El Comercio
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¿Dónde está el arrendatario?
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Cuervo Alfageme Abogados | 12-05-2017 | 09:35| 0

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Amalia nos comenta que hace un par de meses que no sabe nada del arrendatario al que tiene alquilado un apartamento. No solo no le ha pagado la renta sino que tiene constancia, por los vecinos del edificio, de que se ha ido y ha dejado el piso  vacío. Amalia ha conservado un juego de llaves de la vivienda y nos pregunta qué hacer. Si puede entrar sin más y dar por terminado el contrato o tiene que notificárselo al arrendatario de algún modo.

No puedes recuperar sin más, como propones, el apartamento. Es preciso solucionar legalmente la situación.

Caben dos posibilidades: localizar al arrendatario y firmar la extinción del contrato de arrendamiento previo pago de las cantidades que te adeuda, salvo que no las quieras percibir ya, o, si esto es imposible, iniciar un procedimiento judicial de desahucio por impago de rentas  en el que es posible la reclamación de ambas cuestiones: la extinción del  contrato y el cobro de lo impagado.

 

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Si no lo tienes claro, compra un peluche.
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Cuervo Alfageme Abogados | 10-05-2017 | 11:46| 0
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(Foto: Thor de Bigote de Gato)

Es tan fácil dejarse convencer. A los niños les vuelven locos los animales y han prometido encargarse ellos solos de su cuidado y tú vas a esa tienda y les ves tan tiernos, tan indefensos, tan pequeños… Además hablan maravillas del efecto terapéutico de los perros y los gatos: tranquilizan, socializan, ayudan a asumir responsabilidades a los niños…

Todo eso es cierto pero igualmente es cierta una segunda parte que es mucho más importante que la primera y que indefectiblemente la acompaña. Antes de adquirir un animal hay que pararse a pensar en todo lo que este conlleva porque su tenencia está expresamente regulada en nuestra legislación y su incumplimiento conlleva importantes sanciones, incluso penales. Cierto que las leyes en materia de protección de animales son mejorables pero cierto también que existen y que cada vez más nos encontramos con sentencias que las imponen penas y multas aquellos que las infringen.

Tener un animal implica, lo primero de todo, elegir bien. Debemos ser muy conscientes del espacio y tiempo del que disponemos a la hora de escoger especie y raza. Igual de importante es no dejarse llevar por modas o elegir especies extravagantes que requieran cuidados que seamos incapaces de procurar. Hacer un estudio previo es fundamental.

Además debemos contar con los gastos y obligaciones que va a implicar: veterinario para vacunas y control y cuando tenga alguna enfermedad, chip y alta en registro, comida adecuada, salidas, ejercicio y también atención, juegos… Si optamos por un perro de una raza de las consideradas peligrosas estas obligaciones son más amplias y si nos decidimos por una especie exótica también. Casi todas estas obligaciones están recogidas en leyes autonómicas y alguna estatal y su incumplimiento es una infracción sancionable.

En cualquier caso cuidar a un animal no es tan solo cumplir para evitar una multa… es mucho más. Y, por supuesto, no es una opción el abandono cuando lleguen las primeras vacaciones y no sepamos que hacer con él, cuando el animal crezca y ya no haga tanta gracia, o cuando nos deje de apetecer cuidarlo. Tanto el abandono como el maltrato son delito en nuestro Código Penal además de una conducta claramente antisocial.

Por este motivo, si no estás dispuesto a cuidar y a querer a un animal hasta el final de su vida, mejor compra o regala un peluche.

Y si sí lo estás, una vez calculadas y asumidas todas tus responsabilidades, no compres, adopta. Da oportunidad a uno que no tuvo la suerte de encontrar a alguien como tú. y de paso deja hueco en esa protectora a otro que todavía se encuentra en la calle.

 

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¿Cómo funcionan los cambios y devoluciones?
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Cuervo Alfageme Abogados | 08-05-2017 | 12:15| 0

Cuántas veces nos ha ocurrido eso de llegar entusiasmados con un regalo que consideramos muy especial para la persona para la que va dirigido y al final no le gusta o no es su talla o ya cuenta con algo similar y decide cambiarlo… También es muy habitual  que cualquiera de nuestras compras no nos parezcan adecuadas al examinarlas en casa y finalmente optemos por hacer un cambio o una devolución. ¿Deben admitir siempre las tiendas estos cambios? ¿Deben devolvernos el dinero? ¿Tenemos un plazo para ello?

Las normas a este respecto son claras:

Solo existen dos supuestos en que los comerciantes están obligados a aceptar un cambio o una devolución. El primero es cuando el producto es defectuoso. Aplicando las normas de garantía de bienes de consumo, los consumidores tenemos derecho a la reparación, sustitución, rebaja del precio o retorno del dinero según marca esta ley de garantía. El plazo que dura la garantía es de dos años.

El segundo es cuando, por el tipo de venta, exista el derecho de desistimiento. Esto ocurre en las ventas que no se realizan de forma presencial, las ventas a domicilio o a distancia, por ejemplo, las que hacemos  por internet, por teléfono, por correo… El plazo de desistimiento en estos casos es de catorce días naturales y no es necesario tener motivo o dar justificación alguna.

En el resto de supuestos, los comerciantes tienen el derecho de establecer las normas que deseen sobre cambios y devoluciones. Ahora bien, si ofertan esta posibilidad, deben dejar clara esta opción y las condiciones en las que se va a llevar a cabo. En estos casos, será vinculante para ellos, es decir, podremos exigir el cambio o devolución en la forma previamente publicitada por el vendedor.

Hoy en día casi todas las tiendas tienen regulado el sistema de cambios y devoluciones que aplican por lo que es muy importante que nos fijemos en él y lo tengamos en cuenta. Si no está expuesto o aparece en el tique de compra, conviene preguntarlo, especialmente si estamos realizando una compra de la que no estemos seguros al cien por cien y puede ser susceptible de cambio.

Conocer las condiciones en que ha de efectuarse es garantía para poder exigir después nuestros derechos.

 

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Asistir a una junta de propietarios por delegación
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Cuervo Alfageme Abogados | 05-05-2017 | 12:32| 0

El padre de María ha fallecido y puesto que su madre es muy mayor será ella la que en adelante tenga que asistir a las reuniones de comunidad. Nos pregunta si necesitará una autorización de su madre para justificar su presencia en las juntas.

Si al fallecer tu padre tú te has convertido en propietaria de al menos una parte de esa vivienda no necesitarás autorización alguna, aunque debes comunicar esta nueva situación al presidente para que haga los cambios oportunos en la documentación de la comunidad. Si no eres propietaria, tu madre deberá firmar un simple escrito de delegación, especificando sus datos, los tuyos, los de la comunidad de propietarios y la fecha en que la junta va a celebrarse.

 

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¿Es solo tuyo o es de los dos?
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Cuervo Alfageme Abogados | 04-05-2017 | 10:58| 0

Laura ha heredado una vivienda de su padre. La tuvo durante un tiempo alquilada y ahora la ha puesto en venta. Con el dinero que perciba de esa venta tiene previsto cancelar la hipoteca del piso que tiene con su marido. Ella considera que al ser solamente suyo ese dinero de la venta de la casa de su padre esto tiene que tenerse en cuenta. En cambio su marido considera que debe aplicarse en beneficio de los dos, igual que se estaba haciendo con la renta percibida por el alquiler.

Entendemos que el régimen económico de tu matrimonio es el de gananciales. Siendo así, lo que cada cual perciba a título hereditario tiene carácter privativo, es decir, que la vivienda que heredaste o el dinero que obtengas por la venta será exclusivamente tuyo. Efectivamente tu marido lleva razón en el hecho de que lo percibido en concepto de alquiler es ganancial, por tratarse de un rendimiento, pero no hay que confundir una cosa con otra.

El rendimiento o fruto de esa casa es ganancial, pero la casa o el precio que por ella se perciba en caso de venta es claramente privativo. En consecuencia, si decides emplear ese dinero en cancelar la hipoteca de la vivienda familiar y quieres que se considere que es exclusivamente tuyo, estás en tu derecho. Tienes varias opciones posibles. Lo importante es que los dos os pongáis de acuerdo y se haga constar en escritura pública para mayor seguridad.

 

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¿Quieres alquilar tu vivienda este verano?
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Cuervo Alfageme Abogados | 02-05-2017 | 16:54| 0

Se acerca el verano y proliferan los anuncios sobre alojamientos vacacionales. Quién tiene una segunda vivienda disponible se pregunta cómo obtener rentabilidad y se dispone a hacer su oferta a través de alguna de una agencia o alguna de las páginas web que incluyen este tipo de viviendas. Antes de hacerlo conviene estar adecuadamente asesorado, pues hoy día la mayor parte de las comunidades autónomas regula de un modo u otro los alojamientos vacacionales sujetándolos a requisitos y trámites que deben cumplirse.

Centrándonos en Asturias, la situación es la siguiente. Cuatro son las posibilidades de rentabilizar un inmueble cediendo su uso a terceros para su alojamiento, de un modo u otro:

1)     Establecimientos de alojamiento turístico, tales como hoteles, pensiones, etcétera, gestionados como actividad profesional por su titular y que se regulan por la ley 7/2001, del Principado de Asturias, de Turismo.

2)     Arrendamientos sujetos a la ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que serán aquellos que se destinen a vivienda habitual del inquilino o a un uso distinto (local de negocio, arrendamiento por temporadas, etcétera), del cual se excluye el uso turístico.

3)     Viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico, reguladas por el decreto 48/2016, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico. Son viviendas que se ceden de forma temporal (que no implica cambio de residencia para el ocupante), al menos una vez al año y se comercializan a través de cualquier canal de comunicación con connotaciones de oferta turística. Vamos a centrarnos en estas últimas.

¿Qué diferencia una vivienda vacacional de una vivienda de uso turístico?

Las dos ofrecen alojamiento a cambio de un precio y se ofertan como vivienda turística. En la vivienda vacacional el alojamiento debe ser íntegro y no por habitaciones, quedando excluidos los pisos. La vivienda de uso turístico es una vivienda independiente, ubicada en una comunidad de propietarios (un piso) y se puede ofertar la vivienda entera o habitaciones.

¿Qué requisitos hay que cumplir para ofrecer este tipo de viviendas?

Deben cumplir con la normativa relativa a seguridad, salubridad, urbanística, técnica, de habitabilidad y de accesibilidad que resulte aplicable. Además el Decreto establece requisitos de instalaciones y equipamientos mínimos, de publicidad e información a los clientes, estancias, reservas, cancelación, precios, etc. No cualquier vivienda está preparada para ofertarse como vivienda vacacional o de uso turístico.

¿Dónde se hacen los trámites?

Corresponde la autorización a la Consejería de Empleo Industria y Turismo, pudiendo presentarse la solicitud de forma presencial o por Internet, acompañando una serie de documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos reglamentarios.

¿Cómo saber si una de estas viviendas cumple sus obligaciones?

Las que cumplan los requisitos y se registren como tal estarán dotadas de una placa identificativa en lugar visible, con su número de registro, incluirán un cartel informativo con precios, teléfonos de contacto y emergencias, etc. Además a todo cliente se le entregará un documento de admisión, a modo de contrato, con las condiciones pactadas, debiendo expedirse factura con IVA al pagar los servicios. Los clientes podrán exigir los derechos que se regulan en el Decreto 48/2016 y tendrán a su disposición una hoja oficial de reclamación.

 

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Divorcio y animales
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Cuervo Alfageme Abogados | 28-04-2017 | 12:34| 0

Un consultante de nuestro blog nos pregunta si se puede reclamar judicialmente la custodia de un perro en una situación de divorcio. En este caso, el matrimonio tenía como régimen económico el de la separación de bienes y, aunque el perro se había comprado a medias, en el chip y en la cartilla sanitaria figura tan sólo uno de los cónyuges que es quien finalmente se lo quedó.

 Es un tema complejo el que se plantea con esta consulta porque son diferentes puntos los que habría que abordar. En primer lugar, lo que debemos tomar en consideración es que un animal, con independencia de la relación personal y afectiva que mantengamos con él, jurídicamente se considera un bien dentro de la categoría de semovientes, bien que por otro lado puede incluso llegar a alcanzar un valor económico importante si se trata de un perro de raza, con pedigrí, etcétera.

 Desde este punto de vista, lo más importante es determinar a quién corresponde su propiedad. En este supuesto, si el matrimonio se regía en su vida económica por el régimen de separación de bienes, cada uno de los cónyuges tiene su propio patrimonio conformado por los bienes que cada uno ha adquirido a lo largo del matrimonio. Si el perro se adquirió en copropiedad, será de ambos, pero el problema en este caso será demostrarlo. Si se conserva la factura de la compra o algún otro documento que confirme que ambos cónyuges son los propietarios, entonces se da una situación de indivisión que habría que solventar por ejemplo quedándose uno de ellos con el animal e indemnizando al otro. Si no hay forma de acreditar la adquisición conjunta, el chip y la cartilla pueden servir como base para adjudicarlo al cónyuge a cuyo nombre existen.

 Sí existe jurisprudencia que toma en cuenta los animales a la hora de hacer el reparto de bienes o que determina con quién han de quedarse entretanto. También hay alguna sentencia aislada que trata el tema del establecimiento de un régimen de custodia y contacto con ambos miembros de la pareja. No obstante, este tema resulta mucho más complicado de tratar jurídica y judicialmente pues no se encuentra expresamente previsto en nuestro ordenamiento para el que, como hemos comentado, los animales aún son cosas. Por otro lado, aunque consiguiéramos una sentencia o pactáramos en un convenio unas medidas sobre estos extremos, la ejecución del mismo en caso de incumplimiento sería muy difícil de conseguir.

En este punto, como en otros tantos cuando se produce una ruptura de la pareja, hay que abogar por la buena voluntad de ambas partes y, si hay niños vinculados emocionalmente con el animal, pensar principalmente en el bienestar de estos y de la propia mascota.

Por último, sería muy deseable que nuestro ordenamiento contemplara estas situaciones y, al menos, considerara a los animales como seres sensibles y no como simples cosas. Ya existe aprobada una proposición no de ley en este sentido. Ahora falta convertirla en ley.

 

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¿Podemos asegurar que el arrendatario pague?
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| 24-04-2017 | 12:03| 0

Aunque el mercado de la compraventa de viviendas se está activando, aún hay muchas viviendas vacías que no se venden. Si tenemos un inmueble vacío y nos está costando encontrar un comprador, nos puede surgir la siguiente duda para sacarle un rendimiento económico: ¿es el arrendamiento una buena opción?

La respuesta, como en cualquier cuestión legal, requiere analizar diversos matices.

El arrendamiento es una buena opción siempre y cuando el inquilino pague la renta y sea cuidadoso con la vivienda. La principal preocupación de un propietario es precisamente no tener que enfrentarse a morosos y desahucios. Sin embargo, no se puede garantizar que esto no llegue a suceder. Aún haciendo una buena búsqueda no es fácil saber qué va a suceder con la persona elegida como arrendataria y además, con la precariedad actual del empleo, no siempre es suficiente comprobar que el inquilino tenga un trabajo en el momento de la firma del contrato.

Ante esta situación, ¿podemos adoptar alguna precaución a la hora de hacer el contrato?

Hay que partir del hecho de que la ley solamente exige al inquilino una fianza equivalente a una mensualidad de renta y que esta cantidad se destina a posibles desperfectos que puedan quedar en la vivienda una vez finalizado el contrato de arrendamiento, es decir, no está prevista para cubrir impagos de renta o gastos judiciales al margen de que, obviamente, para tal finalidad no alcanza dicha cantidad ni de lejos. Es por ello que hay que pensar en incorporar a través del contrato algunas garantías adicionales. Y en este campo hay varias alternativas posibles.

Una de ellas es exigir un aval bancario que cubra el importe de varias mensualidades y de los gastos judiciales en caso de desahucio por falta de pago de la renta, lo que le va a suponer un cierto coste al arrendatario..

Otra opción, si no se desea añadir estos gastos bancarios a la operación, es acordar dejar un dinero en depósito para cubrir posibles impagos. El depositario puede ser el propio arrendador.

Estas dos posibilidades no suelen ser bien recibidas normalmente por los candidatos a alquilar una vivienda bien por los gastos que implican o bien por la necesidad de tener que contar con un dinero de forma previa que va a quedar inmovilizado. Desde  el punto de vista del arrendador también hay que tener en cuenta que a más exigencias, menos inquilinos vamos a encontrar interesados en el alquiler.

Pero hay otra vía que resulta más fácil de conseguir. Consiste en exigir que firme el contrato además del inquilino un fiador solidario que responda de todas las obligaciones que se deriven del contrato en caso de incumplimiento. Obviamente hay que asegurarse de que el fiador sea solvente, pues en otro caso de poco sirve esta garantía adicional.

Por último, se puede contratar un seguro de arrendamientos que cubra posibles impagos y gastos judiciales. En este caso hay que estudiar la póliza con detalle y calcular su coste a la hora de pensar en la renta mensual que se quiera exigir.

 

 

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Día Mundial de la Bicicleta
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| 19-04-2017 | 11:52| 0
Hoy es el #DíaMundialDeLaBicicleta.
Pensar en una bicicleta es traer a nuestra memoria sabor a juegos, a deporte, a momentos compartidos, a carreras, a transporte alternativo sano y cero contaminante… pero también es preciso recordar que su uso, y el respeto a quienes la usan, está sujeto a importantes normas jurídicas.
De hecho el incumplimiento de algunas de estas normas deja en nuestras carreteras un importante número de ciclistas muertos o heridos cada año.
Son varias pero hoy vamos a recordar una de las que más accidentes genera si se incumple: la distancia y la forma de adelantamiento.
El artículo 85 del Reglamento General de Circulación lo deja muy claro.
Cuando se adelante fuera de poblado a peatones, animales o a vehículos de dos ruedas o de tracción animal, se debe realizar la maniobra ocupando parte o la totalidad del carril contiguo de la calzada, siempre y cuando existan las condiciones precisas para realizar el adelantamiento y, en todo caso,dejando una separación lateral no inferior a 1,50 metros. Además queda expresamente prohibido adelantar poniendo en peligro o entorpeciendo a ciclistas que circulen en sentido contrario.
Si el adelantamiento se efectúe dentro de un poblado, el conductor del vehículo que va a adelantar tiene que dejar un margen lateral de seguridad proporcional a la velocidad y a la anchura y características de la calzada.
Si es el conductor de un vehículo de dos ruedas el que pretenda adelantar fuera de poblado a otro cualquiera lo hará de forma que entre aquél y las partes más salientes del vehículo que adelanta quede un espacio no inferior a 1,50 metros.
Es sencillo y fácil de aplicar. Se trata tan solo de ser correcto y paciente al volante. Cualquier actuación distinta no solo implica una infracción y la posible sanción correspondiente sino que pone en peligro vidas y eso, al final, es lo único que importa.
#abogados #bicicletas #seguridadeneltráfico
En la foto: Juan Nicieza.
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Una decisión siempre difícil…
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| 17-04-2017 | 11:56| 0

Cuando una persona padece algún tipo de enfermedad o limitación que le impide regir su vida y sus bienes es el momento de pensar en incapacitarla. Las circunstancias que pueden llevar a esta situación son muy variadas, una de las más comunes es que, como consecuencia de la edad, alguno de nuestros mayores padezca alzheimer, demencia senil… En todos estos casos, es muy importante dar los pasos legales para que esa persona esté atendida tanto desde el punto de vista personal como desde el punto de vista de la administración de sus bienes. Uno de esos pasos es la incapacitación y el consiguiente nombramiento de un tutor.

Para incapacitar a una persona se tiene que seguir un procedimiento judicial en el que esa persona actúa realmente como si fuera la parte demandada y puede presentar una defensa acreditando su capacidad en caso de que realmente continúe en situación de poder valerse por sí misma.

No puede instar la incapacitación cualquier persona solo puede hacerlo el propio incapaz o determinados familiares del mismo: su cónyuge o pareja de hecho, sus descendientes, sus ascendientes o sus hermanos. Ahora bien, cualquier persona puede poner en conocimiento del Ministerio Fiscal la situación de una persona que no pueda valerse por sí misma para que sea este organismo quien inicie los trámites y adopte las medidas adecuadas para protegerla.

Al procedimiento hay que aportar el conjunto de las pruebas, esencialmente médicas, que determinen la enfermedad y limitaciones del presunto incapaz. Se requiere además un dictamen pericial médico acordado por el juez quien, además, examinará personalmente a la persona que se pretende incapacitar. En la sentencia el juez determinará el grado de incapacidad de la persona y qué actos puede continuar realizando y cuáles no.

En el mismo procedimiento se puede plantear el nombramiento de un tutor que asume el cuidado personal y patrimonial de la persona incapacitada lo que implica el cumplimiento de diversas obligaciones además de estar controlada su gestión anualmente por el propio Juzgado.

No es una decisión fácil, ni los trámites son sencillos pero resulta imprescindible tomar este tipo de medida cuando alguien cercano a nosotros se encuentra en esta situación. En otro caso, podemos dejarla en una situación de desamparo que genere problemas más difíciles de solventar.

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