El Comercio
img
Madres de alquiler
img
Cuervo Alfageme Abogados | 09-12-2008 | 09:53| 0

Que existen madres de alquiler es una realidad que no se esconde, aunque suele disfrazarse tras el anonimato. Es muy fácil encontrar en Internet parejas que buscan un vientre en el que se geste su propio hijo y mujeres, españolas o extranjeras, que se ofrecen para tan particular acuerdo a cambio de un precio.

El procedimiento, por lo general, consiste en emplear la fecundación in vitro de manera que la madre de alquiler llevará en su seno un hijo que tendrá el material genético de los dos o al menos de uno de los futuros padres arrendatarios.

Puesto que es un hecho, es fundamental analizar la legalidad de esta práctica y si comenzamos por España la respuesta es clara y rotunda: nuestra Ley de Reproducción Asistida de 2006 descarta esta posibilidad al establecer que la maternidad queda determinada por el parto y que se considera “nulo de pleno derecho” cualquier contrato en el que una mujer pretenda ceder a terceras personas el fruto de una gestación. Sin embargo, en otros países se trata de una práctica que cuenta con respaldo legal, tal y como sucede, por ejemplo, en Argentina, Grecia, Israel y algunos estados de Estados Unidos como California. Por supuesto, cada uno de estos países o estados pone sus condiciones y algunos de ellos exigen que no haya acuerdo económico.

La realidad es que algunas parejas españolas que tienen dificultades para concebir un hijo buscan en los lugares que amparan esta práctica una mujer que permita hacer su sueño realidad.

No se puede ignorar que se trata de un acuerdo que, incluso en los países que lo permiten, implica muchas complicaciones legales y que a la hora de proceder a inscribir ese nacimiento en el Registro Civil español pueden encontrarse con serios problemas. Además, si alguna de las partes o incluso las dos se echasen atrás, habría que buscar una solución que no siempre es sencilla.

Ver Post >
Suprimir al portero y arrendar su vivienda.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 09-12-2008 | 09:46| 0


Pedro F. nos comenta que su comunidad de propietarios se está planteando prescindir de la figura de portero para el próximo año porque piensan que es preciso ajustar los gastos ante la crisis. Como el portero estaba utilizando una vivienda en el edificio también han pensado arrendarla, una vez quede libre, y que el dinero que se obtenga por la renta se emplee en pagar gastos comunes. Nos pregunta si puede hacerse así y si precisan que el acuerdo se adopte por unanimidad porque en ese caso tal vez fuera difícil de alcanzar.

En realidad son dos acuerdos distintos: por un lado, la comunidad ha de acordar prescindir del servicio de portería lo que conllevaría dejar libre la vivienda que hasta ese momento venía ocupando el portero y, por otro, ha de decidir que dicha vivienda se alquile.

Para la adopción de estos dos acuerdos no se precisa unanimidad sino el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Hay que tener en cuenta que también se computan como votos favorables los de aquellos propietarios que no hayan asistido a la junta en que se adoptaron los acuerdos a pesar de estar debidamente citados y que, una vez informados de tales acuerdos, no manifiesten su discrepancia al secretario en el plazo de treinta días por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción (por ejemplo, burofax con acuse de recibo).

Es muy importante realizar bien la convocatoria y redactar correctamente el acta, así como tener en cuenta los aspectos laborales que rodean la situación del portero, es decir, analizar si se trata de un despido o de término de contrato, indemnizaciones que le correspondan en su caso, etcétera.

Ver Post >
Embargo de una vivienda arrendada.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 09-12-2008 | 09:44| 0


Dolores alquiló un piso hace casi dos años. Desde entonces ha estado pagando la renta y no ha tenido ningún problema con su arrendador pero ahora éste le ha comentado que lleva un tiempo sin pagar la hipoteca de ese piso porque se ha quedado en el paro y no puede hacer frente a la misma y que el banco le está amenazando con embargarle el piso con lo que no sabe qué sucederá con el contrato de Dolores. Dolores nos pregunta de qué manera le afecta a ella el posible embargo del banco y si tendría que irse aunque se encuentre pagando puntualmente la renta y el resto de cantidades a las que se ha obligado por contrato.

Tu contrato de arrendamiento no va a verse afectado si la entidad bancaria que tiene contratado el préstamo hipotecario con tu arrendador decide reclamarle el impago de las cuotas o si llega a embargarle la vivienda que ocupas como consecuencia de esta reclamación. Es un problema que, en principio, atañe exclusivamente al banco y al propietario pero no a la continuación del contrato de arrendamiento.

Incluso si se diera el caso de que dicha vivienda llegara a cambiar de titular como consecuencia de una ejecución hipotecaria, el contrato de arrendamiento podría seguir durante los cinco primeros años de duración, que es el tiempo de duración mínima del contrato que obligatoriamente debe respetarse por el arrendador. El único cambio que se produciría sería en la figura del arrendador pero el resto de condiciones continuaría siendo las mismas.

Sin embargo, si el contrato de arrendamiento tuviera pactada una duración superior a los cinco años, éste únicamente continuaría hasta alcanzar esa duración, salvo (cosa bastante improbable) que el contrato hubiera tenido acceso al Registro de la Propiedad en cuyo caso el nuevo propietario debería igualmente respetarlo en su totalidad.

Ver Post >
Fianza en caso de alquiler de una vivienda amueblada.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 03-12-2008 | 10:09| 0


Jesús Marcos G es propietario de una vivienda amueblada que quiere alquilar. Nos pregunta si, por contener muebles, el importe de fianza que establece la ley es de dos mensualidades en lugar de una.

Tratándose de un arrendamiento de vivienda el importe que la ley establece para la fianza en metálico es de una mensualidad de renta, sin hacer distinción en el hecho de que la vivienda se alquile o no con muebles. Dos mensualidades de renta es la fianza mínima que se establece para arrendamientos cuyo uso vaya a ser distinto al de vivienda habitual.

Ten en cuenta que la fianza es una garantía mínima que la ley exige pero que las partes pueden pactar otras formas adicionales de garantizar el cumplimiento de las obligaciones.

En cualquier caso es importante que hagas un inventario de todos los muebles y enseres que se incluyen especificando el estado en el que se encuentren y que lo adjuntes al contrato, firmándolo ambas partes.

Ver Post >
Uso de una terraza en una comunidad.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 03-12-2008 | 10:06| 0

María A nos consulta a cerca de una terraza a la que tiene acceso desde su vivienda en la planta primera, a través de una puerta en la cocina. Este verano ha puesto en la terraza una mesa con una sombrilla y hace uso de ella para comer, por lo que una vecina ha protestado alegando que la terraza es de la comunidad y no puede usarla para usos particulares y que, además, si lo hace, tendría que responsabilizarse de su mantenimiento. Doña María nos pregunta si esto es correcto o está en su derecho de utilizarla puesto que es la única propietaria que tiene acceso a la misma.

El primer paso para dar una respuesta adecuada a tu consulta es comprobar su escritura de propiedad, el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio y, si los hay, los estatutos. En estos documentos se puede comprobar si esa terraza es efectivamente un elemento común del inmueble y, en tal caso, si se te concede un derecho de uso y si se establece a tu cargo alguna obligación como la limpieza y mantenimiento.

Si efectivamente es un elemento común sobre el que tienes un derecho exclusivo de uso es probable que también se te atribuya la limpieza y conservación ordinaria, pues suele ser habitual en la práctica, aunque no en todas las comunidades encontramos idénticas soluciones.

Si tras consultar la documentación resulta que la terraza no es un elemento común del inmueble sino un elemento privativo de tu propiedad no cabe duda de que tu serás la responsable de la conservación y mantenimiento y asimismo tendrás derecho a usar y disfrutar de la misma.

Ver Post >
La crisis alcanza a los animales domésticos.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 01-12-2008 | 12:24| 0

A todas horas y en cualquier medio de comunicación oímos hablar de la crisis, de sus efectos, de sus causas, de cientos de datos económicos, de los sectores a los que más está afectando… Indudablemente es imposible sustraerse a todas estas noticias pues, de un modo u otro, afectan a muy diversos ámbitos de nuestra vida. Sin restar importancia a ninguno de ellos, hoy queremos dejar un pequeño apunte sobre uno en concreto: los animales domésticos.

Parece que también nuestras mascotas están sufriendo los efectos de la crisis pues, según leíamos en una noticia publicada esta semana en Gijón han aumentado un doscientos por ciento los abandonos y se han reducido un ciento cincuenta por ciento las adopciones. Cuando se reducen los ingresos o aumentan los gastos y se impone la norma de recortar costes, el mantenimiento de una mascota se hace imposible para muchas familias.

Ante esta situación, cabe preguntarse ¿realmente es tan caro mantener una mascota en una casa? Nuestra ley autonómica de protección de animales domésticos establece ciertas obligaciones al propietario en relación al cuidado de la mascota pero, simplificando el listado a los deberes que pueden tener contenido económico habitual, éstos consistirían básicamente en darle alimentación adecuada, agua y asistencia veterinaria que, si el animal se encuentra sano, consistirá en una visita periódica para vacunación y desparasitación. Además todos estos gastos se pueden tratar de reducir al mínimo sin que el perro o gato pierda lo que le da la mayor calidad de vida: la convivencia con la familia que ha decidido tenerlo. Por otro lado, el abandono se encuentra castigado en nuestro Código Penal y en nuestra legislación autonómica por lo que nunca debe ser una alternativa para solucionar el problema de que ya no pueda mantenerse al animal en casa.

Antes de adquirir,regalar o adoptar un animal hay que pensar muy bien que es un ser vivo, que conlleva obligaciones de cuidado establecidas por ley y que su vida se va a prolongar durante varios años en los que dichas obligaciones deben cumplirse.

Ver Post >
Aval solidario.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 01-12-2008 | 10:02| 0

Manuel tiene una hija que atraviesa por graves problemas, pues sufrió maltrato por parte de su pareja, contando con una orden de alejamiento en la actualidad. Cuando la relación de pareja todavía existía su hija avaló a su novio en la compra de un coche. Ahora y a pesar de que la relación no existe la compañía que financió la compra del vehículo le reclama a su hija los pagos pendientes puesto que quien antes era su novio dejó de pagar. Manuel entiende que con estos impagos lo único que pretende el ex novio de su hija es perjudicarla. Nos pregunta que puede hacer.

Suponemos que el aval que firmó su hija tenía carácter solidario, es decir, que en caso de impago la financiera podía reclamar la deuda a cualquiera de los dos obligados: el comprador del vehículo o el avalista. Esta suposición se basa en que es la práctica habitual establecer este tipo de avales. Si, por el contrario, el aval fuera subsidiario la financiera tendría que reclamar primero al comprador del vehículo y solamente en caso de insolvencia podría reclamar contra el avalista. Compruebe el tipo de aval para ver si la financiera actúa correctamente.

Ahora bien, una cosa es el aval, que implica una relación entre su hija y la financiera y otra la relación de su hija con su ex novio. En principio el hecho de que exista una orden de alejamiento, malos tratos y mala intención de esta persona no son motivo suficiente para que su hija deje que responder ante la compañía financiera tal y como en su día se comprometió. Si no cumple con los pagos podrá iniciarse contra ella un procedimiento judicial causándole mayores perjuicios.

Esto no quiere decir que el ex novio de su hija pueda salir indemne de los daños que está causando, pues tendrá que responder ante la justicia por los malos tratos cometidos y, además, su hija podrá reclamarle judicialmente todo el dinero que haya tenido que abonar en calidad de avalista, así como cualquier otro daño que pueda demostrar.

Ver Post >
Solicitar información del administrador de la comunidad.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 01-12-2008 | 10:01| 0

El presidente de una comunidad de propietarios le ha pedido al administrador de fincas un desglose de la deuda de varios propietarios morosos pues, aunque conoce la cantidad total, ignora a que mensualidades y años se corresponde. El administrador se niega a facilitar esta información alegando que tales datos son confidenciales y que ni el presidente ni ningún propietario tiene derecho a conocerlos. El argumento del administrador, al parecer, está en la Ley de Protección de Datos y solamente está dispuesto a facilitarlos en la reunión anual de presentación de cuentas. El presidente nos pregunta qué pueden hacer.

En este caso hay que tener en cuenta que quien ha solicitado la información es el presidente de la comunidad, que tiene funciones de representación de la misma y, evidentemente, no es un tercero. El administrador está obligado a facilitarle la información requerida. De lo contrario, no podría hacerse efectivo el derecho de reclamación de las deudas que la Ley de la Propiedad Horizontal establece.

La junta general ordinaria, evidentemente, es un momento en el que ha de procederse a la rendición de cuentas, pero no es el único posible y ello porque la ley no restringe la posibilidad de aprobar la reclamación de las deudas comunitarias a ese momento del año, pudiendo hacerse en cualquier junta extraordinaria convocada al efecto.

Si el administrador se niega a facilitar esta información fuera de una junta de propietarios, puesto que usted es el presidente, está facultado para convocar una junta extraordinaria en la que puede incluir como punto del orden del día la liquidación de la deuda de los propietarios morosos, a fin de someter a la decisión de la junta de propietarios una posible reclamación judicial de la misma.

Si tampoco de esta forma el administrador cumple con sus funciones y se niega a presentar la liquidación correspondiente ante la Junta de Propietarios, tengan en cuenta que pueden cesarle por acuerdo mayoritario de la junta, siempre y cuando hayan incluido este punto en el orden del día.

Ver Post >
El acoso inmobiliario.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 24-11-2008 | 10:55| 0

Esta semana hemos conocido a través de los diversos medios de comunicación una sentencia dictada por el Juzgado de lo Penal número trece de Barcelona que ha sido noticia al resolver de un modo pionero un caso de los que encajan en lo que ha venido a denominarse “acoso inmobiliario”.

Es cierto que, hoy en día, utilizamos el término “acoso” para referirnos a múltiples situaciones en las que una parte abusa de su situación frente a otra: hay acoso en el trabajo, en los centros de educación, en las viviendas alquiladas… y frente a todos ellos, poco a poco, van actuando los tribunales.

En el terreno inmobiliario, hasta ahora, lo más habitual era que los propietarios, sobre todo, en casos de contratos de arrendamiento sometidos a la antigua ley, es decir, los denominados “de renta antigua”, hicieran la vida imposible a los arrendatarios que ocupaban sus viviendas, en muchos de estos casos durante un número de años indefinido y abonando rentas de muy escasa cuantía, con el fin de que abandonaran las mismas y poder volver a disponer de ellas. La respuesta de los tribunales ante las denuncias y demandas de los inquilinos se venía encuadrando en considerar la existencia de faltas de coacciones, si el tema se planteaba por la vía penal, o bien solucionar el asunto en vía civil.

Sin embargo, esta sentencia dictada en Barcelona da un paso más. En este caso se consideró delito la actuación de los propietarios que consistió en negarse a cobrar la renta a los arrendatarios que tuvieron que consignarla judicialmente, cortarles reiteradamente y a través de diversos medios la luz y el agua e incluso llegar a forzarles la cerradura de la puerta de entrada a la vivienda. El juez que resolvió el caso considera que estas actuaciones se encuadran en un delito de coacciones al ocasionar a los inquilinos “graves trastornos de higiene y salubridad” hasta llegar a hacerles la vida en la vivienda alquilada “insostenible económica y emocionalmente”. El castigo a los propietarios se salda con la imposición de una pena de un año de prisión y el pago de una indemnización a los arrendatarios, por las molestias que se les han ocasionado, de 3.300 euros.

Poco importa, argumenta el juez, que los propietarios pudieran tener razones para echar o no a los inquilinos. Lo que conduce a la existencia del acoso es la forma de hacer valer sus razones. No se puede actuar de ese modo, sino ejercitar los derechos que correspondan ante el juzgado.

El contrato databa del año 2003 y, por tanto, es los que se encuentran sometidos a la nueva ley de arrendamientos urbanos, lo que demuestra que el acoso inmobiliario no sólo se produce como consecuencia de pervivencia de los contratos de renta antigua.

En definitiva, y desde nuestro personal punto de vista, un avance porque el acoso debe encontrar su castigo en cualquiera de las formas y maneras en que se manifieste.

Ver Post >
Local de negocio arrendado: problemas de humedad.
img
Cuervo Alfageme Abogados | 24-11-2008 | 10:53| 0

Sofía es propietaria de un local que tiene arrendado. En la parte de atrás del local hay unas manchas de humedad que vienen de tiempo atrás, ya que entraba agua de una casa en ruinas colindante. El tema del agua estaba ya solucionado cuando alquiló el local hace mas de un año, porque habían construido un edificio nuevo y habían tirado las ruinas del anterior. Sin embargo las marcas de humedad permanecen y el arrendatario le pide a Sofía que pinte la pared. Cuando se alquiló el local las marcas eran mucho más pequeñas y se alquiló sin pintar. Nos pregunta a quien correspondería pintarlo ahora.

En los arrendamientos de local de negocio, a diferencia de los de vivienda habitual, la Ley de Propiedad Horizontal es menos protectora con los arrendatarios y permite que en la mayoría de las cuestiones prevalezcan los acuerdos a los que las partes hayan podido llegar. Uno de los asuntos que puede ser libremente pactado es el tema de las obras necesarias. Por este motivo es muy habitual que en los arrendamientos destinados a local se pacte que sea el arrendatario quien tenga que hacerse cargo de todas las obras, necesarias o no, que deban llevarse a cabo en el local.

No obstante, si no se incluye un pacto de este tipo, se aplican las reglas previstas en la Ley y, por tanto, es el propietario el que debe hacerse cargo de las obras o reparaciones necesarias para que el local sirva al uso convenido.

Estudia el contenido de tu contrato para poder conocer la solución a tu problema.

Ver Post >

Etiquetas