EJECUCIONES HIPOTECARIAS. DE LO QUE NADIE HABLA Y LOS BANCOS OCULTAN
Las ejecuciones hipotecarias siguen siendo algo habitual en nuestro país. Parece que en el último año ha habido más de trescientas mil familias que han perdido su hogar, por no haber podido pagar las cuotas pendientes de sus hipotecas. Normalmente, los bancos y entidades financieras, cuando ven que no les resulta rentable la dación en pago, consistente en que el cliente entrega el piso hipotecado al banco y con ello queda liberado de la deuda, deciden poner en marcha el procedimiento rápido y reglado de la acción hipotecaria, que lleva a que el piso hipotecado se venda en pública subasta en la que, normalmente, el banco se lo adjudica por un precio inferior al valor tasado. Sin perjuicio de esa adjudicación del inmueble al banco, el cliente sigue resultando deudor por la cifra que resta entre el valor de lo adjudicado y el volumen total de la deuda contraída.
El problema es que, entre tanto el cliente se queda sin piso y además sin poder cancelar la deuda, el banco sigue ganando en doble partida. Y ¿por qué digo que gana en doble partida?
De una parte, es normal que ese banco tenga contratado con una aseguradora un seguro de crédito hipotecario, que tiene como objeto proteger a la entidad financiera en caso de que el prestatario de un crédito hipotecario no pueda pagarlo y de que el valor de la ejecución hipotecaria del inmueble resulte insuficiente para abonar la deuda pendiente. Estos seguros de crédito hipotecario son flexibles y han sido especialmente diseñados para satisfacer las necesidades del banco. En el mercado asegurador hay seguros vinculados tanto a préstamos individuales como a toda su cartera de créditos o al valor de sus activos hipotecarios, en función a sus necesidades. Por tanto, estas soluciones de seguro hacen que en caso de impago, el banco sea indemnizado por la aseguradora por el importe de la deuda que sus clientes tienen contraída. La ventaja por tanto es que el banco, como está derivando el riesgo de impago a una compañía de seguros, puede conceder préstamos haciendo más flexible la capacidad de endeudamiento de su cliente. El coste que para el banco representa este seguro, se compensa con el incremento de la rentabilidad de los créditos, con la ventaja de protegerse del riesgo de depreciación de los inmuebles, como ha ocurrido tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, con el ahorro que le va a representar la no constitución de provisiones técnicas, así como en el ahorro de capital debido a la transferencia del riesgo de crédito.
Otro procedimiento de aseguramiento habitual es que el Banco suscribe una póliza colectiva para todos sus clientes en la que si bien el tomador del seguro es el Banco, los asegurados son los clientes que contratan un crédito hipotecario. Y en este caso, a diferencia del seguro anterior, el banco carga al cliente el costo de la prima individualizada que le corresponde. En el mercado asegurador también se comercializan seguros de protección de pagos/préstamos como coberturas adicionales dentro de otros seguros de amortización de créditos, en los que se garantizan los riesgos de desempleo, incapacidades, etc.
Pero aún hay más, puesto que, añadidamente al aseguramiento de los impagos con los procedimientos anteriormente comentados, los bancos recurren a los derivados de crédito, que son unos contratos financieros bilaterales (OTC) por los que la entidad bancaria se cubre frente al riesgo del crédito, transfiriéndolo a otra entidad a cambio de una prima periódica. En estos contratos financieros bilaterales,
los bancos suelen usar contratos estándar en los que suelen referirse a unas cláusulas ISDA que establecen un marco para la negociación de estos derivados. Los derivados de crédito más comunes son los Credit Default Swap (CDS) y los Equity Default Swap (EDS). En el vocabulario común son conocidos como pólizas de seguros contra el riesgo que un inversionista está corriendo. Se trata de productos opacos que se colocan en el mercado y reciben curiosos nombres como Gemstone, Abacus, Carina,…
Estamos por tanto, ante el gran truco y la gran trampa de los bancos. Por un lado contratan seguros y por otro recurren a fondos de titularización hipotecaria o derivados de crédito, por los que traspasan el riesgo de los créditos hipotecarios que tienen concedidos, a inversores internacionales y de este modo sacan los créditos de sus balances emitiendo participaciones hipotecarias.
Así pues, si un banco determinado transfirió sus riesgos hipotecarios a compañías aseguradoras o a otros inversores mediante derivados, en el caso de que uno de sus clientes no pague su deuda hipotecaria, en modo alguno resulta perjudicado. Los perjudicados en su caso serían las aseguradoras o los inversores, pero ni tan siquiera eso, porque han asumido esos riesgos a cambio de una contraprestación que es la prima. Por tanto, si ha transferido la titularidad de las hipotecas a otros entes, ya no son suyas. Y si no son suyas, cómo es que recurre al Juzgado para ejecutar la hipoteca. Probablemente por esa trampa es por la que los bancos no quieren que se conozca qué volumen de créditos han transferido o la morosidad que tienen.
Esa gran trampa se mantiene mediante una legislación bancaria e hipotecaria diseñada para la gran banca. Legislación que les permite recurrir a los Tribunales para solicitar la ejecución hipotecaria de unos créditos de los que ya no son titulares porque los han traspasado a otros. Los titulares de esos créditos son esas aseguradoras que los han asumido o esos inversores que los han adquiridos, pero nunca en Banco que ya no tiene legitimación jurídica para hacerlo. Es evidente pues que cuando el banco solicita la ejecución y se hace con el piso hipotecado, obtiene un doble beneficio. Por una parte se queda con el piso que puede vender como le convenga y por otra percibe una indemnización de la compañía aseguradora. Cobra dos veces. Menudo chollo.
Por qué hablamos tanto de ejecuciones hipotecarias y nadie habla de esta manifiesta trampa. Yo recomendaría a cualquier deudor hipotecario que, cuando sea llamado a los Tribunales, se oponga a la ejecución solicitando su nulidad, negando la legitimación activa del banco que ha transferido sus riesgos, e incluso solicitando responsabilidades penales por algo que tiene todos los visos de ilícito penal. Y recomendaría también a aquellos que ya se han quedado sin el piso e incluso con una deuda, que recurran también a los Tribunales para exigir responsabilidades civiles y penales a ese banco que solicitó la ejecución, sin ser titular del derecho hipotecario.
Si empiezan a surgir demandas civiles con cuantías multimillonarias, igual los deudores hipotecarios consiguen desmontar estas corruptelas bancarias.