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A vueltas con las cláusulas suelo
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Cuervo Alfageme Abogados | 30-01-2017 | 09:05| 0

El pasado lunes 23 de enero se publicó en el Boletín Oficial del Estado y entró en vigor el Real Decreto Ley que establece las medidas de protección de los consumidores en materia de reclamación de las cláusulas suelo. Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea las entidades bancarias están obligadas a devolver a sus clientes íntegramente las cantidades indebidamente abonadas como consecuencia de la aplicación de cláusulas suelo contenidas en su contrato de préstamo hipotecario, siempre y cuando tal contratación se hubiera llevado a cabo cumpliendo una serie de requisitos. En esencia son nulas aquellas cláusulas en cuya contratación se hubiera producido falta de claridad o de información suficiente que hiciera comprender al consumidor lo que realmente estaba pactando. Hasta la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europa, nuestro Tribunal Supremo tenía fijada la doctrina de que los bancos debían devolver las cantidades desde su sentencia de 9 de mayo de 2013. Ahora los bancos están obligados, como decimos, a devolver todas las cantidades indebidamente cobradas.

¿Cómo podemos reclamar como consumidores esas cantidades? Este Decreto-Ley establece un sistema de reclamación previa a la interposición de una demanda judicial. No es un sistema obligatorio. Podemos seguir acudiendo directamente a los tribunales de justicia pero, de hacerlo así, en determinados casos, cuando la entidad bancaria se allane a nuestra demanda antes de dar contestación a la misma, el juez no le impondrá las costas, con lo que no recuperaremos el dinero abonado a abogado, procurador, peritos… Resulta, por tanto, más interesante, este intento de acuerdo previo con el banco.

¿Cómo funciona esta reclamación previa? Los bancos tienen que contar con un servicio específico para resolver estas cuestiones debidamente publicitado. Basta con dirigir un escrito a este servicio. El banco tiene que hacer el cálculo de las cantidades a devolver en nuestro caso que, obviamente, podemos comprobar. El plazo máximo para alcanzar un acuerdo es de tres meses, plazo en el que también la entidad tiene que poner a nuestra disposición la cantidad pactada. Si no alcanzamos un acuerdo, el banco no pone a nuestra disposición el dinero o nos ofrece una cantidad insuficiente, tenemos abierta la vía judicial. Entre los acuerdos que nos puede ofrecer el banco puede haber medidas compensatorias distintas a la devolución en efectivo.

El Decreto también contempla un tratamiento fiscal especial y beneficioso para estas devoluciones que, en cualquier caso, tan solo afectará a los últimos cuatro años, el resto estaría prescrito fiscalmente.

Sin duda, son muchos los aspectos que pueden analizarse y criticarse de esta norma y la repercusión de su aplicación. Continuaremos hablando de ella.

 

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Recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador.
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Cuervo Alfageme Abogados | 28-01-2017 | 11:14| 0

Una de las preocupaciones habituales de un propietario a la hora de decidir si alquilar su vivienda es si podrá recuperarla antes de que finalice el contrato de arrendamiento en caso de que pueda llegar a necesitarla de nuevo.

Tras la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se facilita esta posibilidad, de modo que una vez transcurrido el primer año de contrato, si el arrendador necesita la vivienda para utilizarla personalmente, o bien la necesitan su parientes en primer grado (padres o hijos) o su cónyuge (en caso de separación judicial, divorcio o nulidad), podrá recuperarla.

El procedimiento es muy sencillo, pues tan solo requiere comunicación al inquilino con dos meses de antelación. Ahora bien, una vez el inquilino abandona la vivienda ha de proceder a ocuparla el arrendador o aquel de los parientes para el cual se manifestó la necesidad. De no ser así, el inquilino podrá volver a la vivienda arrendada en las mismas condiciones que contenía su contrato de arrendamiento pero durante tres años, con independencia del tiempo que le restara cuando se fue y reclamar además una indemnización por los gastos de la mudanza. Si el inquilino no desea volver podrá optar a reclamar una indemnización por importe de un mes de renta por cada año que le restaba por cumplir cuando tuvo que marcharse.

En este nuevo vídeo de nuestro canal de youtube lo explicamos con detalle.

NUEVO VIDEO DE YOUTUBE: Recuperar la vivienda por necesidad del arrendador

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Y ahora los gastos de formalización de las hipotecas…
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Cuervo Alfageme Abogados | 23-01-2017 | 09:42| 0

Que los bancos imponen en sus contratos cláusulas abusivas no es nada nuevo. Que los préstamos hipotecarios son uno de los ejemplos más claros de la existencia de estas cláusulas tampoco. Demanda a demanda y sentencia a sentencia los tribunales han ido anulando varias por abusivas. Las cláusulas suelo han sido el caso más claro de que no todo vale y de que, por encima de la imposición de un determinado contenido en un contrato, están las normas legales y la obligatoria aplicación de las mismas.

Ahora se abre otra brecha de reclamación por una cuestión que prácticamente afecta a todos los préstamos hipotecarios de nuevo: los gastos de formalización de las hipotecas.

El Tribunal Supremos declaró ya en una Sentencia del 23 de diciembre de 2015 que eran abusivas las cláusulas de algunos bancos en las que imponían a sus clientes asumir íntegramente estos gastos. Lo más probable es que, si revisamos nuestra escritura de préstamo hipotecario, nos encontremos con una de estas cláusulas y efectivamente hayamos tenido que abonar íntegramente la factura de notario, registrador, impuesto de actos jurídicos documentos e, incluso en muchos casos, una gestoría impuesta por el propio banco para gestionar todo el proceso sin que fuera en absoluto necesaria ni elegida por nosotros.

¿Podemos reclamar estos gastos? Basándonos en esa sentencia del Tribunal Supremo, sí, podemos intentarlo. No todas las sentencias son unánimes y algunas no conceden, por ejemplo, la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados. No obstante, entendemos que sí existe justificación legal y jurisprudencial para intentarlo.

¿Qué pasos tenemos que dar? En primer lugar, debe plantearse una reclamación ante el propio Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con el que hemos contratado el préstamo hipotecario. Si transcurridos dos meses no nos dan una respuesta o esta ha sido negativa, se puede interponer la correspondiente demanda judicial.

¿Qué plazo tenemos para hacerlo? Si la hipoteca está aún vigente el plazo es de cuatro años desde la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 23 de diciembre de 2015, es decir, que aún nos queda plazo, ya que este finalizará el 24 de diciembre de 2019. Si ya hemos terminado de abonar el préstamo hipotecario, se puede reclamar si el pago total se hizo dentro de los últimos cuatro años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

¿Merece la pena dar iniciar los trámites e intentarlo? Sin duda, desde nuestro punto de vista, sí. De hecho muchos bancos ya han modificado estas cláusulas para las nuevas hipotecas que contratan lo que es un claro indicativo de que estas son abusivas y no debían incluirse en los contratos.

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Recuperar un piso arrendado.
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Cuervo Alfageme Abogados | 23-01-2017 | 09:30| 0

Sofía alquiló uno de sus apartamentos hace un año a una chica que vino a trabajar a la ciudad. Desde hace un par de meses no le paga la renta y además tiene constancia de que ha cambiado nuevamente de lugar de residencia y ya no vive en el apartamento. Nos pregunta si puede recuperar sin más trámites la vivienda teniendo en cuenta que la inquilina ya no vive allí.

No es  posible recuperar la vivienda alquilada sin más trámite. Caben dos posibilidades. La más sencilla es ponerse en contacto con la arrendataria y poner fin al contrato de arrendamiento con un acuerdo firmado por ambas partes. Si esto no es posible, la opción que queda es interponer una demanda de desahucio en la que además de poner fin al contrato y recuperar la posesión del apartamento se pueden reclamar las rentas impagadas hasta el momento mismo en que se produzca esa recuperación.

Intenta ponerte en contacto con la arrendataria y, si esto no da resultado, da los pasos necesarios para abrir la vía judicial.

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Importe de los gastos extraordinarios.
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Cuervo Alfageme Abogados | 23-01-2017 | 09:29| 0

Francisco, según su sentencia de divorcio, tiene que pagar a sus hijos menores una pensión de alimentos mensual y el sesenta por ciento de los gastos extraordinarios.  Hablando con otros amigos en su situación ha comprobado que casi todos tienen que pagar la mitad de estos gastos. Tiene dudas acerca de si es normal esta diferencia y de si podría reclamar de algún modo reducir este porcentaje.

Aunque es muy habitual fijar la aportación de cada progenitor a los gastos extraordinarios por mitad, cada vez es más frecuente, y también más adecuado, establecer un porcentaje diferente para cada uno en función de sus ingresos. Es decir, que si uno de los dos cuenta con más ingresos que el otro el reparto no se realice al cincuenta por ciento sino como, por ejemplo, en su caso un sesenta y un cuarenta por ciento.

Las medidas establecidas en un procedimiento de divorcio se pueden modificar si hay un cambio en las circunstancias que se consideraron para adoptarlas y requiere un procedimiento judicial con abogado y procurador. Si han variado estas circunstancias consulta con un abogado para que estudie la situación y dé los pasos legales oportunos.

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Preguntas habituales sobre la pensión compensatoria en caso de divorcio o separación judicial.
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Cuervo Alfageme Abogados | 16-01-2017 | 11:00| 0

 

 

     La pensión compensatoria es una de las preocupaciones de los cónyuges que ponen fin a su matrimonio y muchas son las dudas que genera, por diversas razones.  A continuación vamos a tratar de responder las preguntas más frecuentes.

 

 

     1.- ¿Siempre que hay una ruptura la esposa tiene derecho a cobrar una pensión del marido?

     No siempre. La pensión compensatoria es un derecho de uno de los cónyuges frente al otro, cuando la separación judicial o el divorcio supongan un desequilibrio económico en relación con la posición del otro que, además, implique un empeoramiento en su situación anterior en el matrimonio. En consecuencia, no siempre se percibe como tampoco siempre es el marido el que paga a la esposa. No se fija si no hay desequilibrio económico y puede ser la mujer la obligada al pago si el marido tiene una peor situación económica.

2.- ¿Se puede cobrar una pensión compensatoria si el matrimonio está en separación de bienes?

El establecimiento de la pensión compensatoria no depende del régimen económico del matrimonio, es decir, da igual si este era de separación de bienes o gananciales. Se atenderá a la existencia de un desequilibrio en uno u otro caso.

3.- ¿Durante cuánto tiempo se cobra la pensión compensatoria cuando se establezca?

 La pensión compensatoria puede ser temporal o indefinida o incluso consistir en una prestación única. La jurisprudencia tiende a fijarla como indefinida en casos de matrimonios de larga duración en los que la edad de los cónyuges al divorciarse hace muy difícil el acceso a un empleo. En cambio, en matrimonios de corta duración, si se establece, suele ser con carácter temporal, durante algunos años.

4.- ¿De qué importe será la pensión compensatoria?

No hay una cantidad preestablecida, sino que se fija para cada caso tomando en cuenta las siguientes circunstancias: los acuerdos a los que hayan llegado los cónyuges, la cualificación profesional y probabilidades de acceso a un empleo, la dedicación pasada y futura a la familia, la colaboración con su trabajo en las actividades mercantiles, industriales o profesionales del otro, la duración del matrimonio, la pérdida de un eventual derecho de pensión y sobre todo, los medios económicos y las necesidades de uno y otro cónyuge.

5.- Una vez establecida la pensión ¿puede perderse ese derecho?

Sí, como regla general se puede modificar o extinguir la pensión compensatoria si varían las circunstancias económicas o si el perceptor contrae nuevo matrimonio o vive en pareja de hecho. También puede modificarse o extinguirse por acuerdo.

6.- ¿Tiene que ver la pensión compensatoria con el hecho de que existan hijos y a quién se conceda la custodia?

Cuando hay hijos, puede establecerse una pensión alimenticia a su favor. No hay que confundir la pensión alimenticia que se destina a los hijos con la pensión compensatoria que es para el cónyuge que sufre un desequilibrio económico. Ahora bien, una y otra están relacionadas, puesto que todas las circunstancias han de valorase. El hecho de que un cónyuge tenga que pagar a sus hijos una pensión alimenticia influye en su capacidad económica a la hora de fijar la pensión compensatoria. 

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Duración de los contratos de arrendamiento de vivienda.
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Cuervo Alfageme Abogados | 13-01-2017 | 11:50| 0

     Según la redacción actual de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la que resulta aplicable a los contratos celebrados a partir de junio de 2013, si en el contrato de arrendamiento se pacta una duración inferior a tres años, este puede prorrogarse por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de tres años. Para que  la prórroga no se produzca el inquilino debe comunicarlo al arrendador con al menos treinta días de antelación al  término de la duración pactada o de cualquiera de las prórrogas. Durante estos tres primeros años el arrendador tiene que estar a lo que decida el arrendatario.

     Tras esos tres años aún cabe una nueva prórroga de un año más si ninguna de las partes notifica a la otra con igual antelación su intención de no prorrogarlo. Esta duración podría verse afectada por el hecho de que el arrendador quisiera recuperar la vivienda porque la necesita, o por un desistimiento del inquilino, siempre y cuando se cumplieran determinados requisitos.

     Lo explicamos en este nuevo vídeo de nuestro canal de youtube.

 

 

 

 

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Hacer testamento
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Cuervo Alfageme Abogados | 09-01-2017 | 12:52| 0

Qué poco nos gusta anticipar situaciones negativas. ¿A quién le apetece ponerse a pensar en el momento en que va a dejar este mundo? Pero veámoslo desde un punto de vista positivo: entre tanto estamos vivos, así que hay que encontrar el equilibrio entre cuidarse y  disfrutar el momento, apoyando a las personas a las que queremos y dejándonos querer. Y cuando ya no estemos, ahí no acaba todo. Quedarán nuestras cosas, todo lo que con esfuerzo hemos conseguido a lo largo de muchos años. ¿De verdad no importa qué va a pasar con ello? Sí que importa y ya que podemos elegir, hagámoslo a tiempo.

No hay que tener miedo a hacer testamento y es recomendable hacerlo ante Notario porque en otro caso no podremos asegurar que se conocerá y respetará su contenido. Cuesta muy poco dinero hacerlo y puede cambiarse cuantas veces se quiera.

Ahora bien ¿puedo dejar mis bienes a quien quiera? La respuesta depende de si existen o no herederos forzosos, es decir, si al fallecer hay descendientes, ascendientes o cónyuge viudo. En cada caso y según cuales sean estos parientes, hay que reservar una parte de la herencia para ellos, pudiendo disponer libremente del resto.

Hablemos del supuesto más habitual: que existan hijos. En ese caso, el Código Civil establece que una tercera parte de la herencia (legítima estricta) tiene que repartirse entre ellos a partes iguales, otra tercera parte (mejora) puede dejarse a los descendientes (hijos, nietos…) en la proporción que se quiera entre ellos y, por último, hay un tercio de la herencia del que se puede disponer libremente. Eso sí, el cónyuge viudo como mínimo tiene derecho al usufructo sobre el tercio de la herencia destinado a mejora.

Ahora pensemos esto: aunque hay que respetar ciertos límites, un estudio de la situación nos deja cierto margen de maniobra e incluso en algunos casos cabe la opción de desheredar a alguno de los herederos forzosos dándose ciertas circunstancias.

Algunas personas hacen este simple razonamiento: si yo quiero dejar todos mis bienes a mis hijos y además a partes iguales, ¿de qué me sirve hacer testamento? También en este supuesto es recomendable porque, aun dejando por partes iguales los bienes, es posible establecer qué bienes dejo a uno u otro, para evitar futuras discusiones en el reparto, o puedo pensar en mi pareja, estableciendo a su favor un derecho de usufructo más amplio que el que por ley le corresponde, especificando además sobre qué bienes ha de recaer (por ejemplo la vivienda familiar). Además, al hacer testamento, evitamos que nuestros sucesores tengan que hacer el trámite de la declaración de herederos, paso imprescindible cuando no existe testamento.

No siempre es necesario acudir a un abogado para hacer testamento. Depende de si necesitamos un estudio de la situación y una orientación de las diferentes opciones y posibilidades. Si ya lo tenemos claro podemos acudir directamente a un Notario y manifestar nuestras intenciones. En la notaría pueden dar una primera orientación o remitir los casos más complejos a un abogado.

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Duración mínima de un contrato de arrendamiento
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Cuervo Alfageme Abogados | 09-01-2017 | 12:45| 0

Alberto es inquilino desde hace casi un año. En el contrato se pactó un año de duración con derecho a las prórrogas legales. Nos pregunta cuánto tiempo puede quedarse.

Según la redacción actual de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la que resulta aplicable en tu caso, el contrato puede prorrogarse por plazos anuales hasta cumplirse tres años y, si no quieres que la prórroga se produzca, debes manifestarlo con al menos treinta días de antelación al término del año inicial o de cualquiera de las prórrogas. Durante estos tres primeros años tú decides.

Tras esos tres años aún cabe una nueva prórroga de un año más si ninguna de las partes notifica a la otra con igual antelación su intención de no prorrogarlo. Esta duración podría verse afectada por el hecho de que el arrendador quisiera recuperar la vivienda porque la necesita, siempre y cuando se cumplieran determinados requisitos.

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Producto en garantía
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Cuervo Alfageme Abogados | 09-01-2017 | 12:44| 0

Luisa ha comprado un electrodoméstico hace tres meses y se ha averiado. No quiere dejarlo reparando sino que le devuelvan el dinero o que le den uno nuevo. Nos pregunta si es posible exigirlo y si es suficiente el tique de compra o tendrían que haberle firmado un documento de garantía.

La garantía legal para un producto nuevo y adquirido en un establecimiento es de dos años y es suficiente el tique de compra. La ley permite elegir al consumidor entre reparar o un nuevo producto, siempre un cuando una de las opciones no sea desproporcionada. Si prefieres un producto nuevo indícalo. No obstante, si la reparación es posible y resulta menos costosa seguramente esta sea la opción que te ofrezcan.

En cualquier caso, la reparación debe ser gratuita para ti y durante el tiempo que tarde se suspende el plazo de garantía, reanudándose cuando te entreguen el electrodoméstico reparado. Puesto que estás dentro de los seis primeros meses se presume que el desperfecto no fue causado por ti.

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