múltiples situaciones en las que una parte abusa de su situación frente a otra: hay acoso en el trabajo, en los centros de educación, en las viviendas alquiladas… y frente a todos ellos, poco a poco, van actuando los tribunales.

En el terreno inmobiliario, hasta ahora, lo más habitual era que los propietarios, sobre todo, en casos de contratos de arrendamiento sometidos a la antigua ley, es decir, los denominados “de renta antigua”, hicieran la vida imposible a los arrendatarios que ocupaban sus viviendas, en muchos de estos casos durante un número de años indefinido y abonando rentas de muy escasa cuantía, con el fin de que abandonaran las mismas y poder volver a disponer de ellas. La respuesta de los tribunales ante las denuncias y demandas de los inquilinos se venía encuadrando en considerar la existencia de faltas de coacciones, si el tema se planteaba por la vía penal, o bien solucionar el asunto en vía civil.

Sin embargo, esta sentencia dictada en Barcelona da un paso más. En este caso se consideró delito la actuación de los propietarios que consistió en negarse a cobrar la renta a los arrendatarios que tuvieron que consignarla judicialmente, cortarles reiteradamente y a través de diversos medios la luz y el agua e incluso llegar a forzarles la cerradura de la puerta de entrada a la vivienda. El juez que resolvió el caso considera que estas actuaciones se encuadran en un delito de coacciones al ocasionar a los inquilinos “graves trastornos de higiene y salubridad” hasta llegar a hacerles la vida en la vivienda alquilada “insostenible económica y emocionalmente”. El castigo a los propietarios se salda con la imposición de una pena de un año de prisión y el pago de una indemnización a los arrendatarios, por las molestias que se les han ocasionado, de 3.300 euros.

Poco importa, argumenta el juez, que los propietarios pudieran tener razones para echar o no a los inquilinos. Lo que conduce a la existencia del acoso es la forma de hacer valer sus razones. No se puede actuar de ese modo, sino ejercitar los derechos que correspondan ante el juzgado.

El contrato databa del año 2003 y, por tanto, es los que se encuentran sometidos a la nueva ley de arrendamientos urbanos, lo que demuestra que el acoso inmobiliario no sólo se produce como consecuencia de pervivencia de los contratos de renta antigua.

En definitiva, y desde nuestro personal punto de vista, un avance porque el acoso debe encontrar su castigo en cualquiera de las formas y maneras en que se manifieste.

Ver Post >
Local de negocio arrendado: problemas de humedad.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 24-11-2008 | 10:53| 0

Sofía es propietaria de un local que tiene arrendado. En la parte de atrás del local hay unas manchas de humedad que vienen de tiempo atrás, ya que entraba agua de una casa en ruinas colindante. El tema del agua estaba ya solucionado cuando alquiló el local hace mas de un año, porque habían construido un edificio nuevo y habían tirado las ruinas del anterior. Sin embargo las marcas de humedad permanecen y el arrendatario le pide a Sofía que pinte la pared. Cuando se alquiló el local las marcas eran mucho más pequeñas y se alquiló sin pintar. Nos pregunta a quien correspondería pintarlo ahora.

En los arrendamientos de local de negocio, a diferencia de los de vivienda habitual, la Ley de Propiedad Horizontal es menos protectora con los arrendatarios y permite que en la mayoría de las cuestiones prevalezcan los acuerdos a los que las partes hayan podido llegar. Uno de los asuntos que puede ser libremente pactado es el tema de las obras necesarias. Por este motivo es muy habitual que en los arrendamientos destinados a local se pacte que sea el arrendatario quien tenga que hacerse cargo de todas las obras, necesarias o no, que deban llevarse a cabo en el local.

No obstante, si no se incluye un pacto de este tipo, se aplican las reglas previstas en la Ley y, por tanto, es el propietario el que debe hacerse cargo de las obras o reparaciones necesarias para que el local sirva al uso convenido.

Estudia el contenido de tu contrato para poder conocer la solución a tu problema.

Ver Post >
Contenido del testamento vital.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 20-11-2008 | 13:13| 0

Isabel es partidaria de una muerte digna y nos pregunta si puede dejar escrito este deseo y si la forma de hacerlo podría ser en su testamento. También quiere saber si en nuestro ordenamiento está permitida la eutanasia.

Si quiere dejar claras algunas cuestiones relativas a una posible enfermedad que conduzca a su muerte el testamento habitual en el cual se deja constancia de la voluntad para después del fallecimiento no es el lugar adecuado. Tenga en cuenta que el testamento solamente se abre tras el fallecimiento, con lo que cualquier disposición relativa a una muerte digna ya no podría respetarse.

Seguramente lo que usted desea es realizar lo que se denomina “testamento vital”. Este testamento puede realizarse de forma gratuita, bastanto con cubrir un impreso que le facilitarán en la administración. Es testamento vital queda registrado de forma telemática y puede y debe ser consultado por los servicios médicos en caso de necesidad.

El contenido del testamento vital puede ser el siguiente: pedir la retirada de medidas de soporte vital que solo estén dirigidas a mantener la supervivencia, solicitar la aplicación de medidas para el control del dolor aunque acorten la expectativa de vida, donar órganos y tejidos, ceder el cadáver para la docencia o investigación y nombrar un representante para que actúe como interlocutor con los médicos.

Ver Post >
Alquilar un piso para estudiantes.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 20-11-2008 | 13:11| 0

Doña María José A. A. es propietaria de un piso que quiere arrendar de octubre a junio a estudiantes. Han ido a ver el piso dos jóvenes que están interesados, pero tiene varias dudas. La primera tiene relación con el pago de la renta, pues el importe total serán 450 euros, que pagarán a partes iguales los dos inquilinos. Nos pregunta si ha de hacer un contrato para cada uno por su mitad o si hace uno solo para los dos. La segunda duda se refiere a la fianza y otras posibles formas de asegurar el cobro de la renta. Por último nos pregunta si es posible dar por terminado el contrato en el mes de junio o si hay algún riesgo de que puedan exigir quedarse mas tiempo.

Puesto que usted alquila la vivienda en su conjunto, ha de hacer un único contrato de arrendamiento en el cual han de incluirse los dos arrendatarios, fijándose el precio de forma global. Es importante hacer constar que ambos responderán solidariamente del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, lo que facilitará el cobro de la renta.

Tenga en cuenta que se trata de un arrendamiento que no va a destinarse a vivienda habitual de los arrendatarios, que tan solo lo ocuparán en la temporada de octubre a junio. Siendo así, la fianza en metálico ha de establecerse en dos mensualidades de renta. Si los estudiantes no disponen de ingresos propios es recomendable que alguna persona solvente los avale de forma solidaria, haciéndose constar claramente esta circunstancia en el contrato.

Para evitar problemas con la duración del contrato es fundamental que en el mismo se indique que se trata de un arrendamiento de temporada, especificando la fecha de inicio y término del mismo.

Ver Post >
Representación en junta cuando hay varios copropietarios.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 20-11-2008 | 13:08| 0

Doña Soledad G. es presidenta de la comunidad de propietarios donde reside. Recientemente ha fallecido otro de los propietarios del inmueble que ha dejado dos hijos. A las reuniones de la comunidad de propietarios, que en la actualidad está decidiendo proceder a reparar la fachada, a veces asiste un hijo y a veces otro. El problema se plantea porque mantienen criterios distintos respecto al asunto de la fachada y cada uno muestra una opinión diferente. Doña Soledad nos pregunta quién debe asistir a la junta en representación de ese piso y a cuál de los tres han de hacer caso para contabilizar su voto.

Si ambos hijos son los herederos del piso y, por tanto, el inmueble pertenece a ambos, los dos han de ponerse de acuerdo para nombrar uno de ellos como representante que será el que deba asistir y votar en las juntas de propietarios. Son ellos los que deben comunicar a quien ejerza las funciones de secretario en la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda y quién de los dos va a ejercer como representante de la misma, así como la dirección donde se deben enviar las comunicaciones.

Dado que parece que no lo hacen así, lo que le podemos recomendar a doña Soledad es que sea la comunidad de propietarios, a través de su secretario (o de su presidente si éste asume también los cargos de secretario-administrador), la que se dirija a los hijos para que determinen quién es el titular de la vivienda en la actualidad, tras la muerte de su padre, y, de resultar ser ambos los propietarios, quién va a ejercer como representante frente a la comunidad.

Ver Post >
COPROPIEDAD: pago de un préstamo hipotecario.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 20-11-2008 | 12:59| 0

María José acaba de comprar un piso con su novio y tienen previsto ir a vivir juntos en unos días. En principio han acordado que cada cual pagará la mitad de la hipoteca, pero teme que si alguno de los dos pierde su trabajo la carga sea demasiado pesada para el otro. Nos pregunta, en caso de que uno de los dos perdiera su trabajo, si el otro estaría obligado a pagar su parte sin derecho a recuperar ese dinero. También quiere saber si la respuesta sería la misma en caso de que en lugar de convivir se casaran.

Suponemos que el préstamo se ha concedido de forma conjunta a ambos y, siendo así, los dos sois responsables frente a la entidad financiera del pago de las cuotas mensuales. Si se deja de pagar todo o parte (da igual que sea uno u otro el que deja de pagar), el banco entenderá que hay un incumplimiento y dará los pasos necesarios para reclamar la deuda, pudiendo incluso producirse un vencimiento anticipado de manera que se os reclame el total por haber incumplido. Por esta razón es fundamental que no se desatiendan las mensualidades. En caso de que uno no pudiera cumplir su parte es importante que se hable y se decida si el otro pagará el total sin derecho a reclamar posteriormente (sería una especie de donación del importe que uno abonara en lugar del otro) o si considera que hace un préstamo que mas adelante exigirá. En cualquier caso conviene poner por escrito este acuerdo para que luego pueda hacerse efectivo.

Si estuvierais casados y el régimen económico fuera el de gananciales, puesto que los ingresos de cualquiera de los dos serían gananciales (es decir, comunes) el pago de la cuota mensual beneficiaría a ambos incluso aunque se hiciera cargo solamente uno de los dos.

Ver Post >
Posibilidades de revocar un testamento.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 20-11-2008 | 12:55| 0

Un consultante en nuestro blog de El Comercio Digital nos dice que, entre los herederos de su madre, se encuentra un nieto que probablemente vaya a heredar un tercio de la herencia. Este nieto nunca ha querido saber nada de su abuela y ni siquiera va a verla a la residencia en la que lleva residiendo los últimos trece años. Nos pregunta si hay alguna forma legal de revocar el testamento que le acredita como heredero.

Es posible que se den dos situaciones en este caso: que vivan todos los hijos de esta señora y el nieto sea un heredero voluntario incluido en el testamento o bien que haya muerto uno de sus hijos y el nieto ocupe su lugar en la sucesión y, por tanto, sea un heredero forzoso.

En ambos casos, los otros herederos no pueden tratar de evitar que herede, derecho que únicamente puede ejercer la abuela bien no incluyéndole en el testamento si fuera un heredero voluntario o bien desheredándolo expresamente en el mismo por una de las causas legales si se tratara de un heredero forzoso.

El hecho de que no haya ido a visitarla o no se haya ocupado de ella no es, por tanto, causa para que los otros herederos consigan eliminarlo del reparto de la herencia de la abuela.

Ver Post >
Responsabilidades con los hijos de un anterior matrimonio.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 20-11-2008 | 12:53| 0

Una persona que no se ha identificado nos consulta a través del blog un tema relacionado con su próximo matrimonio. Nos dice que va a casarse con una mujer divorciada que tiene dos hijos de un anterior matrimonio, por los que percibe una pensión alimenticia. En principio, los cuatro vivirán juntos en un piso de alquiler. Quiere saber si la ley establece una forma de contribuir a los gastos comunes en estos casos, por ejemplo, si siendo cuatro cada cual tenga que pagar una cuarta parte del alquiler o si tendrían que pagarlo a medias el y su mujer y no pondrían dinero los hijos.

En primer lugar, si vais a casaros, es conveniente pensar cuál es el régimen económico que mejor os convenga. Ten en cuenta que si sois de Asturias se aplica el régimen común del Código Civil y, por tanto, a no ser que hagáis capitulaciones matrimoniales ante Notario vuestro régimen económico será el de gananciales. Siendo así, los ingresos de cada uno de los cónyuges serán comunes, sin importar si uno gana mas que el otro, de modo que no tiene sentido hablar de que parte de alquiler paga cada uno.

En cuanto a la pensión alimenticia que perciben los niños, ha de administrarla su madre y su destino ha de ser satisfacer las necesidades de los menores (esto incluye alimentación, ropa, estudios, gastos médicos y vivienda, entre otros). Evidentemente es posible en en todos o algunos meses no alcance para cubrir todos sus gastos, por lo que la madre tendrá que atender, como es lógico, a sus necesidades. En cuanto a tí, no olvides que al casarte y convivir con los hijos de tu esposa también eres responsable de cuidarlos y atenderlos.

Ver Post >
Solicitud de abogado del turno de oficio para divorciarse.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 20-11-2008 | 12:50| 0

Aurora nos cuenta que su situación personal es difícil porque su marido quiere divorciarse. Ella no tiene ingresos, pero su marido gana un buen sueldo, muy por encima de las cantidades que se toman en cuenta para la concesión del beneficio de justicia gratuita. Quiere saber si aun así ella podría contar con un abogado del turno de oficio y dónde puede solicitarlo.

La regla general es que el límite económico para la concesión de la justicia gratuita se calcula tomando en cuenta la suma de los ingresos de las que personas que forman parte de la unidad familiar. No obstante, en casos como el tuyo, en el que uno de los cónyuges ha de presentar una demanda contra el otro, tan solo se tendrán en cuenta los ingresos del solicitante. En consecuencia, puedes solicitar este derecho. Si aun no se ha iniciado un procedimiento judicial puedes pedirlo en el colegio de abogados (en Gijón se encuentra en la calle Decano Prendes Pando numero 1). Si tu marido presenta la demanda, puedes solicitarlo en el mismo Juzgado que conozca del asunto tan pronto como te llegue la primera notificación.

Ver Post >

Etiquetas