El Comercio
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El arrendatario no me paga… ¿y ahora qué?
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Cuervo Alfageme Abogados | 01-06-2015 | 08:50| 0

 

Vamos a ponernos en situación: tenemos un piso, un local, un trastero, una plaza de garaje… y la tenemos alquilada. Ha pasado un determinado número de meses, o años, o incluso es el primer mes y el arrendatario no nos paga la renta estipulada, ¿qué hacemos?

Nuestro primer consejo es hablar con el arrendatario y comprobar qué ocurre. Puede tratarse tan solo de un retraso o impago puntual por un problema concreto que no tenga mayor repercusión. En ese caso, lo mejor es acordar que se ponga al día y seguir adelante con el contrato.

Puede ocurrir que el problema del arrendatario sea más grave (se hayan reducido sus ingresos, haya variado su situación familiar, el negocio instalado en el local alquilado tenga un descenso de ventas…). En estos casos, debemos valorar si es oportuno renegociar las condiciones del contrato para adaptarlo a las circunstancias o directamente poner fin al mismo. En los dos casos, el acuerdo es fundamental y las posibilidades muchas. Si el arrendatario lleva un cierto tiempo y ha cumplido siempre de forma adecuada, tal vez sea interesante ofertarle unas nuevas condiciones mientras dure su problema. En otro caso, lo más interesante será documentar una extinción anticipada  antes de tener que dar el paso de un procedimiento de desahucio por impago.

Y, finalmente, podemos encontrarnos en el caso de que se produzca un impago, resulte imposible ningún tipo de acuerdo, el arrendatario no quiera dejar libre el inmueble y la única opción sea acudir a un procedimiento de desahucio. En este caso, nuestro consejo es remitir, de manera previa, un requerimiento de pago por un medio del que quede constancia, por ejemplo un burofax con acuse de recibo. Si esperamos un mes a interponer la demanda evitamos que un posible pago del arrendatario paralice el desahucio. Si no deseamos esperar tanto, el arrendatario, solo por una vez, podrá abonar lo adeudado y continuar con el contrato.

Eso sí, muy importante, y esto es previo a todo lo que hemos contado: el contrato tiene que estar bien hecho, lo que no es tan sencillo como parece.

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Incapacitación de un amigo
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Cuervo Alfageme Abogados | 01-06-2015 | 08:36| 0

Álvaro está muy preocupado por la situación de uno de sus amigos. Es mayor, vive solo y ahora está empezando a perder la memoria. El amigo de Álvaro tiene una  hermana que le visita a menudo pero que no quiere ver o entender que su hermano ya no se encuentra en situación de continuar viviendo de forma independiente. Álvaro nos pregunta si puede él intentar que lo incapaciten y le nombren un tutor que se encargue realmente de él.

La incapacitación es un procedimiento judicial que no puede iniciar cualquier persona respecto a otra. Tan solo puede promoverlo el presunto incapaz, el cónyuge o pareja de hecho, los descendientes, los ascendientes o los hermanos del presunto incapaz. También puede hacerlo el Ministerio Fiscal si estas personas no actúan.

En tu caso, si la hermana no entra en razón para adoptar medidas al respecto, lo único que puedes hacer es ponerlo en conocimiento del Ministerio Fiscal para que sea este quien inicie el procedimiento de incapacitación y, finalmente, si resultara necesario se le nombrara un tutor a tu amigo. También para el nombramiento de tutor hay una preferencia de personas que incluye al designado por el propio tutelado cuando aún tenía capacidad o a determinados familiares.

 

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Compra de vivienda y cuotas atrasadas en la comunidad.
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Cuervo Alfageme Abogados | 01-06-2015 | 08:32| 0

Juan está buscando una vivienda para comprar. Le encaja mucho una que ha visto pero tiene el inconveniente de que el actual propietario tiene muchas deudas y teme que también esas deudas sean con la comunidad de propietarios. Nos pregunta cómo debe actuar y hasta qué punto él responde de las cantidades impagadas si finalmente compra el piso.

En la escritura pública en la que se formalice la adquisición de la vivienda debe constar que el transmitente se halla al corriente en el pago de las cuotas a la comunidad de propietarios. Para ello, el vendedor tiene que aportar una certificación de su estado de deudas emitida por quien ejerza las funciones de secretario con el visto bueno del presidente. Solicita ya al vendedor que tramite esta certificación para que puedas comprobar si efectivamente existen deudas y en qué cuantía.

Es importante saberlo porque el adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las deudas que existan con la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales de la parte vencida del año en que se produzca la adquisición y de los tres años naturales anteriores.

Por último, si finalmente compras, notifica al secretario que eres el nuevo propietario y la dirección donde deseas que se realicen las sucesivas notificaciones.

 

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Cómo hacer frente a los impagos en comunidades de propietarios
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Cuervo Alfageme Abogados | 18-05-2015 | 11:08| 0

Vivimos tiempos de crisis y una de las consecuencias es el incumplimiento de diferentes tipos de pagos. Las comunidades de propietarios lo saben bien porque abundan los impagos de las cuotas y derramas comunitarias por parte de algunos de sus propietarios.

Si la comunidad quiere reclamar judicialmente las deudas de los copropietarios morosos debe dar los pasos adecuados, comenzando por aprobar la liquidación y reclamación judicial de la deuda en una junta de propietarios. Ahora bien, la forma es muy importante para evitar posibles impugnaciones del acuerdo. Tanto la convocatoria como el acta deben ser redactados con respeto a los requisitos legales. Por ejemplo, no puede faltar este asunto como punto del orden del día en la convocatoria y es importante especificar con claridad en el acuerdo de liquidación cada propietario moroso, la cantidad que adeuda, los conceptos por los cuales la adeuda y los propietarios que hayan votado a favor o en contra, con la cuota que cada cual represente.

Tras la liquidación debe notificarse fehacientemente el acuerdo a cada propietario moroso, dándoles un plazo para ponerse al día, advirtiéndoles de que en otro caso se continuará con la reclamación judicial acordada.

Por último, es necesario contar con una certificación de la deuda debidamente firmada por el secretario-administrador y presidente. Es entonces el momento de presentar una reclamación judicial a través de un procedimiento monitorio, no siendo necesario abogado ni procurador para esta reclamación inicial. No obstante, estos profesionales pueden ser necesarios más adelante, si hay oposición o ejecución, en función de la cantidad reclamada. Las comunidades que cuentan con un seguro, deben revisar el contrato, por si cuentan con cobertura jurídica que la mayor parte de las veces incluye la libre elección de profesional, lo cual es sin duda una ventaja importante a la hora de decidir emprender este tipo de acciones judiciales.

 

 

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Garantía en las tiendas de venta de segunda mano
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Cuervo Alfageme Abogados | 18-05-2015 | 11:06| 0

Isabel está interesada en comprar un robot de cocina en una tienda de venta de productos de segunda mano. Le han dicho que el producto tiene más de dos años, por lo que ya no tendría la garantía del fabricante. Sin embargo le insisten en que queda un año de garantía. Nos pregunta si esto es correcto y a quien tendría que reclamar si hay algún problema.

La garantía de un producto nuevo es de dos años y puede reclamarse al fabricante o al comercio en el que se adquiere. No obstante, cuando se compra un producto de segunda mano, siempre y cuando se haga en un establecimiento abierto al público, existe garantía legal durante un año, desde el momento en que se produce la compra. En este caso el responsable de responder por la garantía es el establecimiento, que tendrá que reparar o, si no fuera posible o fuera desproporcionado el coste de la reparación, ofrecerá una rebaja del precio o la resolución del contrato. En los establecimientos de segunda mano la garantía no incluye la sustitución del producto. En cualquier caso es fundamental conservar la factura o resguardo de compra para solicitar la aplicación de estas garantías.

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Pensión compensatoria
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Cuervo Alfageme Abogados | 18-05-2015 | 11:06| 0

María está divorciada y tiene dos hijos que ya son independientes económicamente. En la sentencia de divorcio se estableció una pensión alimenticia para cada uno de los hijos y una pensión compensatoria para ella de ciento cincuenta euros mensuales. Ahora que su ex marido ya no tiene que pagar la pensión alimenticia de los hijos, María nos pregunta si puede solicitar que se aumente el importe que percibe como pensión compensatoria pues con esa cantidad no puede cubrir sus necesidades.

Cuando se establece una pensión compensatoria se toma en cuenta el desequilibrio económico que se produce en el momento de la ruptura, así como otras muchas cuestiones como la edad, la dedicación a la familia, las posibilidades de acceder a un empleo, etcétera. Una vez fijada, puede llegar a extinguirse o reducirse si se dan una serie de circunstancias, pero lo que no se contempla es la posibilidad de aumentarla cuando las posibilidades económicas del obligado al pago mejoren. No funciona del mismo modo que la pensión alimenticia que se fija a favor de los hijos, ya que, como te indicamos, su objeto es compensar el desequilibrio económico que pudiera existir como consecuencia de la ruptura, no cubrir  todas las necesidades de quien la percibe.

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Información sobre derechos hereditarios.
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Cuervo Alfageme Abogados | 11-05-2015 | 10:47| 0

Marce no se relaciona con su familia desde hace más de diez años. Recientemente ha tenido noticia de que su padre falleció. Teme que le hayan dejado fuera de la herencia y quiere saber cómo puede obtener información sobre esta cuestión y si sus hermanos pueden prescindir de él en caso de que tuviera algún derecho.

Desconocemos la situación concreta y si pudieran darse causas de desheredación o indignidad para suceder, aunque no es lo más habitual. El primer paso es comprobar si existe testamento para lo que necesitas obtener certificado de defunción y certificado de actos de última voluntad. Solicita igualmente un certificado de seguros de vida por si hubiera alguno y pudieras ser beneficiario. Puedes obtener información de cómo tramitar la solicitud de estos documentos en la web del Ministerio de Justicia. Si tu padre otorgó testamento aparecerá la notaría en el certificado de actos de última voluntad, a la que debes dirigirte para obtener una copia. Tus hermanos no pueden prescindir de ti para la partición de la herencia por lo que antes o después tendréis que poneros en contacto. No olvides que para el pago del Impuesto de Sucesiones existe un plazo de seis meses.

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Expectativas de cara a un divorcio.
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Cuervo Alfageme Abogados | 11-05-2015 | 10:46| 0

Luz está pensando en divorciarse. Tiene dos hijos menores, los dos progenitores trabajan y tienen una hipoteca sobre la vivienda familiar, que supone el pago de una cuota mensual de 600 euros. Ni ella ni su marido pueden comprar al otro su parte de la vivienda por lo que le preocupa este asunto. Su marido está dispuesto a cederle la custodia de los niños siempre y cuando pueda verlos cuando quiera.

Hay que diferenciar el uso de la vivienda familiar y la titularidad de la misma. En un divorcio el uso de la vivienda suele atribuirse a los hijos menores y a aquel de los progenitores a quien se conceda la custodia de los mismos. La titularidad de la vivienda puede continuar siendo compartida abonándose la hipoteca en proporción a esta titularidad. Si tu marido abandona el domicilio familiar y tiene que seguir pagando su parte de la hipoteca esta circunstancia debe ser valorada a la hora de establecer la pensión alimenticia de los niños, que se fija tomando en cuenta todas las circunstancias. En cuanto al régimen de visitas, si se atribuye a la madre la custodia, lo habitual es que el padre, como mínimo, pueda ver a los niños fines de semana alternos y mitad de periodos vacacionales, siendo habitual además uno o dos días entre semana. Es conveniente dejar establecidos días y horarios concretos, por si no funciona la flexibilidad pero no hay problema en que el padre pueda ver a los niños además en otros momentos o situaciones si los dos estáis de acuerdo.

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¿Repartir tareas en el hogar es una obligación legal?
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Cuervo Alfageme Abogados | 04-05-2015 | 08:51| 0

Efectivamente, desde el año 2005 el código civil incorpora, entre las obligaciones de los cónyuges la de compartir las responsabilidades domésticas y el cuidado y atención de ascendientes y descendientes y otras personas dependientes a su cargo, obligación que se contiene en el artículo 68, que también se refiere a la clásica obligación de fidelidad, convivencia y socorro mutuo. Este precepto se lee durante las ceremonias civiles y es de aplicación con independencia de cual sea la forma de celebración del matrimonio elegida.

Es una de esas obligaciones legales que tienen muy difícil exigencia cuando no se quiere llevar a cabo de forma voluntaria. Sin embargo, son muchos los divorcios que se han llegado a producir por desacuerdos continuos en este tipo de cuestiones. No hace falta alegar causa alguna para divorciarse. Actualmente cualquiera de los dos cónyuges puede instar el divorcio con tan solo tres meses de matrimonio (incluso menos si existe una situación de maltrato). Tampoco el hecho de que se produzcan o no este tipo de situaciones tiene relevancia alguna para las medidas que van a adoptarse como consecuencia del divorcio, salvo cuando hay hijos menores, en cuyo caso se valorará la atención que cada cual venía prestando a su cuidado para determinar el sistema de custodia.

Es por ello que aunque a veces nos consulta alguna persona sobre este particular, entendemos que si lo que quiere es mantener su matrimonio y lograr la colaboración del otro en las tareas domésticas y en el cuidado de los hijos, el camino judicial no es el más adecuado, pues tan solo aumentará las diferencias y desentendidos. Quizás el diálogo o una terapia de pareja dirigida por un psicólogo puedan encaminar la situación que, si llega a hacerse insostenible, terminará con la ruptura de la pareja. Lo ideal es buscar un pareja afín en este tipo de cuestiones y buscar el acuerdo que facilite la convivencia.

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Mitad de periodos vacacionales
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Cuervo Alfageme Abogados | 04-05-2015 | 08:47| 0

Luz está divorciada y estas vacaciones de verano serán las primeras que su hija pasará con su ex marido. Ella tiene la custodia  y el padre ve a la niña fines de semana alternos, mitad de periodos vacacionales y un día entre semana. Hasta ahora, los fines de semana que la niña se fue con su padre no tuvo que preparar ropa, pues el padre dispone de lo necesario para pasar el fin de semana. Sin embargo, respecto al verano no se ponen de acuerdo. Nos pregunta si está obligada a preparar una maleta para la niña con todo lo necesario o si debe el padre ser quien se encargue ya que ese mes ya le ha dicho que no va a pagarle la pensión alimenticia.

La ley no contempla con tanto detalle este tipo de cuestiones. En la práctica lo habitual es que cada padre tenga en su casa todo lo necesario cuando existe custodia compartida mientras que, cuando uno solo de los progenitores tiene la custodia, lo normal es que los fines de semana y especialmente vacaciones, se prepare una maleta por el progenitor que tiene la custodia con ropa suficiente y los objetos que considere necesarios, que luego serán devueltos al terminar el periodo vacacional. Ahora bien, su ex marido no debe dejar de abonar la pensión alimenticia durante el tiempo que la niña pase en su compañía, pues esta se establece como promedio mensual, y no debe interrumpirse durante las vacaciones.

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