Comunidades de propietarios. Medidas extraordinarias.
Muchas y cambiantes han sido las normas desde marzo del año pasado acerca de la posibilidad de realizar juntas en las comunidades de propietarios sujetas al régimen de propiedad horizontal y también muchas y variadas las soluciones que se fueron ideando con la finalidad de poder tomar decisiones cuando las circunstancias impedían las reuniones presenciales. Sin una regulación clara respecto a este último punto, existían serias dudas acerca de la legalidad de algunas de esas fórmulas. No obstante, por otro lado, avanzar en la adopción de determinados acuerdos, era necesario en muchas situaciones.
Ahora, por fin, contamos con unas pautas normativas que se han establecido en el Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, medidas que se aplican tras la finalización del estado de alarma, el pasado 9 de mayo y que, como vamos a analizar ahora, tampoco son la panacea de la claridad.
Estas medidas extraordinarias son las siguientes:
Hasta el 31 de diciembre de 2021 se suspende la obligación de convocar y celebrar junta de propietarios.
Durante este mismo periodo se suspende la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas y el presupuesto annual.
Consecuencia de lo anterior, durante este periodo o hasta que se celebre la junta correspondiente, se entiende prorrogado el último presupuesto anual que se haya aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno de la comunidad (presidente, vicepresidente si lo hay, secretario y administrador).
Ahora bien, de forma excepcional, hasta el 31 de diciembre, la junta va a poder reunirse a petición del presidente o de la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos un veinticinco por ciento de las cuotas de participación, si precisa adoptar un acuerdo que no pueda demorarse hasta esa fecha. Entre esos acuerdos se encuentran expresamente incluidos los relativos a las obras de accesibilidad cuando estas requieran acuerdo de la junta:
Estas juntas podrán celebrarse por videoconferencia o conferencia telefónica múltiple siempre que se den estas circunstancias:
- Que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que debe ser comprobado por el administrador con antelación a la junta.
- Que el secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.
El acuerdo en estos casos se entiende adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o secretario-administrador.
También se admite la posibilidad de que los acuerdos se adopten sin celebración de junta mediante la emisión del voto por correo postal o comunicación telemática, siempre y cuando puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y recepción de la comunicación.
En estos casos, el presidente de la comunidad debe solicitar el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que hará constar la fecha, el objeto de la votación de forma clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto y el plazo para emitirlo, que será de diez días naturales.
El acuerdo se entiende adoptado en el domicilio del secretario o secretario- administrador y el último día de plazo establecido para la emisión del voto. Por su parte, el momento de inicio de la junta es el momento de solicitud del voto por parte del presidente.
Con independencia de todo lo anterior, y a pesar de ello, se permite la celebración de juntas de propietarios de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad aplicables en cada momento.
Las normas de este decreto se cierran con la advertencia de que el incumplimiento de las garantías de participación e identificación previstas en el mismo es causa de impugnación de los acuerdos que se adopten.
Las soluciones, como avanzábamos, no son claras ni sencillas y pueden dar lugar nuevamente a dudas en su aplicación. Como regla general, no se van a celebrar las juntas ordinarias, pero sí caben algunas extraordinarias, en principio de forma telemática, pero también pueden ser presenciales si se cumplen las medidas de seguridad… Al final, entonces, la conclusión es que siguen siendo posibles las juntas presenciales y se deja en manos de la comunidad decidir si se cuentan con las medidas de protección exigidas legalmente.
Por otro lado, si se opta por la realización la junta de forma telemática, es responsabilidad de los administradores de fincas tener que verificar que los propietarios cuenten con los medios tecnológicos necesarios e identificarlos posteriormente cuando se produce la conexión, cuestión que puede resultar especialmente complicada en algunos casos y singularmente con algunos propietarios.
No es que volvamos a estar como al principio pero sí que vamos a tener que seguir aplicando el sentido común y el sentido de responsabilidad personal y social para gestionar nuestra vida en comunidad.
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